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Cos’è la servitù di parcheggio?

La servitù di parcheggio è un istituto il cui riconoscimento, nel nostro ordinamento, è stato piuttosto controverso, essendosi susseguiti, nel corso degli anni, differenti orientamenti sul tema sia in giurisprudenza che in dottrina.

Da ultimo, la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, n. 3925 del 13 febbraio 2024, rappresenta un’autorevole pronuncia a favore della configurabilità della servitù di parcheggio, laddove le posizioni contrarie tendevano a ricondurre l’utilizzo di un parcheggio nell’alveo dei diritti contrattuali anziché in quello dei diritti reali.

Cosa sono le servitù prediali

Ma perché l’utilizzo di un parcheggio servente ad un’abitazione non ha trovato da subito pacifica collocazione tra le servitù prediali?

Per comprenderlo, è opportuno ricordare che, secondo l’art. 1027 del codice civile, la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

In linea più generale, le servitù prediali rientrano tra i diritti reali di godimento. Si tratta, cioè di diritti che conferiscono al titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa. L’immediatezza comporta la possibilità di utilizzare il bene senza l’intervento di terzi. L’assolutezza si sostanzia nella possibilità di far valere nei confronti di chiunque (erga omnes) l’esistenza del vincolo sulla cosa.

La servitù di parcheggio nell’autonomia contrattuale

Chiarito ciò, va rilevato, ai fini della nostra analisi, che, a differenza di altre attività (come il transito sul fondo), il parcheggio di un veicolo non è stato inizialmente riconosciuto come strettamente inerente al fondo, ma piuttosto come un’esigenza della singola persona.

In altre parole, l’accordo con cui il proprietario di un fondo (servente) concede ad un altro soggetto la possibilità di parcheggiare un veicolo, veniva sempre ricondotto dalla dottrina ad una fattispecie obbligatoria (come ad es. un contratto di locazione o di comodato gratuito), anche quando l’area di parcheggio era destinata ad essere utilizzata in funzione della vicinanza ad un altro immobile (abitazione o ufficio di chi utilizza il veicolo: fondo dominante).

Il parcheggio come diritto reale

Cosa implicano le diverse ricostruzioni che possono essere date a questa fattispecie?

Innanzitutto, se l’utilizzatore del parcheggio viene considerato titolare di un diritto personale di godimento (come avviene nel caso della locazione), non potrà avvalersi delle azioni reali a difesa del proprio diritto nei confronti di chiunque, ma potrà solo rivolgersi contro il concedente in base al rapporto obbligatorio in essere.

Inoltre, in caso di alienazione del fondo servente, il nuovo proprietario non sarà tenuto a riconoscere la sussistenza del diritto di parcheggio concesso dal precedente proprietario. Diversamente, laddove il diritto dell’utilizzatore dell’area sia riconosciuto come servitù di parcheggio (quindi inerente al fondo) egli potrà continuare ad esercitare il suo diritto anche nei confronti del nuovo proprietario del fondo servente.

Giurisprudenza sulla servitù di parcheggio

Chiariti i termini della questione e le sue implicazioni pratiche, andiamo ora ad esaminare cosa è avvenuto in dottrina e giurisprudenza riguardo a questo tema.

Un primo orientamento, come si è detto, riteneva di non ammettere la configurabilità di un diritto reale di servitù di parcheggio, poiché si riteneva sussistere un interesse della persona all’attività di parcheggio, piuttosto che un’utilità inerente al fondo dominante.

Successivamente, la Corte di Cassazione, con la sent. 7561/2019, ha aperto all’ammissibilità dell’istituto della servitù di parcheggio, invitando i giudici, in sostanza, ad indagare ed interpretare il contenuto del contratto, per comprendere se le parti abbiano voluto costituire una servitù, individuando un diritto che avesse – come ogni diritto reale – i caratteri dell’assolutezza e dell’immediatezza, oltre che dell’inerenza ai fondi servente e dominante.

Allo stesso tempo, la dottrina ha posto l’attenzione su un altro aspetto decisivo per individuare se, nel caso concreto, si sia in presenza di una servitù di parcheggio o di un diritto personale di godimento: la residua sussistenza, in capo al titolare del fondo servente, di una possibilità di utilizzo del fondo.

Se ciò accade, allora si è in presenza di una servitù, poiché questa comprime, ma non “svuota”, la possibilità di godimento del proprio fondo. Diversamente, una locazione dell’area di parcheggio conferisce l’esclusività di utilizzo dell’area.

La sentenza n. 3925/2024 delle Sezioni Unite

In questo solco si inserisce la sentenza delle Sezioni Unite di cui si diceva in apertura di trattazione.

La sentenza delle SS.UU. n. 3925 del 13 febbraio 2024, infatti, evidenzia l’onere, per i giudici merito, di esaminare il contenuto del contratto, per verificare la sussistenza dei requisiti del diritto reale su cosa altrui (servitù).

Contestualmente, viene evidenziata la necessità che dalla pattuizione emergano con precisione anche altri particolari, come la puntuale localizzazione dell’area destinata al parcheggio: proprio in tal modo, infatti, può dedursi la permanenza di una residua utilità del fondo anche in capo al proprietario del fondo servente.

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Cosa si intende per diritto di proprietà

Il diritto di proprietà è il più importante ed esteso dei diritti reali, cioè di quei diritti che individuano il potere del soggetto su una cosa. Come dispone l’art. 832 del codice civile, il titolare del diritto di proprietà su un bene ha diritto di goderne in modo esclusivo e di disporne a proprio piacimento (ad esempio, di venderlo o di donarlo), entro i limiti previsti dall’ordinamento.

Per comprendere quali siano tali limiti, occorre fare riferimento al dettato costituzionale in tema di proprietà.

Il diritto di proprietà nella Costituzione. La funzione sociale

Secondo l’art. 42 della Costituzione, la proprietà deve avere una funzione sociale. Ciò significa che lo scopo di tale istituto non è meramente quello di soddisfare l’interesse del suo titolare: esempi di limitazioni del diritto di proprietà per perseguire una funzione sociale sono la previsione di un prezzo calmierato per gli affitti (si pensi al c.d. equo canone, nell’esperienza dell’ordinamento italiano), l’acquisto per usucapione (di cui si dirà oltre) e l’espropriazione del bene.

Quest’ultima ipotesi è espressamente prevista dal terzo comma della norma appena citata, il quale dispone che la proprietà privata può essere espropriata per motivi di interesse generale, salvo il riconoscimento di un indennizzo in favore del titolare. L’entità di tale indennizzo deve essere giusta, a norma dell’art. 834 c.c., pur non dovendo corrispondere al valore di mercato del bene; a tal riguardo, la Corte Costituzionale ha parlato di “serio ristoro” del sacrificio del privato (in questo senso, vedasi la risalente sentenza Corte Cost. n. 5/1980).

Come si può acquistare il diritto di proprietà?

Su un piano più generale, l’art. 42 Cost. dispone che la proprietà può essere pubblica o privata (a seconda della natura del soggetto titolare del bene) e che la stessa è “riconosciuta e garantita” dalla legge, che ne determina i modi di acquisto ed i limiti.

Quanto ai modi di acquisto, essi possono essere a titolo originario (cioè, quando l’acquisto avviene indipendentemente dalla volontà di un altro soggetto) o a titolo derivativo, come avviene nelle comuni compravendite o donazioni (atti inter vivos) o nelle successioni (atti mortis causa, richiamati anche dall’art. 42 Cost. ultimo comma); particolari modi acquisto della proprietà sono, inoltre, l’espropriazione per pubblica utilità, di cui si è detto sopra, o la confisca.

I modi di acquisto della proprietà a titolo originario sono puntualmente elencati dall’art. 922 del codice civile e sono l’occupazione, l’invenzione, l’accessione, la specificazione, l’unione o commistione e l’usucapione.

Quest’ultima, come più sopra accennato, si sostanzia in un istituto che tutela la funzione sociale della proprietà e valorizza l’operato del soggetto che, pur non effettivo titolare della proprietà sul bene, ne ha esercitato il possesso per un determinato periodo di tempo come se ne fosse stato il proprietario (ad esempio, un soggetto che abbia coltivato, e quindi reso fruttuoso anche per la collettività, un terreno non suo).

Per maggiori dettagli, vi rimandiamo a Usucapione e buona fede

La disciplina civilistica della proprietà

Con particolare riguardo alla proprietà fondiaria (terreni e costruzioni), la normativa civilistica pone una dettagliata disciplina in tema di rispetto delle distanze tra gli immobili, dell’apertura di luci e vedute (es. finestre), di comunione forzosa dei muri, di scarico delle acque etc. (artt. 873 e ss. cod. civ.).

Analogamente, viene disciplinata l’estensione della proprietà, la quale si estende lungo la sua superficie in orizzontale (con diritto del proprietario di recintarne i confini) e in modo verticale, “nella sua proiezione verso il sottosuolo e verso lo spazio aereo soprastante” (artt. 840 e ss. c.c.).

Le azioni a difesa della proprietà

In questo breve excursus sulle linee generali che definiscono il diritto di proprietà nel nostro ordinamento, vanno necessariamente ricordate le azioni a difesa della proprietà, previste dal codice civile, e in particolare le c.d. azioni petitorie previste dagli artt. 948 ss. del codice civile.

Nello specifico, l’azione di rivendicazione (art. 948 c.c.) mira a consentire al proprietario che abbia perso il possesso del bene di rivendicare lo stesso e recuperarlo. Con l’azione negatoria (art. 949 c.c.), invece, il proprietario mira a far accertare il proprio diritto e a far dichiarare l’inesistenza dei diritti affermati da altri sulla cosa.

In tema di diritto di proprietà, ricordiamo anche alcuni casi specifici, come la comunione (in cui la proprietà su un bene spetta a più soggetti) e il condominio; la c.d. proprietà intellettuale su opere e invenzioni (si veda l’articolata disciplina su marchi e brevetti); e la c.d. proprietà fiduciaria.

Accettazione con beneficio d’inventario: cos’è

L’accettazione con beneficio di inventario è uno dei modi che la legge mette a disposizione del chiamato per accettare l’eredità. L’articolo 470 del codice civile prevede infatti che l’eredità possa essere accettata puramente e semplicemente o con beneficio di inventario. Il chiamato può accettare l’eredità in questo modo anche se il testatore lo ha vietato nel suo testamento.

Leggi anche: “Accettazione tacita eredità: il punto della Cassazione”

“Con beneficio di inventario”: significato

L’accettazione dell’eredità con “beneficio di inventario” è una forma di accettazione che tutela il chiamato all’eredità. Il soggetto che sceglie questo tipo di accettazione deve infatti procedere alla redazione dell’inventario dei beni, dei debiti e dei crediti del de cuius prima o dopo aver accettato l’eredità. Il chiamato evita così di subire le conseguenze negative che potrebbero derivare dall’accettazione di un’eredità in cui i debiti superino i crediti.

Gli effetti

L’accettazione con beneficio di inventario infatti produce determinati effetti.

• L’erede conserva verso l’eredità tutti i diritti e gli obblighi che aveva nei confronti del defunto fatta accezione per quelli che si sono estinti con la morte.
• L’erede non deve pagare i debiti e i legati oltre il valore di quanto pervenuto.
• I creditori dell’eredità e i legatari sono preferiti rispetto ai creditori dell’erede sul patrimonio del de cuius. 

Come si accetta l’eredità con beneficio di inventario

L’art. 484 del codice civile, che disciplina l’accettazione con beneficio di inventario, prevede che il chiamato all’eredità debba rendere una dichiarazione. Questa dichiarazione può essere resa davanti a un notaio o al cancelliere del tribunale del circondario in cui si è aperta la successione. La dichiarazione è poi inserita nel registro delle successioni, che viene conservato presso il Tribunale.

Decorso un mese dall’inserzione della dichiarazione nel registro, il cancelliere del Tribunale deve trascriverla presso l’ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui è stata aperta la successione. Se la dichiarazione segue la redazione dell’inventario nel registro è necessario indicare la data in cui lo stesso è stato compiuto. In caso contrario, l’ufficiale pubblico che lo ha redatto, entro un mese, deve far inserire nel registro la data di compimento dell’inventario.

Tempi di redazione dell’inventario

I tempi per accettare l’eredità con beneficio di inventario sono diversi a seconda che il chiamato all’eredità sia o non sia nel possesso di beni ereditari.

Possesso di beni ereditari

Il chiamato all’eredità in possesso dei beni ereditari deve procedere all’inventario dei beni entro 3 mesi dall’apertura della successione o dalla notizia della devoluta eredità. Il decorso di questo termine senza la redazione dell’inventario comporta che il chiamato sia considerato erede puro e semplice. L’erede può comunque chiedere una proroga dei termini che non può superare i 3 mesi, a meno che vi siano circostanze gravi che giustifichino un termine più lungo.

Se invece il chiamato ha provveduto alla redazione dell’inventario, ma non ha reso la dichiarazione, ha 40 giorni di tempo dal suo compimento per accettare. Decorso questo termine se il chiamato non dichiara di accettare con beneficio, è considerato erede puro e semplice.

Non possesso di beni ereditari

Il chiamato all’eredità che non è nel possesso dei beni ereditari può invece dichiarare di accettare con beneficio di inventario fino alla scadenza del termine decennale per esercitare il diritto di accettazione dell’eredità.

Il soggetto che procede alla dichiarazione deve redigere l’inventario entro 3 mesi. L’autorità giudiziaria però può disporre la  proroga dei termini. Il chiamato che non rende la dichiarazione in questi termini deve considerarsi erede puro e semplice.

Quando invece il soggetto procede all’inventario prima della dichiarazione di accettazione, questa deve essere fatta entro il termine di 40 giorni dal compimento dell’inventario. Il mancato rispetto degli stessi comporta la perdita del diritto di accettare l’eredità.

Regole particolari per minori, interdetti e inabilitati

L’articolo 489 c.c dispone un’eccezione in favore degli interdetti, degli inabilitati e dei minori. Questi soggetti hanno infatti un anno di tempo, da quando cessa la condizione di inabilitato o interdetto o da quando il minore compia 18 anni, per accettare l’eredità con benefico di inventario nel rispetto delle regole e dei termini visti sopra.