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Locazioni: canone libero non registrato, scatta l’adeguamento La Cassazione chiarisce: i contratti di locazione a canone libero non registrati prima del 2016 devono essere ricondotti a congruità solo da tale data, entro i limiti dei canoni concordati dalle associazioni

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Locazioni canone libero: cosa dice la Cassazione

Con l’ordinanza n. 15891 del 2025, la Corte di Cassazione ha precisato che un contratto di locazione a canone libero, scritto ma non registrato, stipulato prima del 1° gennaio 2016, è soggetto alla cosiddetta “riconduzione a congruità” soltanto a partire da tale data.

Il canone che il giudice potrà stabilire, in sostituzione di quello pattuito, non potrà superare i limiti definiti dalle associazioni di categoria. Questo vale sia per i contratti a canone libero che per quelli a canone concordato.

Le tre ipotesi interpretative della Corte

I giudici hanno ricostruito il quadro normativo incrociando l’articolo 13, comma 6, della legge n. 431/1998 (nullità dei patti contrari alla legge) con l’articolo 2 della stessa legge (tipologie contrattuali). Le tre principali situazioni sono:

1. Contratto registrato ma con canone simulato

Se il contratto è registrato a canone libero, ma il canone effettivo supera quello dichiarato, il patto è nullo. È dovuto solo il canone risultante dal contratto registrato.

2. Contratto a canone concordato con canone eccedente

Nel caso di contratto a canone concordato, se il canone pattuito è superiore a quello stabilito dalle associazioni di categoria, il patto è nullo. Vale il canone concordato ufficialmente.

3. Contratto scritto e non simulato, ma non registrato

Questa è l’ipotesi affrontata dalla Cassazione. In mancanza di registrazione, il contratto è nullo. Il canone viene stabilito dal giudice entro il limite dei valori concordati dalle associazioni, a prescindere dal tipo di contratto (libero o concordato).

Effetti limitati al periodo post-2016

La Suprema Corte ha evidenziato che la riconduzione a congruità si applica esclusivamente a partire dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della disciplina che ha previsto tale meccanismo.

In precedenza, l’assenza di registrazione comportava l’inefficacia del contratto, senza possibilità di adeguamento ex lege.