liberatoria condominiale
26 Mar
Condominio, Condominio - Primo piano

Liberatoria condominiale Liberatoria condominiale: cos'è, a cosa serve, qual è la normativa di riferimento, che valore ha e fac-simile in bianco

Liberatoria condominiale: cos’è

La liberatoria condominiale è un documento rilasciato dall’amministratore di condominio che attesta l’assenza di debiti da parte di un’unità immobiliare nei confronti del condominio. Questo certificato è particolarmente utile in caso di compravendita di un immobile, poiché fornisce garanzia all’acquirente sulla regolarità dei pagamenti delle spese condominiali da parte del venditore.

Normativa di riferimento

La liberatoria condominiale trova fondamento nelle seguenti normative:

Art. 63 disp. att. c.c.: stabilisce che chi subentra in un immobile è obbligato in solido con il venditore al pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente;

Art. 1130 c.c.: disciplina i doveri dell’amministratore di condominio, tra cui la gestione delle spese e la trasparenza nei confronti dei condomini;

Riforma del condominio (L. 220/2012): ha introdotto maggiori garanzie nella gestione economica del condominio, rendendo più chiara la responsabilità dei pagamenti.

A cosa serve

La liberatoria condominiale serve principalmente a certificare che l’immobile in vendita non ha pendenze economiche nei confronti del condominio, quali:

spese condominiali ordinarie e straordinarie;

eventuali rate di lavori di manutenzione già approvati;

quote relative a fondi cassa o altre spese deliberate dall’assemblea.

L’acquirente ha infatti diritto a sapere se esistono debiti condominiali prima di procedere all’acquisto, poiché in caso contrario potrebbe ritrovarsi a dover rispondere delle morosità del venditore, come previsto dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

È obbligatoria la liberatoria condominiale?

La legge non impone l’obbligo di allegare la liberatoria condominiale all’atto di compravendita, ma nella pratica essa è fortemente consigliata per evitare problemi futuri. Alcuni notai potrebbero richiederla per garantire una maggiore trasparenza tra le parti.

In sua assenza, l’amministratore può comunque essere chiamato a fornire informazioni sullo stato dei pagamenti, su richiesta del venditore o del potenziale acquirente.

Che valore ha la liberatoria?

La liberatoria condominiale, emessa dall’amministratore, attesta l’estinzione di un debito condominiale, impedendo successive contestazioni sul mancato pagamento. Tuttavia, tale documento è rilasciato “salvo conguaglio”, il che significa che eventuali differenze emerse dal bilancio annuale, come eccedenze o somme dovute, possono essere richieste successivamente. La liberatoria si limita quindi alle somme specificate, non escludendo ulteriori crediti futuri.

Modello di liberatoria condominiale

Ecco un fac-simile di liberatoria condominiale:

LIBERATORIA CONDOMINIALE

Oggetto: Attestazione dello stato dei pagamenti condominiali

Il sottoscritto [Nome Amministratore], nato a [Luogo e data di nascita], in qualità di amministratore pro-tempore del Condominio [Nome Condominio], sito in [Indirizzo], dichiara che:

L’unità immobiliare situata in [Indirizzo dell’immobile], identificata catastalmente come [Dati catastali], di proprietà del Sig./Sig.ra [Nome Proprietario], risulta in regola con il pagamento delle spese condominiali fino alla data odierna.

Pertanto, alla data del [Data di emissione], non risultano pendenze economiche o morosità condominiali a carico dell’immobile sopra indicato.

La presente liberatoria viene rilasciata su richiesta del proprietario ai fini della compravendita dell’immobile e per gli usi consentiti dalla legge.

Luogo e Data: [Luogo, Data]

Firma: [Nome Amministratore]

 

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vendita aliud pro alio
25 Mar
Civile, Civile - Primo piano, News

Vendita aliud pro alio Vendita aliud pro alio: definizione, normativa di riferimento, differenze con la mancanza di qualità, conseguenze e giurisprudenza

Definizione di vendita aliud pro alio

La vendita aliud pro alio si verifica quando il bene consegnato dal venditore è completamente diverso da quello pattuito nel contratto. Tale ipotesi si distingue dalla mancanza di qualità del bene e configura una forma di inadempimento contrattuale grave,  che consente al compratore di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Normativa

La disciplina di questo istituto non è espressamente prevista in un unico articolo del Codice Civile, ma si desume dagli artt. 1453 e seguenti c.c., che regolano l’inadempimento contrattuale e la risoluzione del contratto. In particolare:

  • l’art. 1497 c.c. disciplina il difetto di qualità, mentre la vendita aliud pro alio esula da tale previsione poiché il bene consegnato non corrisponde affatto a quello promesso;
  • l’art. 1453 c.c. prevede la risoluzione del contratto per inadempimento, che si applica in caso di consegna di un bene completamente diverso da quello pattuito;
  • l’art. 1476 c.c. stabilisce l’obbligo del venditore di consegnare la cosa pattuita.

Differenza tra aliud pro alio e mancanza di qualità

La distinzione tra le due fattispecie è fondamentale in quanto incide sulle azioni esperibili dal compratore:

  • aliud pro alio: il bene consegnato è completamente diverso da quello pattuito (ad es., consegna di una merce differente per tipologia o destinazione d’uso rispetto a quella concordata);
  • mancanza di qualità: il bene consegnato è conforme alla tipologia pattuita, ma difetta di alcune qualità essenziali promesse o necessarie per il suo uso (art. 1497 c.c.).

Se il vizio rientra nella mancanza di qualità, il compratore può chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto, ma deve rispettare i termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art. 1495 c.c. Al contrario, nella vendita aliud pro alio, il compratore può agire senza limiti temporali per la risoluzione contrattuale e il risarcimento dei danni.

Conseguenze della vendita aliud pro alio

In caso di vendita aliud pro alio, il compratore ha diritto di chiedere:

  • la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c;
  • il risarcimento del danno per il pregiudizio subito;
  • la restituzione del prezzo pagato, laddove il bene non sia conforme a quanto pattuito.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza ha spesso precisato i confini tra vendita aliud pro alio e mancanza di qualità.

  • Cassazione n. 13214/2024: la vendita di aliud pro alio, che consente di richiedere la risoluzione del contratto senza le limitazioni dell’articolo 1495 del codice civile, si verifica quando l’obiettivo specifico dell’acquisto non può essere raggiunto in modo definitivo. Questo compromette l’essenza stessa dell’oggetto acquistato, rendendolo completamente inadatto allo scopo economico e sociale per cui era stato ordinato.
  • Cassazione n. 20120/2023: la consegna di aliud pro alio si verifica quando il bene consegnato è radicalmente diverso da quello pattuito, rendendolo del tutto inadatto all’uso previsto e privandolo della sua funzione economica e sociale. In tal caso, si può agire per la risoluzione del contratto o per inadempimento ai sensi dell’articolo 1453 del codice civile, senza dover rispettare i termini di decadenza e prescrizione previsti per i vizi redibitori e la mancanza di qualità dall’articolo 1495 del codice civile.
  • Cassazione n. 2313/2016: «vizi redibitori e mancanza di qualità – le cui azioni sono soggette ai termini di decadenza e di prescrizione ex art. 1495 cc – si distinguono dall’ipotesi della consegna di aliud pro alio – che dà luogo ad un’ordinaria azione di risoluzione contrattuale svincolata dai termini e dalle condizioni di cui al citato art. 1495 cc – la quale ricorre quando la diversità tra la cosa venduta e quella consegnata incide sulla natura e, quindi, sull’individualità, consistenza e destinazione della stessa, in modo da potersi ritenere che essa appartenga ad un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare l’acquisto, o quando la cosa consegnata presenti difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti (c.d. inidoneità ad assolvere la funzione economico-sociale), facendola degradare in una sottospecie del tutto diversa da quella dedotta in contratto».

 

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deposito cauzionale
19 Mar
Civile, Civile - Primo piano

Il deposito cauzionale Deposito cauzionale: cos'è, qual’è la normativa di riferimento, che funzione svolge, regole di  restituzione e giurisprudenza

Cos’è il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è una somma di denaro versata a garanzia dell’adempimento di obbligazioni derivanti da un contratto, spesso utilizzato nei contratti di locazione e nelle utenze domestiche. Questa forma di tutela è disciplinata dal Codice Civile e dalla giurisprudenza e può essere trattenuta solo in presenza di determinate condizioni.

Non è un anticipo sul prezzo, ma una forma di tutela per il creditore in caso di inadempimento o danni. A esso si ricorre ad esempio:  

  • nei contratti di affitto, per coprire eventuali danni all’immobile o mancati pagamenti;
  • nelle utenze domestiche, per garantire il pagamento delle bollette;
  • nei contratti commerciali o di fornitura come garanzia di esecuzione.

Normativa di riferimento

Questo istituto trova il suo fondamento giuridico negli articoli del Codice Civile che regolano le obbligazioni e le garanzie:

Art. 1590 c.c. – Restituzione della cosa locata: Impone al conduttore di restituire l’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo l’uso normale.

Art. 2744 c.c. – Divieto di patto commissorio: impedisce al creditore di trattenere automaticamente il deposito cauzionale a titolo definitivo senza verifica dell’inadempimento.

Art. 11 della Legge 392/1978 (Legge sull’equo canone): stabilisce che il deposito cauzionale per le locazioni non può superare le tre mensilità e deve produrre interessi legali.

Funzione del deposito cauzionale

Il deposito cauzionale ha la funzione principale di garanzia per il creditore:

  • di tipo reale perché tutela il creditore in caso di inadempimento contrattuale;
  • di tipo risarcitorio perchè copre eventuali danni causati dalla controparte;
  • con funzione deterrente perchè incentiva il rispetto delle obbligazioni, dissuadendo comportamenti scorretti.

Restituzione: termini e modalità

Il deposito cauzionale deve essere restituito al termine del contratto, salvo inadempimenti o danni, nel rispetto delle seguenti regole generali:

  • la sua restituzione integrale, se non vi sono irregolarità;
  • la corresponsione con gli interessi legali, se previsto dal contratto o dalla legge ( 11 L. 392/1978) per le locazioni;
  • la possibilità di trattenerlo parzialmente o totalmente, solo se sussistono giustificati motivi.

Deposito cauzionale nelle locazioni: cosa sapere

La legge sulle locazioni abitative prevede regole specifiche:

  • in base all’articolo 11 della legge n. 392/1978 il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità del canone;
  • l’istituto deve essere specificato nel contratto.
  • sempre in base all’articolo 11 della legge n. 392/1978, il locatore è obbligato a corrispondere al conduttore gli interessi legali maturati sul deposito alla fine di ogni anno;
  • l’omissione del versamento degli interessi può costituire inadempimento

Quando il locatore può trattenerlo

Ci sono dei casi però in cui il locatore può trattenere il deposito cauzionale:

  • in caso di mancato pagamento di canoni o spese accessorie (condominio, bollette).
  • quando l’immobile concesso in locazione presenta danni che superano il normale deterioramento d’uso.
  • quando il locatore deve sostenere delle spese per il ripristino dell’immobile perché il conduttore, in violazione del contratto aha effettuato, ad esempio, lavori non autorizzati.

Il locatore non può trattenerlo invece quando:

  • l’immobile alla restituzione presenta una usura normale (es. imbiancatura, segni di normale utilizzo);
  • Quando il locatore non fornisce prova dei danni con documentazione (es. verbale di consegna, perizia fotografica).

Deposito cauzionale nelle utenze domestiche

Le società fornitrici di luce, gas, acqua possono richiedere un deposito cauzionale a tutela del pagamento delle bollette.

A questo proposito si segnalano le regole principali di ARERA sul deposito cauzionale:

  • non è richiesto a chi attiva la domiciliazione bancaria;
  • l’importo è stabilito in base al consumo e al tipo di utenza;
  • deve essere restituito al termine del contratto o detratto dall’ultima bolletta.

Cosa fare in caso di mancata restituzione

Se il deposito non viene restituito quando la legge lo prevede si possono tentare diverse strade:

  • inviare una diffida formale tramite raccomandata A/R o PEC;
  • tentare una conciliazione tramite l’Organismo di Mediazione o le associazioni dei consumatori.
  • agire per vie legali, ricorrendo al Giudice di Pace, se la somma è inferiore a 000 euro.

Giurisprudenza: sentenze rilevanti

Negli anni, la Corte di Cassazione ha chiarito molteplici aspetti riguardanti il deposito cauzionale:

Cassazione n. 194/2023

Il locatore ha la possibilità di non restituire immediatamente il deposito cauzionale se avvia un’azione legale chiedendo che tale deposito sia utilizzato, in tutto o in parte, per coprire i danni subiti. Questi danni possono essere di qualsiasi tipo, non solo quelli causati all’immobile stesso, ma anche altri importi rimasti insoluti.

Cassazione n. 15884/2021

L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale è un dovere inderogabile, sancito sia dalla legge n. 392 del 1978 che dalla legge n. 841 del 1973. Questa norma è stata introdotta per tutelare il conduttore, considerato la parte più debole del contratto, e per evitare che il deposito cauzionale, attraverso gli interessi maturati, si trasformi in un aumento del canone di locazione.

Cassazione n. 18069/2019

Il diritto alla restituzione del deposito cauzionale matura al termine del contratto e alla riconsegna dell’immobile, indipendentemente dalla presenza di danni. Eventuali danni possono essere oggetto di una domanda riconvenzionale di risarcimento da parte del locatore, nel rispetto dei termini di legge. La semplice allegazione di danni non è sufficiente per negare il diritto alla restituzione del deposito. In altre parole, il conduttore ha diritto alla restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione, mentre il locatore può agire legalmente per ottenere un risarcimento per eventuali danni.

Differenza con la caparra

Aspetto Deposito Cauzionale Caparra (Art. 1385 c.c.)
Finalità Garanzia per l’adempimento del contratto Garanzia e impegno alla conclusione del contratto
Restituzione Alla fine del rapporto contrattuale, salvo inadempimenti Solo in caso di adempimento o scioglimento consensuale
Interessi Dovuti se previsto dalla legge o dal contratto Non spettano interessi
Trattamento fiscale Non è assimilabile al canone di locazione Può avere effetti fiscali se trattenuta
Applicazione comune Locazioni, utenze, forniture Contratti preliminari, compravendite immobiliari

 

scrittura privata
17 Mar
Civile, Civile - Primo piano

La scrittura privata Scrittura privata: definizione, utilità, valore legale, utilizzo, tipologie, giurisprudenza di rilievo e fac-simile

Cos’è la scrittura privata

La scrittura privata è un documento sottoscritto da una o più parti con lo scopo di formalizzare un accordo. Essa rappresenta una delle forme più comuni di prova documentale nel diritto civile e commerciale, con effetti vincolanti tra le parti.

A cosa serve

Si tratta un atto giuridico redatto senza l’intervento di un pubblico ufficiale, che ha valore legale tra le parti che la sottoscrivono. Può essere utilizzata per diversi scopi, tra cui:

  • contratti di compravendita, locazione o prestazione d’opera;
  • accordi tra privati per la regolamentazione di diritti e obblighi reciproci;
  • dichiarazioni di riconoscimento di debito o transazioni economiche;
  • patti tra soci in ambito societario.

Valore legale della scrittura privata

Ai sensi dell’art. 2702 del Codice Civile, la stessa fa piena prova fino a querela di falso della provenienza delle dichiarazioni da chi l’ha sottoscritta. Per garantire l’autenticità della firma e conferire una maggiore efficacia probatoria, la stessa può essere autenticata da un notaio o da un pubblico ufficiale, acquisendo in tal caso il valore di atto pubblico.

Quando può essere utilizzata?

E’ ampiamente utilizzata per formalizzare accordi in svariati ambiti, tra cui:

  • rapporti patrimoniali e obbligazioni;
  • dichiarazioni unilaterali di impegno;
  • cessione di crediti o riconoscimenti di debiti;
  • regolazione di rapporti tra soci o tra coniugi in sede di separazione.

Tipologie di scrittura privata

Le principali categorie includono:

  1. scrittura privata semplice: documento firmato dalle parti, con valore probatorio limitato senza autenticazione;
  2. scrittura privata autenticata: sottoscrizione autenticata da un notaio o pubblico ufficiale, che attesta l’identità delle parti;
  3. scrittura privata con firma digitale: dal punto di vista giuridico è equiparata alla forma scritta, se conforme alla normativa sulla firma elettronica qualificata.

Giurisprudenza

Cassazione n. 10472/2024: la proprietà di un immobile può essere dimostrata anche attraverso una semplice scrittura privata, senza necessità di un atto pubblico. Tuttavia, affinché tale scrittura privata sia valida a tal fine, è indispensabile che tra le parti sia stato stipulato un accordo, noto come patto fiduciario.

Cassazione n. 3194/2024: la legge non elenca in modo rigido i casi in cui la data di una scrittura privata non autenticata può essere valida per terzi. Pertanto, il giudice può decidere se un fatto, diverso dalla registrazione, dimostra con certezza che il documento è stato creato prima di una certa data.

Cassazione n. 24841/2020: il riconoscimento tacito o la verificazione di una scrittura privata ne confermano la provenienza dal sottoscrittore, ma non la veridicità del contenuto, che può essere contestato con qualsiasi prova ammissibile. La querela di falso è necessaria solo per negare la provenienza della firma, non per contestare la veridicità delle dichiarazioni, per cui si usano le normali azioni per contrasto tra volontà e dichiarazione.

Differenze con l’atto pubblico

Caratteristica Scrittura privata Atto pubblico
Redatto da Privati cittadini Notaio o pubblico ufficiale
Valore probatorio Tra le parti fino a querela di falso Piena prova anche nei confronti dei terzi
Necessità di testimoni No Sì, se richiesto dalla legge
Esecutività No, salvo riconoscimento in giudizio Sì, immediata

Fac-simile di scrittura privata

Un esempio di modello per il riconoscimento di un debito:

Tra il Sig. Mario Rossi, nato a Milano il 10/01/1980, residente in Via Roma 1, C.F. XXXXXXX,

e il Sig. Luca Bianchi, nato a Torino il 15/05/1985, residente in Via Verdi 2, C.F. XXXXXXX,

si conviene quanto segue:

  1. Il Sig. Mario Rossi dichiara di riconoscere un debito nei confronti del Sig. Luca Bianchi per l’importo di 000,00 euro derivante da prestito concesso in data 01/02/2024.
  2. Il pagamento verrà effettuato in due rate mensili di 2.500,00 euro ciascuna, con scadenza il 30/03/2024 e il 30/04/2024.
  3. Il presente documento ha valore di riconoscimento del debito ai sensi dell’ 1988 c.c..

Letto, confermato e sottoscritto.

Milano, 15/03/2025

Mario Rossi
Luca Bianchi

 

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minore emancipato
17 Mar
Famiglia, Famiglia - Primo piano

Il minore emancipato Minore emancipato: in cosa consiste l’emancipazione del minore, normativa di riferimento, acquisto, atti consentiti e limiti

Emancipazione del minore

Il minore emancipato diventa tale in virtù dell’ emancipazione, un istituto giuridico che consente a un soggetto di età inferiore ai 18 anni di acquisire una parziale capacità di agire, anticipando alcune facoltà tipiche della maggiore età. Questa condizione è disciplinata dal Codice Civile italiano, in particolare dagli articoli 390 e seguenti.

Cos’è l’emancipazione del minore

L’emancipazione è un istituto che consente a un minore di almeno 16 anni, che contrae matrimonio, di ottenere una capacità giuridica più ampia rispetto a quella ordinaria, pur rimanendo soggetto a determinate limitazioni. L’obiettivo è permettere al giovane di gestire autonomamente alcuni aspetti della propria vita, pur sotto la tutela di un curatore.

Normativa di riferimento

L’art. 390 del Codice Civile stabilisce che il minore diventa emancipato automaticamente con il matrimonio. Tuttavia, essendo il matrimonio tra minorenni un’eccezione nel nostro ordinamento, l’emancipazione è un fenomeno piuttosto raro. Per sposarsi prima dei 18 anni, il minore deve ottenere l’autorizzazione del Tribunale per i minorenni, che valuta la maturità del soggetto e l’idoneità della sua scelta matrimoniale.

Come si acquista lo status di minore emancipato

L’emancipazione si verifica nei seguenti casi:

  • matrimonio del minore: il minore che ha compiuto 16 anni può sposarsi solo con il consenso del Tribunale per i minorenni, che valuta la maturità psicologica ed emotiva del soggetto;
  • pronuncia del Tribunale: in casi eccezionali, il giudice può dichiarare l’emancipazione per garantire una maggiore autonomia al minore in situazioni particolari.

Una volta ottenuta l’emancipazione, il minore non acquisisce la piena capacità di agire, ma ottiene alcuni diritti tipici di un maggiorenne, sempre con l’affiancamento di un curatore, che in caso di matrimonio con un maggiorenne è il coniuge.

Cosa può fare il minore emancipato

Il minore emancipato gode di una capacità di agire limitata, che gli consente di compiere atti giuridici autonomamente, salvo alcune eccezioni:

  • può esercitare attività lavorativa e firmare contratti di lavoro;
  • può amministrare i propri beni e gestire il proprio patrimonio;
  • può stipulare contratti e obbligazioni, ma per quelli di particolare importanza (ad esempio, vendere un immobile) è necessario il consenso del curatore e, in alcuni casi, l’autorizzazione del giudice;
  • può esercitare in autonomia un’’impresa commerciale previa autorizzazione del giudice tutelare, dopo aver sentito il curatore.

Limiti del minore emancipato

Il minore emancipato, pur avendo maggiore autonomia rispetto a un minore non emancipato, incontra alcune restrizioni:

  • non può compiere atti di straordinaria amministrazione senza l’approvazione del curatore;
  • non può disporre liberamente del proprio patrimonio senza il consenso del giudice tutelare;
  • non può contrarre matrimonio senza autorizzazione se ha ottenuto l’emancipazione per via giudiziaria.

 

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donazione modale
14 Mar
Civile, Civile - Primo piano

Donazione modale La donazione modale: disciplina, l'articolo 793 c.c., natura e limiti. Guida con giurisprudenza recente in materia

Cos’è la donazione modale?

La donazione modale, disciplinata dall’articolo 793 del Codice Civile, è una particolare tipologia di donazione che prevede l’imposizione di un onere (o modus) a carico del donatario. In sostanza, il donante trasferisce un bene o un diritto con l’obbligo, per il beneficiario, di soddisfare una determinata prestazione.

Disciplina normativa: l’art. 793 c.c.

L’articolo 793 c.c. stabilisce che la donazione “può essere gravata da un onere”, specificando che tale onere non deve eccedere il valore del bene donato. Se l’onere supera il valore della donazione, il donatario è tenuto a eseguirlo solo nei limiti del valore del bene ricevuto.

Il mancato rispetto dell’onere può portare alla risoluzione della donazione per inadempimento, su richiesta del donante o dei suoi eredi, se l’adempimento dell’onere è essenziale per la donazione stessa.

Natura giuridica dell’onere

L’onere nella donazione modale ha una duplice natura:

  1. obbligatoria, in quanto impone un obbligo a carico del donatario, che può essere oggetto di esecuzione forzata;
  2. eventualmente risolutiva, nel caso in cui il mancato rispetto dell’onere comporti la risoluzione della donazione.

Tuttavia, se l’onere ha solo natura morale o sociale, non può essere fatto valere giudizialmente.

Limiti e caratteristiche della donazione modale

La donazione modale incontra alcuni limiti:

  • non può essere utilizzata per aggirare norme imperative (ad esempio, non può imporre condizioni contrarie alla legge o ai principi di ordine pubblico);
  • non deve annullare lo spirito di liberalità della donazione, il donante cioè non può imporre oneri tali da svuotare la donazione del suo contenuto benefico;
  • l’onere non può eccedere il valore del bene donato, altrimenti il donatario sarà tenuto solo nei limiti del valore del bene ricevuto.

Giurisprudenza sulla donazione modale

La Corte di Cassazione ha chiarito diversi aspetti relativi alla donazione modale:

Cassazione n. 1197/2025: in tema di azione revocatoria ex art. 2901 c.c. avente ad oggetto una donazione modale, l’imposizione di un onere al donatario, come l’obbligo di assistenza materiale e morale del donante, non vale a trasformare il titolo dell’attribuzione da gratuito in oneroso, purché tale peso non assuma carattere di corrispettivo e costituisca una mera modalità del beneficio senza snaturare l’essenza di atto di liberalità della donazione. La valutazione circa la natura dell’onere imposto al donatario, se “modus” o elemento tale da imprimere carattere di onerosità al negozio, costituisce indagine di fatto riservata al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivata.

Cassazione n. 8875/2024: la donazione modale (art. 793 c.c.) è considerata, anche a fini fiscali, una donazione indiretta a favore del terzo beneficiario dell’onere, purché l’imposizione dell’onere sia motivata da spirito di liberalità del donante. In pratica, quando un donante impone al donatario di eseguire una prestazione a favore di un terzo, si configura una doppia donazione: una diretta al donatario e una indiretta al terzo.

Cassazione n. 28580/2022: la risoluzione della donazione modale per inadempimento dell’onere è possibile solo se espressamente prevista nell’atto di donazione, come stabilito dall’art. 793 c.c. Questa norma, diversa dalla precedente, richiede una clausola risolutiva esplicita per derogare al principio generale di risolubilità dei contratti. Tale clausola è essenziale e inderogabile, poiché l’ordinamento non tutela automaticamente il donante in caso di inadempimento del “modus”. L’assenza di questa previsione impedisce al donante o ai suoi eredi di richiedere la risoluzione e la restituzione dei beni, anche se l’inadempimento è accertato. Questa interpretazione restrittiva sottolinea la necessità di una chiara volontà delle parti nell’atto di donazione per consentire la risoluzione.

 

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revoca amministratore di condominio
14 Mar
Condominio, Condominio - Primo piano

Revoca amministratore di condominio Revoca amministratore di condominio: normativa di riferimento, tipologie, procedura e giurisprudenza di rilievo

Revoca amministratore di condominio: in quali casi

La revoca dell’amministratore di condominio può essere avvenire prima della scadenza naturale del suo mandato (un anno, rinnovabile automaticamente) nei seguenti casi:

  • Revoca assembleare: su decisione dei condomini, anche senza giusta causa, fatto salvo il diritto al risarcimento del danno;
  • Revoca giudiziaria: su decisione del tribunale in caso di gravi irregolarità nella gestione.

La revoca è disciplinata dall’art. 1129 del Codice Civile, il quale prevede specifiche ipotesi di revoca d’ufficio.

Normativa di riferimento: art. 1129 c.c.

L’art. 1129 c.c., riformato dalla Legge 220/2012, stabilisce che:

  • L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento.
  • Il tribunale può revocarlo per gravi irregolarità su ricorso di ogni condomino.
  • L’amministratore è obbligato a riferire ai condomini eventuali conflitti di interesse.

Tipologie di revoca amministratore condominio

L’amministratore può essere revocato per volontà dell’organo assembleare o per disposizione del giudice nei casi più gravi.

  1. Revoca assembleare

L’assemblea condominiale può revocare l’amministratore con o senza motivo con la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi – comma 2 articolo 1136 c.c.) 

  1. Revoca giudiziaria

Se l’amministratore commette gravi irregolarità, ogni condomino può rivolgersi al tribunale per chiederne la revoca. Le principali cause sono:

  • Mancata presentazione del rendiconto annuale;
  • Omissione della convocazione dell’assemblea;
  • Irregolare gestione delle finanze condominiali;
  • Violazione delle norme in materia di trasparenza e conflitto di interessi.

La revoca giudiziaria comporta l’inibizione alla nomina dello stesso amministratore.

Procedura di revoca amministratore condominio

  1. Convocazione dell’assemblea con specifico ordine del giorno.
  2. Votazione della revoca con la maggioranza prevista dalla legge.
  3. Nomina del nuovo amministratore (opzionale, ma consigliata per garantire la continuità gestionale).
  4. In caso di revoca giudiziaria, presentazione del ricorso al tribunale competente.

Giurisprudenza di rilievo

Sono molte le sentenze di merito e di legittimità che si cono occupate della revoca dell’amministratore condominiale. Vediamo le più recenti e di rilievo.

Cassazione n. 3198/2023: il decreto di revoca dell’amministratore di condominio, emesso dal tribunale ai sensi degli artt. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c., è un provvedimento di volontaria giurisdizione, volto a sostituire la volontà assembleare per garantire una gestione corretta del condominio nei casi di grave compromissione. La revoca dell’amministratore è normalmente di competenza dell’assemblea, mentre quella disposta dal giudice ha natura sanzionatoria, con il singolo condomino che può solo attivare il procedimento. Pur incidendo sul rapporto di mandato, il decreto non ha carattere decisorio e non impedisce un’eventuale tutela giurisdizionale in un giudizio ordinario.

Corte d’Appello di Napoli sentenza 24 giugno 2022: La conferma dell’amministratore da parte dell’assemblea, mentre è in corso un procedimento di revoca giudiziale avviato da singoli condòmini, non elimina né sana le irregolarità contestate.

Cassazione n. 7874/2021: Se l’assemblea revoca l’amministratore di condominio prima della scadenza del mandato, questi ha diritto al risarcimento dei danni, oltre al pagamento di eventuali crediti, ai sensi dell’art. 1725, comma 1, c.c. Tuttavia, il risarcimento non è dovuto se la revoca avviene per giusta causa, che può essere individuata tra i motivi che giustificano la revoca giudiziale.

 

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diritti reali di godimento
13 Mar
Civile, Civile - Primo piano

I diritti reali di godimento Cosa sono i diritti reali di godimento (iura in re aliena), caratteristiche, differenza con la proprietà, giurisprudenza in materia

Diritti reali di godimento: cosa sono

I diritti reali di godimento, noti anche come iura in re aliena, sono diritti che conferiscono al titolare la facoltà di utilizzare e godere di un bene di proprietà altrui, limitando in parte le prerogative del proprietario. A differenza del diritto di proprietà, che è pieno ed esclusivo, i diritti reali di godimento attribuiscono specifiche facoltà di utilizzo senza trasferire la titolarità del bene.

Tipologie di diritti reali di godimento

Nel sistema giuridico italiano, i principali diritti reali di godimento sono:

  1. Usufrutto: consente al titolare (usufruttuario) di godere di un bene altrui, traendone utilità e frutti, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica e di restituirlo al termine della durata concordata.
  2. Uso: diritto di utilizzare un bene altrui e, se fruttifero, di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
  3. Abitazione: diritto di abitare una casa altrui limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
  4. Servitù prediali: peso imposto su un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante), appartenente a diverso proprietario.
  5. Superficie: diritto di edificare e mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto di un suolo di proprietà altrui.
  6. Enfiteusi: diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico al proprietario.

Caratteristiche distintive

I diritti reali di godimento presentano le seguenti caratteristiche:

  • Immediatezza: il titolare esercita direttamente il diritto sul bene, senza intermediazioni.
  • Assolutezza: sono opponibili erga omnes, ossia nei confronti di chiunque.
  • Tipicità: sono previsti e disciplinati tassativamente dalla legge; non è possibile crearne di nuovi tramite accordi privati.
  • Inerenza: il diritto è strettamente legato al bene su cui insiste e segue le vicende giuridiche di quest’ultimo.

Differenze rispetto al diritto di proprietà

Mentre il diritto di proprietà conferisce al titolare il potere pieno ed esclusivo di godere e disporre del bene in modo assoluto, i diritti reali di godimento limitano tali facoltà, attribuendo al titolare specifici diritti di utilizzo senza trasferirgli la proprietà. Ad esempio, nell’usufrutto, l’usufruttuario ha il diritto di utilizzare il bene e di percepirne i frutti, ma non può alienarlo o modificarne la destinazione economica.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza italiana ha più volte affrontato questioni relative ai diritti reali di godimento:

Cassazione n. 25786/2020: ai fini del diritto di edificare (“ius aedificandi”), in relazione al diritto di superficie si considera costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che presenti solidità, stabilità e un collegamento fisso al suolo. Tale collegamento può avvenire tramite appoggio, incorporazione o fissaggio a una struttura preesistente o realizzata contestualmente. Il materiale utilizzato non è rilevante, purché l’opera comporti un ampliamento della superficie e della funzionalità dell’immobile.

Cassazione n. 8911/2016: Secondo gli articoli 979 e 980 c.c., l’usufrutto non può durare oltre la vita dell’usufruttuario. Se concesso a più soggetti “pro quota” e in assenza di usufrutto congiuntivo, si estingue per ciascuno alla sua morte. Tuttavia, l’usufruttuario può cedere il proprio diritto, in tutto o in parte, per un periodo determinato o per l’intera durata. In tal caso, se il cessionario muore prima del cedente, l’usufrutto prosegue fino alla vita di quest’ultimo, rendendolo trasmissibile “mortis causa” nei limiti della sua esistenza.

Cassazione n. 18465/2020: In materia di servitù prediali, il concetto di “utilitas” è ampio e comprende qualsiasi elemento che, secondo la valutazione sociale, sia strumentale alla destinazione del fondo dominante e ne migliori il godimento. La servitù può soddisfare diverse esigenze, garantendo maggiore amenità e abitabilità, anche attraverso la riduzione di rumori o impedendo costruzioni con destinazioni fastidiose o sgradevoli.

Cassazione n. 14687/2014: il limite del diritto di abitazione previsto dall’art. 1022 c.c. non va inteso in senso quantitativo, ossia in base alla porzione di casa necessaria ai bisogni del titolare e della sua famiglia. Piuttosto, esso impone un vincolo d’uso, vietando qualsiasi destinazione diversa dall’abitazione personale dell’”habitator” e dei suoi familiari.

 

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manleva
11 Mar
Civile, Civile - Primo piano

Manleva: breve guida La manleva: definizione, applicazione, differenze rispetto al contratto di fideiussione e di assicurazione e giurisprudenza

Cos’è la manleva

La manleva è un accordo con cui una parte (manlevante) si impegna a tenere indenne un’altra parte (manlevato) dalle conseguenze pregiudizievoli di un determinato evento. Questo istituto giuridico trova ampia applicazione nei contratti, nei rapporti di lavoro e nelle transazioni commerciali, garantendo la tutela patrimoniale del soggetto manlevato.

Differenza tra manleva e fideiussione

Sebbene entrambe le figure mirino a proteggere un soggetto da obblighi economici, la fideiussione e la manleva presentano differenze sostanziali:

  • Natura dell’obbligo: la fideiussione è un contratto accessorio che garantisce un’obbligazione principale, mentre la manleva non è necessariamente legata a un’obbligazione preesistente.
  • Coinvolgimento delle parti: il fideiussore si obbliga nei confronti del creditore del debitore principale, mentre il manlevante assume direttamente su di sé le conseguenze patrimoniali dell’evento oggetto di manleva.
  • Ambito di applicazione: la fideiussione è regolata espressamente dal Codice Civile (art. 1936 c.c.), mentre la manleva trova fondamento nella libera contrattazione tra le parti.

Differenza tra manleva e assicurazione

La manleva ha finalità simili con l’assicurazione, ma anche rispetto a questo istituto presenta differenze importanti.

  • Rapporto giuridico: l’assicurazione è un contratto regolato dal Codice Civile (art. 1882 c.c.), mentre la manleva è un accordo tra privati che non necessita di una forma specifica.
  • Premio e rischio: nel contratto assicurativo, l’assicurato paga un premio in cambio della copertura di un rischio. Il manlevante invece assume un obbligo senza la previsione di un corrispettivo automatico.
  • Intervento di terzi: l’assicurazione prevede la partecipazione di una compagnia assicurativa, la manleva invece è un accordo diretto tra due parti.

Quando e come si applica

La manleva si applica in diversi ambiti.

  • Contratti commerciali: un’azienda può manlevare un fornitore da eventuali richieste di risarcimento.
  • Rapporti di lavoro: un datore di lavoro può essere manlevato da responsabilità per atti compiuti dai dipendenti.
  • Procedure legali: una parte può essere manlevata dagli oneri derivanti da una causa legale.

L’applicazione dell’istituto avviene mediante un accordo scritto, in cui si specificano:

  • le parti coinvolte (manlevante e manlevato);
  • il tipo di rischio o responsabilità coperta;
  • l’ambito temporale e territoriale di validità.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza ha consolidato diversi principi, chiarendo il valore legale e l’applicabilità dell’istituto:

  • Cassazione n. 37709/2021: l’accordo concluso tra le parti configura un c.d. patto di manleva, contratto atipico, dal quale scaturisce l’obbligo del mallevadore di tenere indenne il manlevato dalle conseguenze patrimoniali dannose di eventi o di atti il cui verificarsi sia del tutto eventuale.
  • Cassazione n. 29416/2024: la formulazione di una domanda di garanzia (per manleva o regresso) nei confronti di un terzo di cui si richieda la chiamata in causa esula, per consolidato indirizzo di nomofilachia, dal novero delle ipotesi di litisconsorzio necessario, sicché resta connotato da discrezionalità il provvedimento del giudice che detta istanza di evocazione del terzo, pur tempestivamente formulata, accolga o rigetti la richiesta.
  • Cassazione n. 20152/2017: la clausola di manleva è una disposizione contrattuale utilizzata per trasferire a un terzo le conseguenze risarcitorie derivanti dall’inadempimento di un’obbligazione contrattuale. Tale soggetto assume l’onere di manlevare e tenere indenne il creditore da eventuali danni o pretese risarcitorie. Nel caso di clausole di questo tipo inserite nei contratti di assicurazione, è necessaria un’esplicita approvazione nel rispetto dell’articolo 1341 del Codice Civile.

 

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animali in condominio
11 Mar
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Animali in condominio: nullo il regolamento che li vieta Animali in condominio: è nulla la clausola del regolamento contrattuale che ne vieta la detenzione ai condomini

Clausola che vieta animali in condominio

Per il Tribunale di Cagliari è nulla la clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale che vieta la detenzione di animali in condominio. La sentenza n. 134/2025, pubblicata il 28 gennaio, ha deciso in questo senso perché ha riconosciuto l’importanza del rapporto affettivo tra uomo e animale sancita indirettamente dal comma 5 dell’articolo 1138 del codice civile, ai sensi del quale “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.”

Animali in condominio vietati dal regolamento

La sentenza pone fine a un vicenda giudiziaria intrapresa da un condomino nei confronti di tutti gli altri condomini, perché il regolamento contrattuale del condominio vietava il possesso di animali domestici. Occorre tuttavia considerare che l’evoluzione normativa ha modificato la considerazione giuridica degli animali. Il Codice civile, all’articolo 1138, stabilisce infatti che il regolamento condominiale non può vietare la detenzione di animali domestici. Questo principio riconosce quindi la convivenza con un animale come un diritto fondamentale.

Regolamenti invalidi se vietano gli animali  in condominio

Il tribunale decide quindi di accogliere la domanda del singolo condomino, dichiarando nulla la clausola del regolamento contrattuale perché in contrasto con l’articolo 1138 del Codice civile, norma di ordine pubblico. La coscienza sociale considera gli animali domestici parte integrante della vita familiare. La giurisprudenza ha quindi confermato che le disposizioni condominiali devono garantire la tutela del legame affettivo tra individuo e animale.

La decisione ha stabilito inoltre che tutti i regolamenti condominiali devono rispettare la legge. Qualsiasi disposizione contraria a norme di ordine pubblico perde efficacia. Secondo l’articolo 155 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, le norme regolamentari non possono derogare alle leggi. Di conseguenza, anche i regolamenti contrattuali risultano invalidi se impongono divieti contrari alla normativa vigente. 

Evoluzione normativa sugli animali domestici

La sentenza ricorda che negli ultimi anni, la legislazione ha rafforzato la tutela degli animali. La legge n. 281/1991 ha introdotto la protezione degli animali da affezione. La legge n. 189/2004 ha punito il maltrattamento e l’uccisione degli animali. La legge n. 120/2010 ha imposto l’obbligo di soccorrere animali feriti. A livello europeo, la Convenzione per la protezione degli animali da compagnia e il Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea impongono agli Stati membri di considerare il benessere degli animali.

L’articolo 1138 del Codice civile pertanto non fa che riflettere questa evoluzione. Esso favorisce la convivenza tra uomini e animali domestici nei condomìni. I regolamenti infatti non possono contenere divieti che impediscano questa convivenza. Il rapporto affettivo tra uomo e animale riceve tutela giuridica.

Orientamenti giurisprudenziali contrastanti

Il legislatore ad oggi non ha ancora chiarito se il divieto di detenere animali domestici si applichi solo ai regolamenti assembleari o anche a quelli contrattuali. Questa lacuna ha generato interpretazioni divergenti. Alcuni tribunali ritengono infatti che la norma riguardi solo i regolamenti approvati dall’assemblea. In questi casi quindi il singolo condomino ha il diritto a possedere animali, senza subire limitazioni imposte dalla maggioranza.

Altri orientamenti sostengono invece che il principio di tutela degli animali si estenda a tutti i regolamenti, siano essi di natura assembleare che contrattuale. La giurisprudenza più recente rafforza il diritto a convivere con gli animali domestici e considera nulle le clausole che impongono divieti, perché violano principi di ordine pubblico e diritti fondamentali dell’individuo.

Ne consegue, in conclusione che qualsiasi clausola regolamentare che imponga un simile divieto risulta nulla.

 

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