Cosa sono le società consortili

Le società consortili sono forme giuridiche previste dall’ordinamento italiano che combinano le caratteristiche delle società tradizionali con gli scopi mutualistici dei consorzi. Regolate dall’articolo 2615-ter del Codice Civile, queste società mirano a coordinare determinate fasi delle attività economiche dei soci, mantenendo al contempo la loro autonomia imprenditoriale.

Definizione e normativa di Riferimento

Secondo l’articolo 2615-ter del Codice Civile, le società disciplinate nei capi III e seguenti del titolo V possono avere come oggetto sociale gli scopi indicati nell’articolo 2602. In questo contesto, l’atto costitutivo può prevedere l’obbligo per i soci di versare contributi in denaro. Questo significa che le società consortili possono essere costituite in diverse forme societarie purché perseguano finalità consortili:

• società di capitali: società a responsabilità limitata (S.r.l.); società per azioni (S.p.a.), società in accomandita per azioni (S.a.p.a);
• Società di persone: società in nome collettivo (S.n.c) e società in accomandita semplice (S.a.s) con i necessari adattamenti.

Scopo e finalità

L’obiettivo principale di una società consortile è creare un’organizzazione comune per disciplinare o svolgere determinate fasi delle attività economiche dei soci. Questo può tradursi in vantaggi come la riduzione dei costi di produzione attraverso l’acquisto collettivo di materie prime o l’accesso a servizi a condizioni più vantaggiose. Pur potendo svolgere attività con terzi e generare utili, l’attività lucrativa deve rimanere secondaria rispetto alla funzione mutualistica.

Costituzione della società consortile

La costituzione di una società consortile avviene attraverso un atto costitutivo redatto per atto pubblico, che deve contenere:

• Denominazione sociale: indicante la forma giuridica scelta e la natura consortile;
• Oggetto sociale: descrizione dettagliata delle attività consortili da svolgere;
• Conferimenti dei soci: indicazione dei contributi in denaro o in natura apportati dai soci;
• Regole di funzionamento: norme relative all’amministrazione, alla distribuzione degli utili e all’eventuale ripartizione delle perdite.

Una volta redatto, l’atto costitutivo deve essere iscritto nel Registro delle Imprese competente.  

Vantaggi e svantaggi delle società consortili

Vantaggi:

• efficienza operativa: coordinamento delle attività comuni con conseguente riduzione dei costi;
• forza contrattuale: maggiore potere negoziale nei confronti di fornitori e clienti.
• condivisione delle risorse: ottimizzazione nell’uso di risorse e competenze tra i soci.

Svantaggi:

• gestione complessa: necessità di coordinare le decisioni tra più soci con possibili divergenze di opinioni.
• responsabilità condivisa: i soci potrebbero essere solidalmente responsabili per le obbligazioni assunte dalla società, a seconda della forma giuridica adottata.

Aspetti fiscali

Dal punto di vista fiscale, le società consortili sono soggette al regime previsto per la forma societaria scelta (S.r.l., S.p.A., ecc.). Tuttavia, data la natura mutualistica, possono beneficiare di specifiche agevolazioni fiscali, soprattutto se l’attività con i terzi è limitata e prevale lo scopo consortile. È fondamentale consultare un esperto fiscale per valutare le implicazioni specifiche e le eventuali agevolazioni applicabili.

Leggi anche gli altri articoli che si occupa della materia societaria

Cos’è l’accessione invertita

L’accessione invertita, disciplinata dall’articolo 938 del Codice Civile italiano, rappresenta un’eccezione al principio generale dell’accessione, secondo cui tutto ciò che è costruito su un terreno appartiene al proprietario del suolo. In questo caso particolare, il costruttore che, in buona fede, occupa una porzione del fondo attiguo durante la costruzione di un edificio può, in determinate circostanze, acquisire la proprietà del suolo occupato.

Normativa di riferimento

L’articolo 938 del Codice Civile, intitolato “Occupazione di porzione di fondo attiguo”, prevede che se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo confinante e il proprietario di quest’ultimo non fa opposizione entro tre mesi dall’inizio dei lavori, l’autorità giudiziaria può, valutate le circostanze, attribuire al costruttore la proprietà dell’edificio e del terreno occupato. In tal caso, il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre al risarcimento dei danni.

Presupposti dell’accessione invertita

Affinché si configuri l’istituto dell’accessione invertita sono necessari i seguenti presupposti:

1. Buona fede del costruttore: il costruttore deve ignorare di occupare una porzione di fondo altrui nel momento in cui inizia la costruzione;
2. Occupazione parziale: l’occupazione deve riguardare solo una parte del fondo confinante. Se l’intera costruzione insiste sul terreno altrui, l’articolo 938 non è applicabile.
3. Mancata opposizione tempestiva: il proprietario del fondo occupato non deve presentare opposizione entro tre mesi dall’inizio della costruzione. Trascorso questo termine senza opposizione, il costruttore può richiedere infatti l’attribuzione della proprietà del suolo occupato.

Procedura e conseguenze

In assenza di opposizione entro il termine previsto, il costruttore può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la proprietà dell’edificio e della porzione di terreno occupata. Il giudice, tenendo conto delle circostanze specifiche del caso, può decidere di attribuire la proprietà al costruttore. In tal caso, il costruttore è obbligato a corrispondere al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata e a risarcire eventuali ulteriori danni causati.

Giurisprudenza rilevante

Si riportano alcune pronunce della Cassazione che hanno chiarito aspetti fondamentali dell’istituto:   

Accessione invertita: solo se c’è sconfinamento parziale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16331 del 30 luglio 2020, ha chiarito che l’articolo 938 del Codice Civile si applica esclusivamente ai casi di sconfinamento parziale, ossia quando la costruzione insiste in parte sul terreno del costruttore e in parte su quello altrui. Non trova invece applicazione quando l’intera costruzione è realizzata sul fondo altrui, situazione regolata dall’articolo 936 del Codice Civile.

Caratteristiche della costruzione per l’accessione invertita

L’ordinanza della Cassazione n. 992 /2022 ha chiarito che per orientamento consolidato della Corte di legittimità l’art. 938 c.c., che disciplina l’ipotesi di occupazione di una porzione del fondo confinante mediante una costruzione, stabilisce l’attribuzione della proprietà dell’opera e del suolo al costruttore (c.d. accessione invertita). Tale norma si applica in via esclusiva alla realizzazione di un edificio, inteso come una struttura muraria complessa atta a garantire la permanenza di persone e cose al suo interno. Di conseguenza, essa non può essere invocata per opere di diversa natura, quali muri di contenimento o di divisione (Cass. n. 22997 del 2019, tra le altre).

Buona fede necessaria per l’accessione invertita

Con l’ordinanza n. 9694/2024 la Cassazione, nel richiamare precedenti giurisprudenziali ricorda che la buona fede rilevante ai fini dell’accessione invertita, come previsto dall’articolo 938 del Codice Civile, si identifica nel ragionevole convincimento di chi costruisce di operare sul proprio terreno, senza compiere alcuna usurpazione. In mancanza di una norma simile a quella prevista per il possesso dall’articolo 1147 del Codice Civile, essa non si presume automaticamente, ma deve essere dimostrata dal costruttore. Per quanto riguarda l’onere della prova, è indispensabile valutare la ragionevolezza della persona comune e il convincimento che questa poteva legittimamente formarsi riguardo all’esecuzione dei lavori sul proprio terreno, in base alle conoscenze realmente possedute o che avrebbe potuto acquisire con un comportamento attento e scrupoloso. Pertanto, la buona fede deve essere esclusa qualora, considerando le particolari circostanze del caso specifico, il costruttore avrebbe dovuto fin dall’inizio nutrire anche solo un dubbio sulla legittimità dell’occupazione del terreno altrui (Cass. Sez. 6 – 2 Ordinanza n. 11845 del 06/05/2021; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 345 del 10/01/2011; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11836 del 29/11/1993).

Leggi anche gli altri articoli in materia di proprietà 

Cos’è il diritto di superficie

Il diritto di superficie, disciplinato dall’articolo 952 del Codice civile, è un diritto reale che consente di costruire e mantenere una costruzione su un suolo di proprietà altrui. Si tratta di una figura giuridica molto utilizzata, soprattutto in ambito edilizio e nei piani di edilizia convenzionata.

In questo articolo vedremo cos’è, come si costituisce, quando si estingue, se è possibile vendere una casa costruita su un terreno in superficie e cosa afferma la giurisprudenza più recente in materia.

Definizione normativa: l’art. 952 del codice civile

L’art. 952 c.c. definisce il diritto di superficie: “Il proprietario può costituire sul proprio suolo un diritto a costruire e mantenere al di sopra (o al di sotto) del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà”: 

In altre parole, il diritto di superficie:

• scinde la proprietà del terreno da quella della costruzione;
• consente al superficiario di diventare proprietario dell’edificio, pur non possedendo il suolo su cui è costruito.

Un esempio

Esempio pratico: un comune cede a un’impresa edilizia il diritto di superficie su un terreno per realizzare appartamenti in edilizia convenzionata. Gli acquirenti degli appartamenti diventano proprietari delle abitazioni, ma non del terreno, che rimane del comune.

Costituzione, vicende e peculiarità

Il diritto di superficie può essere costituito in due modi:

1. Per atto volontario:

– Contratto: tra il proprietario del terreno e il superficiario, da redigere per iscritto e da trascrivere poi nei registri immobiliari.

– Testamento: il diritto può essere concesso tramite disposizioni testamentarie

2. Per legge: In casi specifici come nei piani di edilizia convenzionata o per esigenze pubbliche.

Durata del diritto di superficie

• A tempo determinato: in questo caso allo scadere del termine, l’edificio diventa proprietà del proprietario del suolo.
• A tempo indeterminato: il diritto è perpetuo, salvo diversa previsione contrattuale.

Si può vendere una casa con diritto di superficie?

Sì, è possibile vendere un immobile costruito su un terreno con diritto di superficie, ma con alcune precisazioni:

• l’acquirente acquista la proprietà dell’edificio, ma non del terreno, salvo il riscatto o l’affrancazione del diritto di superficie;
• in caso di edilizia convenzionata, il prezzo di vendita è spesso vincolato dalle condizioni stabilite nella convenzione con il comune.

Cosa succede alla scadenza del diritto di superficie?

• Se il diritto è stato acquisito a tempo determinato, la proprietà dell’edificio torna automaticamente al proprietario del suolo, salvo diversa pattuizione.
• In alcuni casi, è invece possibile rinnovare il diritto o acquistare il terreno tramite affrancazione.

Quando si estingue il diritto di superficie

Il diritto può estinguersi per diverse cause.

1. Scadenza del termine: se costituito per un periodo limitato, alla sua scadenza il terreno e la costruzione tornano al proprietario del suolo (accessione).
2. Consolidazione: in questo caso il superficiario acquista la proprietà del terreno e il diritto di sola superficie si estingue.
3. Rinuncia del superficiario al diritto in modo espresso o tacito.
4. Perimento dell’edificio: se la costruzione cessa di esistere per eventi naturali o per demolizione, il diritto si estingue, a meno che non sia stato costituito a tempo indeterminato.

Come si trascrive

Per essere opponibile a terzi, il diritto di superficie deve essere trascritto nei registri immobiliari, con:

• rogito notarile o atto pubblico;
• registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
• trascrizione nei Registri Immobiliari.

Come difendersi dalle contestazioni

Le principali cause di lite riguardano:

• la durata del diritto: controversie sul termine di scadenza;
• l’accessione: dispute sull’acquisizione della proprietà alla scadenza;
• la vendita non conforme: contestazioni per mancata comunicazione dei vincoli.

Strategie difensive da mettere in atto:

• dimostrare la regolarità dell’atto costitutivo;
• verificare la trascrizione nei registri immobiliari;
• richiedere la riduzione del prezzo in caso di vizi contrattuali (art. 1492 c.c.)

Diritto di superficie e edilizia convenzionata

A questo tipo di diritto si ricorre di frequente nei piani di edilizia convenzionata, in cui i comuni cedono il terreno per favorire la costruzione di immobili a prezzi calmierati.

Cosa sapere per acquistare un immobile in diritto di superficie:

• controllare la convenzione: verificare i vincoli sul prezzo massimo di vendita e sull’uso dell’immobile;
• verificare la durata: se il diritto ha una scadenza, conoscere le possibilità di rinnovo o affrancazione;
• riscatto del diritto: alcuni comuni consentono di riscattare il terreno, trasformando il diritto di superficie in piena proprietà.

Giurisprudenza sul diritto di superficie

Negli ultimi anni, la Corte di Cassazione ha chiarito vari aspetti del diritto di superficie. Ecco alcune sentenze significative:

Cassazione n. 1752/2025

Il titolare del diritto di superficie, dopo aver ricostruito su un suolo altrui e trasferito la proprietà della costruzione, mantiene il diritto di sopraelevazione. Infatti, il nuovo lastrico resta di sua proprietà, indipendentemente dalla proprietà della costruzione stessa. Salvo eventuali limiti imposti dal titolo, il diritto di superficie non si esaurisce con la costruzione e il nuovo lastrico non diventa automaticamente condominiale. Sebbene, con la nuova costruzione, il titolare entri nel condominio per le parti comuni, il suo unico obbligo è garantire un tetto all’edificio, mantenendo comunque il diritto di sopraelevare, separato dalla proprietà della costruzione.

Cassazione n. 27293/2024

In materia di imposta di registro, la costituzione di un diritto di superficie su terreni agricoli non equivale a un trasferimento di proprietà, poiché il concedente mantiene la titolarità del fondo. Di conseguenza, non si applica l’aliquota del 15% prevista per i trasferimenti di terreni agricoli, ma quella relativa ai diritti reali di godimento, secondo la normativa vigente. La giurisprudenza conferma questa distinzione, imponendo un trattamento fiscale differenziato e escludendo l’applicazione delle norme sui trasferimenti di proprietà.

Cassazione n. 231981/2021

L’art. 952 c.c. consente al proprietario di concedere a terzi il diritto di costruire e mantenere un’opera su un suolo altrui, separandone la proprietà da quella del terreno. Il concedente deve permettere la costruzione e non pregiudicarla, mentre il superficiario acquisisce il diritto di realizzare e possedere l’opera. Il diritto può avere un termine (art. 953 c.c.), dopo il quale il proprietario del suolo riacquista la costruzione, salvo accordi diversi. In alternativa, un contratto di locazione (art. 1571 c.c.) può concedere l’uso del suolo e permettere la costruzione di manufatti, con eventuale rimozione a fine contratto.

Differenze con il diritto di usufrutto

Leggi anche: Diritto di proprietà

Cos’è il preliminare di compravendita

Il preliminare di compravendita, detto anche compromesso, è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare il futuro contratto definitivo di compravendita. Ha natura obbligatoria e vincola le parti a concludere il trasferimento del bene alle condizioni pattuite.

Disciplina giuridica e differenza con il contratto definitivo

Il compromesso è disciplinato dagli articoli 1351 e 2932 c.c. Esso si distingue dal contratto definitivo poiché non trasferisce la proprietà, ma obbliga le parti a concludere l’atto definitivo. La  Cassazione ha chiarito che, in caso di inadempimento, è possibile ottenere l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.).

Registrazione e trascrizione

Il contratto preliminare, una volta stipulato, è soggetto a:

• Registrazione: è obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
• Trascrizione: viene eseguita nei registri immobiliari per tutelare il promissario acquirente da trascrizioni pregiudizievoli (art. 2645-bis c.c.). La trascrizione infatti, come chiarito anche in diverse occasioni dalla Corte di Cassazione, protegge anche dall’acquisto dell’immobile da parte di terzi.

Il preliminare ad effetti anticipati

È un compromesso che prevede l’immissione anticipata nel possesso del bene o il pagamento anticipato del prezzo.  La Cassazione a SU n. 7930/2008 ha sancito al riguardo che anche se il promissario acquirente ottiene la disponibilità del bene prima della stipula del contratto definitivo di vendita, ciò non significa che ne acquisisca automaticamente la proprietà. La consegna anticipata del bene si basa su un contratto di comodato, che produce effetti obbligatori e non reali. Di conseguenza, il promissario acquirente, pur avendo la disponibilità materiale del bene, non ne è possessore a tutti gli effetti, ma semplice detentore qualificato. Perché la detenzione si trasformi in possesso utile all’usucapione, è necessario che il promissario acquirente compia un atto di “interversio possessionis”, ovvero un mutamento del titolo del suo rapporto con il bene, manifestando chiaramente l’intenzione di possederlo a nome proprio e non più come semplice detentore.

Giurisprudenza sul compromesso

La Corte di Cassazione è intervenuta in diverse occasione per enunciare alcuni principi fondamentali sulle caratteristiche distintive del contratto preliminare.

Cassazione n. 21650/2019: La differenza fondamentale tra il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita risiede nella diversa volontà che anima le parti. Con il contratto preliminare le parti si impegnano reciprocamente a prestare il consenso necessario per il trasferimento della proprietà in un momento futuro. La loro volontà, in questa fase, è orientata verso la conclusione del contratto definitivo. Con il contratto definitivo invece le parti attuano il trasferimento della proprietà. La loro volontà è immediatamente diretta a produrre l’effetto traslativo, che può avvenire contestualmente alla firma del contratto o in un momento successivo, senza che sia necessaria una nuova manifestazione di consenso.

Cassazione Sezioni Unite n. 4628/2015: Un accordo, anche se denominato “preliminare”, che preveda la successiva stipula di un altro contratto preliminare, è valido e produttivo di effetti se sussiste un interesse concreto delle parti a una formazione progressiva del contratto, articolata in fasi distinte con contenuti negoziali specifici per ciascuna fase, se è chiaramente identificabile l’area di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo accordo preliminare. In altre parole, il “preliminare di preliminare” è ammissibile se rappresenta una fase ben definita del percorso che porterà alla conclusione del contratto definitivo, con un contenuto negoziale proprio e distinto rispetto al successivo contratto preliminare. Non è ammissibile, invece, se si configura come una mera ripetizione del primo accordo, senza alcuna utilità pratica.

Cassazione n. 10009/2015: il contratto preliminare obbliga le parti sia a stipulare il contratto definitivo (pactum de contrahendo) sia a compiere le prestazioni necessarie per l’attuazione del programma negoziale (pactum de dando). A tutela di tali diritti, l’ordinamento prevede l’azione di esecuzione forzata in forma specifica, che consente di ottenere lo stesso risultato programmato con il preliminare, qualora una delle parti non adempia l’obbligo di prestare il consenso. Tale azione è sempre esercitabile, salvo il diritto al consenso non sia prescritto.

Fac-simile di preliminare di compravendita:

Oggetto: Contratto Preliminare di Compravendita
Parti: [Nome completo del Venditore] – [Nome completo dell’Acquirente] con relativi dati anagrafici e fiscali
Immobile: Descrizione completa dell’immobile (indirizzo, dati catastali)
Prezzo: Importo concordato e modalità di pagamento (acconto, saldo, caparra)
Caparra confirmatoria: Importo e modalità di versamento (art. 1385 c.c.)
Termine per la stipula del definitivo: Data precisa o termine essenziale
Condizioni e obblighi accessori: Eventuali oneri, spese e dichiarazioni (assenza ipoteche, conformità urbanistica)
Foro competente: Clausola sul tribunale in caso di controversie
Data e firma di entrambe le Parti, con autentica notarile se richiesta

Nota: Questo modello è un esempio indicativo. Per la stesura definitiva è indispensabile la consulenza di un avvocato o notaio.

Leggi anche gli altri articoli sul contratto preliminare