Reato di cattiva conservazione degli alimenti: basta il rischio anche senza danno La Cassazione ribadisce che è sufficiente la potenziale pericolosità di prodotto per integrare il reato di cattiva conservazione degli alimenti

Quesito con risposta a cura di Francesca Alfieri e Claudia Crisafulli

Va qualificata come mista la condizione con cui le parti subordinano gli effetti di un contratto di compravendita immobiliare all’ottenimento da parte del promissario acquirente di un mutuo da un istituto bancario, al fine di provvedere al pagamento del prezzo pattuito (Cass., sez. II, ord. 7 gennaio 2025, n. 243 – Contratto preliminare di compravendita e mutuo).

Il caso trattato trae origine dalla citazione in giudizio di una società nei confronti di un’altra, con cui la prima chiedeva l’accertamento della verificazione della “condizione risolutiva espressa” apposta al contratto preliminare di compravendita immobiliare, che l’esponente aveva stipulato in qualità di promissario acquirente. Tale contratto, infatti, era stato subordinato, fra l’altro, all’approvazione del leasing con la specifica che, in caso della sua mancata approvazione l’acconto versato doveva essere restituito. Non essendo stato approvato il leasing nei termini prestabiliti, il promissario acquirente aveva adito il Tribunale, chiedendo che fosse accertato l’avveramento della condizione risolutiva espressa con conseguente condanna della convenuta, promittente alienante, alla restituzione dell’acconto e che fosse annullato l’accordo. Il Tribunale adito, in accoglimento della domanda attorea, ha dichiarato risolto il contratto e condannato la convenuta a pagare l’acconto. Tuttavia, la Corte di Appello disattendeva la decisione di primo grado, qualificando la condizione come potestativa mista. Questa stabiliva, infatti, che, poiché detta condizione era stata inserita nell’interesse di entrambe le parti, era la società acquirente a dover provare di aver agito correttamente per ottenere l’approvazione del leasing. La Corte decideva, pertanto, di accogliere l’impugnazione proposta dalla promittente alienante, disponendo il trasferimento immobiliare, ai sensi dell’art. 2932 c.c.

La Corte di Cassazione, successivamente adita, cassava con rinvio la sentenza d’appello impugnata, soffermandosi sulla natura delle condizioni apposte dalle parti nei contratti di compravendita immobiliare. Per la Suprema Corte, in particolare, nella circostanza in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga un mutuo da un istituto bancario, per poter pagare in tutto o in parte il prezzo pattuito, la relativa condizione è da qualificare come “mista”. La decisione, ha altresì specificato che detta concessione dipende anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la relativa pratica, ma la mancata erogazione comporta le conseguenze previste dal contratto senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente.

Ai fini dell’art. 1359 c.c., infatti, il comportamento omissivo del promissario acquirente non incide poiché l’omissione di attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituisce fonte di responsabilità, in quanto l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, da escludere per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo di una condizione mista.

In conseguenza, a differenza di quanto affermato dalla Corte di appello ligure, non è consentito sostenere che al promissario acquirente possa addebitarsi il mancato avveramento della condizione per non aver assolto al preteso onere della prova su costui gravante.

Ciò premesso, la Corte ha cassato la sentenza con rinvio e pronunciato il seguente principio di diritto: «la controversia intercorsa tra promittente alienante e promissario acquirente a riguardo del mancato avveramento di una condizione potestativa mista, apposta nell’interesse di entrambe le parti, non può essere risolta facendo applicazione del generale principio regolante l’onere della prova nei contratti sinallagmatici. Ma deve accertarsi, sulla scorta delle emergenze di causa e in concreto, se sia individuabile una parte inadempiente o, comunque, prevalentemente inadempiente (nel caso gli adempimenti fossero reciproci), per avere mancato di comportarsi secondo buona fede, avuto riguardo alla condizione apposta al negozio e in pendenza di essa».

(*Contributo in tema di “Contratto preliminare di compravendita e mutuo”, a cura di Francesca Alfieri e Claudia Crisafulli, estratto da Obiettivo Magistrato n. 83 / Marzo 2025 – La guida per affrontare il concorso – Dike Giuridica)

Quesito con risposta a cura di Sara Cattazzo e Rosanna Mastroserio

Nell’ipotesi di perdita della disponibilità e del godimento dell’immobile in conseguenza dell’attività colposa di terzi, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato; a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova può essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza (Cassazione, sez. II, 2 dicembre 2024, n. 30791).

Nel caso di specie la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi sulla risarcibilità del danno per mancato godimento di un immobile a causa dell’inagibilità procurata da un’attività colposa di terzi.

In primo e secondo grado il proprietario di un appartamento danneggiato da alcune infiltrazioni provenienti da una soprastante terrazza aveva chiesto, nei confronti del condominio e del proprietario dell’immobile di cui la terrazza era proiezione, di essere risarcito, fra l’altro, dei danni derivanti dalla mancata utilizzazione del proprio appartamento. La domanda in questione era stata rigettata in entrambi i gradi di giudizio sulla scorta dell’assunto secondo cui il danno derivante dalla mancata disponibilità dell’immobile era stato solo allegato, ma non provato dal presunto danneggiato, il quale, per poter ottenere il risarcimento, avrebbe dovuto dimostrare di aver ricevuto concrete richieste di locazione o di vendita dell’immobile.

Il danneggiato, con il ricorso per cassazione, ha quindi lamentato la mancata applicazione, da parte della Corte di merito, degli approdi della giurisprudenza di legittimità a Sezioni Unite in tema di prova presuntiva del danno da mancato godimento del bene.

La Corte di cassazione, con la decisione in commento, ha accolto questo motivo di ricorso.

Nel proprio percorso argomentativo la Corte ha richiamato Cass., Sez. Un., 15 novembre 2022, n. 33645, la quale, operando una mediazione fra la teoria normativa del danno e quella causale, ha affermato che in caso di occupazione senza titolo di un immobile da parte di un terzo, il danno da perdita del godimento del bene possa essere provato anche in via presuntiva.

In particolare, la Corte ha ricordato i passaggi fondamentali della citata sentenza delle Sezioni Unite, ovverosia che in caso di occupazione illegittima di un immobile: i) il danno evento è rappresentato dalla lesione del diritto di godere della cosa e non già da un pregiudizio cagionato al bene oggetto del diritto di proprietà; ii) il danno conseguenza è la perdita della concreta possibilità di godimento – diretto o indiretto – del bene, quale conseguenza immediata e diretta della violazione del diritto di godimento; iii) il danneggiato ha l’onere di allegare la concreta possibilità di godimento perduta e, a fronte della specifica contestazione del convenuto, ha l’onere di fornirne la prova, anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o mediante presunzioni semplici.

La pronuncia in commento ha precisato che il principio affermato da Cass., Sez. Un., 15 novembre 2022, n. 33645 debba trovare applicazione anche nel caso – come quello oggetto del giudizio – in cui la perdita del godimento sia dovuta all’inagibilità dell’immobile causata da un’attività colposa di terzi.

Sulla scorta di tale ricostruzione, la Suprema Corte ha rilevato come il giudice di seconde cure avesse erroneamente rigettato la domanda di risarcimento del danno per la perdita della disponibilità e del godimento dell’immobile ed ha rinviato la causa alla Corte d’appello, per l’applicazione del principio di diritto riportato nella massima.

(*Contributo in tema di “Infiltrazioni: mancato godimento di un immobile a causa dell’inagibilità procurata da terzi”, a cura di Sara Cattazzo e Rosanna Mastroserio, estratto da Obiettivo Magistrato n. 82 / Febbraio 2025 – La guida per affrontare il concorso – Dike Giuridica)