Annullabile l’assemblea di condominio convocata via WhatsApp Il Tribunale di S. Maria Capua Vetere ritiene che le comunicazioni in modalità diverse da quelle previste dalla legge debbano essere previamente concordate

Cos’è il patto commissorio

Il patto commissorio è un accordo stipulato tra creditore e debitore che prevede la possibilità per il creditore di acquisire automaticamente la proprietà di un bene dato in garanzia nel caso in cui il debitore non adempia alla propria obbligazione. Questo meccanismo consente al creditore di soddisfare il proprio credito senza dover ricorrere alle ordinarie procedure esecutive.

Normativa di riferimento

Il patto commissorio è disciplinato dall’articolo 2744 del codice civile italiano, che stabilisce il divieto di stipulare tali accordi. La norma recita: “È nullo il patto con il quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore”.

Questo divieto è finalizzato a proteggere il debitore da possibili abusi da parte del creditore, evitando che quest’ultimo possa appropriarsi di beni di valore superiore rispetto al credito vantato.

Come funziona

Il funzionamento del patto commissorio prevede che, in caso di inadempimento del debitore, il creditore acquisisca direttamente la proprietà del bene dato in garanzia, senza necessità di procedere a una valutazione del bene o a una procedura giudiziale. Tuttavia, questa pratica è vietata dalla legge italiana, rendendo nullo qualsiasi accordo che contempli tale meccanismo.

Il divieto del patto commissorio e le sue implicazioni

Il divieto sancito dall’art. 2744 c.c. ha importanti implicazioni pratiche:

1. Tutela del debitore: Il divieto impedisce al creditore di ottenere un arricchimento ingiustificato a discapito del debitore.
2. Necessità di procedure esecutive: In caso di inadempimento, il creditore deve ricorrere alle ordinarie procedure di esecuzione forzata per soddisfare il proprio credito.
3. Nullità del patto: Qualsiasi patto che preveda il trasferimento automatico della proprietà del bene in caso di inadempimento è considerato nullo.

Differenza tra patto commissorio e patto marciano

A differenza del patto commissorio, il patto marciano è considerato lecito in quanto prevede la valutazione del bene al momento dell’inadempimento e la restituzione dell’eventuale eccedenza al debitore. Questo garantisce un equilibrio tra le parti, evitando l’appropriazione ingiusta del bene da parte del creditore.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza italiana ha spesso ribadito il divieto del patto commissorio e chiarito i suoi limiti applicativi:

• Civ., Sez. III, n. 11545/2013: Ha ribadito che il divieto del patto commissorio si applica a tutte le forme di garanzia reale, inclusi pegno e ipoteca.
• Civ., Sez. I, n. 19211/2017: Ha chiarito che anche gli accordi che, pur non configurandosi formalmente come patti commissori, ne riproducono gli effetti sono da considerarsi nulli.
• Civ., Sez. II, n. 30214/2020: Ha stabilito che il divieto si applica anche ai contratti atipici che prevedono il trasferimento automatico della proprietà del bene in caso di inadempimento.

Cos’è la responsabilità extracontrattuale

La responsabilità extracontrattuale è uno dei pilastri del diritto civile, che sancisce l’obbligo di risarcire danni causati a terzi in assenza di un contratto preesistente. Questo principio si attiva quando un soggetto provoca un danno ingiusto attraverso un comportamento illecito.

Tipologie di responsabilità extracontrattuale

La responsabilità extracontrattuale si divide in tre principali categorie:

• Responsabilità da fatto illecito: si basa sul comportamento diretto del soggetto. Per configurare questa responsabilità, devono essere presenti dolo (intenzione consapevole di arrecare danno) o colpa (negligenza, imprudenza o imperizia).
• Responsabilità indiretta: in questo caso un soggetto risponde per il comportamento illecito di un’altra persona. I genitori, ad esempio, sono responsabili per i figli minorenni, i tutori per i tutelati e i datori di lavoro per i dipendenti. La legge impone questa responsabilità sulla base di rapporti di sorveglianza o dipendenza.
• Responsabilità oggettiva: questa categoria invece è più stringente, poiché non richiede dolo o colpa. Conta solo la verificazione del danno. Tuttavia, è possibile liberarsi da questa responsabilità dimostrando di aver fatto il possibile per prevenire il danno o invocando cause di esonero, come il caso fortuito o la forza maggiore. Esempi di responsabilità oggettiva includono danni derivanti da attività pericolose, animali o beni in custodia.

Responsabilità extracontrattuale: elementi costitutivi

L’articolo 2043 del Codice Civile stabilisce che un comportamento doloso o colposo che provoca un danno ingiusto obbliga il responsabile al risarcimento. Per configurare questa responsabilità, devono concorrere alcuni elementi.

• Un fatto imputabile: può trattarsi di un’azione o un’omissione attribuibile a un soggetto specifico.
• Dolo o colpa: il comportamento deve essere intenzionalmente lesivo (dolo) o negligente (colpa).
• Danno ingiusto: il danno deve violare diritti protetti dalla legge.
• Nesso di causalità: deve esserci un collegamento diretto tra il comportamento illecito e il danno subito.

Il danno ingiusto

Il danno è considerato ingiusto quando lede diritti riconosciuti dall’ordinamento. Non tutti i danni subiti però sono risarcibili. L’esercizio di un diritto, ad esempio, non è fonte di responsabilità. Se un nuovo imprenditore apre un’attività economica vicino a una dello stesso tipo e già esistente, causando una riduzione della clientela, il danno economico subito dal primo esercizio non è risarcibile. L’apertura di un’attività commerciale infatti è un legittimo esercizio del diritto d’impresa.

Dolo e colpa nella responsabilità extracontrattuale

Il dolo implica la volontà consapevole di arrecare un danno. La colpa si configura invece quando il danno deriva da imprudenza, negligenza o imperizia.

Il nesso di causalità

Il nesso di causalità è il collegamento tra il comportamento illecito e il danno subito. Esso deve essere diretto e immediato. In alcuni casi complessi, la valutazione del nesso di causalità richiede una ricostruzione accurata degli eventi per stabilire se il danno è una conseguenza inevitabile del comportamento imputato.

Differenza con la responsabilità contrattuale

A differenza della responsabilità contrattuale, basata su un accordo tra le parti, la responsabilità extracontrattuale nasce direttamente dalla legge. Gli articoli 2043 e seguenti del Codice Civile italiano stabiliscono che chiunque provochi ingiustamente un danno ad altri, mediante dolo o colpa, è tenuto a risarcirlo. Questo tipo di responsabilità si configura anche quando un comportamento rappresenta sia una violazione contrattuale che un fatto illecito, come nel caso del medico che agisce con negligenza nei confronti di un paziente.

Leggi anche: Responsabilità contrattuale: la guida

Risoluzione contrattuale nel codice civile

La risoluzione del contratto è un istituto giuridico che consente di porre fine agli effetti di un contratto valido a seguito dell’inadempimento, dell’impossibilità sopravvenuta, della eccessiva onerosità o di cause previste dalla legge. Questo strumento è disciplinato dagli articoli 1453 e seguenti del Codice Civile e rappresenta una tutela per la parte che subisce un pregiudizio contrattuale.

Cos’è la risoluzione del contratto

La risoluzione è un rimedio a disposizione della parte non inadempiente per ottenere la cessazione del vincolo contrattuale e, in molti casi, il risarcimento del danno.

La risoluzione può essere:

• legale: opera automaticamente in base alla legge, senza necessità di intervento giudiziale e in casi specifici, come la diffida ad adempiere o la clausola risolutiva espressa. Non è necessario quindi l’intervento del giudice, salvo contestazioni.
• giudiziale: richiede una pronuncia del giudice per accertare e dichiarare la risoluzione quando l’inadempimento non è chiaramente riconoscibile o le parti non hanno previsto un meccanismo automatico.

Cause di risoluzione del contratto

Il Codice Civile individua le principali cause di risoluzione in alcuni articoli.

• Inadempimento (art. 1453 c.c.): si verifica quando una delle parti non esegue la prestazione dovuta. In questo caso, la parte non inadempiente può chiedere la risoluzione o l’esecuzione, oltre al risarcimento del danno.
• Impossibilità sopravvenuta (art. 1463 c.c.): il contratto si risolve se la prestazione diventa impossibile per cause non imputabili alla parte obbligata.
• Eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.): si applica ai contratti a esecuzione continuata o periodica quando eventi straordinari e imprevedibili rendono eccessivamente onerosa una delle prestazioni.
• Clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.): le parti possono concordare che il contratto si risolva automaticamente al verificarsi di specifiche inadempienze.
• Diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.): la parte non inadempiente può intimare alla controparte di adempiere entro un termine, decorso il quale il contratto si intende risolto.

Effetti della risoluzione

La risoluzione contrattuale produce alcuni importanti e effetti.

Scioglimento del vincolo contrattuale: le parti non sono più obbligate a eseguire le prestazioni future.

Restituzioni: le prestazioni già eseguite devono essere restituite, salvo il diritto al risarcimento del danno.

Risarcimento del danno: la parte non inadempiente può richiedere un risarcimento per il pregiudizio subito.

Giurisprudenza sulla risoluzione del contratto

La giurisprudenza ha chiarito vari aspetti della risoluzione del contratto.

Cassazione n. 19579/2021: Per valutare la gravità dell’inadempimento contrattuale (art. 1455 c.c.), vanno distinte le violazioni delle obbligazioni essenziali, rilevanti ai fini della gravità, da quelle accessorie, che da sole non bastano.

Cassazione n. 18292/2022: Dopo la risoluzione del contratto per diffida ad adempiere, il recesso è precluso. La parte non inadempiente, se chiede solo la caparra o il doppio, deve abbinarvi una domanda di accertamento della risoluzione.

Cassazione n. 2047/2018: Nei contratti sinallagmatici, chi subisce l’eccessiva onerosità sopravvenuta può solo chiedere la risoluzione (art. 1467 c.c.), se non ha già eseguito la prestazione, ma non la modifica del contratto, che spetta solo alla parte convenuta in giudizio.

Cassazione n. 22725/2021: Per la clausola risolutiva espressa, le parti devono prevedere la risoluzione automatica per inadempimento di obbligazioni specifiche indicate nel contratto o in documenti espressamente richiamati.

Leggi anche: Risoluzione per impossibilità sopravvenuta e caparra

Cos’è il comodato e come funziona

Il comodato è un contratto con cui un soggetto consegna ad un altro un bene mobile o immobile affinché quest’ultimo se ne serva fino a quando non debba restituirlo.

La caratteristica principale del contratto di comodato è la gratuità: il comodatario, cioè la parte che riceve il bene, non è tenuto a versare alcun corrispettivo. Ciò vale a distinguere il comodato dalla locazione, nel caso in cui oggetto del contratto sia un bene immobile.

Il comodato si distingue, inoltre, dal mutuo, in quanto può avere ad oggetto solo beni infungibili, essendo il comodatario tenuto alla restituzione del medesimo bene ricevuto, e non di beni dello stesso genere. Altra distinzione riguarda il comodato ed il contratto di deposito, poiché quest’ultimo non prevede la possibilità di utilizzo del bene da parte del depositario.

Il comodato gratuito: i diritti del comodatario

Il comodato è un contratto reale con effetti obbligatori, in quanto si perfeziona soltanto con la consegna del bene.

L’obbligo principale a carico del comodatario è quello di restituire il bene alla scadenza, se individuata, o una volta esaurito l’utilizzo.

Il comodatario è inoltre tenuto a sostenere le spese ordinarie necessarie per l’uso e la manutenzione della cosa, mentre le spese straordinarie necessarie per mantenere utile all’uso il bene incombono sul comodante; in caso di urgenza, il comodatario ha diritto al rimborso delle spese straordinarie da lui anticipate.

Il comodatario deve inoltre aver cura di custodire e conservare con diligenza il bene, pur non rispondendo del suo normale deterioramento. Il comodante, da parte sua, risponde dei danni causati da vizi della cosa di cui non aveva informato il comodatario al momento della conclusione del contratto.

Quanto alla restituzione del bene, prevista in generale alla scadenza (se stabilita in contratto) o al termine dell’utilizzo, va precisato che il comodante ha anche il diritto di richiederla in via immediata in caso di necessità urgente e imprevedibile. Se non è prevista espressamente una durata determinata, la restituzione deve avvenire quando lo richieda il comodante.

Il c.d. comodato oneroso

Come detto, al comodante non spetta alcun corrispettivo, ma è configurabile il c.d. comodato oneroso se è previsto che il comodatario esegua a una determinata prestazione (ad esempio, il pagamento delle spese condominiali, o il rimborso di una parte delle imposte da pagare sull’immobile); l’importante, perché continui a configurarsi il comodato, è che l’entità di tale prestazione sia ridotta in relazione al valore del bene e quindi non possa essere considerata quale corrispettivo.

Aspetti fiscali del comodato

Quando il comodato è stipulato in forma scritta ed ha ad oggetto un bene immobile, è obbligatorio procedere alla sua registrazione entro trenta giorni dalla sua sottoscrizione. In caso di comodato verbale, la registrazione è obbligatoria solo se di tale atto viene fatta espressa enunciazione in un differente atto da registrare.

L’imposta di registro per il contratto di comodato ammonta in misura fissa ad euro 200.

La registrazione del contratto di comodato tra parenti in linea retta entro il primo grado (cioè tra genitori e figli) dà diritto alle agevolazioni sull’IMU e sulla TASI, riducendo del 50% la base imponibile su cui calcolare tali tributi.

Per godere della suddetta agevolazione, è necessario che:

• non si tratti di immobile di lusso, cioè rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
• il comodatario utilizzi l’immobile come abitazione principale
• il comodante risieda nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato e che possieda solo un altro immobile nel territorio nazionale oltre alla casa principale.

Vedi gli altri articoli di diritto civile

Cos’è la servitù di passaggio?

La servitù di passaggio è un diritto reale di godimento che consente al proprietario di un fondo, detto “fondo dominante”, di utilizzare un altro fondo, chiamato “fondo servente”, per accedere a una strada pubblica o per altre necessità. Questo diritto è regolato dal codice civile e rappresenta una limitazione al diritto di proprietà del fondo servente, bilanciata dall’utilità che ne deriva al fondo dominante.

Come si costituisce

Questa servitù può essere costituita in diversi modi, secondo quanto previsto dal codice civile.

• Per contratto o testamento: si tratta della modalità più comune, con un accordo tra le parti formalizzato per iscritto e spesso trascritto nei registri immobiliari.
• Per usucapione: si verifica quando il diritto viene esercitato in maniera continuativa e pubblica per il periodo previsto dalla legge, solitamente vent’anni.
• Per destinazione del padre di famiglia: accade quando due fondi originariamente appartenenti allo stesso proprietario vengono separati, e uno dei fondi risulta strutturalmente destinato a garantire il passaggio all’altro.
• Per legge: la normativa stabilisce che la servitù può essere imposta quando un fondo è intercluso, ossia non ha accesso alla strada pubblica.

Normativa del codice civile

Gli articoli 1027 e seguenti del codice civile disciplinano le servitù prediali, comprese quelle di passaggio, alcuni di essi però risultano fondamentali per comprendere questo tipo di servitù.

• Articolo 1027: definisce la servitù come il peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
• Articolo 1032: regola la servitù di passaggio forzoso in caso di interclusione, prevedendo che il proprietario del fondo intercluso possa ottenere il passaggio sul fondo altrui dietro indennizzo.
• Articolo 1051: stabilisce che il passaggio deve essere concesso nel punto in cui risulta meno gravoso per il fondo servente.

Servitù di passaggio coattiva

Si definisce servitù “coattiva” di passaggio quella che viene imposta dal giudice, anche contro la volontà del proprietario del fondo servente. La stessa si può richiedere quando il fondo è completamente circondato da altri e non ha alcuna uscita sulla via pubblica e nel caso in cui, pur esistendo un accesso, lo stesso è troppo piccolo, scomodo o insufficiente per le esigenze del fondo.Il percorso del passaggio viene stabilito dal giudice tra quello più diretto possibile per raggiungere la via pubblica e meno dannoso per il fondo sul quale si istituisce la servitù.

Cause di estinzione

La servitù di passaggio può estinguersi nei seguenti modi:

• Confusione: un unico soggetto diventa proprietario sia del fondo dominante che di quello servente, la servitù cessa di esistere perché non ha più senso.
• Prescrizione: se il proprietario del fondo dominante non utilizza il passaggio per 20 anni consecutivi, la servitù si estingue per non uso. E’ bene precisare che se il passaggio diventa inutile o temporaneamente impossibile, la servitù non si estingue finché non trascorrono i 20 anni di non uso.

Giurisprudenza della Cassazione

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha affrontato più volte le controversie relative alla servitù di passaggio, contribuendo a chiarire diversi aspetti applicativi, alcuni dei quali di fondamentale importanza per comprendere l’istituto.

• Interclusione: il diritto di servitù si applica solo se il fondo è effettivamente privo di accesso alla strada pubblica e non vi sono alternative ragionevoli.
• Usucapione: per costituire una servitù per usucapione il passaggio deve essere esercitato in modo continuo e non contestato per vent’anni.
• Limiti del diritto: il diritto di passaggio deve essere esercitato nel rispetto della proprietà altrui, evitando usi eccedenti o non conformi all’

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