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Certificato di abitabilità: niente risarcimento dopo l’acquisto La Cassazione conferma: il certificato di agibilità ottenuto dopo il rogito esclude il danno al compratore. Nessuna vendita aliud pro alio se l’immobile è poi regolarizzato

certificato di abitabilità

Certificato di abitabilità e regolarizzazione post-vendita

La mancanza del certificato di abitabilità al momento del rogito non configura automaticamente un danno risarcibile per l’acquirente, se il venditore provvede successivamente alla regolarizzazione. A ribadirlo è la Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 19923/2025, che conferma l’orientamento consolidato in materia.

Il caso

La vicenda trae origine da un contratto di compravendita immobiliare stipulato nel 2013, in cui l’acquirente aveva scoperto solo in un momento successivo che l’immobile non era munito del certificato di abitabilità. Nel 2016, la stessa aveva promosso azione giudiziaria chiedendo la riduzione del prezzo e il risarcimento di danni patrimoniali e non patrimoniali.

Il Tribunale ha ritenuto la domanda improcedibile per decorso dei termini, ma la Corte d’appello, pur dichiarandola procedibile, ha rigettato la richiesta nel merito, riconoscendo che il certificato era stato rilasciato nel 2014, quindi in epoca successiva ma utile a sanare il vizio originario.

Nessuna vendita aliud pro alio: prevale la regolarizzazione

La Corte di cassazione ha condiviso il giudizio dei giudici di merito, escludendo la configurabilità della vendita di aliud pro alio, cioè la consegna di un bene diverso da quello pattuito. «La sanatoria dell’originaria irregolarità – si legge nell’ordinanza – ha escluso la sussistenza del danno da non commerciabilità del bene», non rilevando la sola mancanza formale del certificato al momento della vendita, in assenza di difetti sostanziali o ostacoli permanenti alla commerciabilità.

Il danno da mancata agibilità va provato

La semplice assenza del certificato non comporta automaticamente un danno. La Corte ricorda che il danno, per essere risarcibile, deve essere allegato e dimostrato nel concreto: ad esempio, una perdita di valore del bene, spese necessarie per sanare la situazione o difficoltà nel rivendere l’immobile.

Nel caso concreto, nessuna prova in tal senso è stata fornita dall’attrice, che ha quindi visto respingere definitivamente le proprie pretese.

L’agibilità è elemento rilevante, ma non assoluto

La Cassazione ribadisce un principio ormai consolidato: l’agibilità è sì un elemento essenziale ai fini della commerciabilità dell’immobile, ma la sua assenza non è sufficiente a integrare un inadempimento del venditore, se è possibile la regolarizzazione successiva e se l’acquirente non dimostra un concreto pregiudizio subito.