Ipoteca: cos’è e come funziona Breve guida sull’ipoteca: a cosa serve, come si iscrive e a cosa dà diritto. I diritti del terzo acquirente e la liberazione dall’ipoteca

Come funziona la società in accomandita semplice

La società in accomandita semplice è una tipologia di società di persone caratterizzata da una spiccata flessibilità organizzativa, unita ad alcuni aspetti tipici delle società di capitali, in primis la possibilità di parteciparvi con una limitazione della responsabilità patrimoniale.

Soci accomandatari e soci accomandanti

La principale caratteristica della s.a.s., infatti, è quella di prevedere due distinte categorie di soci (cfr. art. 2313 del codice civile):

• i soci accomandatari, cui è riservata l’amministrazione della società, che rispondono illimitatamente e solidalmente delle obbligazioni sociali;
• e i soci accomandanti, che non hanno alcun potere di gestione e rispondono delle obbligazioni sociali nei limiti della quota conferita.

Che differenza c’è tra socio accomandante e accomandatario

I soci accomandatari, quindi, hanno il potere di amministrazione della società, sia per l’attività ordinaria che straordinaria. La loro responsabilità illimitata nei confronti dei creditori sociali comporta che, nell’ipotesi in cui il capitale sociale non sia sufficiente per soddisfarli, questi ultimi hanno diritto di rivalersi sul patrimonio personale degli accomandatari (beneficium excussionis: i creditori devono sempre escutere prima il patrimonio sociale, e aggredire quello dei soci solo in caso di incapienza).

Inoltre, solo i soci accomandatari sono soggetti a fallimento, come disposto dall’art. 222 della Legge Fallimentare (R.D. n. 267/1942).

I soci accomandanti, invece, rispondono nei limiti della quota conferita. Va evidenziato, però, che se questi pongono in essere atti di amministrazione non autorizzati o ratificati dai soci accomandatari, contravvenendo al c.d. divieto di immistione, perdono il beneficio della limitazione di responsabilità e dunque rispondono delle obbligazioni sociali (tutte, comprese quelle pregresse) anche con il proprio patrimonio personale (senza, peraltro, acquisire con questo lo status di accomandatari e quindi permanendo esclusi dalla gestione della società).

Inoltre, gli accomandanti che violano il divieto di immistione possono essere esclusi dalla società e sono soggetti al fallimento al pari dei soci accomandatari.

Ai soci accomandatari spetta, di regola, anche il potere di rappresentanza, che può essere conferito anche al socio accomandante, ma solo per singoli affari e con procura speciale.

Che vantaggi ha una SAS

Tale configurazione dei ruoli societari vale a rendere la società in accomandita semplice un modello organizzativo flessibile, che può risultare attraente per chi intende reperire capitale senza compromettere il proprio potere gestionale (dal punto di vista dell’accomandatario) e, dall’altro lato, per chi intende cercare un guadagno, senza investire più della propria quota (dal punto di vista dell’accomandante).

Disciplina dell’art. 2313 codice civile

La società in accomandita semplice viene costituita con atto pubblico o scrittura privata autenticata; solo con la registrazione di tale atto nel Registro delle imprese avviene la formale costituzione della s.a.s. In mancanza di iscrizione, si crea una s.a.s. irregolare, la cui disciplina è analoga a quella della società in nome collettivo irregolare, pur permanendo la distinzione tra le due categorie di soci.

Nell’atto costitutivo deve essere espressamente indicato il tipo di società creata, i nominativi dei soci e la categoria a cui appartengono (accomandatari o accomandanti). Il numero minimo di soci è due, uno per categoria.

La disciplina della società in accomandita semplice non prevede un limite minimo di capitale. I conferimenti possono consistere in denaro, beni o prestazioni in favore della società.

La s.a.s. può avere ad oggetto anche un’attività commerciale, a differenza della società semplice e in analogia alla società in nome collettivo, la cui disciplina si applica alla s.a.s. per quanto non diversamente disposto dal codice civile.

Nella ragione sociale (il “nome” della società) deve necessariamente apparire il nome di uno dei soci accomandatari e il modello di società scelto (“s.a.s.”). Eccezionalmente, il socio accomandante può acconsentire all’inserimento del proprio nome nella ragione sociale, ma questo comporta per lui la perdita del beneficio della responsabilità limitata, analogamente a quanto più sopra esaminato.

Scioglimento della s.a.s.

La s.a.s. si estingue per i seguenti motivi:

• volontà unanime dei soci
• scadenza del termine
• raggiungimento dell’oggetto
• fallimento
• sopravvenuta mancanza della pluralità di categorie dei soci, se non ricostituita entro sei mesi.

In tale ultimo caso, se a mancare è la categoria dei soci accomandatari, dev’essere nominato un amministratore temporaneo per compiere gli atti di ordinaria amministrazione.

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Cos’è la caparra e a cosa serve

Caparra, tipologie e disciplina: la caparra è una somma di denaro (o di altro bene fungibile) che viene consegnata al venditore per tutelarlo dall’eventuale successivo inadempimento dell’acquirente.

Il nostro ordinamento contempla due differenti tipologie di caparra, ognuna con una sua peculiare disciplina e funzione: la caparra confirmatoria (art. 1385 codice civile) e la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.).

In questa breve guida esamineremo le caratteristiche di tali istituti e le differenze tra la caparra ed altri istituti affini, come l’acconto e la clausola penale.

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria viene consegnata dall’acquirente al momento della conclusione del contratto e, come detto, tutela il venditore in ordine alla possibilità che l’acquirente non esegua la propria prestazione.

Una volta versata la caparra, quindi, si profilano due possibilità: che l’acquirente adempia o meno al proprio obbligo contrattuale.

Adempimento

Se questi paga effettivamente il prezzo del bene o servizio acquistato, il venditore è tenuto ad imputare la somma versata a titolo di caparra alla prestazione dovuta dall’acquirente (in sostanza, la caparra diviene un mero anticipo parziale del prezzo).

Se la prestazione dell’acquirente non consiste nel versamento di una somma di denaro, all’atto dell’adempimento da parte sua, il venditore è tenuto a restituirgli la caparra precedentemente versata (art. 1385 c.c., primo comma).

Inadempimento

Diversamente, in caso di mancato adempimento da parte dell’acquirente, il venditore può scegliere se recedere dal contratto o chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto.

Nel primo caso, il venditore che esercita il recesso ha diritto di trattenere la caparra, ma così facendo rinuncia all’azione per il risarcimento del danno; in questo caso, in sostanza, la somma versata a titolo di caparra rappresenta la quantificazione forfettaria del danno da inadempimento, che le parti concordano alla conclusione del contratto.

Se invece il venditore agisce per l’esecuzione o per la risoluzione del contratto, allora dovrà domandare il risarcimento del danno secondo le regole generali, dimostrando innanzitutto l’esistenza del danno e il suo nesso causale con l’inadempimento. Ovviamente, questa strada può portare a una quantificazione del danno in misura superiore a quella rappresentata dalla caparra.

Può anche verificarsi, infine, che a dimostrarsi inadempiente sia il venditore: in tal caso, l’acquirente può recedere dal contratto ed esigere una somma pari al doppio della caparra precedentemente versata (art. 1385 c.c., secondo comma).

Caparra penitenziale

La caparra penitenziale, invece, segue una disciplina che prescinde dall’eventuale inadempimento di una parte.

Infatti, essa rappresenta sostanzialmente il corrispettivo del diritto di recesso (art. 1386 c.c., primo comma), valevole per una od entrambe le parti.

Se il recesso viene esercitato da chi ha versato la caparra all’altra parte, quest’ultima ha diritto di trattenere la somma versata. Viceversa, se a recedere è la parte che ha ricevuto la somma di denaro, questa dovrà restituire il doppio di tale somma a chi aveva versato la caparra.

Differenze tra caparra e altri istituti affini

Da ultimo, è opportuno segnalare brevemente le differenze tra la caparra ed altri istituti affini.

Acconto

Ad esempio, la caparra si differenzia dall’acconto perché quest’ultimo è una mera anticipazione parziale del prezzo pattuito, mentre la caparra, come abbiamo visto, svolge una funzione legata all’eventuale inadempimento (caparra confirmatoria) o all’esercizio del diritto di recesso (caparra penitenziale).

Clausola penale

Ancora diversa è la natura della clausola penale, che ha la funzione di predeterminare l’entità del risarcimento del danno in caso di inadempimento e che trova applicazione quando si chiede comunque l’esecuzione o la risoluzione del contratto, a differenza della caparra confirmatoria, che postula il recesso della parte che intende trattenerla.

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Cosa si intende per disposizioni anticipate di trattamento

Le disposizioni anticipate di trattamento, o DAT, sono dichiarazioni di volontà in merito a trattamenti sanitari cui si desidera, o meno, essere sottoposti. Le DAT possono essere rilasciate volontariamente da un soggetto maggiorenne e capace di intendere e volere, in previsione dell’eventualità in cui successivamente ci si trovi in condizioni di non poter decidere consapevolmente o esprimere e comunicare le proprie volontà.

Come è evidente, si tratta di un istituto che riguarda aspetti molto delicati – al centro anche di dibattito politico – perché coinvolge profili etici come la libertà di autodeterminazione di ciascun individuo nella scelta relativa ai trattamenti terapeutici e agli accertamenti diagnostici cui sottoporsi in caso di necessità (si pensi ad esempio all’alimentazione artificiale).

Dove si registrano le DAT?

Le disposizioni anticipate di trattamento rappresentano il c.d. testamento biologico, o biotestamento, ed è opportuno che siano decise soltanto dopo che il soggetto abbia acquisito un’idonea informazione medica, ad esempio facendosi assistere nella stesura delle stesse da un proprio medico di fiducia.

Consenso informato DAT

A livello normativo, la materia del consenso informato e delle DAT è disciplinata dalla legge n. 219 del 2017, entrata in vigore dal 31 gennaio 2018.

In base a tale disciplina, le disposizioni anticipate di trattamento devono essere sottoscritte personalmente dal soggetto disponente ed essere rilasciate nelle seguenti modalità:

• depositate in originale presso lo studio di un notaio, in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata;
• consegnate personalmente al personale preposto presso il proprio Comune di residenza (Ufficio di stato civile), presso le strutture sanitarie della Regione competente o presso l’Ufficio Consolare (per i cittadini residenti all’estero).

Nel caso di soggetti con particolari disabilità, le DAT possono essere rilasciate (e analogamente revocate) con l’utilizzo di tecnologie di registrazione, davanti a due testimoni, per poi essere depositate secondo quanto sopra esposto.

Il rilascio delle DAT è esente da tasse e imposte di bollo.

La Banca dati nazionale per il testamento biologico

Il notaio o il personale pubblico che raccoglie le dichiarazioni del testamento biologico è tenuto, previa raccolta del consenso dell’interessato, a trasmettere le stesse alla Banca Dati nazionale delle DAT, istituita presso il Ministero della salute e attiva 1° febbraio 2020. Alla registrazione consegue una notifica via mail all’indirizzo del disponente.

È importante evidenziare che, così come non ha un termine di scadenza di validità, il biotestamento può anche essere modificato o revocato in qualsiasi momento, con analoga dichiarazione del disponente. Allo stesso modo, il dichiarante può richiedere la cancellazione delle DAT dalla Banca dati nazionale.

L’accesso alla Banca dati è possibile con SPID o Carta Nazionale dei Servizi ed è riservato al disponente, al suo fiduciario (di cui si dirà oltre) e al medico che ha in cura il disponente – quando questi si trovi in situazioni di incapacità ad autodeterminarsi – e sia tenuto a sottoporlo a trattamenti sanitari o accertamenti diagnostici oggetto del biotestamento.

Biotestamento, chi è il fiduciario

Come accennato, una figura importante nell’ambito della disciplina delle disposizioni anticipate di trattamento è il fiduciario.

Quest’ultimo è il soggetto – necessariamente maggiorenne – che il disponente indica quale suo rappresentante nei rapporti con medici e strutture sanitarie, in merito a ciò che concerne le DAT e la loro osservanza.

In caso di nomina di un fiduciario, quest’ultimo deve sottoscrivere l’accettazione nell’atto stesso o con separato atto e produrre – così come il disponente – il proprio documento d’identità al pubblico ufficiale che riceve le dichiarazioni, oltre a sottoscrivere l’informativa per il trattamento dei dati personali.

Quando le DAT possono essere disattese

È importante evidenziare, infine, che le disposizioni contenute nel testamento biologico possono essere disattese, anche solo parzialmente, con l’accordo tra medico curante e fiduciario, quando appaiano palesemente incongrue con le condizioni del paziente o qualora siano sopravvenute terapie non prevedibili al momento della sottoscrizione delle DAT.

In caso di mancato accordo tra il medico e il fiduciario, la decisione spetta al giudice tutelare.

In caso di separazione cosa succede agli animali domestici?

Animali domestici e separazione sono i due termini di un problema spesso difficile da risolvere. Quando una coppia si separa può litigare perché entrambi si contendono lo stesso animale o perché al contrario, nessuno dei due vuole assumersi gli stessi impegni del matrimonio una volta riacquistata la propria libertà. Cosa fare in questi casi? Tutto dipende dal percorso di separazione che le parti hanno deciso di intraprendere.

Separazione consensuale e animali domestici

Nel caso in cui i coniugi abbiano optato per una separazione consensuale, con l’assistenza dei loro avvocati e tanta buona volontà possono inserire nell’accordo anche le condizioni di assegnazione dell’animale domestico, la suddivisione delle spese di cura, mantenimento e dei compiti quotidiani di accudimento.

In questo caso il giudice non farà altro che omologare l’accordo e la questione, anche se modificabile, in futuro, può dirsi temporaneamente risolta.

Animali domestici e separazione giudiziale: la decisione al giudice?

Le cose cambiano quando la separazione è conflittuale e i coniugi sono protagonisti di una separazione giudiziale. In questo caso è molto difficile che il Tribunale prenda una posizione sugli animali domestici.

In Italia però ci sono stati dei Tribunali che hanno preso decisioni coraggiose su questo tema.

Il tribunale di Cremona ad esempio ha optato per l’affido condiviso di un cane e la conseguente suddivisione a metà delle spese per il mantenimento dell’animale.

Il Tribunale di Foggia invece ha stabilito l’assegnazione esclusiva di un cane a uno dei coniugi, riconoscendo all’altro un diritto di visita regolare.

Il Tribunale di Sciacca infine ha deciso di assegnare il gatto di casa a un coniuge e il cane a entrambi, senza tenere conto dell’intestazione risultante dal microchip.

In questa decisione il criterio discriminante è stata la valutazione della capacità dei soggetti  coinvolti di garantire il miglior sviluppo e le migliori condizioni di cura all’animale.

Animali domestici: l’affidamento segue l’interesse dei figli

Nel rispetto di quanto stabilito dal Codice civile in caso di separazione giudiziale, il Giudice potrebbe rifarsi però anche a un altro criterio per stabilire le sorti dell’animale domestico.

In una famiglia con figli gli animali spesso e volentieri vengono acquistati o adottati soprattutto se sono presenti dei bambini. Il Giudice deve quindi indagare, prima di tutto, quale tipo di rapporto lega l’animale di casa ai figli. Il Tribunale infatti quando assume le decisioni che riguardano la coppia in presenza di figli minori, deve tenere conto dell’interesse primario di questi ultimi, per cui se i bambini sono particolarmente affezionati all’animale, allora il giudice, nel loro interesse morale e materiale può decidere di assegnare l’animale al genitore a cui vengono anche assegnati i figli.

Benessere dell’animale domestico

Un altro criterio però che può far propendere il giudice per l’affidamento di un animale a uno solo dei due coniugi è rappresentato dal benessere dell’animale. Chi dei due per spazio, tempo e possibilità è in grado di garantire un maggior benessere all’animale? Anche in questo caso la proprietà formale dell’animale viene messa in secondo piano per dare priorità al pet, alle sue esigenze fisiche e psicologiche.

Se poi l’animale è affezionato a entrambi, i coniugi se ne occupano con la stessa amorevole attenzione, la custodia a settimane alterne o a giorni alterni potrebbe essere la soluzione migliore. In questo modo  infatti l’animale manterrebbe il contatto con entrambe le figure di riferimento.

La custodia condivisa ovviamente deve includere tutti gli aspetti di vita dell’animale, dalle vacanze, alle cure mediche, dall’alimentazione alle passeggiate quotidiane. In questi casi è importante anche definire a priori chi, in caso di difficoltà o impossibilità di gestire l’animale, se ne deve occupare.

La mediazione per gestire i conflitti

La mediazione è una procedura stragiudiziale di risoluzione delle controversie che può risultare molto utile in caso di conflitti che hanno per protagonisti gli animali domestici. Il percorso si basa sulla collaborazione delle parti e sulla guida di un mediatore, che è un soggetto terzo, ed estraneo che, in caso di difficoltà, può intervenire con una proposta conciliativa soddisfacente per entrambi. In sede di mediazione è possibile anche avvalersi dell’aiuto e dell’esperienza di consulenti come veterinari ed esperti del comportamento. Se le parti hanno a cuore il benessere dell’animale non avranno problemi a seguire le indicazioni sull’ambiente e sulla persona più adatta a prendersi cura dell’amato pet.

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Rent to buy e vendita con patto di riservato dominio

Il rent to buy e la vendita con patto di riservato dominio sono soluzioni che consentono all’acquirente di acquistare un immobile senza dover affrontare un esborso iniziale elevato.

Il rent to buy

Il rent to buy è un istituto di derivazione anglosassone che è stato definitivamente disciplinato dall’art. 23 del d.l. n. 133/2014 (decreto c.d. “Sblocca Italia”). Tale istituto prevede che il proprietario dell’immobile conceda in godimento l’immobile a fronte del pagamento di un canone, con possibilità per il conduttore di esercitare il suo diritto di acquisto nei termini convenuti. Le parti dovranno, dunque, espressamente prevedere la quota del canone che sarà imputata a titolo di corrispettivo per il godimento del bene e la quota di canone che, invece, sarà destinata al prezzo dell’eventuale acquisto.

La vendita con riserva di proprietà

La vendita con riserva di proprietà, anche definita vendita con patto di riservato dominio, è disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del Codice civile. Tale istituto prevede che l’acquirente possa godere dell’immobile sin della sottoscrizione del contratto e che il passaggio di proprietà in favore dell’acquirente avvenga al pagamento dell’ultima rata.

Le differenze

Tra i due istituti vi sono alcune differenze sostanziali:

• La prima differenza riguarda la facoltà/obbligo di acquisto. Nel rent to buy il conduttore ha la facoltà, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile al termine del periodo di locazione. Nella vendita con riserva di proprietà, invece, il passaggio di proprietà avviene ‘automaticamente’ al momento del pagamento integrale del prezzo.
• La seconda differenza riguarda la ‘gravità’ dell’inadempimento che legittimerebbe la risoluzione. Nel rent to buy, la risoluzione può essere determinata dal mancato pagamento di un numero minimo di canoni, liberamente stabilito dalle parti, non inferiore ad 1/20. Nella vendita con patto di riservato dominio la risoluzione può essere determinata unicamente dal mancato pagamento di una rata superiore ad 1/8 del corrispettivo.
• In caso di risoluzione per inadempimento, inoltre, le conseguenze sono diverse. Nel rent to buy, in caso di inadempimento del conduttore, il venditore può trattenere tutti i canoni pagati del conduttore a qualsiasi titolo imputati. Tuttavia, è importante sottolineare che nelle ipotesi di inadempimento non rientra il mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, in quanto questo è un diritto e non un obbligo.

Nella vendita con riserva di proprietà, ai sensi dell’articolo 1526 c.c., il venditore è tenuto a restituire le rate di prezzo riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso del bene e per il risarcimento del danno, che potrà essere ridotto ad equità dal giudice.

Sul punto, l’articolo 1526, comma 3, c.c. estende l’ipotesi di riduzione ad equità della penale a tutti i casi in cui il contratto sia configurato come una locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita dal conduttore per effetto del pagamento dei canoni.

A tal proposito, per non figurare l’esclusivo intento della vendita, con conseguente riduzione della penale, appare ragionevole evitare che la quota del canone imputata a corrispettivo non si discosti troppo dal valore di mercato del bene e che la quota imputata a godimento sia conforme ai canoni medi di locazione.

Di conseguenza, solo la valutazione dell’intera operazione complessiva e della causa in concreto consente di stabilire se le parti vogliono realizzare un rent to buy o una vendita sotto forma di locazione.

Scelta in base alle intenzioni delle parti

In conclusione, la scelta tra rent to buy e vendita con patto di riservato dominio dipende principalmente dalle intenzioni delle parti coinvolte:

• se l’acquirente desidera una maggiore flessibilità, senza l’obbligo di acquistare l’immobile e con la possibilità di recuperare almeno una parte dei pagamenti, il rent to buy potrebbe essere la soluzione preferibile;
• se, invece, le parti desiderano una vendita definitiva, ma con la possibilità di dilazionare il pagamento, dove il passaggio di proprietà avviene automaticamente al completamento del pagamento del prezzo, la vendita con riserva di proprietà – sebbene presenti il rischio per il venditore di riduzione ad equità della penale – appare l’istituto più adatto.

In generale, il rent to buy potrebbe risultare più vantaggioso per l’acquirente che non è completamente sicuro di voler acquistare l’immobile, mentre la vendita con riserva di proprietà potrebbe essere la soluzione più indicata quando l’intenzione è quella di procedere ad un acquisto definitivo, anche se dilazionato nel tempo.

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