L’istituto condominiale

Si ha condominio quando in un edificio coesistono proprietà esclusi-ve e parti comuni indivise, le une legate alle altre da un intimo nesso di reciproca complementarietà e funzionalità. Infatti, nel condominio, accanto ai piani o porzioni di piano di proprietà singola od esclusiva, coesiste anche uno status communionis su alcune parti dell’edificio che non sono altrimenti, per propria natura o per la funzione strumentale cui sono destinate, divisibili o attribuibili in proprietà esclusiva ai comunisti; si tratta di parti delle quali l’articolo 1117 c.c. fornisce un’ampia elencazione.

Tale indirizzo necessita di alcune precisazioni ed è tuttora valido an-che alla luce della recente riforma introdotta con L. 220/2012, che, come prima, si limita ad indicare i beni di proprietà comune (vedi testo articolo 1177 c.c., in Appendice normativa).

Esso trova conferma anche quando la Suprema Corte si è così espressa: «Il condominio negli edifici viene ad esistenza per la sola circostanza che la proprietà di piani o di porzioni di piano di un medesimo edificio appartenga a più titolari in proprietà esclusiva, a prescindere dalla circostanza che non vi siano locali comuni e che esistano distinti ingressi»  . Infatti, nel condominio vi saranno pur sempre i beni in comune, quali le fondamenta, i muri circostanti l’edificio ecc. definiti necessari perché sen-za di essi l’edificio non verrebbe nemmeno ad esistenza.

Le disposizioni riguardanti il condominio contenute nel codice civile (articoli 1117-1139) disciplinano l’istituto nella sola ipotesi in cui si è già in presenza di un edificio, nel senso che non si occupano affatto di tutte quelle altre ipotesi in cui, ad esempio:

a) due comproprietari di un terreno stipulano un contratto per la costruzione di un edi-ficio, ovvero;

b) quando uno solo di essi stipuli un contratto con i singoli acquirenti in cui si impegna a costruire e a vendere i singoli appartamenti realizzati.

La singolarità dell’istituto del condominio si evince dalla lettura dell’articolo 1117 c.c., da cui si ricava che il singolo condòmino, oltre ad essere proprietario esclusivo del suo appartamento, è anche comproprietario delle parti comuni. In altri termini, coesistono un regime di proprietà individuale dei piani o delle porzioni di piano (appartamenti) e un regime di proprietà collettiva sulle parti comuni (limitata, quest’ultima, dal concorso degli altri soggetti che ne sono titolari).

Tali peculiarità dell’istituto del condominio comportano che lo stesso, pur essendo re-golato dalle norme sulla comunione ordinaria, è disciplinato anche da norme apposite che integrano o derogano le prime.

Nel rapporto di accessorietà necessaria dei beni in comune rispetto a quelli in proprietà singola (gli appartamenti) vanno, poi, individuati i beni in comune, definiti:

a) necessari all’esistenza stessa del condominio, quali, ad esempio, le fondamenta, i muri circostanti l’edificio, il tetto ecc.;

b) eventuali, che come tali possono anche mancare, quali, ad esempio, i locali per la portineria, la casa del portiere, lo stenditoio, la sala riunioni ecc.;

c) accessori, quali l’ascensore, i pozzi, le cisterne, le fogne, le condutture ecc.

Parte della dottrina (Terzago), inoltre, identifica nel condominio una comunione sui generis, laddove l’elemento differenziatore sarebbe da ritrovare nel carattere di indivisibilità e di irrinunciabilità che hanno i beni in condominio. Tale indirizzo ha il merito di porre in risalto la disposizione di cui all’articolo 1139 c.c. nella quale testualmente: «Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale».

È vero, quindi, che il condominio è una particolare figura della comunione, ma la sua peculiarità è data dal rilievo che lo stesso codice ha voluto dare al legame tra beni in proprietà singola e beni comuni.

Così intendendo la specifica natura del condominio, è possibile capire anche l’evoluzione normativa che ha portato alla recente riforma (L. 220/2012), la quale ha esteso l’ambito di applicazione delle norme sul condominio.

Mentre, infatti, la disciplina codicistica, nella sua originaria formulazione, è essenzial-mente indirizzata al fenomeno del condominio inteso in senso verticale, relativo, cioè, ad un unico edificio diviso per piani, la nuova disciplina del condominio introdotta dalla L. 220/2012 si applica anche a tutti quei casi in cui più unità immobiliari o più edifici o addirittura più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti in comune ai sensi dell’articolo 1117 c.c.

La nuova disciplina, quindi si applica anche ai cd. condomini complessi o supercondomi-ni e ai cd. condomini orizzontali, strutture nate a seguito del continuo evolversi delle tecniche di progettazione e di esecuzione degli edifici e per l’esigenza di un più razio-nale sfruttamento dei suoli edificabili.

Si tratta di realtà che nel corso del tempo hanno dato vita ad una vasta produzione giu-risprudenziale, dato che i giudici si sono dovuti occupare dei problemi creati dalla na-scita di quei complessi edilizi sempre più articolati, distinti in diversi corpi di fabbrica, dotati di autonomia strutturale, ma caratterizzati dalla presenza di una serie di opere e servizi comuni a tutto il complesso edilizio.

Ora, invece, una risposta definitiva su quale sia la normativa applicabile (se quella della comunione o quella sul condominio) è data dal nuovo articolo 1117bis, a norma del quale le disposizioni di cui agli articoli 1117-1139 c.c. si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui «più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117».

Come si evince dal testo, è stata rivalutata l’importanza dell’esistenza dei beni in comune, che diventa l’elemento discretivo per stabilire quando si è in presenza di un «condominio» o meno, a prescindere dalla tecnica costruttiva usata. L’istituto condominiale, quindi, è da individuarsi per il nesso indissolubile tra i beni singoli e la necessaria presenza dei beni in comune.

La personalità giuridica del condominio

Il riconoscimento della personalità giuridica del condominio è rimasto un problema irrisolto.

Anche la recente riforma (L. 220/2012), infatti, nulla dispone in ordine al riconoscimento, in capo al condominio, della soggettività giuridica, nonostante una simile previsione — presente in diversi ordinamenti europei — fosse stata invocata da alcune delle più importanti associazioni che si occupano di gestioni immobiliari.

I fautori di questa tesi hanno evidenziato che nella nuova normativa sussistono diverse disposizioni che vanno in questa direzione come, ad esempio, il nuovo articolo 1117-ter laddove: «Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un nu-mero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio ed i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni».

Altri, ancora, fanno riferimento all’ipotesi in cui il condominio è un soggetto produttore di energia fotovoltaica, dove si rinviene l’esercizio di una vera e propria attività com-merciale con connessi adempimenti ai fini IVA ecc. Sul punto si è espressa l’Agenzia delle entrate con la risoluzione del 10 agosto 2012, n. 84/E che, ad un interpello pro-posto dal Gestore dei servizi energetici, ha risposto: «La sussistenza di un elemento oggettivo, rappresentato dal conferimento di beni o servizi alla formazione di un fondo comune, e di un elemento soggettivo, costituito dalla comune intenzione dei contraenti di vincolarsi e di collaborare allo scopo di conseguire risultati patrimoniali comuni, iden-tifica un contratto sociale. … Pertanto, sulla base di quanto sopra detto il suddetto ac-cordo individua una società di fatto tra i condòmini. … Restano esclusi dalla società di fatto i condòmini che non hanno approvato la decisione e che non intendono trarre vantaggio dall’investimento».

Tali normative non sono però sufficienti da sole a determinare l’insorgere della sogget-tività giuridica in capo al condominio: la prima perché trova il suo elemento giustifica-tore nella maggioranza qualificata prevista per le modificazioni sostanziali; la seconda perché si è fuori dal mero scopo di godimento proprio del condominio e si è di fronte allo sfruttamento dei beni in comune con uno scopo di lucro proprio delle società.

Per cui, anche se auspichiamo al più presto il riconoscimento, oggi, alla luce della nuova normativa, dobbiamo concludere con l’affermare che non si possa affatto parlare di soggettività giuridica del condominio.

Le norme in materia di condominio

Al condominio negli edifici si applicano gli articoli da 1117 a 1139 c.c., nonché una serie di disposizioni in materia di comunione per il rinvio espresso operato da quest’ultima norma.

In virtù di tale rinvio è innanzitutto applicabile la disposizione di cui al primo comma dell’articolo 1102 c.c., in forza della quale ciascun partecipante può servirsi del bene comune anche per un suo fine particolare (ad esempio, per l’apposizione di targhe sul portone d’ingresso)  , purché non sia alterata la destinazione dello stesso bene e non sia leso il pari diritto spettante agli altri condòmini (continuando nell’esempio riportato, una siffatta lesione potrebbe essere determinata dall’apposizione di targhe di vaste dimensioni, tali da inficiare il decoro del portone d’ingresso, ovvero impedire agli altri condòmini di apporre a loro volta altre targhe).

Si applicano, altresì, al condominio gli articoli 61-72 delle Disposizioni di attuazione del codice civile e le norme sul mandato (articoli 1703-1730 c.c.).

La creazione e le caratteristiche di un condominio

La creazione di un condominio può formare oggetto di un contratto su cosa futura. È frequente, infatti, la vendita di appartamenti ancora da costruire: viene così a realizzar-si un condominio «in fieri».

In concreto, i modi con cui si costituisce un condominio sono diversi:

a) il caso più ricorrente è quello in cui l’unico proprietario di un immobile trasferisce, con atto compravendita, il diritto di proprietà su una o più unità dello stesso edificio;

b) nel caso di edifici costruiti da cooperative, il condominio sorge solo dopo la stipula dei contratti di mutuo e l’assegnazione degli appartamenti.

La nascita di un condominio si ha anche quando viene a sciogliersi una comunione preesistente oppure è ricostruito uno stabile perito per almeno tre quarti del suo valo-re, oppure quando i partecipanti alla comunione della proprietà di un terreno delibera-no di costruire su di esso un edificio, le cui singole unità immobiliari siano servite da cose ed impianti indivisi, ma sempre quando viene ad esistenza l’edificio. Anche le sen-tenze che hanno qualificato il condominio come organo concordavano sul fatto che il condominio, quale ente di gestione capace di assumere validamente obblighi giuridici e la titolarità di diritti, sorge già con la redazione di scritture private di trasferimento che importino il frazionamento della proprietà esclusiva ed il trapasso dei singoli appartamenti.

Ancora, si è affermato che la costruzione di un edificio del quale siano proprietari più soggetti, ancorché non sia intervenuto il rilascio del certificato di abitabilità, è sufficiente per l’esistenza del condominio, con la conseguente applicabilità delle norme ad esso relative.

L’articolo 68 disp. att. c.c., anche a seguito della recente riforma (L. 220/2012), con-ferma che qualora non precisato dal titolo (l’atto costitutivo del condominio, regola-mento di condominio del costruttore ecc.) ai singoli partecipanti al condominio è attribuita una quota millesimale di proprietà sui beni in comune, data dal rapporto tra il va-lore della proprietà acquistata e quello dell’intero edificio.

La quota millesimale, oltre a vincolare gli uni con gli altri tutti i partecipanti alla proprietà, costituisce la misura del diritto di voto in assemblea e degli obblighi, intesi come partecipazione alle spese, che la cosa comune comporta.

Non si deve assolutamente confondere il diritto di comproprietà con il diritto di uso del bene comune che è, invece, riferito all’intero bene ed è assoggettato al principio dell’uso paritario, nel senso che ognuno può usare del bene comune purché permetta agli altri di fare altrettanto.

Il condominio minimo

Per condominio minimo (o piccolo condominio) si intende quella collettività condomi-niale composta da due soli partecipanti. In questo caso si discuteva, in dottrina e giuri-sprudenza, circa la normativa da applicare. Era controverso, in altri termini, se al con-dominio minimo si applicavano le norme del condominio o quelle della comunione.

La recente riforma del condominio (L. 220/2012) ha risolto la questione prevedendo, all’articolo 1117bis, introdotto ex novo, che le norme in materia di condominio si ap-plicano in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117. Non vi è dubbio, quindi, che anche alla fattispecie del condominio minimo sono applicabili le norme in materia di condominio.

Anche la questione relativa alla disciplina applicabile al condominio minimo è stata og-getto di diversi arresti giurisprudenziali, che è opportuno accennare.

La Cassazione, infatti, dopo aver affermato l’esistenza del condominio anche nel caso di condominio minimo, successivamente ebbe a mutare il suo indirizzo ritenendo che in presenza di due soli condòmini non fosse possibile costituire l’assemblea.

In tempi più recenti, invece, la Cassazione ha nuovamente mutato il suo indirizzo, rite-nendo che nel caso in cui i proprietari dell’edificio fossero soltanto due, si applicassero le norme del condominio eccezion fatta per le norme relative al funzionamento dell’assemblea, disciplinata, invece, dagli articoli 1104 s.s. c.c.  .

Da ultimo, infine, La Cassazione a Sezione Unite ha confermato l’applicazione al con-dominio minimo delle norme sul condominio, incluso l’articolo 1136 c.c. in tema di as-semblea, con la conseguenza che in caso di mancato raggiungimento dell’unanimità, sarebbe stato necessario ricorrere al giudice a norma degli articoli 1105 e 1139 c.c.

Il condominio parziale

La riforma non ha toccato l’istituto del «condominio parziale». Esso si ha quando i beni comuni sono destinati all’utilizzazione di solo una parte dei condomini. In questo caso è necessario stabilire se i beni siano comuni anche ai condómini che di fatto non li utiliz-zano oppure siano comuni soltanto ai condómini che li utilizza-no. Da qui la definizione di «condominio parziale»; la parzialità risiede, in altri termini, nel fatto che solo ad una parte dei con-domini spetterebbe la comproprietà di tali beni.

Il tema è stato molte volte analizzato più con riguardo a specifici casi che in relazione a principi generali come conferma il seguente ri-lievo giurisprudenziale   secondo cui «Il condominio parziale raffigura una categoria radicata nell’esperienza e riconosciuta dalla giurisprudenza la quale, piuttosto che della definizione del principio, si occupa della definizione dei casi di specie».

Tale fattispecie di condominio parziale viene ammessa sulla base della constatazione che: «Indipendentemente dal titolo, nell’ambito della più vasta contitolarità, si ammette la costituzione per legge dei cosiddetti condomini parziali sul fondamento del collegamento strumentale tra i beni: vale a dire, sulla base della necessità per l’esistenza o per l’uso, ovvero della destinazione all’uso o al servizio di determinate cose, servizi ed impianti limitatamente a vantaggio di talune unità immobiliari», ed esplicitamente: «Per la verità, l’asserto che la proprietà comune appartenga necessariamente a tutti i partecipanti e non si frazioni, neppure in casi eccezionali, se non in virtù del titolo, non è più condiviso e, in effetti, non regge alla critica, fondata sulla ricognizione non aprioristica dei dati positivi».

Se questa è la tesi di ammissibilità del condominio parziale non mancano posizioni nettamente contrarie sostenute da notevoli argomenti.

In primo luogo, si deve constatare che la legge si riferisce esplicita-mente a beni comuni a tutti i condomini «se il contrario non risulta dal titolo» ex articolo 1117 c.c. Ciò vuol dire che esiste una sola eccezione per la quale i beni non sono comuni a tutti i condomini: la volontà contraria contenuta nel titolo di acquisto.

Questa osservazione potrebbe sembrare sterile se il suo carattere formalistico non fosse convalidato da un ulteriore rilievo pratico e sostanziale: il motivo per cui i beni sono comuni anche a quei condomini che non li utilizzano risiede nel fatto che quei beni partecipano di un edificio unico che è, appunto, il condominio. Il destino comune dei beni viene supportato dall’unità dell’edificio cui partecipano tutti i proprietari in virtù della loro ulteriore qualifica di condomini. In questa prospettiva il criterio di utilizzabilità non viene affatto preso in considerazione dalla legge per determinare la contitolarità dei beni di cui all’articolo 1117 c.c., per cui tali beni sono comuni anche se solo alcuni condomini li utilizzano.

In realtà, è vero che il citato articolo 1117 c.c. non consente esplicitamente che la proprietà dei beni sia comune solo ad alcuni condomini però, a ben guardare, nemmeno lo vieta espressa-mente; tale possibilità è ammessa sulla base di una convenzione ma non si può escludere che il criterio dell’utilizzabilità (e quello correlato dell’utilità) non sia richiamato dall’articolo 1117 c.c. (in quanto sottinteso da quella normativa).

Il legislatore, allora, non ha esplicitamente dichiarato che il condominio riguarda solo coloro ai quali i beni servono perché tale stato di fatto rappresenta una condizione necessariamente preesistente all’operatività della norma, cioè essa è presupposta sulla base della logica determinazione dei fatti e dei conseguenti effetti che si verificano in questi casi.

Questo sembra essere il ragionamento che sta alla base dell’opinione per cui: «I presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso. Pertanto, del di-ritto soggettivo di condominio formano oggetto soltanto i servi-zi e gli impianti effettivamente legati alle unità abitative dal col-legamento strumentale; vale a dire le sole parti di uso comune che siano necessarie per l’esistenza, ovvero siano destinate all’uso o al servizio di determinati piani o porzioni di piano». La Cassazione   determina anche il motivo specifico di tale conclusione: «La disposizione da cui risulta con certezza che le co-se, i servizi e gli impianti di uso comune dell’edificio non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti, si rinviene nell’articolo 1123, comma terzo, c.c. Secondo questa norma, l’obbligazione di concorrere nelle spese per la conservazione grava soltanto sui condomini, ai quali appartiene la proprietà comune».

In realtà, se si legge il comma in questione  , non si evince affatto quanto affermato dalla Cassazione, poiché viene disciplinato il criterio di spesa in base al criterio di utilità, per cui questa norma non disciplina affatto la parzialità della titolarità: ben potrebbe intendersi, la norma in commento, nel senso che le spese sono sopportate dai condomini che ne traggono utilità ma la proprietà resta, comunque, in capo a tutti i condomini, anche a quelli che non usano i beni in oggetto, così come stabilito dal principio generale di cui all’articolo 1117 c.c.

È la stessa Cassazione che risponde all’interrogativo sottolineando come il terzo comma dell’articolo 1123 «non recepisce il criterio, che si assume valido in generale per la ripartizione delle spese per le parti comuni, secondo cui i contributi si suddivido-no tra i condomini in ragione dell’utilità. Se così fosse, il precetto sarebbe del tutto superfluo, perché ripeterebbe quello dettato dal capoverso precedente»; tanto è vero che: «Posto che l’articolo 1123 comma terzo ripartisce il concorso nelle spese per le parti comuni, destinate a servire le unità immobiliari in misura diversa, in proporzione all’uso che ciascuno può farne, dal contributo implicitamente esonera coloro i quali, per ragioni obbiettive afferenti alla struttura o alla destinazione, non utilizzano le parti, che non sono necessarie per l’esistenza o per l’uso, ovvero non sono destinate all’uso o al servizio dei loro piani o porzioni di piano. Se i proprietari delle unità immobiliari, non collegate con determinate parti comuni, fossero esonerati dal concorso nelle spese in virtù del criterio dell’utilità statuito dall’articolo 1123 comma secondo c.c., il disposto dell’articolo 1123 comma terzo sarebbe del tutto identico a quello fissato nel comma precedente e configurerebbe un duplicato inutile».

È questa un’interpretazione che collega funzionalmente le diverse parti di una norma in maniera esemplare per arrivare ad identificare una eadem ratio che sottende l’intero dettato normativo ed il ragionamento viene spiegato in questo modo: «In realtà, l’articolo 1123 c.c. nei distinti capoversi contempla ipotesi differenti. Mentre al comma due regola solo ed esclusivamente la ripartizione delle spese per l’uso, al comma tre disciplina la suddivisione delle spese per la conservazione. La ragione della pre-visione espressa è che le cose, i servizi e gli impianti, essendo collegati materialmente e per la destinazione soltanto con al-cune unità immobiliari, appartengono in comune solamente ai proprietari di queste. La disposizione, cioè, contempla l’ipotesi di condominio parziale».

Come si vede, la Cassazione fa discendere esplicitamente dall’articolo 1123 c.c. la previsione legislativa del condominio parziale il quale deve essere ammesso, non solo in base ai ragionamenti effettuati dalla Suprema Corte, ma anche in base al dato incontestabile che dalla legge non risulta alcun esplicito di-vieto di costituzione del condominio parziale e che il condominio parziale risulta essere una fattispecie che realizza interessi meritevoli di tutela alla stregua dei principi del nostro ordinamento giuridico.

A questo punto, però, non si può fare a meno di richiamare un’ulteriore argomento, su cui si basa la tesi negatrice della possibilità di un condominio parziale, individuato nell’articolo 61 disp. att. c.c., il cui primo comma recita: «Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato».

Questa norma è utilizzata per negare la possibilità di un condominio parziale in base ad un articolato ragionamento che si propone di seguito.

Il comma primo dell’articolo 61 disp.att. c.c., si sostiene, disciplina l’ipotesi di scioglimento di un condominio quando questo sia costituito da parti, ciascuna delle quali abbia le «caratteristiche di edificio autonomo»; allora, se il condominio separato fosse una fattispecie normalmente realizzabile (sulla base del criterio di utilizzabilità dei beni comuni ad alcuni soltanto dei condomini), tale norma non sarebbe necessaria perché se è lecito il condominio parziale deve essere, a maggior ragione, lecito dividere un condominio in due se le due parti sono, in sostanza, edifici autonomi. Il comma primo dell’articolo 61 disp. att. c.c. sarebbe, in altri termini, superfluo e inutile.

Tale norma è, invece, utile proprio perché il legislatore non aveva previsto il condominio parziale e perciò lo dichiara espressa-mente realizzabile nei casi in cui le diverse parti abbiano «caratteristiche di edificio autonomo».

Fin qui la tesi negatrice del condominio separato che utilizza la previsione del comma primo dell’articolo 61 disp. att. c.c. con l’intento di dare significato alla sua previsione, ma tale argo-mento risulta in realtà non ben congegnato e, probabilmente, non del tutto pertinente al tema in oggetto.

Il richiamo all’articolo 61 disp. att. c.c. in merito a fattispecie di condominio parziale è inopportuno per una serie di rilevi.

In primo luogo, se si legge anche il comma secondo dell’articolo 61 dis. att. c.c.  , si comprende il meccanismo di funzionamento di tale previsione: lo scioglimento del condominio (propedeutico alla formazione dei diversi condomini limitati ciascuno ad una parte dell’originario edificio) deve essere deliberato dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea (dell’originario unico edificio) che rappresenti al contempo almeno la metà del valore dell’edificio ex articolo 1136 comma secondo c.c. Se tale maggioranza non c’è, la norma prevede la decisione dell’autorità giudiziaria in base a domanda di un terzo dei comproprietari della parte di edificio che si vuole distaccare dal resto. Come si vede, tale fattispecie riposa sulla volontà dei condomini e, certamente, non si riferisce a tutti i condomini ma ad una parte (benché considerevole) degli stessi. La nascita dei diversi condomíni ex articolo 61 disp. att. c.c. presuppone, allora, la volontà (di una parte) dei condómini.

Il condominio parziale, invece, trova la sua giustificazione in uno stato di fatto oggettivo (criterio di utilizzazione e di utilizzabilità dei beni a favore soltanto di alcuni condomini) non influenzabile dalla volontà dei condomini: nessun condòmino, ad esempio, potrebbe adire l’autorità giudiziaria per affermare che un bene non collegato (per utilizzazione o utilizzabilità) al proprio appartamento ricada anche nella sua proprietà condominiale. Nel condominio parziale, infatti, i beni sono in condominio ai proprietari degli appartamenti che li utilizzano e tale stato di fatto non può essere modificato dalla volontà dei condomini; il collegamento è in re ipsa e, come detto, nasce automaticamente per cui non c’è neanche bisogno della manifestazione di volontà delle parti né, tanto meno, di una pronuncia giudiziaria.

Differenti risultano quindi le ipotesi del condominio parziale e quella ex articolo 61 disp.att. c.c. in base all’analisi genetica e strutturale delle due fattispecie ma vi sono altre considerazioni in proposito. È certo che l’ipotesi del condominio parziale riposa, da un lato, nella necessità oggettiva della sua esistenza (indipendenza dalla volontà dei condomini e sussistenza sulla base di un oggettivo e verificabile collegamento che sorge tra un bene e gli appartamenti al cui migliore godimento quel bene è destinato) e dall’altro sul fatto che il condominio resta unico ed al suo interno alcuni beni sono in comune soltanto ad alcuni condomini.

In base a questa seconda caratteristica si può affermare, insieme alla Cassazione, che: «Ammesso dunque che, nell’ambito di un edificio diviso in piani o porzioni di piano, possono sussistere proprietà comuni di cose, di impianti e di servizi limitate soltanto ad alcuni condomini, conviene ricordare che il condominio parziale postula che il condominio originario non si frantumi in nuovi, distinti condomìni».

Questa premessa porta alla conseguente riflessione: «La figura del condominio parziale, invero, si distingue rispetto alla ipotesi della separazione dei condomini disciplinata dagli articoli 61 e 62 disp.att. c.c. almeno per due ragioni:

• per i presupposti di fatto, posto che il condominio parziale sussiste anche quando non è possibile procedere alla separazione, perché la parte dell’edificio — in cui sono situate le cose, gli impianti ed i servizi comuni collegati soltanto con alcune delle unità immobiliari — non presenta le caratteristiche di parte o di edificio autonomo (è il caso delle scale e dell’ascensore, che non servono i locali con accesso soltanto dalla strada);
• per il fatto costitutivo: il condominio parziale insorge «ope legis» ogni qual volta sussistono i presupposti, configurati dalla relazione di accessorio a principale, in concreto tra le singole unità immobiliari e determinate cose, impianti e servizi di uso comune, e non v’è necessità del procedimento di separazione che si svolge in assemblea o davanti all’autorità giudiziaria»  .

Come si vede, i precedenti argomenti, sulla base della rilevata differenza tra il condominio parziale ed il condominio separato ex articolo 61 disp. att. c.c., ci fanno concludere che quest’ultima ipotesi non implica affatto il disconoscimento della prima poiché esse sono estremamente differenti tra loro.

Quanto detto conferma la possibilità di un condominio parziale che esiste solo per alcuni beni e soltanto tra i condomini che tali beni utilizzano; tale condominio parziale non elimina affatto il condominio complessivo il quale continua a sussistere, tranne che per la gestione di quei determinati beni la cui titolarità resta a favore solo di alcuni condomini i quali conseguentemente saranno gli unici a sopportare le relative spese. Proprio per questo motivo il condòmino che in sede di riparto delle spese fatte dall’amministratore ritenga che esse non lo riguardino, potrà chiedere al giudice, con una azione di accertamento ex articolo 1123 c.c., che venga dichiarata la mancanza dell’obbligo al pagamento.

È proprio la disposizione di cui all’art. 1123, ultimo comma, c.c. che, nel prevedere beni destinati a servire una parte dell’edificio, riguarda proprio la fattispecie del condominio parziale. La disposizione in esame statuisce che le spese relative alla loro manutenzione sono ripartite solo fra i condomini che ne traggono utilità, i quali non possono che identificarsi con i condomini facenti parte del condominio parziale: essendo gli unici comproprietari del bene devono sopportarne integralmente i relativi oneri.

Il supercondominio

Nell’esperienza contemporanea, e non solo nelle moderne città metropolitane, la realtà costruttiva presenta spesso edifici contigui, autonomi, aventi una serie di servizi in comune (riscaldamento centralizzato, parco giochi ecc.) ovvero di beni in comune (viali di accesso, cortili ecc.). Lo scopo di questi complessi edilizi è, ovviamente, lo sfruttamento più razionale possibile delle costruzioni.

Vi è subito da dire che l’articolo 1117bis c.c., introdotto ex novo dalla legge di riforma (L. 220/2012), nel definire l’ambito di applicabilità delle disposizioni sul condominio ha oramai chiarito che detta normativa si applica in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c. e quindi anche al supercondominio.

Fino alla riforma, l’inquadramento della figura tipica del supercondominio era un problema che si tendeva solitamente a risolvere in un’alternativa tra un’estensione della normativa sul condominio negli edifici ed un’applicazione diretta della normativa generale sulla comunione.

La Cassazione, però, in tempi recenti aveva già affermato espressamente l’applicabilità al supercondominio delle norme sul condominio negli edifici, e non già quelle sulla comunione in generale, con la conseguente applicabilità della presunzione legale di condominialità anche ove non si tratti di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni stabilmente ed oggettivamente destinati all’uso o al godimento di tutti gli edifici.

Va qui precisato che per supercondominio si intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria nè la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, nè quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente, come si è detto, che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ. Pertanto, al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anzichè quella sulla comunione. In particolare, al supercondominio si applicano le disposizioni dettate dall’art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione dell’assemblea e calcolo delle maggioranze (Cass., 7286/2006).

Le delibere dell’assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass., 15476/2001). In particolare, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il com-plesso; la seconda tabella è quella normale ed interna ad ogni edificio.

La gestione del supercondominio

Nel caso in cui un complesso residenziale sia costituito da distinti fabbricati, ciascuno degli edifici integra un condominio distinto, del quale fanno parte i soli proprietari delle unità abitative ivi ubicate, che è competente a deliberare in merito alla gestione ed amministrazione di quelle parti dello stabile che sono destinate all’uso ed al godimento comune.

Invece, per quel che concerne i beni ed i servizi comuni a tutti i fabbricati costituenti il complesso residenziale, sussiste un ulteriore supercondominio deputato a provvedere alla loro gestione attraverso un’assemblea alla quale hanno titolo per partecipare tutti i proprietari delle unità ubicate nel complesso edilizio  .

Le norme codicistiche dirette ex se a disciplinare l’istituto del condominio trovavano automatica applicazione anche nel caso del supercondominio. Infatti, si ritenevano applicabili ai beni o servizi del supercondominio le norme sul condominio degli edifici e, segnatamente, la presunzione di comunione dettata dall’articolo 1117 c.c. nonché le disposizioni dettate dall’articolo 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione dell’assemblea, nonché di calcolo delle maggioranze da determinare avendo riguardo agli elementi reali e personali del supercondominio configurati, rispettiva-mente, da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i loro proprietari.

Invece, l’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, nella nuova versione introdotta dalla legge di riforma (L. 220/2012), ha dettato delle disposizioni in materia di assemblea che sono parzialmente diverse rispetto alla normativa precedente e che occorre sicuramente tener presente nella gestione di un supercondominio.

A norma del terzo comma dell’articolo 67 disp. att. c.c., nei casi di cui all’articolo 1117bis c.c. (e quindi anche del supercondominio), quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, c.c., il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rap-presentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

La norma in esame continua sancendo che ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condomini.

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

Dalla lettura della norma si evince che uno degli obiettivi perseguiti dalla riforma sia stato quello di fare in modo che i supercondomini funzionassero effettivamente, anche se è stata introdotta la nuova figura del rappresentante.

Tali disposizioni, inoltre, rendono più funzionali le assemblee e, in particolare, facilitano la scelta dell’amministratore ed ogni altra decisione che riguardi i beni comuni a tutti i fabbricati.

La multiproprietà

La multiproprietà consiste nell’attribuzione, ad una pluralità di soggetti, del diritto di utilizzo esclusivo e periodico di un medesimo immobile, secondo un avvicendamento temporale prefissato al momento dell’acquisto, in modo che ciascun titolare abbia la disponibilità esclusiva del bene a turno e per un periodo di tempo limitato, il che spiega come da parte di qualcuno si sia parlato di «proprietà periodica» o di «proprietà turnaria».

L’essenza dell’istituto è normalmente costituita da un unico edificio con più unità immobiliari, ciascuna delle quali viene assegnata in godimento ad una persona o ad un nucleo familiare, ma è chiaro che la cd. proprietà periodica può riguardare anche case unifamiliari, come spesso accade nei luoghi di villeggiatura.

Il fenomeno si concreta nel trasferimento, da parte del costruttore (o solo del venditore), di un singolo appartamento a diversi soggetti, i quali si considerano tutti proprietari ed acquistano il diritto ad usare dell’appartamento e delle parti comuni dell’edificio, ciascuno per un ben preciso e determinato periodo dell’anno, trascorso il quale, tale diritto «affievolisce», per riconsolidarsi poi nel medesimo periodo di ogni anno successivo.

Ogni problema di inquadramento giuridico della multiproprietà è stato risolto con l’espressa previsione di cui al nuovo articolo 1117 c.c., così come modificato dalla L. 220/2012.

La norma, infatti, prevede espressamente che «sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo».

Con tale disposizione è stata eliminata ogni incertezza circa la categoria di norme applicabili alla multiproprietà, se quelle del con-dominio degli edifici o quelle della comunione.

Volendo ripercorrere gli indirizzi che fino ad ora si erano presentati, si deve per prima cosa far riferimento al fenomeno della multiproprietà come una tradizionale situazione di comunione, nella quale ciascun partecipante sarebbe titolare di una quota indivisa di comproprietà, con diritto di godimento «turnario» predeterminato dal titolo di acqui-sto (normalmente l’alienante predispone un regolamento della comunione con il quale disciplina il godimento turnario tra i multiproprietari).

Il diritto di multiproprietà sarebbe un diritto reale (non personale come l’uso e l’abitazione) e quindi trasferibile.

Tale impostazione è stata sottoposta a critiche rigorose, basate essenzialmente sulla non riconducibilità, al tipo di comunione accolto dal codice civile, di una situazione di comproprietà in cui:

• sarebbe immodificabile la destinazione e inammissibile la divisione della cosa comune, mentre la normativa del codice civile prevede la possibilità di mutare, con apposite maggioranze, la predetta destinazione, nonché la facoltà, per ciascun partecipante alla comunione, di domandarne in qualsiasi momento lo scioglimento;
• non opererebbe il meccanismo di espansione della quota nel caso di rinuncia o di astensione dal godimento da parte di uno dei multiproprietari;
• l’uso turnario, da mera modalità, peraltro solo eventuale, di esercizio della facoltà di godimento della cosa comune, assurgerebbe ad aspetto essenziale e indefettibile dell’istituto, qualificando l’oggetto stesso dell’acquisto in multiproprietà.

Si è pensato, allora, di qualificare la multiproprietà come una speciale forma di proprietà, caratterizzata da una situazione di concorrenza di diritti (fra loro autonomi) piuttosto che di contitolarità di un unico diritto, parlandosi, al riguardo, di «proprietà temporanea» oppure di «proprietà su una frazione spazio-temporale del bene».

Ma simili costruzioni si fondano sull’ammissibilità — quantomeno opinabile (se non ad-dirittura inaccettabile) alla luce della nozione di proprietà assunta dal vigente ordina-mento — di un concorso di autonomi diritti di proprietà su uno stesso bene.

Ancora più azzardato, infine, è il passo di avvicinare la posizione del multiproprietario a quella dell’usufruttuario, ed altrettanto va detto per il tentativo di qualificare la multi-proprietà come diritto reale atipico di godimento.

Il contenuto del diritto di multiproprietà

Il diritto del multiproprietario è un diritto di godimento individuale e non collettivo nonché limitato ad un certo periodo dell’anno.

Il multiproprietario non può godere del bene a proprio piacimento ma deve usarne in modo conforme alla destinazione fissata nel contratto di acquisto, che solitamente è quella di abitazione per le vacanze. Il multiproprietario, quindi, non può di-struggere o alterare il bene, deve curarne la manutenzione (ordinaria ed eventualmente straordinaria) e provvedere, du-rante il periodo di godimento, alla sua custodia, impedendo molestie e danneggiamenti ad opera di terzi.

Il multiproprietario può, sia pure limitatamente al periodo di disponibilità, costituire sul bene diritti personali di godimento e in particolare può locarlo. Non sembra, invece, ammissibile la costituzione di diritti reali di godimento (con l’eccezione probabilmente dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione), i quali presuppongono una permanenza che è incompatibile con il sistema turnario. Il diritto di multiproprietà è trasmissibile per atto tra vivi e per causa di morte.

La normativa applicabile

Già prima della recente riforma, a prescindere dalla definizione della multiproprietà, ciò che più rilevava era che la giurisprudenza e la dottrina, che riconducevano la multiproprietà all’istituto della comunione, ritenevano già, comunque, applicabili a questa le norme sul condominio.

In giurisprudenza, in particolare, si è qualificata la multiproprietà come «un condominio non avente carattere assoluto, in quanto oggetto di autolimitazione reciproca preventiva da parte dei multiproprietari» , ritenendo applicabili le norme sulla obbligatorietà della nomina dell’amministratore da parte dell’assemblea e sulla durata massima della carica (articolo 1129, primo e secondo comma, c.c.), nonché la disciplina sulla revoca dell’amministratore da parte dell’autorità giudiziaria (articolo 1129, terzo comma, c.c.) sul rilievo che «la multiproprietà di singole unità immobiliari nell’ambito di un complesso edificale residenziale non importa alcuna deroga all’applicazione della disciplina sul condominio negli edifici per quanto afferisce alle parti e ai servizi comuni di utilità generale all’intero edificio»  .

Nella disciplina del condominio, del resto, è espressamente prevista l’ipotesi che un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone (articolo 67, secondo comma, disp. att. c.c.), sicché può ritenersi già tipizzata la fattispecie mista di comunione e condominio, la prima riferita ai locali «principali» in godimento esclusivo, il secondo ai beni e servizi «strumentali» rispetto ai primi.

In linea con tale indirizzo il legislatore della riforma del 2012 ha sciolto ogni dubbio con l’espressa previsione di cui al nuovo articolo 1117 c.c., il quale espressamente fa rientrare nella proprietà comune condominiale anche l’ipotesi della multiproprietà.

La multiproprietà riscritta dal Codice del turismo

La disciplina della multiproprietà immobiliare è contenuta nel D.Lgs. 206/2005 (Codice del Consumo) ed è stata recentemente rimaneggiata dal D.Lgs. 79/2011 (Codice del Turismo).

Il contratto di multiproprietà è definito come un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce, a titolo oneroso, il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione.

Si tratta di una definizione che, da un lato sottolinea uno dei due aspetti del diritto di proprietà (facoltà di godimento e di disposizione del bene) e, dall’altro, consente di estendere la multiproprietà ad ogni fattispecie nella quale sia individuabile un diritto di godimento concesso a titolo oneroso, anche in mancanza di un diritto di proprietà: si pensi, ad esempio, al contratto di comodato oneroso, alla locazione pluriennale ecc.

Le informazioni contrattuali che devono essere fornite, in maniera chiara e comprensibile, al consumatore prima che resti vincolato da un contratto o da un’offerta, devono essere accurate e sufficienti a realizzare la finalità informativa. Le informazioni sono fornite a titolo gratuito dall’operatore su carta o altro supporto durevole facilmente accessibile al consumatore, sono redatte nella lingua italiana e in una delle lingue dello Stato dell’Unione Europea in cui il consumatore risiede o di cui è cittadino. Il contratto deve essere redatto per iscritto, a pena di nullità.

Prima della conclusione del contratto, l’operatore informa il consumatore sulle clausole contrattuali relative al diritto di recesso, la durata del periodo di recesso e il divieto di versare acconti durante il periodo di recesso, le quali devono essere sottoscritte separatamente dal consumatore.

È riconosciuto al consumatore un periodo di 14 giorni (naturali e consecutivi) per recedere, senza specificare il motivo, dal contratto di multiproprietà.

Maggioranze necessarie per la mediazione

E’ l’assemblea condominiale l’organo competente ad approvare la conciliazione. Riguardo alla maggioranza necessaria per approvare un accordo transattivo, prima della riforma, era applicabile l’art. 1136, co. 4° c.c. che rinviava alla maggioranza del secondo comma, ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La norma fa riferimento alle liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore e, se l’assemblea può deliberare su una controversia, è legittimata anche a transigere detta controversia.

Tale interpretazione era confermata dall’art. 71 quater co. 5° delle disp. att. c.c., ante riforma, dettato in materia di mediazione, in base al quale la proposta di mediazione doveva essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136 c. 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

Secondo il nuovo art. 71 quater delle disp. att. al codice civile (modificato dalla riforma Cartabia), invece, per sottoscrivere l’accordo conciliativo occorrono le maggioranze qualificate di cui all’articolo 1136 del codice.

La novella legislativa ha eliminato il richiamo specifico al 2° comma dell’art. 1136 c.c. ovvero almeno la maggioranza dei presenti in assemblea e che rappresentino almeno la metà dei millesimi (500/1000) del condominio. La novella facendo riferimento alle diverse maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. – intende perseguire, chiaramente, una ulteriore semplificazione in quanto molte fattispecie in condominio possono essere approvate con la maggioranza dei condomini  presenti che raggiungano almeno un terzo dei millesimi e mi riferisco a tutti quei casi che possono farsi rientrare nella gestione ordinaria esempio: la manutenzione dei beni in comune, le piccole riparazioni, la stessa approvazione del rendiconto.

Quando è necessaria l’unanimità dei consensi

Con la precisazione che esistono, tuttavia, dei casi in cui le deliberazioni da assumere prevedono l’unanimità dei consensi e, cioè, quando si tratta di diritti indisponibili.

Difatti, laddove la lite abbia ad oggetto i diritti reali comuni (ad esempio, la proprietà di una parte del condominio) la transazione può avvenire solo con il consenso di tutti i partecipanti, così come è necessaria l’unanimità anche per gli atti di cessione dei beni comuni o la costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

Nel caso della stipulazione di una “conciliazione” o “transazione” da parte del condominio consolidata giurisprudenza richiede necessariamente l’unanimità dei consensi qualora il relativo oggetto riguardi “diritti reali” (cfr. Cass. 13 aprile 2016 n. 7201; Cass. 25 gennaio 2016 n. 1234) e, per l’effetto, anche per un accordo di conciliazione del medesimo contenuto e/o natura:  “Il consenso unanime di tutti i condomini, per concludere una transazione tra il condominio ed un terzo, è necessario esclusivamente, ai sensi dell’art. 1108, comma 3, c.c., solo quando la transazione stessa abbia ad oggetto i diritti reali comuni” (Cass. 13 aprile 2016 n. 7201).