Il condominio parziale Condominio parziale: che cos'è, normativa di riferimento, caratteristiche e differenze rispetto al super condominio, giurisprudenza

Cos’è il divieto di nova

Il divieto di nova rappresenta uno dei principi fondamentali del processo civile in sede di appello. Esso vieta alle parti di introdurre nuove domande, eccezioni o prove rispetto a quelle formulate nel primo grado di giudizio. L’obiettivo principale di tale limite è quello di preservare la natura revisoria dell’appello, evitando che si trasformi in un nuovo giudizio di merito.

Il divieto di nova in appello costituisce un presidio di legalità processuale, volto a evitare che il giudizio di secondo grado si trasformi in un processo ex novo. L’art. 345 c.p.c., così come interpretato dalla giurisprudenza, ammette modificazioni compatibili con il principio del contraddittorio e impone un uso responsabile del diritto di difesa.

Normativa divieto di nova: l’art. 345 c.p.c.

Il divieto di nova trova la sua base normativa nell’art. 345 del codice di procedura civile, che così dispone: “1. Nel giudizio d’appello non possono proporsi domande nuove e, se proposte, debbono essere dichiarate inammissibili d’ufficio. Possono tuttavia domandarsi gli interessi, i frutti  e gli accessori maturati dopo la sentenza impugnata, nonché il risarcimento dei danni sofferti dopo la sentenza stessa. 2. Non possono proporsi nuove eccezioni, che non siano rilevabili anche d’ufficio. 3. Non sono ammessi nuovi mezzi di prova e non possono essere prodotti nuovi documenti, salvo che la parte dimostri di non aver potuto proporli o produrli nel giudizio di primo grado per causa ad essa non imputabile. Può sempre deferirsi il giuramento decisorio. “

La norma, pertanto, opera una chiara distinzione tra il divieto assoluto di nova (domande ed eccezioni) e un divieto relativo per quanto concerne le prove.

Giurisprudenza della Cassazione

La giurisprudenza di legittimità è intervenuta ripetutamente a chiarire l’ambito di applicazione del divieto di nova.

Cassazione n. 34/2025: nel procedimento d’appello, la preclusione all’introduzione di nuove prove documentali non si applica quando si tratta di fatti sopravvenuti, ovvero eventi accaduti successivamente alla scadenza del termine utile per presentarli nel giudizio di primo grado. Questa eccezione si giustifica perché l’impossibilità di sollevare una specifica eccezione nel primo grado a causa della sua inesistenza temporale non pregiudica il principio del doppio grado di giudizio nel merito. In particolare, la nuova formulazione dell’articolo 345, comma 3, del codice di procedura civile consente, in deroga al generale divieto di nuove prove in appello, la produzione di documenti qualora la parte dimostri di non aver avuto la possibilità di proporli o produrli nel corso del primo giudizio.

Cassazione n. 6614/2023: la richiesta di restituzione delle somme versate in ottemperanza alla sentenza di primo grado o al decreto ingiuntivo può essere legittimamente avanzata nel giudizio d’appello, senza che ciò configuri una violazione del divieto di nuove domande stabilito dall’articolo 345 del codice di procedura civile. Questa ammissibilità si fonda sull’applicazione analogica del principio generale che, in un’ottica di economia processuale, consente di proporre in appello domande accessorie e consequenziali. La domanda di restituzione rappresenta un corollario diretto della riforma o dell’annullamento della decisione di primo grado, mirando a ripristinare la situazione patrimoniale antecedente all’esecuzione.

Cassazione n. 1244/2019: non si configura una violazione del divieto di introdurre nuove questioni in appello, sancito dall’articolo 345 del codice di procedura civile, qualora il giudice di secondo grado, pur mantenendosi entro i limiti della controversia definiti nel giudizio di primo grado, accolga la domanda applicando una diversa interpretazione giuridica dei fatti, che siano già stati acquisiti al processo, sia in modo implicito che esplicito. In sostanza, la riqualificazione giuridica dei fatti da parte del giudice d’appello non costituisce una novità vietata, purché non alteri i termini sostanziali della disputa originaria.

Eccezioni al divieto

Fanno eccezione al divieto:

• le eccezioni rilevabili d’ufficio (es. nullità, decadenze legali);
• I mezzi di prova nuovi, purché la parte dimostri la non imputabilità della loro mancata produzione in primo grado o la loro indispensabilità.

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Cos’è la lettera di patronage

La lettera di patronage è uno strumento giuridico atipico e largamente utilizzato nella pratica commerciale, soprattutto in ambito bancario e finanziario. Sebbene non espressamente disciplinata dal codice civile, essa assume una rilevanza fondamentale nel garantire indirettamente il rispetto di obbligazioni assunte da società controllate o partecipate, tramite l’intervento della società capogruppo (patron).

Essa consiste in una dichiarazione unilaterale con cui una società (generalmente la holding o capogruppo) esprime il proprio impegno morale o giuridico a sostenere un soggetto terzo (di solito una società controllata) nell’adempimento di obbligazioni contrattuali assunte verso un creditore (es. una banca o un fornitore).

Il suo scopo è quello di rafforzare l’affidabilità del debitore principale, senza ricorrere a una garanzia vera e propria, come accade con la fideiussione.

Normativa di riferimento

La lettera di patronage è un negozio atipico e, pertanto, non regolato da specifiche norme del codice civile. Tuttavia, trova applicazione nei principi generali del diritto contrattuale (artt. 1321 e ss. c.c.), nel principio di buona fede (art. 1375 c.c.) e, in caso di inadempimento, nei criteri di responsabilità precontrattuale o extracontrattuale (artt. 2043 e 1218 c.c.).

Funzione della lettera di patronage

Lo scopo principale della lettera di patronage è quello di rassicurare il creditore circa la solidità e l’affidabilità del debitore. In particolare, la società madre si impegna, a seconda dei casi, a:

• fornire supporto finanziario alla controllata;
• mantenere il controllo societario su di essa;
• evitare situazioni che compromettano l’adempimento dell’obbligazione contrattuale;
• in alcuni casi, a garantire direttamente o indirettamente il pagamento.

Tipologie di lettere di patronage: forti e deboli

Le lettere di patronage si distinguono in due categorie principali, che determinano il livello di vincolatività dell’impegno assunto.

1. Lettere di patronage forti

• Contengono un impegno giuridicamente vincolante.
• La società patron si obbliga a garantire o a intervenire direttamente in caso di inadempimento.
• Possono generare una responsabilità contrattuale in caso di inadempimento.
• Hanno un contenuto simile a una fideiussione attenuata, ma restano strumenti distinti.

2. Lettere di patronage deboli

• Esplicitano un mero impegno morale o di buona fede.
• La società capogruppo non assume un’obbligazione esecutiva, ma solo un dovere di vigilanza o supporto.
• In caso di inadempimento, la responsabilità è extracontrattuale o precontrattuale, più difficile da provare.

Differenze tra lettera di patronage e fideiussione

Fac-simile di lettera di patronage (debole)

La redazione accurata del testo è fondamentale per evitare ambiguità e contenziosi, specie nel distinguere tra lettere deboli e forti. È sempre consigliabile avvalersi dell’assistenza di un avvocato esperto in contrattualistica per redigere o valutare simili documenti. Il modello fornito è un’esemplificazione da utilizzare puramente come spunto.

[Ragione Sociale – Società Capogruppo]

[Indirizzo]

[CAP – Città]

[Telefono – Email]

Alla cortese attenzione di

[Nome della Banca o del Fornitore]

[Indirizzo]

Oggetto: Lettera di patronage in favore di [Ragione sociale della controllata]

Gentili Signori,

con la presente, la scrivente [Società Capogruppo], in qualità di azionista di controllo della società [Società controllata], dichiara di essere a conoscenza del rapporto contrattuale instaurato tra quest’ultima e la Vostra spettabile società, relativo a [breve descrizione del contratto].

In tale contesto, la scrivente conferma il proprio interesse al buon esito dell’operazione e si impegna, nei limiti delle proprie possibilità, a mantenere il controllo societario su [Società controllata], affinché siano create le condizioni per il regolare adempimento degli obblighi contrattuali assunti dalla medesima.

La presente non costituisce garanzia ai sensi degli artt. 1936 e ss. c.c., né potrà essere interpretata come assunzione di obblighi patrimoniali diretti a favore della Vostra società.

Cordiali saluti,

[Luogo e data]

[Firma del Legale Rappresentante]

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Cos’è la condizione risolutiva

La condizione risolutiva è una clausola contrattuale che prevede l’estinzione di un contratto se si verifica un determinato evento futuro e incerto. Essa si distingue dalla condizione sospensiva, che condiziona l’efficacia al verificarsi di un evento futuro.

La condizione risolutiva infatti opera quando il contratto è già in vigore e cessa di avere effetto quando si verifica l’evento condizionante. La condizione risolutiva permette, dunque, di “annullare” l’effetto del contratto al verificarsi dell’evento stabilito. Non c’è quindi la necessità di risolvere giudizialmente l’accordo.

Normativa di riferimento

La condizione risolutiva è disciplinata dal Codice Civile Italiano, dall’articolo 1359 c.c, che si occupa delle condizioni contrattuali. Esso stabilisce che “La condizione può essere sospensiva o risolutiva. La condizione risolutiva è quella che determina la cessazione dell’efficacia del contratto se si verifica l’evento futuro e incerto.”

Il Codice Civile non fornisce una definizione dettagliata di condizione risolutiva. Esso si limita stabilire che la stessa produce un effetto automatico, senza bisogno di il ricorrere a una pronuncia giudiziale.

Come funziona la condizione risolutiva

Il funzionamento di questa condizione, da quanto detto finora, è piuttosto semplice. Un contratto può prevedere che, al verificarsi di un determinato evento futuro (ma non certo), questo faccia cessare gli effetti del contratto stesso. Questo significa che, una volta che la condizione si realizza, il contratto si estingue automaticamente. Non sono necessarie cioè comunicazioni o formalizzazione ulteriori.

Esempio di applicazione pratica

Immaginiamo un contratto di vendita sottosto alla condizione del conseguimento del finanziamento da parte dell’acquirente. Se, nel termine stabilito, l’acquirente non ottiene il prestito necessario, il contratto si risolve automaticamente, senza la necessità di una dichiarazione formale da parte delle parti.

Questo tipo di clausola viene utilizzato soprattutto quando le parti vogliono tutelarsi contro il rischio di un imprevisto che potrebbe rendere il contratto inefficace. La condizione risolutiva, dunque, offre maggiore flessibilità rispetto a un contratto definitivo.

Differenza con la clausola risolutiva espressa

La condizione risolutiva viene spesso confusa con la clausola risolutiva espressa, che è una clausola tipica dei contratti stipulati tra le parti. Sebbene entrambe abbiano la funzione di determinare la risoluzione di un contratto, le due sono concettualmente diverse e si applicano in contesti distinti.

La condizione risolutiva si applica quando il contratto prevede che si annulli o cessi di essere efficace al verificarsi di un evento futuro e incerto. Non è necessaria una decisione delle parti per risolvere il contratto, esso si scioglie automaticamente. In un contratto di vendita, ad esempio se la condizione risolutiva è subordinata alla mancata concessione del finanziamento all’acquirente, il contratto si risolve automaticamente.

La clausola risolutiva espressa, invece, prevede che il contratto venga risolto in maniera automatica e immediata se una delle parti non adempie a una determinata obbligazione, senza necessità di una condizione sospensiva. La differenza fondamentale con la condizione risolutiva è che la clausola risolutiva espressa agisce per inadempimento di una delle parti. Se in un contratto di appalto l’appaltatore non esegue una prestazione essenziale, la clausola risolutiva espressa farà cessare automaticamente l’efficacia del contratto, senza che ci sia bisogno di un intervento giudiziale.

In sintesi la condizione risolutiva dipende dal verificarsi di un evento futuro e incerto, mentre la clausola risolutiva espressa dipende dall’inadempimento o dalla violazione di un obbligo espressamente pattuito nel contratto.

Giurisprudenza sulla condizione risolutiva

La giurisprudenza italiana ha avuto numerosi pronunciamenti sul tema della condizione risolutiva, chiarendo il suo funzionamento in vari ambiti. Ecco alcuni esempi significativi.

Cassazione n. 24318/2022

La clausola inserita nel preliminare di vendita, che prevede la risoluzione automatica del contratto se i permessi di costruzione non vengono rilasciati entro una data stabilita per cause indipendenti dalla volontà delle parti, configura una condizione risolutiva. Ciò significa che l’efficacia del contratto è subordinata a un evento futuro e incerto, ovvero il rilascio dei permessi entro il termine concordato. Se tale evento non si verifica, il contratto si considera risolto fin dall’origine, come se non fosse mai stato stipulato, senza necessità di ulteriori azioni da parte dei contraenti. La clausola non attribuisce al venditore la facoltà di sciogliersi unilateralmente dal contratto, ma stabilisce una conseguenza automatica al verificarsi di una circostanza oggettiva.

Cassazione n. 21427/2022

Se una parte viola l’obbligo di agire in buona fede durante il periodo in cui una condizione sospensiva è pendente, come richiesto dall’articolo 1358 del codice civile, il momento in cui si verifica tale violazione, che è fondamentale per calcolare il danno risarcibile e quando inizia a decorrere, non è quando la parte in malafede chiede al giudice di annullare il contratto (che era già diventato inefficace perché la condizione non si è verificata). Piuttosto, il momento rilevante è l’ultimo istante in cui si può dimostrare che la parte non ha fatto ciò che era necessario per permettere alla condizione di avverarsi. In altre parole, il danno viene calcolato a partire dal momento in cui la parte ha smesso di agire in buona fede, non da quando ha cercato di sfruttare la situazione in tribunale.

Cassazione n. 9550/2018

Quando un contratto è soggetto a una condizione, sia essa sospensiva (che ne ritarda l’efficacia) o risolutiva (che ne determina la cessazione), e le parti non stabiliscono un termine preciso per il verificarsi di tale condizione, la legge interviene per evitare situazioni di incertezza prolungata. In questi casi, se trascorre un periodo di tempo considerato ragionevolmente sufficiente senza che la condizione si avveri (nel caso di condizione sospensiva) o si verifichi (nel caso di condizione risolutiva), una delle parti può rivolgersi al giudice per ottenere una dichiarazione di inefficacia del contratto. Il giudice, valutando le circostanze specifiche e la natura dell’evento condizionante, determinerà se il tempo trascorso è da considerarsi eccessivo, portando così alla caducazione del contratto. In sostanza, anche in assenza di un termine esplicito, la legge prevede un limite temporale implicito, volto a garantire la certezza dei rapporti giuridici.

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Danno emergente e lucro cessante: voci di danno

Il danno emergente e il lucro cessante nel diritto civile italiano, rappresentano le voci primarie di danno patrimoniale conseguenti a un illecito o a un inadempimento contrattuale, in favore di chi ha subito un pregiudizio patrimoniale

Queste due voci risarcitorie hanno finalità riparative differenti: il primo risarcisce la perdita già subita, il secondo compensa il guadagno non realizzato a causa dell’evento dannoso.

Normativa danno emergente e lucro cessante

La base normativa per la liquidazione del danno patrimoniale si trova in due disposizioni fondamentali del codice civile:

• Art. 1223 c.c.: “Il risarcimento del danno per l’inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore (danno emergente) come il mancato guadagno (lucro cessante), in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta”.
• Art. 2056 c.c., applicabile in materia di responsabilità extracontrattuale, rinvia ai criteri degli articoli precedenti in tema di danno da inadempimento. In dettaglio la norma dispone infatti che: “Il risarcimento dovuto al danneggiato si deve determinare secondo le disposizioni degli articoli 1223 1226 e 1227.2. Il lucro cessante è valutato dal giudice con equo apprezzamento delle circostanze del caso.”

Queste disposizioni richiedono che il danno sia causato direttamente e immediatamente dall’evento lesivo, escludendo i pregiudizi indiretti o meramente eventuali.

Cos’è il danno emergente

Il danno emergente rappresenta la perdita effettiva subita dal patrimonio del danneggiato. È una voce di danno concreto, attuale e dimostrabile, legata a costi sostenuti, spese affrontate o beni danneggiati.

Esempi tipici:

• spese mediche e farmaceutiche sostenute a seguito di un sinistro;
• riparazione o sostituzione di beni danneggiati;
• costi per consulenze tecniche o legali;
• perdita di beni materiali (es. distruzione di merci, macchinari o strumenti di lavoro);
• costi per trasferimenti o per rimediare ai danni subiti.

Come si prova

È necessario fornire documentazione probatoria come:

• fatture, ricevute e scontrini;
• contratti e perizie tecniche;
• testimonianze o relazioni di professionisti.

Cos’è il lucro cessante

Il lucro cessante indica invece il mancato guadagno che il danneggiato avrebbe potuto conseguire in assenza dell’illecito o dell’inadempimento. È un danno futuro e potenziale, ma risarcibile purché sia prevedibile e ragionevolmente certo.

Esempi tipici:

• perdita di ricavi da un’attività commerciale temporaneamente interrotta;
• mancato profitto derivante da un contratto non concluso;
• minore fatturato a seguito della lesione di un bene produttivo (es. fermo impianti);
• perdita di opportunità professionali o di mercato.

Come si prova

La prova del lucro cessante è più complessa, poiché riguarda eventi non verificatisi, ma astrattamente prevedibili. La giurisprudenza richiede una prova rigorosa, basata su:

• documenti contabili e bilanci pregressi;
• stime economiche di esperti;
• contratti sfumati o ordini non evasi;
• indicatori economici coerenti con il tipo di attività.

Differenze tra danno emergente e lucro cessante

Come si calcolano

Per il danno emergente, il calcolo è di norma analitico, basato sulle spese effettivamente sostenute.

La quantificazione del danno secondo criteri equitativi riguarda soprattutto il lucro cessante e può essere effettuata dal giudice ai sensi dell’art. 1226 c.c., quando non sia possibile la prova precisa del danno. Ai fini del calcolo del lucro cessante, si applicano in genere i seguenti criteri:

• proiezioni storiche (es. media dei profitti passati);
• studi di settore e perizie economico-finanziarie;
• elementi oggettivi di confronto tra periodo precedente e successivo all’evento.

Sentenze su danno emergente e lucro cessante

Negli anni la Cassazione ha sancito importanti principi generali in materia di risarcimento del danno:

Cassazione n. 17670/2024

Il danno patrimoniale si articola in danno emergente (perdita effettiva) e lucro cessante (mancato guadagno). Queste categorie generali comprendono una molteplicità di specifiche voci di danno che possono o meno presentarsi in un determinato caso di illecito o inadempimento. Spetta al giudice di merito esaminare attentamente il caso concreto per accertare l’effettiva sussistenza di queste specifiche ripercussioni negative subite dal creditore o danneggiato, a prescindere dall’etichetta che viene loro attribuita. Il suo compito è garantire un integrale risarcimento di tutti i danni effettivamente provati. È fondamentale che il giudice consideri e risarcisca tutte le voci di danno patrimoniale esistenti e provate, senza tralasciarne alcuna, per rispettare il principio del risarcimento integrale. Tuttavia, questo principio è strettamente correlato al fatto che il responsabile è tenuto a risarcire solo i danni direttamente causati dal suo illecito o inadempimento, evitando così ingiustificate duplicazioni risarcitorie.

Cassazione n. 9277/2023

La facoltà del giudice di quantificare il danno in via equitativa (come previsto dagli articoli 1226 e 2056 del Codice Civile) è una manifestazione del suo più ampio potere discrezionale sancito dall’articolo 115 del Codice di Procedura Civile. Il giudice può esercitare questo potere autonomamente, senza bisogno di una specifica richiesta delle parti, basandosi su un principio di “equità giudiziale” che mira a correggere o integrare la valutazione del danno. Tuttavia, questo potere ha un limite fondamentale: non può supplire alla mancanza di prova né della responsabilità del debitore né dell’esistenza stessa del danno. In altre parole, il giudice non può inventare la responsabilità o l’esistenza del danno se queste non sono state provate. L’equità interviene solo nella quantificazione del danno la cui esistenza e la cui responsabilità siano già state accertate.

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Cos’è la servitù di panorama

La servitù di panorama è un diritto reale su cosa altrui che consente al titolare del fondo dominante di mantenere una vista libera e panoramica da un determinato punto del proprio immobile, limitando la facoltà del proprietario del fondo vicino (fondo servente) di costruire o modificare in modo tale da ostruire la visuale.

Diversamente dal diritto di veduta (che riguarda il diritto di affacciarsi e guardare sul fondo altrui), la servitù di panorama si riferisce alla possibilità di godere di una visuale aperta – ad esempio verso il mare, una vallata, un parco o un centro storico – e alla conseguente tutela dell’interesse estetico o economico connesso alla visuale stessa.

La servitù di panorama nel codice civile

Il codice civile italiano non contiene una disciplina espressa di questa servitù. Tuttavia, essa può essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche previste dall’art. 1027 c.c., secondo cui: “La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.”

La servitù di panorama, dunque, rientra tra le servitù prediali purché:

• sia costituita per iscritto (o per usucapione nei casi ammessi);
• ci sia un fondo dominante e un fondo servente, entrambi identificabili;
• l’utilità sia duratura e oggettiva, non meramente personale o estetica.

Differenze rispetto al diritto di veduta 

Spesso si confonde la servitù di panorama con il diritto di veduta, ma i due istituti hanno natura e disciplina differenti:

Il diritto di panorama, per essere tutelato, deve essere costituito formalmente come servitù, altrimenti il proprietario del fondo vicino ha piena libertà di edificazione entro i limiti urbanistici e civilistici.

Costituzione e tutela 

La servitù di panorama può essere costituita:

• per contratto: mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata;
• per testamento;
• per usucapione: se l’esercizio della servitù è continuo, pacifico e inequivoco per almeno venti anni, e l’esistenza della servitù è “visibile” (ad esempio per l’esistenza di parapetti o terrazze dedicate).

Una volta costituita, la servitù vincola il fondo servente a non costruire o sopraelevare in modo da pregiudicare la visuale panoramica del fondo dominante.

In assenza di servitù, non si può impedire al vicino di costruire: il solo fatto di godere di una bella vista non attribuisce un diritto acquisito alla sua conservazione.

Servitù di panorama: Cassazione

La Corte di Cassazione nel tempo ha fornito importanti precisazioni sul contenuto e sulle modalità di acquisto della servitù di panorama:

Cassazione n. 17922/2023: il diritto di veduta panoramica si configura come una servitù che, a seconda dei casi, si traduce in un divieto di costruire (non aedificandi) o di sopraelevare (altius non tollendi). Questo diritto può essere acquisito tramite contratto (a titolo derivativo), per destinazione del padre di famiglia o per usucapione (a titolo originario). Tuttavia, queste ultime modalità richiedono, oltre alla specifica destinazione data dall’originario unico proprietario o all’esercizio prolungato per oltre vent’anni di attività corrispondenti alla servitù, anche la presenza di opere visibili e permanenti che siano ulteriori rispetto a quelle che semplicemente consentono la vista.

Cassazione n. 2973/2012: la servitù di panorama, che valorizza la piacevolezza di un fondo grazie alla vista che offre, è un tipo di servitù “altius non tollendi” che limita sia le costruzioni che la crescita degli alberi. Per poterla acquisire tramite la destinazione del padre di famiglia o l’usucapione, è necessario che esistano opere visibili e permanenti ulteriori rispetto a quelle che permettono semplicemente la veduta. In altre parole, tali opere devono essere specificamente destinate all’esercizio della servitù di panorama invocata, altrimenti quest’ultima sarebbe sempre implicita nella servitù di veduta.

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