animali in condominio

Animali in condominio: nullo il regolamento che li vieta Animali in condominio: è nulla la clausola del regolamento contrattuale che ne vieta la detenzione ai condomini

Clausola che vieta animali in condominio

Per il Tribunale di Cagliari è nulla la clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale che vieta la detenzione di animali in condominio. La sentenza n. 134/2025, pubblicata il 28 gennaio, ha deciso in questo senso perché ha riconosciuto l’importanza del rapporto affettivo tra uomo e animale sancita indirettamente dal comma 5 dell’articolo 1138 del codice civile, ai sensi del quale “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.”

Animali in condominio vietati dal regolamento

La sentenza pone fine a un vicenda giudiziaria intrapresa da un condomino nei confronti di tutti gli altri condomini, perché il regolamento contrattuale del condominio vietava il possesso di animali domestici. Occorre tuttavia considerare che l’evoluzione normativa ha modificato la considerazione giuridica degli animali. Il Codice civile, all’articolo 1138, stabilisce infatti che il regolamento condominiale non può vietare la detenzione di animali domestici. Questo principio riconosce quindi la convivenza con un animale come un diritto fondamentale.

Regolamenti invalidi se vietano gli animali  in condominio

Il tribunale decide quindi di accogliere la domanda del singolo condomino, dichiarando nulla la clausola del regolamento contrattuale perché in contrasto con l’articolo 1138 del Codice civile, norma di ordine pubblico. La coscienza sociale considera gli animali domestici parte integrante della vita familiare. La giurisprudenza ha quindi confermato che le disposizioni condominiali devono garantire la tutela del legame affettivo tra individuo e animale.

La decisione ha stabilito inoltre che tutti i regolamenti condominiali devono rispettare la legge. Qualsiasi disposizione contraria a norme di ordine pubblico perde efficacia. Secondo l’articolo 155 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, le norme regolamentari non possono derogare alle leggi. Di conseguenza, anche i regolamenti contrattuali risultano invalidi se impongono divieti contrari alla normativa vigente. 

Evoluzione normativa sugli animali domestici

La sentenza ricorda che negli ultimi anni, la legislazione ha rafforzato la tutela degli animali. La legge n. 281/1991 ha introdotto la protezione degli animali da affezione. La legge n. 189/2004 ha punito il maltrattamento e l’uccisione degli animali. La legge n. 120/2010 ha imposto l’obbligo di soccorrere animali feriti. A livello europeo, la Convenzione per la protezione degli animali da compagnia e il Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea impongono agli Stati membri di considerare il benessere degli animali.

L’articolo 1138 del Codice civile pertanto non fa che riflettere questa evoluzione. Esso favorisce la convivenza tra uomini e animali domestici nei condomìni. I regolamenti infatti non possono contenere divieti che impediscano questa convivenza. Il rapporto affettivo tra uomo e animale riceve tutela giuridica.

Orientamenti giurisprudenziali contrastanti

Il legislatore ad oggi non ha ancora chiarito se il divieto di detenere animali domestici si applichi solo ai regolamenti assembleari o anche a quelli contrattuali. Questa lacuna ha generato interpretazioni divergenti. Alcuni tribunali ritengono infatti che la norma riguardi solo i regolamenti approvati dall’assemblea. In questi casi quindi il singolo condomino ha il diritto a possedere animali, senza subire limitazioni imposte dalla maggioranza.

Altri orientamenti sostengono invece che il principio di tutela degli animali si estenda a tutti i regolamenti, siano essi di natura assembleare che contrattuale. La giurisprudenza più recente rafforza il diritto a convivere con gli animali domestici e considera nulle le clausole che impongono divieti, perché violano principi di ordine pubblico e diritti fondamentali dell’individuo.

Ne consegue, in conclusione che qualsiasi clausola regolamentare che imponga un simile divieto risulta nulla.

 

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Allegati

testamento olografo

Testamento olografo Testamento olografo: definizione, requisiti, differenza con altri tipi di testamento, validità e impugnazione, giurisprudenza

Cos’è il testamento olografo?

Il testamento olografo è una delle forme di testamento previste dall’ordinamento giuridico italiano ed è disciplinato dall’art. 602 del Codice Civile. Si tratta di un atto unilaterale con cui una persona dispone delle proprie volontà successorie, redatto senza l’intervento di un notaio e con piena autonomia del testatore.

Requisiti del testamento olografo

Affinché questo tipo di testamento sia valido, deve rispettare tre requisiti fondamentali:

  1. Autografia: deve essere scritto interamente a mano dal testatore , lo stampatello però non è ammesso a meno il testatore non scriva abitualmente i questo modo.
  2. Data: deve contenere l’indicazione del giorno, mese e anno di redazione.
  3. Firma: il testatore deve apporre la propria firma per identificare la paternità dell’atto.

La mancata osservanza di anche uno solo di questi elementi può comportare l’invalidità del testamento.

Differenze con altri tipi di testamento

Il testamento olografo si distingue dalle altre forme di testamento previste dal Codice Civile:

  • Testamento pubblico: redatto da un notaio alla presenza di due testimoni.
  • Testamento segreto: scritto dal testatore o da un terzo e consegnato sigillato a un notaio.

A differenza di queste forme, quello olografo non richiede l’intervento di terzi, garantendo riservatezza e nessun costo di redazione. Tuttavia, essendo un documento privato, presenta maggiori rischi di smarrimento, alterazione o contestazione.

Validità e impugnazione del testamento olografo

Il testamento olografo può essere impugnato dai soggetti legittimati per vari motivi:

  • Vizi di forma: mancanza di autografia, data o firma.
  • Incapacità del testatore: se redatto da una persona non in grado di intendere e volere.
  • Vizi della volontà: errore, dolo o violenza che abbiano influito sulla decisione del testatore.

Giurisprudenza rilevante

Alcune pronunce significative della Corte di Cassazione riguardano la validità del testamento olografo:

Corte di Cassazione n. 10065/2020: L’art. 590 c.c. consente agli eredi di confermare o eseguire una disposizione testamentaria nulla, ma la sua applicabilità presuppone l’effettiva esistenza di una volontà del de cuius espressa nel testamento. Di conseguenza, la norma non trova applicazione nei casi in cui sia accertata la falsità della sottoscrizione, poiché ciò esclude qualsiasi collegamento tra il testamento e la volontà del testatore.

Cassazione n. 31322/2023: Il testamento olografo, per essere valido, deve riportare la data completa di giorno, mese e anno, scritta di pugno dal testatore. Questa data è un elemento essenziale, la cui mancanza o alterazione da parte di terzi può invalidare il testamento. Se l’alterazione della data avviene contestualmente alla redazione del testamento, questo è nullo. Tuttavia, se l’intervento del terzo è successivo, il testamento rimane valido, purché sia possibile accertare la volontà originale del testatore.

Cassazione n. 5505/2017: La validità di un testamento olografo, ovvero scritto interamente a mano dal testatore, è strettamente legata alla sua autografia. L’intervento di terzi nella redazione dell’atto, anche solo guidando la mano del testatore, compromette questa caratteristica essenziale e rende il testamento nullo. La legge richiede che il testamento olografo sia scritto di pugno dal testatore in ogni sua parte, senza ausilio di mezzi meccanici o interventi esterni. Questo requisito garantisce che il documento rifletta la volontà autentica del testatore.

Fac-simile di testamento olografo

Di seguito un esempio di testamento olografo conforme alla normativa:

TESTAMENTO OLOGRAFO

Io, [Nome e Cognome], nato a [Luogo di nascita] il [Data di nascita], residente in [Indirizzo], nel pieno possesso delle mie facoltà mentali, dispongo delle mie volontà testamentarie nel modo seguente:

  1. Nomino erede universale [Nome del beneficiario] nato a [Luogo e data di nascita].
  2. Lascio a [Nome] la proprietà del mio immobile sito in [Indirizzo].
  3. Lascio a [Nome] la somma di [Importo] depositata presso [Istituto bancario].
  4. Dispongo che i miei beni vengano divisi secondo le quote di legge tra gli eredi legittimi.

Redatto a [Luogo], il [Data].

Firma: [Firma del testatore]

 

 

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cavedio

Il cavedio Cavedio: definizione, normativa di riferimento, natura condominiale, ripartizione delle spese e giurisprudenza

Cos’è il cavedio?

Il cavedio è uno spazio aperto interno a un edificio, spesso di forma quadrangolare o rettangolare, che ha la funzione di garantire l’illuminazione e la ventilazione naturale degli ambienti circostanti. Viene comunemente utilizzato negli edifici con più unità immobiliari, soprattutto nei centri storici, per migliorare il comfort abitativo.

Normativa di riferimento

La disciplina di questo spazio non è espressamente regolata nel Codice Civile, ma trova riferimento negli articoli che riguardano le parti comuni dell’edificio e la servitù di veduta:

  • 1117 c.c.: stabilisce che alcune parti dell’edificio sono comuni a tutti i condomini, a meno che non risulti diversamente dal titolo;
  • 840 c.c.: definisce l’estensione della proprietà del suolo, indicando che il proprietario può godere del sottosuolo e dello spazio sovrastante nei limiti previsti dalla legge;
  • 907 c.c.: disciplina le distanze legali per le aperture e le vedute, aspetto rilevante quando il cavedio confina con proprietà private.

Natura condominiale del cavedio

La giurisprudenza ha chiarito che il cavedio può essere considerato bene comune o di proprietà esclusiva a seconda delle sue caratteristiche:

  • se serve più unità immobiliari: viene considerato parte comune dell’edificio, rientrando nella disciplina dell’art. 1117 c.c.;
  • se serve esclusivamente un’unità immobiliare: viene considerato pertinenza del singolo proprietario.

Ripartizione spese di manutenzione del cavedio

Le spese per la manutenzione di questo spazio devono essere suddivise in base alla sua natura.

  • Se è condominiale: i costi di pulizia, manutenzione e riparazione vengono suddivisi tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.
  • Se è di proprietà esclusiva: il titolare dell’unità immobiliare cui esso appartiene è responsabile delle spese.
  • Se poi ha una funzione mista (ad esempio, permette il passaggio di impianti comuni ma è utilizzato da un singolo proprietario), la ripartizione delle spese dipende dall’effettivo utilizzo e dalla destinazione d’uso.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza ha fornito chiarimenti in merito alla natura condominiale del cavedio e alla ripartizione delle spese:

  • Cassazione civile n. 4865/2023: Il cavedio, o pozzo luce, è un piccolo cortile condominiale che fornisce aria e luce a locali secondari. La sua proprietà è presunta comune, salvo prova contraria di proprietà esclusiva tramite titolo anteriore o usucapione.
  • Cassazione n. 16800/2023: L’uso del cavedio comune è regolato dall’articolo 1102 del Codice Civile: ogni condomino può utilizzarlo senza alterarne la funzione o impedire agli altri di farne uso. Installazioni come tubature o stendibiancheria sono legittime se necessarie e non modificano la natura del cavedio. Invece, strutture fisse che ne limitano l’uso comune sono vietate.
  • Cassazione n. 5358/2018: Un condomino non può usare il cavedio comune in modo esclusivo, alterandone la funzione e impedendo agli altri di usarlo. L’uso autonomo è lecito solo se non pregiudica gli altri. Il giudice può ordinare la rimozione di modifiche che rendono il cavedio accessorio esclusivo di un appartamento. Il diritto d’uso del singolo non giustifica alterazioni che limitano l’uso comune.
  • Cassazione n. 17556/2014: Il cavedio è considerato parte comune dell’edificio condominiale a causa della sua funzione primaria di fornire aria e luce a locali secondari come bagni e disimpegni. Questa natura condominiale deriva dalla presunzione di contitolarità necessaria tra tutti i condomini che beneficiano del cavedio, poiché la sua utilità per le parti comuni dell’edificio stabilisce una presunzione di proprietà condivisa. Questa presunzione è supportata dall’articolo 1117 del Codice Civile, che include i cortili tra le parti comuni.

 

azione di spoglio

Azione di spoglio: guida e modello Azione di spoglio o reintegrazione: come è disciplinata dall’art. 1168 del Codice Civile: guida con modello di ricorso

Cos’è l’azione di spoglio o reintegrazione?

L’azione di spoglio o di reintegrazione è una delle azioni possessorie previste dal nostro ordinamento giuridico, attraverso la quale un soggetto può chiedere di essere reintegrato nel possesso di un bene che è stato illegittimamente sottratto o turbato. Il riferimento normativo principale è l’art. 1168 del Codice Civile, che stabilisce “Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l’anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l’autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo. L’azione è concessa altresì a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l’abbia per ragioni di servizio o di ospitalità. Se lo spoglio è clandestino, il termine per chiedere la reintegrazione decorre dal giorno della scoperta dello spoglio. La reintegrazione deve ordinarsi dal giudice sulla semplice notorietà del fatto, senza dilazione.”

Se il bene è stato sottratto, si parla di spoglio, se invece si è verificata una turba al possesso (ad esempio, interferenze o disturbano l’uso pacifico del bene), si parla di turbativa, ma in questo caso l’azione prevista è quella di manutenzione disciplinata dall’articolo 1170 del Codice civile. 

I requisiti per l’azione di spoglio o reintegrazione

Per esercitare questa azione, il soggetto che ha subito lo spoglio deve soddisfare determinati requisiti:

  1. Possesso legittimo: il soggetto deve essere il possessore del bene, anche se non è il proprietario o anche il detentore, in questo caso però la detenzione non deve essere motivata da ragioni di servizio o di ospitalità.
  2. Sottrazione: deve esserci stata una sottrazione (spoglio) avvenuto in modo violento e occulto.
  3. Atto illecito da parte del soggetto che causa la sottrazione: l’azione che interrompe il possesso deve essere illegittima, quindi non deve esserci stato il consenso del possessore.
  4. Tempestività dell’azione: l’azione deve essere promossa senza indugi, poiché la legge prevede che il possessore per la reintegrazione debba agire entro un termine di 1 anno dal dal sofferto spoglio ossia dalla sottrazione del possesso.

Cos’è lo spoglio clandestino?

Lo spoglio clandestino è una forma di sottrazione del possesso che avviene senza che il possessore sia consapevole del fatto. Si verifica quando una persona, senza il consenso del possessore, rimuove il bene o lo sottrae, ma in modo tale che il possessore non se ne accorga immediatamente. Ad esempio, può trattarsi di un’occupazione furtiva di un immobile o la sottrazione di beni in modo tale che il possessore non se ne accorga fino a quando non cercherà di esercitare i propri diritti.

Questa modalità di spoglio è particolarmente insidiosa, in quanto può rendere più difficile per il soggetto che ha subito il danno esercitare tempestivamente l’azione di reintegrazione. Per questo l’ordinamento prevede che in questo caso il possessore possa avviare l’azione di recupero del bene entro un anno dal momento in cui scopre di avere subito lo spoglio.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza ha affrontato diverse volte il tema dell’azione di spoglio o reintegrazione. Di seguito vengono riportate alcune sentenze significative in materia:

Cassazione n. 23870/2021: La norma deve essere intesa nel senso che, in materia di reintegrazione del possesso, il termine stabilito dall’art. 1168 c.c. per intraprendere l’azione inizia a decorrere, in caso di spoglio clandestino – ossia avvenuto all’insaputa del possessore – dal momento in cui la parte lesa è in grado di accorgersene, adottando la normale diligenza di una persona comune.

Cassazione n. 7/2014: La convivenza “more uxorio” è riconosciuta come una vera e propria formazione sociale con rilievo giuridico, distinguendosi dalla semplice ospitalità. Questo comporta che il convivente non proprietario abbia un diritto di fatto sulla casa in cui si svolge la vita comune, configurando una detenzione qualificata con base in un rapporto familiare. Di conseguenza, se il convivente proprietario estromette in modo violento o clandestino l’altro convivente, quest’ultimo può tutelare il proprio possesso attraverso l’azione di spoglio (Cass. 7214/2013).

Modello di ricorso per azione di reintegrazione

Di seguito un modello base di ricorso per azione di reintegrazione, da adattare in base al caso concreto:

TRIBUNALE DI [Città]

RICORSO EX ART. 1168 CODICE CIVILE

Il sottoscritto [Nome e Cognome del ricorrente], residente in [indirizzo], codice fiscale [CF],
in qualità di possessore del bene sito in [indirizzo del bene],
rappresentato e difeso dall’Avv. [Nome e Cognome], con studio in [indirizzo], e domiciliato presso lo stesso studio,
espone quanto segue:

– Il ricorrente è possessore del bene immobile sopra indicato, avendo esercitato su di esso il possesso in modo pacifico, continuo e non interrotto da [data di inizio del possesso].

– In data [data dell’evento] il ricorrente ha subito uno spoglio/turbativa del suo possesso da parte di [Nome del soggetto che ha effettuato lo spoglio/turbativa], che ha compiuto atti di [descrizione dell’atto illecito].

– Nonostante i tentativi di recupero della situazione, il ricorrente non è riuscito a riacquistare il pieno possesso del bene, trovandosi in una condizione di [descrizione dell’atto di spoglio o turbativa].

Tutto ciò premesso e ritenuto, il ricorrente, come sopra rappresentato e difeso

Chiede

che l’On.le Tribunale voglia reintegrare il suo possesso del bene, ai sensi dell’art. 1168 del Codice Civile, con l’ordine di [eventuale richiesta di risarcimento danni o altre misure].

Chiede, per questi motivi, che l’On.le Tribunale voglia:

  • Ordinare la reintegrazione nel possesso del bene sopra descritto.
  • Condannare il convenuto al risarcimento dei danni derivanti dall’atto illecito.

In fede,
[Data e firma del ricorrente]

 

 

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decoro architettonico

Il decoro architettonico Decoro architettonico: definizione, normativa di riferimento, caratteristiche, possibili alterazioni e giurisprudenza di rilievo

Cos’è il decoro architettonico?

Il decoro architettonico è l’insieme delle linee estetiche e stilistiche che caratterizzano un edificio, conferendogli un aspetto armonico e uniforme. In ambito condominiale esso rappresenta un valore da tutelare, in quanto incide sull’armonia dell’edificio e sul valore economico delle singole unità immobiliari.

Normativa di riferimento

Il Codice Civile non fornisce una definizione specifica di decoro architettonico, ma la sua tutela emerge da diversi articoli:

  • 1120 c.c.: vieta le innovazioni che possano alterare il decoro architettonico dell’edificio;
  • 1122 c.c.: stabilisce che i condomini non possano compiere opere che danneggino il decoro architettonico;
  • 1102 c.c.: disciplina l’uso delle parti comuni, prevedendo che ogni condomino possa servirsi delle stesse, purché non ne alteri la destinazione o, secondo alcune pronunce dei giudici di merito e di legittimità, il decoro.

La giurisprudenza ha avuto un ruolo fondamentale nella definizione dei confini di questa tutela, stabilendo criteri e principi per valutare quando si verifichi un’alterazione dello stesso.

Caratteristiche del decoro architettonico

Le principali caratteristiche del decoro architettonico sono:

  1. uniformità stilistica: la facciata e le parti comuni devono mantenere un aspetto armonioso;
  2. coerenza estetica: qualsiasi intervento deve rispettare le linee originarie dell’edificio;
  3. impatto visivo: l’alterazione viene valutata in base all’impatto che una modifica ha sull’aspetto dell’edificio nel suo complesso.

Quando c’è alterazione del decoro architettonico?

L’alterazione si verifica quando un’opera o una modifica effettuata da un singolo condomino incide negativamente sull’armonia estetica dell’edificio. Alcuni esempi tipici includono:

  • la chiusura di balconi con infissi di colore o materiale difforme rispetto agli altri;
  • l’installazione di condizionatori o antenne in posizioni visibili e disarmoniche;
  • la modifica della facciata con verniciature o rivestimenti non coerenti con lo stile originale;
  • l’installazione di tende, infissi o inferriate in contrasto con le linee estetiche dell’edificio.

Giurisprudenza rilevante

La Corte di Cassazione ha emesso diverse sentenze in materia di decoro architettonico, chiarendo i criteri per determinare l’esistenza di un’alterazione:

Cassazione civile n. 851/2007: Il decoro architettonico di un edificio condominiale, tutelato dall’art. 1120 c.c., si riferisce all’estetica complessiva derivante dall’insieme delle linee e delle strutture che definiscono l’armonia e l’identità dello stabile. Pertanto, qualora interventi innovativi ne compromettano l’integrità, la tutela opera indipendentemente dalla loro visibilità o dal punto di osservazione, poiché mira a preservare le caratteristiche architettoniche unitarie dell’edificio, a prescindere da circostanze contingenti.

Cassazione civile n. 10350/2011:  Mentre l’aspetto architettonico, disciplinato dall’art. 1127 c.c in relazione al diritto di sopraelevazione dei condomini, implica una valutazione della compatibilità con lo stile dell’edificio (Cass., sez. 2, n. 1025/2004), il decoro, tutelato dall’art. 1120 c.c., si manifesta nell’armonia complessiva delle linee e delle strutture, garantendo un’estetica coerente e unitaria dell’immobile (Cass., sez. 2, n. 10350/2011).

Cassazione civile n. 27527/2005: il decoro architettonico di un edificio si riferisce alla sua estetica complessiva, determinata dall’insieme delle linee, delle strutture e degli elementi ornamentali che ne caratterizzano l’aspetto, conferendogli un’identità armonica e riconoscibile. Esso non si limita alla semplice bellezza dell’edificio, ma rappresenta un principio di coerenza stilistica che garantisce l’unitarietà visiva delle sue parti. Esso si manifesta nella fusione equilibrata degli elementi costruttivi e decorativi, che insieme definiscono la fisionomia dell’immobile. La sua tutela ha lo scopo di preservare questa armonia estetica nel tempo, evitando alterazioni che possano comprometterne l’integrità visiva e il valore sia architettonico che economico.

 

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società consortili

Le società consortili Cosa sono le società consortili regolate dall’art. 2615-ter del Codice civile: scopo, finalità, costituzione, vantaggi e svantaggi

Cosa sono le società consortili

Le società consortili sono forme giuridiche previste dall’ordinamento italiano che combinano le caratteristiche delle società tradizionali con gli scopi mutualistici dei consorzi. Regolate dall’articolo 2615-ter del Codice Civile, queste società mirano a coordinare determinate fasi delle attività economiche dei soci, mantenendo al contempo la loro autonomia imprenditoriale.

Definizione e normativa di Riferimento

Secondo l’articolo 2615-ter del Codice Civile, le società disciplinate nei capi III e seguenti del titolo V possono avere come oggetto sociale gli scopi indicati nell’articolo 2602. In questo contesto, l’atto costitutivo può prevedere l’obbligo per i soci di versare contributi in denaro. Questo significa che le società consortili possono essere costituite in diverse forme societarie purché perseguano finalità consortili:

  • società di capitali: società a responsabilità limitata (S.r.l.); società per azioni (S.p.a.), società in accomandita per azioni (S.a.p.a);
  • Società di persone: società in nome collettivo (S.n.c) e società in accomandita semplice (S.a.s) con i necessari adattamenti.

Scopo e finalità

L’obiettivo principale di una società consortile è creare un’organizzazione comune per disciplinare o svolgere determinate fasi delle attività economiche dei soci. Questo può tradursi in vantaggi come la riduzione dei costi di produzione attraverso l’acquisto collettivo di materie prime o l’accesso a servizi a condizioni più vantaggiose. Pur potendo svolgere attività con terzi e generare utili, l’attività lucrativa deve rimanere secondaria rispetto alla funzione mutualistica.

Costituzione della società consortile

La costituzione di una società consortile avviene attraverso un atto costitutivo redatto per atto pubblico, che deve contenere:

  • Denominazione sociale: indicante la forma giuridica scelta e la natura consortile;
  • Oggetto sociale: descrizione dettagliata delle attività consortili da svolgere;
  • Conferimenti dei soci: indicazione dei contributi in denaro o in natura apportati dai soci;
  • Regole di funzionamento: norme relative all’amministrazione, alla distribuzione degli utili e all’eventuale ripartizione delle perdite.

Una volta redatto, l’atto costitutivo deve essere iscritto nel Registro delle Imprese competente.  

Vantaggi e svantaggi delle società consortili

Vantaggi:

  • efficienza operativa: coordinamento delle attività comuni con conseguente riduzione dei costi;
  • forza contrattuale: maggiore potere negoziale nei confronti di fornitori e clienti.
  • condivisione delle risorse: ottimizzazione nell’uso di risorse e competenze tra i soci.

Svantaggi:

  • gestione complessa: necessità di coordinare le decisioni tra più soci con possibili divergenze di opinioni.
  • responsabilità condivisa: i soci potrebbero essere solidalmente responsabili per le obbligazioni assunte dalla società, a seconda della forma giuridica adottata.

Aspetti fiscali

Dal punto di vista fiscale, le società consortili sono soggette al regime previsto per la forma societaria scelta (S.r.l., S.p.A., ecc.). Tuttavia, data la natura mutualistica, possono beneficiare di specifiche agevolazioni fiscali, soprattutto se l’attività con i terzi è limitata e prevale lo scopo consortile. È fondamentale consultare un esperto fiscale per valutare le implicazioni specifiche e le eventuali agevolazioni applicabili.

 

 

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sottobalcone o cielino

Sottobalcone o cielino: chi paga le spese? Sottobalcone o cielino: normativa di riferimento, criteri di ripartizione delle spese e giurisprudenza di rilievo

Cos’è il sottobalcone o cielino?

Il sottobalcone, noto anche come “cielino”, è la parte inferiore del balcone di un edificio che serve solitamente anche da copertura di quello sottostante. Questo elemento architettonico può avere una funzione decorativa, ma soprattutto strutturale, incidendo sulla sicurezza e sull’estetica dell’immobile.

Normativa di riferimento

La normativa italiana non disciplina espressamente il sottobalcone, ma il riferimento principale è rappresentato dagli articoli del Codice Civile relativi alla proprietà e alle parti comuni degli edifici in condominio.

In particolare, si applicano le seguenti norme:

  • 1117 c.c.: stabilisce quali sono le parti comuni dell’edificio;
  • 1125 c.c.: disciplina la ripartizione delle spese tra proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore nel caso dei solai.

La giurisprudenza ha più volte precisato che i balconi aggettanti non costituiscono parti comuni dell’edificio, , ma elementi di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento cui afferiscono. Tuttavia, il sottobalcone può rientrare tra le parti comuni qualora abbia una funzione estetica rilevante per la facciata.

Ripartizione spese di manutenzione del sottobalcone

La ripartizione delle spese relative alla manutenzione del cielino dipende pertanto dalla sua funzione:

  1. Se il sottobalcone ha valore estetico per la facciata: le spese sono a carico del condominio.
  2. Se il sottobalcone è esclusivamente a servizio del proprietario del balcone sovrastante: le spese spettano a quest’ultimo.
  3. Se il deterioramento del sottobalcone compromette la sicurezza dell’edificio: le spese possono essere ripartite tra il singolo proprietario e il condominio in base alle specifiche responsabilità.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza ha spesso affrontato il tema del sottobalcone, chiarendo criteri di ripartizione delle spese:

Cassazione n. 7042/2020: la manutenzione dei balconi aggettanti di un edificio condominiale è a carico esclusivo del proprietario dell’unità immobiliare a cui il balcone è annesso. Questo perché i balconi aggettanti non svolgono una funzione strutturale per l’edificio né hanno una funzione comune, ma sono considerati un prolungamento dell’appartamento privato. Di conseguenza le spese per la pavimentazione, la soletta, l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto del balcone spettano esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare cui il balcone appartiene.

Cassazione n. 5014/2018: In merito ai balconi aggettanti, che non svolgono alcuna funzione di sostegno o copertura ma rappresentano un semplice prolungamento dell’unità immobiliare di riferimento, è stato chiarito che, in caso di interventi di manutenzione, occorre distinguere tra la struttura portante – di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento – e il rivestimento, il quale, se ha una funzione estetica, rientra tra i beni comuni del condominio. Tra gli elementi decorativi considerati comuni, sulla base della giurisprudenza di questa Corte, rientrano i frontalini (ossia la parte terminale della struttura armata del balcone, visibile a filo o in aggetto), il rivestimento della fronte della soletta (in marmo o intonaco), i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, eventuali aggiunte sovrapposte con malta cementizia, nonché balaustre, viti in ottone, piombi, cimose, basamenti e pilastrini.

Tribunale di Novara sentenza 29 aprile 2010: Le spese relative ai sotto balconi devono essere sostenute da tutti i condomini, in quanto questi elementi, essendo visibili dall’esterno dell’edificio, svolgono una funzione decorativa ed estetica che contribuisce all’armonia e al decoro dell’intero fabbricato, qualificandoli come parte comune.

 

 

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enfiteusi

Enfiteusi: guida e modello Cos’è l’enfiteusi, quali caratteristiche presenta, quali sono gli obblighi, la durata e la giurisprudenza in materia. Guida con modello

Cos’è l’enfiteusi

L’enfiteusi è un diritto reale di godimento su un bene altrui che attribuisce all’enfiteuta poteri analoghi a quelli del proprietario, con l’obbligo di migliorare il fondo e di corrispondere un canone periodico al concedente. Questo istituto, disciplinato dagli articoli 957-977 del Codice Civile italiano, ha origini antiche e trova applicazione soprattutto in ambito agricolo.

Caratteristiche dell’enfiteusi

L’enfiteusi conferisce all’enfiteuta il diritto di utilizzare il bene e di percepirne i frutti, similmente al proprietario. Tuttavia, l’enfiteuta è tenuto a:

  • Migliorare il fondo: apportando interventi che ne aumentino la produttività o il valore.
  • Pagare un canone periodico: che può essere in denaro o in natura, come stabilito nel contratto.

La durata dell’enfiteusi può essere perpetua o temporanea, ma, se a tempo determinato, non può essere inferiore a venti anni.

Obblighi dell’enfiteuta

Oltre agli obblighi principali di miglioramento e pagamento del canone, l’enfiteuta deve:

  • Non mutare la destinazione economica del fondo: salvo diverso accordo con il proprietario.
  • Consentire ispezioni: per verificare lo stato del bene e l’adempimento degli obblighi assunti.

Estinzione dell’enfiteusi

L’enfiteusi si estingue per:

  • Scadenza del termine: se costituita a tempo determinato.
  • Perimento totale del fondo: quando il bene perde completamente la sua utilità.
  • Affrancazione: l’enfiteuta può acquisire la piena proprietà del bene pagando una somma capitale, liberandosi così dall’obbligo del canone.
  • Devoluzione: il concedente può richiedere la risoluzione del contratto in caso di inadempimento grave da parte dell’enfiteuta, come il mancato pagamento del canone o il deterioramento del fondo.

Giurisprudenza rilevante

Le Corti superiori hanno più volte affrontato temi legati all’enfiteusi.

Ad esempio, nella sentenza n. 30823/2023 ha chiarito che il livello è assimilabile all’enfiteusi, poiché nel tempo i due istituti si sono fusi, rientrando entrambi tra i diritti reali di godimento. La sua esistenza va provata attraverso il titolo costitutivo o un atto di ricognizione, mentre i dati catastali non hanno valore probatorio.

Con l’ordinanza n. 26520/2018 la Cassazione ha sancito invece che la devoluzione di un fondo enfiteutico può essere richiesta separatamente per ciascun coenfiteuta, senza necessità di litisconsorzio. La pronuncia vale solo per le quote dei soggetti citati in giudizio, senza pregiudicare i diritti degli altri.

Con la sentenza n. 406 del 7 aprile 1988, la Corte Costituzionale ha esaminato aspetti relativi alla determinazione del canone enfiteutico.

Fac-simile di contratto di enfiteusi

Di seguito un esempio di contratto di costituzione di enfiteusi:

CONTRATTO DI COSTITUZIONE DI ENFITEUSI

Tra

Il Sig. ____________, nato a ____________ il ____________, residente in ____________, (di seguito “Concedente”)

e

Il Sig. ____________, nato a ____________ il ____________, residente in ____________, (di seguito “Enfiteuta”)

si conviene e stipula quanto segue:

  1. Oggetto del contratto: Il Concedente concede in enfiteusi all’Enfiteuta il fondo sito in ____________, censito al Catasto al foglio ___, particella ___.
  2. Durata: L’enfiteusi ha una durata di ___ anni, con decorrenza dal ____________ al ____________.
  3. Canone: L’Enfiteuta si obbliga a corrispondere al Concedente un canone annuo di € ____________, da pagarsi in un’unica soluzione entro il ____________ di ogni anno.
  4. Obblighi dell’Enfiteuta: L’Enfiteuta si impegna a migliorare il fondo mediante ____________ e a non mutarne la destinazione senza il consenso scritto del Concedente.
  5. Affrancazione: L’Enfiteuta ha facoltà di affrancare il fondo secondo le modalità previste dagli articoli 971 e seguenti del Codice Civile.

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo e data ____________

Il Concedente _____________________

L’Enfiteuta _____________________

Questo modello è a scopo illustrativo e andrebbe adattato alle specifiche esigenze delle parti coinvolte.

 

 

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danno tanatologico

Il danno tanatologico Cos’è il danno tanatologico, come si calcola e quando viene risarcito: la normativa e la giurisprudenza in materia

Cos’è il danno tanatologico

Il danno tanatologico rappresenta il pregiudizio subito dalla vittima di un atto illecito durante l’intervallo di tempo tra l’evento lesivo e il decesso. Questo danno, di natura non patrimoniale, è strettamente legato alla sofferenza e al patimento che l’individuo sperimenta consapevolmente nel periodo antecedente la morte.

Normativa di riferimento

Nel sistema giuridico italiano, il danno tanatologico non trova una definizione esplicita all’interno del Codice Civile. Tuttavia, la sua risarcibilità è stata oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali che ne hanno delineato i contorni e le condizioni. In particolare, la Corte di Cassazione ha più volte affrontato la questione, stabilendo criteri e limiti per il riconoscimento di tale danno.

Calcolo e risarcimento del danno tanatologico

La quantificazione del danno tanatologico è strettamente connessa alla durata e all’intensità della sofferenza patita dalla vittima. Pertanto, maggiore è l’intervallo di tempo tra l’evento lesivo e il decesso, più elevato sarà il risarcimento riconosciuto. Inoltre, la consapevolezza della propria condizione e l’angoscia derivante dalla percezione imminente della morte rappresentano elementi fondamentali nella determinazione dell’entità del danno.

Trasmissibilità agli eredi

Un aspetto cruciale riguarda la possibilità per gli eredi di subentrare nella richiesta di risarcimento del danno tanatologico. La giurisprudenza ha chiarito che, affinché il diritto al risarcimento sia trasmissibile, è necessario che la vittima abbia acquisito tale diritto in vita, ossia che vi sia stato un apprezzabile lasso di tempo tra l’evento lesivo e la morte, durante il quale la persona offesa abbia avuto coscienza della propria sofferenza. In caso di decesso immediato o di perdita immediata della coscienza, il diritto al risarcimento non sorge e, di conseguenza, non può essere trasmesso agli eredi.

Giurisprudenza rilevante sul danno tanatologico

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1361 del 23 gennaio 2014, ha affermato che il danno tanatologico è risarcibile e trasmissibile agli eredi solo se la vittima ha conservato la coscienza per un periodo apprezzabile tra l’evento lesivo e la morte.

Inoltre, la sentenza a SU della Cassazione n. 15350 del 22 luglio 2015 ha ribadito che, in assenza di un intervallo temporale significativo e di consapevolezza da parte della vittima, non sussiste il diritto al risarcimento del danno tanatologico. Nella motivazione gli Ermellini ricordano infatti che un orientamento risalente al 1925 affermava che: “se è alla lesione che si rapportano i danni, questi entrano e possono logicamente entrare nel patrimonio del lesionato solo in quanto e fin quando il medesimo sia in vita. Questo spentosi, cessa anche la capacità di acquistare, che presuppone appunto e necessariamente l’esistenza di un subbietto di diritto.”

 

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accessione invertita

Accessione invertita L’accessione invertita ex art. 938 del codice civile: presupposti, procedura, e giurisprudenza della Cassazione

Cos’è l’accessione invertita

L’accessione invertita, disciplinata dall’articolo 938 del Codice Civile italiano, rappresenta un’eccezione al principio generale dell’accessione, secondo cui tutto ciò che è costruito su un terreno appartiene al proprietario del suolo. In questo caso particolare, il costruttore che, in buona fede, occupa una porzione del fondo attiguo durante la costruzione di un edificio può, in determinate circostanze, acquisire la proprietà del suolo occupato.

Normativa di riferimento

L’articolo 938 del Codice Civile, intitolato “Occupazione di porzione di fondo attiguo”, prevede che se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo confinante e il proprietario di quest’ultimo non fa opposizione entro tre mesi dall’inizio dei lavori, l’autorità giudiziaria può, valutate le circostanze, attribuire al costruttore la proprietà dell’edificio e del terreno occupato. In tal caso, il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre al risarcimento dei danni.

Presupposti dell’accessione invertita

Affinché si configuri l’istituto dell’accessione invertita sono necessari i seguenti presupposti:

  1. Buona fede del costruttore: il costruttore deve ignorare di occupare una porzione di fondo altrui nel momento in cui inizia la costruzione;
  2. Occupazione parziale: l’occupazione deve riguardare solo una parte del fondo confinante. Se l’intera costruzione insiste sul terreno altrui, l’articolo 938 non è applicabile.
  3. Mancata opposizione tempestiva: il proprietario del fondo occupato non deve presentare opposizione entro tre mesi dall’inizio della costruzione. Trascorso questo termine senza opposizione, il costruttore può richiedere infatti l’attribuzione della proprietà del suolo occupato.

Procedura e conseguenze

In assenza di opposizione entro il termine previsto, il costruttore può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la proprietà dell’edificio e della porzione di terreno occupata. Il giudice, tenendo conto delle circostanze specifiche del caso, può decidere di attribuire la proprietà al costruttore. In tal caso, il costruttore è obbligato a corrispondere al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata e a risarcire eventuali ulteriori danni causati.

Giurisprudenza rilevante

Si riportano alcune pronunce della Cassazione che hanno chiarito aspetti fondamentali dell’istituto:   

Accessione invertita: solo se c’è sconfinamento parziale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16331 del 30 luglio 2020, ha chiarito che l’articolo 938 del Codice Civile si applica esclusivamente ai casi di sconfinamento parziale, ossia quando la costruzione insiste in parte sul terreno del costruttore e in parte su quello altrui. Non trova invece applicazione quando l’intera costruzione è realizzata sul fondo altrui, situazione regolata dall’articolo 936 del Codice Civile.

Caratteristiche della costruzione per l’accessione invertita

L’ordinanza della Cassazione n. 992 /2022 ha chiarito che per orientamento consolidato della Corte di legittimità l’art. 938 c.c., che disciplina l’ipotesi di occupazione di una porzione del fondo confinante mediante una costruzione, stabilisce l’attribuzione della proprietà dell’opera e del suolo al costruttore (c.d. accessione invertita). Tale norma si applica in via esclusiva alla realizzazione di un edificio, inteso come una struttura muraria complessa atta a garantire la permanenza di persone e cose al suo interno. Di conseguenza, essa non può essere invocata per opere di diversa natura, quali muri di contenimento o di divisione (Cass. n. 22997 del 2019, tra le altre).

Buona fede necessaria per l’accessione invertita

Con l’ordinanza n. 9694/2024 la Cassazione, nel richiamare precedenti giurisprudenziali ricorda che la buona fede rilevante ai fini dell’accessione invertita, come previsto dall’articolo 938 del Codice Civile, si identifica nel ragionevole convincimento di chi costruisce di operare sul proprio terreno, senza compiere alcuna usurpazione. In mancanza di una norma simile a quella prevista per il possesso dall’articolo 1147 del Codice Civile, essa non si presume automaticamente, ma deve essere dimostrata dal costruttore. Per quanto riguarda l’onere della prova, è indispensabile valutare la ragionevolezza della persona comune e il convincimento che questa poteva legittimamente formarsi riguardo all’esecuzione dei lavori sul proprio terreno, in base alle conoscenze realmente possedute o che avrebbe potuto acquisire con un comportamento attento e scrupoloso. Pertanto, la buona fede deve essere esclusa qualora, considerando le particolari circostanze del caso specifico, il costruttore avrebbe dovuto fin dall’inizio nutrire anche solo un dubbio sulla legittimità dell’occupazione del terreno altrui (Cass. Sez. 6 – 2 Ordinanza n. 11845 del 06/05/2021; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 345 del 10/01/2011; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11836 del 29/11/1993).

 

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