Cos’è il vespaio e a cosa serve?

Il vespaio è una struttura edilizia situata tra il suolo e il pavimento del piano terra di un edificio, composta generalmente da uno spazio vuoto o da un sistema di elementi modulari in plastica o calcestruzzo. La sua funzione principale è migliorare l’isolamento termico e impedire l’umidità di risalita, oltre a garantire una maggiore protezione contro infiltrazioni d’acqua e la presenza di gas nocivi come il radon.

Il vespaio è un bene comune? 

Uno dei principali quesiti in ambito condominiale riguarda la qualificazione del vespaio come bene comune o pertinenza esclusiva di alcuni condomini.

Ai sensi dell’art. 1117 c.c., rientrano tra le parti comuni dell’edificio le strutture essenziali alla stabilità, sicurezza e funzionalità dell’immobile. La giurisprudenza ha più volte chiarito che, salvo diversa indicazione nel titolo di proprietà o nel regolamento condominiale, il vespaio deve considerarsi una parte comune, in quanto necessario alla stabilità e all’isolamento dell’edificio.

Tuttavia, se il vespaio è stato realizzato successivamente da un singolo condomino per migliorare il comfort del proprio appartamento senza incidere sulla struttura portante dell’edificio, potrebbe essere considerato una pertinenza esclusiva.

Ripartizione delle spese del vespaio

Poiché il vespaio ha la funzione di preservare l’integrità strutturale dell’edificio e migliorare l’abitabilità degli ambienti, le spese per la sua manutenzione e riparazione sono generalmente a carico di tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.).

Tuttavia, si possono verificare delle eccezioni:

• se il vespaio serve esclusivamente un’unità immobiliare, il costo della manutenzione spetterà al relativo proprietario;
• se il titolo di proprietà o il regolamento di condominio dispone diversamente, le spese possono essere ripartite in modo differente;
• se l’intervento sul vespaio è legato a un abuso edilizio o a una modifica non autorizzata da parte di un condomino, le spese saranno interamente a suo carico.

Giurisprudenza sul vespaio condominiale

La giurisprudenza ha fornito diverse indicazioni in merito alla natura condominiale del vespaio.

Cassazione n. 8252/2025

Secondo l’interpretazione giuridica, il vespaio sottostante il pavimento del piano terra, se realizzato con uno strato di materiale inerte e avente la sola funzione di isolamento e separazione tra la superficie di sedime e la soletta inferiore, non è considerato parte del suolo comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Questo perché tale manufatto è specificamente destinato a migliorare le condizioni abitative dell’unità immobiliare al piano terra, pur poggiando sul suolo comune. In altre parole, la sua funzione è strettamente legata alla singola unità abitativa e non al condominio nel suo insieme.

Cassazione n. 18216/2017

L’intercapedine tra le fondamenta e il piano terra, utilizzata per l’aerazione e la coibentazione dell’edificio, è considerata parte comune del condominio, a meno che i titoli di acquisto non stabiliscano diversamente. Pertanto, la Corte d’Appello ha commesso un errore nel considerare il vespaio sottostante l’unità immobiliare al piano terra come proprietà esclusiva del proprietario di tale piano e nell’escludere che i danni causati dal suo cattivo stato debbano essere interamente a carico del condominio.

Cassazione n. 23304/2014

Secondo la giurisprudenza della Cassazione, il vespaio, ovvero l’intercapedine tra le fondamenta e la prima soletta del piano interrato di un edificio condominiale, è generalmente considerato di proprietà comune. Questa interpretazione deriva dalla funzione del vespaio, che è quella di garantire l’aerazione e la coibentazione dell’edificio. Tuttavia, questa regola generale può essere derogata se i titoli d’acquisto, come il regolamento contrattuale o il rogito, specificano diversamente. In assenza di tali specificazioni, le spese relative alla costruzione e alla manutenzione del vespaio devono essere ripartite tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

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Cos’è il condominio minimo

Il condominio minimo è una particolare forma di condominio che sorge quando in un edificio vi sono almeno due proprietari di unità immobiliari distinte. Nonostante il numero ridotto di partecipanti, il condominio minimo è soggetto alla disciplina del Codice Civile e alle normative condominiali generali.

Gestione semplificata

Si parla di condominio minimo quando un edificio con almeno due unità immobiliari autonome appartiene a due diversi proprietari, i quali condividono alcune parti comuni come il tetto, le scale, la facciata o l’ascensore. Questo tipo di condominio si distingue per la sua gestione semplificata, che non prevede l’obbligo di un amministratore, fatte salve specifiche necessità.

Normativa di riferimento

Il condominio minimo è regolato dagli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile, che disciplinano la gestione delle parti comuni nei condomini.

La Legge n. 220/2012 (riforma del condominio) del reato ha confermato l’applicabilità della normativa condominiale anche ai condomini minimi, sebbene con alcune semplificazioni.

Vediamo quali sono le disposizioni più significative del codice civile che interessano il condominio minimo.

L’art. 1117 c.c elenca le parti comuni dell’edificio, che devono essere gestite congiuntamente dai proprietari.

L’articolo 1129 c.c stabilisce che quando i condomini sono più di nove è necessario nominare un amministratore. Da questa norma si deduce che la gestione è semplificata fino a quando i condomini non sono più di otto. In questi casi infatti la nomina dell’amministratore è facoltativa.

L’art. 1138 c.c.: esonera dall’obbligo di approvare un regolamento i condomini in cui i condomini non siano più di 10.

Come si costituisce  

A differenza di un condominio tradizionale, il condominio minimo nasce automaticamente nel momento in cui un edificio con parti comuni è suddiviso tra due proprietari diversi. Non è necessario un atto formale di costituzione. I condomini però devono rispettare alcune regole fondamentali:

• attribuzione delle spese: le spese per la manutenzione delle parti comuni vanno ripartite tra i proprietari in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo;
• registrazione fiscale: se il condominio ha necessità di gestire un conto corrente o di effettuare operazioni fiscali (ad esempio, pagamenti a fornitori), è necessario richiedere un codice fiscale presso l’Agenzia delle Entrate;
• assemblea condominiale: anche se si tratta di un piccolo condominio, è necessario rispettare le regole decisionali per la gestione delle spese e delle manutenzioni straordinarie.

Maggioranze necessarie nel condominio minimo

Le decisioni nel condominio minimo devono essere prese con il consenso dei due proprietari. Se non si trova un accordo, è possibile rivolgersi al giudice per dirimere la controversia.

Le maggioranze richieste sono:

• Unanimità per le decisioni che riguardano la modifica delle parti comuni e le innovazioni;
• Maggioranza semplice (50% + 1) per le spese ordinarie e le decisioni di gestione.

Se uno dei due proprietari si oppone a una decisione necessaria, l’altro può rivolgersi al Tribunale per ottenere un provvedimento che autorizzi l’intervento.

Obbligo di amministratore e codice fiscale

Nel condominio minimo non è obbligatoria la nomina di un amministratore, a meno che i due condomini non lo ritengano opportuno. Tuttavia, se il condominio deve effettuare operazioni contabili o fiscali (ad esempio, lavori straordinari che richiedono detrazioni fiscali), è necessario dotarsi di un codice fiscale condominiale.

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