Quesito a cura di Carolina Giorgi, Corina Torraco e Incoronata Monopoli

L’accoglimento della domanda di simulazione per interposizione fittizia nei confronti dell’interponente acquirente, proposta dal terzo creditore, è diretta anche alla verifica dell’effettiva produzione dell’effetto traslativo del bene in favore del medesimo interponente, per effetto del concluso accordo simulatorio; conseguenza, quest’ultima, che scaturisce in via automatica e immediata dalla dichiarazione di simulazione relativa soggettiva ex art. 1414, comma 2, c.c. Il terzo creditore dell’interponente, effettivo acquirente, ha lo specifico interesse, infatti, a far valere la reale appartenenza del bene al suo debitore, ai fini di poterne aggredire il patrimonio e soddisfare così il suo credito. – Cass. II, 11 novembre 2022 n. 33367.

In tema di interposizione fittizia personale, la simulazione incide sul piano dei soggetti, ossia degli autori del regolamento negoziale. In tal caso, l’accordo negoziale ha il precipuo effetto di attribuire la qualità di destinatario degli effetti dell’atto ad un soggetto diverso da colui il quale figura come tale (interposto), determinando, pertanto, uno sdoppiamento tra parte apparente e parte effettiva del rapporto. Generalmente, l’interposizione fittizia di persona si verifica nei casi in cui un soggetto intenda acquistare un bene e, tuttavia, non voglia rendere noto a terzi il suo diritto di proprietà. L’interponente, infatti, si accorda con altro soggetto (interposto), affinché questi figuri formalmente quale acquirente, ma rimanga, in realtà, del tutto estraneo rispetto agli effetti del contratto, i quali si produrranno in via esclusiva in capo al primo (interponente). Ciò posto, sia l’effetto traslativo (acquisto della titolarità del diritto), sia le conseguenze obbligatorie della compravendita (obbligo del pagamento del corrispettivo), non ricadranno sul simulato acquirente, bensì sull’interponente. È indispensabile, tuttavia, perché la fattispecie si realizzi, che l’accordo simulatorio intercorra tra tre soggetti, coinvolgendo, oltre al soggetto interposto ed all’interponente, anche il terzo contraente (alienante). L’attività negoziale posta in essere dall’interposto dispiega direttamente i suoi effetti nei confronti dell’interponente, il quale risulta l’unico e reale destinatario degli effetti dell’atto. Sono sufficienti, pertanto, due negozi per la realizzazione della suddetta fattispecie: da un lato, l’accordo simulatorio, intercorrente tra interposto, interponente e terzo; dall’altro, il contratto simulato, fittiziamente stipulato tra interposto e terzo, ma in realtà destinato a produrre i suoi effetti nei confronti dell’interponente.

Tanto premesso, nel caso in esame, il Giudice del gravame, confermando il percorso motivazionale della sentenza di prime cure, ha ritenuto dimostrata dal terzo creditore dell’acquirente reale l’esistenza di un accordo simulatorio trilatero, raggiunto tra l’interponente acquirente, l’alienante dell’immobile e l’interposto acquirente; ben disponendo, dunque, la titolarità della proprietà del bene in favore dell’interponente, come naturale e diretta conseguenza della dichiarazione della simulazione dell’atto di alienazione. La Cassazione evidenzia, nel caso di specie, la funzione dichiarativa dell’azione del terzo, creditore del dissimulato compratore. Tale azione non mira a far riconoscere l’esistenza degli elementi costitutivi di un negozio diverso da quello voluto, bensì ad accertare nei confronti delle parti di una compravendita con interposizione fittizia di persona, che, per effetto della simulazione relativa del contratto, l’immobile compravenduto è “passato in proprietà” al debitore.

Nel caso in esame, trattandosi di una simulazione relativa soggettiva, azionata dal terzo creditore dell’acquirente reale, non viene richiesta ai fini probatori la tipica controdichiarazione scritta, come da combinato disposto degli artt. 1417 e 2725 c.c. poiché i creditori o i terzi sono soggetti estranei al negozio e, dunque, non in grado di fornire le suddette prove ut supra; ciò posto, viene loro riconosciuta la prova per testi o per presunzioni. Diversamente, laddove la domanda venga proposta dalle parti o dagli eredi, la prova per testi viene ammessa soltanto nell’ipotesi di cui al n. 3 dell’art. 2724 c.c. quando il contraente perda senza colpa il documento, ovvero quando la prova sia diretta a far valere l’illiceità del negozio, ai sensi dell’art. 1417 c.c.

La circostanza, inoltre, che l’acquirente effettivo interponente, costituitosi in giudizio, abbia aderito alla domanda del terzo creditore e abbia ammesso la realizzazione della simulazione relativa soggettiva, chiedendo, in via riconvenzionale, l’accertamento della proprietà in suo favore, non implica alcuna conseguenza, ne’ in termini di necessaria chiamata del terzo nei confronti dell’interposto, ne’ in termini probatori sulla necessaria allegazione di controdichiarazione scritta, posto che la domanda che ha trovato accoglimento è stata quella spiegata dal terzo creditore, domanda attorea principale, rispetto alla quale la pretesa di accertamento della proprietà avanzata dal convenuto interponente ha avuto una mera valenza adesivo-rafforzativa; sicché per il terzo creditore la dimostrazione della simulazione per interposizione fittizia di persona è ammissibile solamente per testimoni e presunzioni.

Sulla scorta di tali argomentazioni, la Cassazione ha accolto il ricorso di parte attrice.

L’accoglimento della domanda di simulazione per interposizione fittizia nei confronti dell’interponente acquirente, proposta dal terzo creditore, ha comportato anche la dichiarazione dell’effetto traslativo del bene in favore dell’interponente, reale acquirente e proprietario. Infine, l’interposizione fittizia di persona, seppur rientri fra i casi di simulazione relativa, non richiede, tuttavia, che la prova dell’accordo simulatorio risulti da atto scritto, bensì da testimoni o presunzioni, in quanto nel caso in esame l’istituto de quo non è stato fatto valere nei rapporti tra le parti, ma da terzi creditori.

Quesito con risposta a cura di Carolina Giorgi, Corina Torraco e Incoronata Monopoli

Il coerede che, dopo la morte del de cuius, sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso. A tal fine, però, egli, che già possiede animo proprio e a titolo di comproprietà, è tenuto a estendere tale possesso in termini di esclusività, godendo del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, risultando a tal fine insufficiente l’astensione degli altri partecipanti dall’uso della cosa comune. – Cass. civ., sez. VI, 3 novembre 2022, n. 32413.

La Corte di Cassazione con l’ordinanza in esame torna a occuparsi del compossesso ereditario e della possibilità per il coerede, rimasto nel possesso del bene ereditario, di usucapire la quota degli altri coeredi.

Nel caso di specie il ricorso è stato proposto avverso la decisione, con cui la Corte di Appello di Roma ha confermato la sentenza di primo grado del Tribunale di Gaeta, che aveva riconosciuto l’usucapione di uno dei coeredi su un bene ereditario.

I giudici di primo e secondo grado hanno infatti ritenuto che il coerede, che aveva richiesto l’accertamento dell’usucapione, avesse esercitato il possesso esclusivo sui beni in questione.

Avverso tale decisione viene proposto ricorso per Cassazione da parte di uno dei coeredi, che ha dedotto la violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141 e 1144 c.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c, dell’art. 2697 c.c. oltre al travisamento dei fatti e all’omessa motivazione su un fatto decisivo per il giudizio.

Nello specifico, infatti, viene contestato che la Corte di merito non abbia dato giusto rilievo al fatto che la disponibilità del bene comune era dovuta a ragioni di carattere familiare e, soprattutto, alla circostanza che colui che ha usucapito il bene era stato per quattro anni protutore del ricorrente.

Secondo quest’ultimo, in altri termini, non è stato adeguatamente dimostrata nel corso del giudizio l’esclusione dei familiari dal godimento del bene e dunque il conseguente esercizio del possesso uti dominus.

I giudici della Corte di Cassazione ritengono fondato il ricorso e cassano la sentenza con rinvio alla Corte d’Appello di Roma.

Nell’accogliere le doglianze del ricorrente, la Corte di Cassazione, ribadendo un consolidato orientamento, afferma che il coerede che, dopo la morte del de cuius, sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso; a tal fine, però, egli, che già possiede animo proprio e a titolo di comproprietà, è tenuto a estendere tale possesso in termini di esclusività, godendo del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, risultando a tal fine insufficiente l’astensione degli altri partecipanti dall’uso della cosa comune.

A tal proposito viene chiarito che la coabitazione con il de cuius e la disponibilità delle chiavi non sono indici di un possesso esclusivo dell’immobile.

La Suprema Corte rileva come nel caso di specie non siano state indicate da parte dei giudici di merito le modalità con cui il coerede avrebbe esteso il proprio possesso sul bene ereditario al punto tale da esercitarlo in termini di esclusività.

Tale carenza motivazionale è peraltro resa più evidente se si considera la particolarità dei rapporti intercorrenti tra gli interessati, essendo stato uno dei coeredi protutore del ricorrente.

Quesito con risposta a cura di Carolina Giorgi, Corina Torraco e Incoronata Monopoli

Ai fini della validità della compravendita immobiliare, la nullità comminata dal D.P.R. 380/2001, art. 46, e dalla L. 47/1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, comma 3, c.c. di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ed atti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile proprio a quell’immobile; in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. – Cass. II, 17 ottobre 2022, n. 30425.

Nel caso di specie, la Corte di Cassazione ha richiamato i principi espressi dalle S.U. 8230/2019 in cui, nell’affrontare il tema della rilevanza, ai fini della validità della compravendita immobiliare, dei profili attinenti alla regolarità urbanistica del bene oggetto del contratto, sono pervenute a una nozione testuale, e non virtuale, di nullità negoziale, dichiarando applicabile l’art. 1418, comma 3, c.c. Per l’effetto, si è dunque esclusa l’esistenza di una norma imperativa, rilevante quale nullità virtuale, e di un generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili. Tali principi risultano altresì applicabili nel caso di costruzione iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, per i quali la L. 47/1985, art. 40, comma 2, prevede, in luogo della menzione in atto degli estremi della concessione, la dichiarazione da parte del proprietario o altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell’atto notorio, attestante che l’opera risulta iniziata in data anteriore. In presenza di tale dichiarazione, la nullità comminata dalla legge urbanistica può ritenersi esistente solo nel caso in cui tale dichiarazione non risulti riferibile all’immobile oggetto dell’atto traslativo ovvero che quanto dichiarato non corrisponda alla realtà. Sussistendo tale dichiarazione nell’atto di compravendita (come nel caso di specie), restano irrilevanti, sotto il profilo della validità dell’atto, eventuali difformità del bene, rispetto allo stato di fatto originario, che non incidano sulla riferibilità ad esso della dichiarazione sostitutiva, difformità che potranno produrre le loro conseguenze unicamente sul terreno della responsabilità contrattuale.

Quesito con risposta a cura di Carolina Giorgi, Corina Torraco e Incoronata Monopoli

In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare, è passivamente legittimato l’effettivo condomino, e cioè il proprietario o il titolare di altro diritto reale su detta unità (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità “pro quota” dei condomini sul collegamento tra il debito e l’appartenenza del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari. – Cass. 19 ottobre 2022, n. 30877.

Invero, le obbligazioni condominiali si considerano obbligazioni propter rem, in quanto originano dalla contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Per tale ragione, l’amministratore di condominio, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà, non potendo trovare applicazione, in questo caso, l’apparentia iuris.

Il principio dell’apparenza, infatti, si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme rispetto a quello di diritto, e un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo al secondo; inoltre, l’apparenza rileva giuridicamente al solo fine di individuare il titolare di un diritto e non anche per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non sia debitore. Ne deriva che in caso di unità immobiliare oggetto di diritto di usufrutto, sarà legittimato passivo, in caso di azione giudiziale da parte dell’amministratore, il nudo proprietario; l’ente di gestione condominiale non può, infatti, addurre di essere incolpevolmente ignaro della reale titolarità del diritto dominicale sull’appartamento, avendo l’usufruttuario in precedenza provveduto al pagamento degli oneri condominiali, senza mai aver informato l’amministratore della sua posizione di diritto.

Quanto al riparto delle spese, essendo i fatti di specie antecedenti all’entrata in vigore dell’art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. (introdotto dalla legge di riforma del condominio 220/2012) che, com’è noto, prevede la solidarietà passiva nei confronti del condominio tra proprietario ed usufruttuario, trovano applicazione le disposizioni di cui agli artt. 1004 e 1005 c.c. per cui il titolare dell’usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario le spese per le riparazioni straordinarie. Ne consegue che l’assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione e al loro fondamento, ed altrimenti spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati. Qualora i fatti, invece, siano successivi all’entrata in vigore della riforma, gli artt. 1004 e 1005 c.c. trovano applicazione solo nei rapporti interni tra proprietario ed usufruttuario, mentre nei confronti del condominio l’operatività dell’art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. fa si che ciascuno di essi possa, indifferentemente essere chiamato a rispondere per l’intero degli oneri condominiali.