Quesito con risposta a cura di Umberto De Rasis, Maurizio Della Ventura e Federica Florio
In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita di immobile oggetto di locazione (vale anche per la donazione o cessione) determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo acquirente (o donatario o cessionario) nei diritti e nelle obbligazioni del venditore (o donante o cedente) che sia anche locatore senza necessità del consenso del conduttore, perciò anche il subentro nell’obbligo di pagamento delle quote condominiali del condominio di cui fa parte l’immobile locato. – Cass., sez. II, 4 marzo 2024, n. 5704.
Nel caso di specie, la Suprema Corte è stata chiamata a scrutinare il ricorso per cassazione con cui si richiedeva di definire gli effetti rinvenienti dalla stipula di un contratto di compravendita avente ad oggetto un immobile locato.
La pronuncia in esergo prende le mosse da un’articolata vicenda processuale in cui un Condominio – dopo aver infruttuosamente esperito due procedure di espropriazione mobiliare nei confronti del titolare di un immobile per il mancato pagamento di contributi condominiali negli anni dal 2008 al 2014 – agiva in giudizio per chiedere l’emissione di un provvedimento monitorio nei confronti della società (ex proprietaria-cedente) che aveva ceduto gli immobili al soggetto moroso, e da cui, medio tempore, aveva riacquistato gli stessi, salvo poi cederli in locazione.
La società ingiunta ricorreva in giudizio promuovendo opposizione a decreto ingiuntivo, anche in virtù della tempestiva comunicazione che era stata al Condominio circa l’avvenuta cessione, al soggetto moroso) delle due unità immobiliari interessate.
Il giudice di prime cure, con una sentenza poi confermata in appello, rigettava la domanda dell’opponente.
Viene proposto, quindi, ricorso per Cassazione, articolato in una pluralità di motivi di gravame.
In particolare, con il primo motivo si denunciava la violazione degli artt. 112 c.p.c., 1118 e 1123 c.c., nonché dell’art. 63 disp. att. c.c., in quanto il giudice di appello, muovendo da una non corretta qualificazione in sede monitoria della domanda del condominio, sarebbe incorso in un’errata applicazione delle norme sul pagamento del quantum debeatur.
Nel secondo argomento di censura si eccepivano due questioni intrinsecamente connesse: per un verso, la violazione dei criteri di ripartizione degli oneri probatori (artt. 2697 c.c. e 116 c.p.c.), nella parte in cui i giudici di appello avevano imputato all’opponente (i.e. la società) l’obbligo di esibire il contratto da cui rilevare il trasferimento dell’immobile al cessionario inadempiente, trattandosi di elemento fattuale pacificamente ammesso; per altro verso, la violazione del principio di irretroattività della legge in relazione all’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c., avendo applicato tale disposizione nella formulazione introdotta nel 2012, ad una fattispecie anteriore a tale data.
La Suprema Corte, nella decisione de qua, accogliendo il ricorso di parte denuncia l’illegittima inversione dell’onere della prova in sede di gravame, nella parte in cui era stato imputato erroneamente alla società l’onere di dimostrare l’inesistenza in capo a sé della qualità di condomina con riferimento al periodo della morosità e non già al Condominio, anche tenuto conto di tutte le vicende di cessione e di successivo riacquisto degli immobili.
Ne consegue, in punto di diritto, che l’ingiunto destinatario del ricorso per decreto ingiuntivo andava individuato nel cessionario e non già nella società cedente, la quale – tutt’al più – avrebbe potuto rispondere, per effetto della sopravvenuta entrata in vigore della modifica apportata al citato art. 63 disp. att. c.c., solo delle ultime due annualità.
Alla luce del summenzionato iter argomentativo, la Cassazione, in accoglimento del ricorso, cassa la sentenza rinviando la causa al Tribunale, il quale dovrà attenersi ai principi di diritto evidenziati in massima.
