Quesito con risposta a cura di Giovanna Carofiglio e Viviana Guancini

La responsabilità del proprietario di un fondo per i danni derivanti da attività di escavazioni, ex art. 840 c.c., non opera in senso oggettivo ma richiede una condotta colposa. Ne deriva che, nell’ipotesi in cui i lavori di escavazione siano affidati in appalto, è l’appaltatore ad essere, di regola, l’esclusivo responsabile dei danni cagionati a terzi nell’esecuzione dell’opera. Ciò salvo che non risulti accertato che il proprietario committente, avendo – in forza del contratto di appalto – la possibilità di impartire prescrizioni o di intervenire per richiedere il rispetto delle normative di sicurezza, se ne sia avvalso per imporre particolari modalità di esecuzione o particolari accorgimenti antinfortunistici che siano stati causa (diretta o indiretta) del sinistro. In tale ultimo caso la responsabilità dell’appaltatore verso il terzo danneggiato può aggiungersi a quella del proprietario ma non sostituirla o eliminarla (Cass., sez. II, 2 febbraio 2024, n. 3092).

La sentenza in commento risolve il problema dei rapporti tra l’art. 840 c.c. e l’art. 2053 c.c., tracciando la linea di confine tra l’intervento della responsabilità a titolo colposo del proprietario o la sua qualificazione in termini di responsabilità oggettiva.

L’art. 840 c.c. – nel riconoscere la facoltà del proprietario di realizzare escavazioni od opere nell’ambito di tutta l’estensione della proprietà e, dunque, anche nel sottosuolo – postula l’accertamento della condotta colposa del proprietario in ipotesi di evento dannoso.

L’art. 2053 c.c., secondo un criterio di imputazione oggettivo, attribuisce la responsabilità al proprietario per i danni cagionati dalla rovina di un edificio o di una costruzione, salva la prova dell’assenza di difetti di manutenzione o di vizi di costruzione (così anche Cass. 21 febbraio 2023, n. 5368).

Nella fattispecie in esame, i proprietari di un immobile danneggiato dal crollo di un muro di contenimento sotterraneo (c.d. diaframma), costruito nell’ambito dei lavori di ristrutturazione del fondo adiacente, formulavano domanda risarcitoria tanto nei confronti della ditta appaltatrice dell’opera quanto nei riguardi, in via oggettiva ai sensi dell’art. 2053 c.c., della società proprietaria del fondo danneggiante. Tale ultima domanda giudiziale si basava sul presupposto che la caduta dell’opera sotterranea integrasse la nozione di rovina di edificio, di cui alla citata norma, essendo il diaframma un’opera non provvisionale ma definitiva, la cui distruzione qualificava in termini oggettivi la responsabilità del proprietario.

Nei primi due gradi di giudizio, veniva esclusa la responsabilità della società proprietaria del fondo danneggiante ai sensi dell’art. 2053 c.c., oltre che la responsabilità del progettista dell’opera e della direzione dei lavori per ragioni probatorie.

I danni causati durante l’esecuzione dell’opera sotterranea venivano imputati, nella specie, alla sola responsabilità della ditta appaltatrice, con esclusione di un accertamento della condotta colposa del proprietario committente ex art. 840 c.c., trattandosi di lavori di opere nel sottosuolo della proprietà.

Con ricorso in Cassazione, i proprietari del fondo danneggiato hanno lamentato, tra le altre, la violazione e falsa applicazione dell’art. 2053 c.c. per mancata osservanza, nel giudizio di merito, del regime di responsabilità speciale previsto dalla citata norma.

La Suprema Corte, nel respingere il ricorso, ha precisato che l’applicazione della disciplina per responsabilità colposa del proprietario ex art. 840 c.c. si applica tanto alle ipotesi di danno derivante da mera escavazione del sottosuolo quanto a quelle di realizzazione di opere sotterranee, in un’ottica di uniformità di trattamento postulato dalla norma.

Entrambe le attività sono espressione dell’esercizio di facoltà proprietarie, che incontrano il solo limite dell’impossibilità di causare danni al vicino. Se, nell’esercizio di tali facoltà, si producono danni ai vicini, in violazione del disposto di cui all’art. 840 c.c., il proprietario è obbligato al risarcimento del danno, anche in via solidale con l’impresa appaltatrice dei lavori, ove sia provata la sua ingerenza nei lavori medesimi.

Se, invece, l’evento lesivo è frutto della rovina di un edificio o di una costruzione, preesistenti o successivi all’attività di escavazione o al compimento di opere nel sottosuolo, il proprietario risponderà in via oggettiva del danno, ai sensi dell’art. 2053 c.c., prescindendo dall’eventuale condotta colposa.

La Corte ha affidato ad un momento temporale – il crollo dell’opera sotterranea durante o dopo la sua costruzione – e, dunque, all’esercizio in atto delle facoltà proprietarie il discrimen per l’applicazione dei due diversi criteri di imputazione della responsabilità del proprietario (così anche Cass. 17 ottobre 2006, n. 22226).

Nel caso di specie, il diaframma di contenimento sotterraneo, costruito per evitare movimentazione di terreno durante l’attività di ristrutturazione, si configura come un’opera, se non provvisionale, priva di autonomia funzionale. Correttamente, pertanto, il Giudice di merito ha fatto applicazione del criterio di imputazione soggettivo di cui all’art. 840 c.c. – e non di quello oggettivo di cui all’art. 2053 c.c. – e del correlato principio per cui la responsabilità del proprietario-committente esige l’accertamento, non configurato nella specie, della condotta di ingerenza colposa nei lavori appaltati.

Contributo in tema di “Responsabilità del proprietario del fondo”, a cura di Giovanna Carofiglio e Viviana Guancini, estratto da Obiettivo Magistrato n. 73 / Aprile 2024 – La guida per affrontare il concorso – Dike Giuridica

Quesito con risposta a cura di Matteo Castiglione e Nicola Pastoressa

Il mediatore ha diritto alla provvigione ove le parti concludano l’affare, senza che possa assumere rilievo la veste giuridica da costoro prescelta, ma solo il raggiungimento dello scopo economico, per perseguire il quale esse avevano dato incarico al mediatore (Cass. 20 giugno 2024, n. 16973).

Tizio, nella qualità di rappresentante legale della società a responsabilità limitata alfa, ha conferito alla società beta l’incarico di adoperarsi per la vendita di un immobile avente un prezzo soglia minima. Ricevuta un’offerta inferiore e poi declinata, la società alfa ha ceduto il proprio intero patrimonio alla società gamma il cui amministratore era il coniuge del primo offerente, al fine di assicurare la cessione immobiliare con un risparmio fiscale.

Di fronte al rifiuto di corrispondere la provvigione, la società mediatrice beta ha citato in giudizio le parti alienanti e acquirenti, nonché i relativi rappresentanti legali.

Il tribunale di primo grado rigettò tuttavia la domanda traendo spunto dalla natura ontologicamente diversa dell’affare concluso (cessione di quote sociali) rispetto a quello per cui era stato l’incarico di mediazione (vendita del bene), nonostante il patrimonio della società venditrice fosse costituito solo da questo.

A seguito di impugnazione proposta dalla società beta, la Corte di Appello ha dato atto della raggiunta mediazione tra gli appellanti e la società alfa, condannando questi ultimi al pagamento di una somma pecuniaria; le argomentazioni proposte dai giudici di secondo grado hanno riguardato, ex multis, la continuità tra il soggetto che aveva partecipato alle trattative e quello stipulante, il rapporto di causalità tra l’opera del mediatore e la conclusione dell’affare, nonché l’effetto esclusivo di ottenere un risparmio fiscale attraverso la cessione immobiliare per quote societarie.

Adita la Corte di Cassazione, i giudici si sono espressi nel seguente modo:

–   in primo luogo, gli effetti degli atti compiuti dal rappresentante legale ricadono sulla società rappresentata organicamente, specie se dotata di piena autonomia patrimoniale e personalità giuridica; purtuttavia, i giudici di prime cure non hanno propriamente esaminato se il legale rappresentante avesse agito anche nell’interesse proprio o si sia mosso ingenerando nel terzo il legittimo affidamento che lo stesso incaricando della vendita di un bene nella propria signoria e piena disponibilità, al fine di escluderne la personale responsabilità dell’agente;

–   in secondo luogo, viene ribadito che “il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell’affare, mentre non rileva che questo sia concluso dalle medesime parti ovvero da parti diverse da quelle cui è stato proposto, purché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte originaria – che resta debitrice nei confronti del mediatore, per avere costei avuto rapporti con lo stesso – e quella con cui è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell’ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su un altro soggetto”; infatti, l’art. 1755 c.c. parla di “affare” e non di “contratto” stante che il diritto al compenso non è condizionato dalla corrispondenza tra il contratto prospettato con l’incarico e quello attraverso il quale è stato reso possibile il regolamento dei privati interessi, bensì dal raggiungimento dello scopo economico per la persecuzione del quale la parte aveva dato incarico al mediatore. La condizione per cui il predetto diritto possa sorgere è l’identità dell’affare proposto con quello concluso senza che assuma rilevanza il caso in cui le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, ovvero che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto, e che la conclusione dell’affare sia collegabile al contratto determinato dal mediatore tra le parti originarie, tenute comunque al pagamento della provvigione, senza che assumano rilevanza le forme giuridiche mediante le quali l’affare medesimo è concluso.

In conclusione, rigettando il ricorso, la Corte di Cassazione ha espresso il seguente principio di diritto:

“Il mediatore ha diritto alla provvigione ove le parti concludano l’affare, senza che possa assumere rilievo la veste giuridica da costoro prescelta, ma solo il raggiungimento dello scopo economico, per perseguire il quale esse avevano dato incarico al mediatore”.

(*Contributo in tema di “Diritto alla provvigione del mediatore e rilevanza della veste giuridica dell’affare”, a cura di Matteo Castiglione e Nicola Pastoressa, estratto da Obiettivo Magistrato n. 77 / Settembre 2024 – La guida per affrontare il concorso – Dike Giuridica)