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Nullità compravendita per mancanza di titolo abilitativo Ai fini della validità della compravendita immobiliare e della conseguente commerciabilità del bene immobile, la nullità comminata dall’art. 40, comma 2, L. 47/1985 opera solo in caso di mancanza degli estremi del titolo abilitativo o anche nel caso di difformità della costruzione?

Quesito con risposta a cura di Carolina Giorgi, Corina Torraco e Incoronata Monopoli

 

Ai fini della validità della compravendita immobiliare, la nullità comminata dal D.P.R. 380/2001, art. 46, e dalla L. 47/1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, comma 3, c.c. di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ed atti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile proprio a quell’immobile; in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. – Cass. II, 17 ottobre 2022, n. 30425.

Nel caso di specie, la Corte di Cassazione ha richiamato i principi espressi dalle S.U. 8230/2019 in cui, nell’affrontare il tema della rilevanza, ai fini della validità della compravendita immobiliare, dei profili attinenti alla regolarità urbanistica del bene oggetto del contratto, sono pervenute a una nozione testuale, e non virtuale, di nullità negoziale, dichiarando applicabile l’art. 1418, comma 3, c.c. Per l’effetto, si è dunque esclusa l’esistenza di una norma imperativa, rilevante quale nullità virtuale, e di un generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili. Tali principi risultano altresì applicabili nel caso di costruzione iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, per i quali la L. 47/1985, art. 40, comma 2, prevede, in luogo della menzione in atto degli estremi della concessione, la dichiarazione da parte del proprietario o altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell’atto notorio, attestante che l’opera risulta iniziata in data anteriore. In presenza di tale dichiarazione, la nullità comminata dalla legge urbanistica può ritenersi esistente solo nel caso in cui tale dichiarazione non risulti riferibile all’immobile oggetto dell’atto traslativo ovvero che quanto dichiarato non corrisponda alla realtà. Sussistendo tale dichiarazione nell’atto di compravendita (come nel caso di specie), restano irrilevanti, sotto il profilo della validità dell’atto, eventuali difformità del bene, rispetto allo stato di fatto originario, che non incidano sulla riferibilità ad esso della dichiarazione sostitutiva, difformità che potranno produrre le loro conseguenze unicamente sul terreno della responsabilità contrattuale.

 

PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI
Conformi:    Cass. S.U. 22 marzo 2019, n. 8230
Difformi:      Cass. II, 17 ottobre 2013, n. 23591
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Usufrutto e contributi condominiali Ove un’unità immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto, qual è il soggetto passivamente legittimato in caso di azione giudiziale dell’amministratore per il recupero dei contributi condominiali? E come vengono ripartite le spese tra nudo proprietario ed usufruttuario?

Quesito con risposta a cura di Carolina Giorgi, Corina Torraco e Incoronata Monopoli

 

In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare, è passivamente legittimato l’effettivo condomino, e cioè il proprietario o il titolare di altro diritto reale su detta unità (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità “pro quota” dei condomini sul collegamento tra il debito e l’appartenenza del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari. – Cass. 19 ottobre 2022, n. 30877.

Invero, le obbligazioni condominiali si considerano obbligazioni propter rem, in quanto originano dalla contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Per tale ragione, l’amministratore di condominio, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà, non potendo trovare applicazione, in questo caso, l’apparentia iuris.

Il principio dell’apparenza, infatti, si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme rispetto a quello di diritto, e un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo al secondo; inoltre, l’apparenza rileva giuridicamente al solo fine di individuare il titolare di un diritto e non anche per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non sia debitore. Ne deriva che in caso di unità immobiliare oggetto di diritto di usufrutto, sarà legittimato passivo, in caso di azione giudiziale da parte dell’amministratore, il nudo proprietario; l’ente di gestione condominiale non può, infatti, addurre di essere incolpevolmente ignaro della reale titolarità del diritto dominicale sull’appartamento, avendo l’usufruttuario in precedenza provveduto al pagamento degli oneri condominiali, senza mai aver informato l’amministratore della sua posizione di diritto.

Quanto al riparto delle spese, essendo i fatti di specie antecedenti all’entrata in vigore dell’art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. (introdotto dalla legge di riforma del condominio 220/2012) che, com’è noto, prevede la solidarietà passiva nei confronti del condominio tra proprietario ed usufruttuario, trovano applicazione le disposizioni di cui agli artt. 1004 e 1005 c.c. per cui il titolare dell’usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario le spese per le riparazioni straordinarie. Ne consegue che l’assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione e al loro fondamento, ed altrimenti spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati. Qualora i fatti, invece, siano successivi all’entrata in vigore della riforma, gli artt. 1004 e 1005 c.c. trovano applicazione solo nei rapporti interni tra proprietario ed usufruttuario, mentre nei confronti del condominio l’operatività dell’art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. fa si che ciascuno di essi possa, indifferentemente essere chiamato a rispondere per l’intero degli oneri condominiali.

 

PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI
Conformi:
Cass. S.U. 8 aprile 2002, n. 5035; Cass. II, 3 agosto 2007, n. 17039;
Cass. II, 25 gennaio 2007, n. 1627; Cass. VI, 9 ottobre 2017, n. 23621
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Algoritmo e motivazione provvedimento amministrativo Il ricorso all’algoritmo all’interno del procedimento amministrativo implica il rispetto dell’obbligo di motivazione del provvedimento ex art. 3, L. 241/1990?

Quesito con risposta a cura di Ilenia Grasso

 

Il ricorso all’algoritmo all’interno del procedimento amministrativo non può mai comportare un abbassamento del livello delle tutele procedimentali e in particolare dell’obbligo di motivazione del provvedimento ex art. 3, L. 241/1990, il quale, al contrario, in questi casi appare rafforzato.

Il processo automatizzato deve essere reso non solo conoscibile nei suoi aspetti tecnici, ma anche comprensibile, mediante una spiegazione che lo traduca nella “regola giuridica” ad esso sottesa, così rendendolo intellegibile ai suoi destinatari. Ciò al fine di consentire, da un lato, il pieno esercizio del diritto di difesa da parte del soggetto inciso dal provvedimento, ai sensi degli artt. 24 e 113 Cost., e dall’altro, il pieno sindacato di legittimità da parte del giudice amministrativo. – TAR Napoli, sez. VII, 14 novembre 2022, n. 7003.

 

I Giudici ribadiscono che il tema dell’ammissibilità e dei limiti del ricorso alla c.d. decisione algoritmica già da alcuni anni viene affrontata dalla giurisprudenza amministrativa, in ragione del sempre più frequente ricorso allo strumento algoritmico all’interno dei procedimenti amministrativi, soprattutto se caratterizzati da procedure seriali o standardizzate dove occorre gestire un numero notevole di istanze, per la cui elaborazione l’impiego dello strumento algoritmico consente una maggiore velocità ed efficienza.

Si ribadisce, inoltre, l’utilità dello strumento che, applicato alla scelta amministrativa, porta sempre ad un risultato imparziale, senza che alcun margine di soggettività.

L’algoritmo consiste, infatti, in una sequenza finita e ordinata di operazioni elementari e chiare di calcolo che permettono di risolvere, in maniera determinata, un problema.

La prospettiva, dunque, non è solo quella della semplificazione ma anche quella della buona amministrazione; alle tecnologie si guarda non solo in vista del miglioramento del processo decisionale ma anche della qualità della decisione.

Ciò premesso, il TAR ricorda che è sempre necessario controbilanciare le spinte semplificatorie ed acceleratorie con la garanzia di un constante controllo umano del procedimento al fine di verificare a monte l’esattezza dei dati da elaborare.

Si richiama a tal riguardo quanto già ha avuto modo di precisare il Consiglio di Stato sul tema, chiarendo che il ricorso alla funzione algoritmica all’interno del procedimento amministrativo non è vietato di per sé, neppure in relazione ai procedimenti caratterizzati da discrezionalità, anche tecnica, a condizione che si rispettino determinati requisiti, derivanti sia dai principi di diritto interno che dalle norme del diritto europeo.

Ne deriva che il ricorso all’algoritmo, in funzione integrativa e servente della decisione umana, ovvero anche in funzione parzialmente decisionale nei procedimenti a basso tasso di discrezionalità, non può mai comportare un abbassamento del livello delle tutele garantite dalla legge sul procedimento amministrativo, ed in particolare di quelle sulla individuazione del responsabile del procedimento, sull’obbligo di motivazione, sulle garanzie partecipative, e sulla cd. non esclusività della decisione algoritmica.

Tra le indicate garanzie assume primaria importanza il rispetto del principio di trasparenza, che, com’è noto, trova un immediato corollario nell’obbligo di motivazione degli atti amministrativi ex art. 3, L. 241/90 e che non può essere soppresso né ridotto sol per la presenza di un algoritmo all’interno dell’iter procedimentale.

Invero, il fatto che il provvedimento venga emanato sulla scorta di una complessa operazione di calcolo produce l’opposto effetto di rafforzare, per certi versi, l’obbligo motivazionale in capo all’Amministrazione, la quale dovrà rendere la propria decisione finale non solo conoscibile, ma anche comprensibile.

Occorre spostare l’attenzione a monte, sulla costruzione dell’algoritmo, su come i parametri dell’algoritmo vengono scelti e come si combinano tra loro e ancor prima su come i termini assunti quale parametro siano stati realizzati.

La questione dell’individuazione dei termini da assumersi per la costruzione dell’algoritmo indica il momento in cui si opera la scelta caratterizzata da discrezionalità, sì che a queste fasi preliminari alla nascita dell’algoritmo devono essere anticipate le garanzie che devono accompagnare ogni scelta dell’amministrazione.

Fondamentale è a tal fine la garanzia di trasparenza, volte ad assicurare la conoscibilità della costruzione dell’algoritmo, anche, eventualmente, in funzione del sindacato sull’atto adottato sulla base dello stesso.

Tale conoscibilità dell’algoritmo deve essere garantita in tutti gli aspetti: dai suoi autori al procedimento usato per la sua elaborazione, al meccanismo di decisione, comprensivo delle priorità assegnate nella procedura valutativa e decisionale e dei dati selezionati come rilevanti.

Dunque, il rispetto del principio di trasparenza impone un indefettibile obbligo motivazione a carico della pubblica amministrazione, che si declina nella conoscibilità e nella comprensibilità del meccanismo algoritmico utilizzato, al fine di consentire, da un lato, il pieno esercizio del diritto di difesa da parte del soggetto inciso dal provvedimento, ai sensi degli artt. 24 e 113 Cost., dall’altro, il pieno sindacato di legittimità da parte del giudice amministrativo.

Altro principio, affermato in sede europea, è quello di non esclusività della decisione algoritmica (art. 22 GDPR), il quale attribuisce al destinatario degli effetti giuridici di una decisione automatizzata il diritto a che tale decisione non sia basata unicamente sul processo automatizzato, affidando al funzionario responsabile il compito di controllare, e quindi validare o, al contrario, smentire la decisione automatica.

 

PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI
Conformi:    Cons. Stato, sez. VI, 4 febbraio 2020, n. 881;
Cons. Stato, sez. VI, 13 dicembre 2019, nn. 8472 e 8473;
Id., 8 aprile 2019, n. 2270; TAR Lazio, sez. IIIbis, 19 aprile 2019, n. 5139
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Accesso agli atti ed esame della PA A fronte di un’istanza di accesso presentata ai sensi dell’art. 22, L. 241/1990, l’Amministrazione deve esaminarla anche con riferimento alla disciplina dell’accesso civico generalizzato?

Quesito con risposta a cura di Ilenia Grasso

 

Qualora l’interessato abbia fatto inequivoco riferimento alla disciplina dell’accesso oggetto della L. 241/1990, l’Amministrazione deve esaminare l’istanza unicamente sotto i profili dettati da tale ultima legge e non anche con riferimento all’accesso civico generalizzato.

In caso di mancata risposta dell’Amministrazione sull’istanza di accesso ai sensi della L. 241/1990 si forma, pertanto, il silenzio diniego, che l’interessato ha l’onere di impugnare entro il termine di decadenza, non potendo proporre l’azione ai sensi degli artt. 31 e 117 c.p.a. – Cons. Stato, sez. IV, 22 novembre 2022, n. 10275.

I Giudici ricordano che, qualora nella presentazione di un’istanza di accesso si sia fatto inequivoco riferimento alla disciplina dell’accesso documentale ex art. 22, L. 241/1990, l’Amministrazione destinataria della richiesta non è tenuta a valutare anche la sussistenza dei presupposti legittimanti l’accesso civico generalizzato ex art. 5, comma 2 del D.Lgs. 33/2013.

Come già chiarito dalla sentenza dell’Adunanza Plenaria del 2 aprile 2020, n. 10, solo nel caso in cui alla Pubblica Amministrazione sia rivolta un’istanza di accesso a documenti amministrativi che sia formulata in modo generico (ossia senza riferimento all’accesso c.d. tradizionale oppure all’accesso civico generalizzato) ovvero che contempli il richiamo di entrambi i predetti istituti (c.d. istanza cumulativa), questa ha il potere-dovere di esaminarla nella sua interezza e, dunque, anche con riferimento alla disciplina dell’accesso civico generalizzato.

Tale regola non deve, invece, essere seguita nel caso in cui l’interessato abbia fatto inequivoco riferimento alla disciplina dell’accesso oggetto della L. 241/1990: in tale ipotesi l’istanza dovrà essere esaminata unicamente sotto i profili dettati da tale ultima legge e non anche con riferimento all’accesso civico generalizzato.

Da tale premessa i Giudici fanno discendere, quale logica conseguenza, l’impossibilità per chi abbia formulato un’istanza di accesso documentale di azionare il rimedio di cui all’art. 117 c.p.a.

E infatti, il silenzio formatosi a fronte di un’istanza di accesso documentale, essendo un’ipotesi di silenzio-diniego, deve essere eventualmente impugnato con le forme e nei termini di cui all’art. 116 c.p.a.

Infine, si osserva che l’accesso chiesto da un’impresa per la difesa dei propri interessi in giudizio, in relazione ai procedimenti civili, penali e amministrativi pendenti a suo carico diretti a verificare eventuali impatti dell’attività gestita sulle matrici ambientali circostanti, non può essere qualificato come accesso alle informazioni ambientali di cui all’art. 1, D.Lgs. 195/2005.

Quest’ultimo, infatti, è finalizzato a far conoscere al pubblico e quindi alla collettività le informazioni che riguardano l’ambiente in un’ottica di trasparenza e di massima diffusione.

La ratio che lo caratterizza è, quindi, garantire un controllo diffuso sulla qualità dell’ambiente, circostanza che non si ravvisa a fronte di una richiesta espressamente finalizzata alla difesa degli interessi dell’impresa istante.

 

PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI
Conformi:    Cons. Stato, Ad. Plen., 2 aprile 2020, n. 10; CGARS, 9 giugno 2021, n. 122;
Cons. Stato, Sez. VI, ord., 13 aprile 2021, n. 3006