Civile, Civile - Primo piano

Garanzia per i vizi Garanzia per i vizi della cosa venduta: definizione, normativa civilistica, effetti e termini per denuncia e azione

garanzia per i vizi
14 Ago

Garanzia per i vizi della cosa venduta: cos’è

Il codice civile italiano stabilisce una garanzia per vizi come obbligo fondamentale del venditore nel contratto di compravendita. Questa garanzia tutela il compratore nel caso in cui il bene acquistato presenti difetti che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano il valore.

Garanzia per i vizi: art. 1490 c.c.

L’articolo 1490 del Codice Civile sancisce infatti che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi. Questi vizi possono essere di due tipi:

  • quelli che impediscono al bene di essere utilizzabile per lo scopo previsto;
  • quelli che, pur non compromettendone l’uso, ne riducono in maniera apprezzabile il valore.

La legge presume che un bene sia idoneo all’uso normale per cui è stato progettato. La presenza di difetti, anche non evidenti, rende il venditore inadempiente. La garanzia si basa sull’idea che il compratore ha diritto a ricevere un bene che rispetti le sue aspettative economiche e funzionali.

Garanzia e malafede del venditore

In alcune circostanze la garanzia può essere limitata o esclusa, con particolari eccezioni. L’articolo 1490, al comma 2, sancisce che un eventuale accordo finalizzato a escludere o a limitare la garanzia non ha effetto qualora il venditore abbia agito in malafede, cioè abbia intenzionalmente nascosto i vizi al compratore. La malafede, in questo contesto, richiede la prova che il venditore fosse a conoscenza dei difetti e li abbia taciuti. La semplice negligenza o l’ignoranza dovuta a disattenzione non sono sufficienti per annullare il patto di esclusione.

Casi di esclusione della garanzia

L’articolo 1491 del Codice civile specifica invece che la garanzia non è dovuta se, nel momento in cui le parti hanno stipulato il contratto, il compratore era già a conoscenza dei vizi o se, in ogni caso, erano facilmente riconoscibili con la normale diligenza, a meno che il venditore abbia specificamente dichiarato che il bene era esente da vizi.

Garanzia per i vizi: effetti

Se la garanzia è dovuta, l’articolo 1492 offre al compratore due opzioni principali.

  • Risoluzione del contratto (azione redibitoria): il compratore può richiedere cioè l’annullamento della vendita. In questo caso, come stabilito dall’articolo 1493, il venditore è tenuto a restituire il prezzo e a rimborsare tutte le spese legittimamente sostenute per l’acquisto (es. spese notarili, di registrazione). Il compratore, a sua volta, deve restituire il bene, a meno che non sia perito a causa dei vizi stessi. Se il bene è perito per caso fortuito o per colpa del compratore, o se è stato da lui alienato o trasformato, la risoluzione non è più possibile. In questi casi il compratore può chiedere solo la riduzione del prezzo.
  • Riduzione del prezzo (azione estimatoria o quanti minoris): il compratore può chiedere una riduzione del prezzo pagato, in modo da adeguarlo al valore reale del bene viziato.

La scelta tra risoluzione e riduzione è irrevocabile una volta che viene fatta la domanda giudiziale.

Risarcimento del danno

L’articolo 1494 prevede inoltre che il venditore è tenuto in ogni casoal risarcimento del danno, a meno che non riesca a dimostrare di aver ignorato i vizi senza sua colpa. Il venditore deve inoltre risarcire i danni che i vizi hanno causato al compratore o a terzi (es. lesioni personali o danni a beni).

Termini per  la denuncia dei vizi e per l’azione 

L’articolo 1495 sancisce precisi oneri procedurali per il compratore. Questi deve denunciare i vizi al venditore entro un termine di otto giorni dalla loro scoperta, a meno che non sia previsto un termine diverso per contratto o per legge. La mancata denuncia entro questo termine comporta la decadenza del diritto alla garanzia. Questo onere non è necessario se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o lo ha intenzionalmente nascosto. L’azione legale per far valere la garanzia invece si prescrive in un anno dalla consegna del bene. Un’eccezione a questo termine di prescrizione si ha quando il compratore viene citato in giudizio per l’esecuzione del contratto: in tal caso, può eccepire la garanzia, a condizione che i vizi siano stati denunciati entro otto giorni dalla scoperta e prima dello scadere dell’anno.

Leggi anche gli altri articoli dedicati al contratto di compravendita

Tags:
Precedente Scambio elettorale politico mafioso
Tutti gli articoli
Successivo Autoriciclaggio: reato anche con il solo versamento in banca

Related Posts

Responsabilità della Pubblica amministrazione
15 Ago
Amministrativo, Amministrativo - Primo piano

Responsabilità della Pubblica Amministrazione Responsabilità della pubblica amministrazione: principi, tipologie, conseguenze giuridiche e riparto di giurisdizionale

Responsabilità della pubblica amministrazione

La responsabilità della pubblica amministrazione è un concetto giuridico fondamentale per garantire legalità, imparzialità ed efficienza dell’azione amministrativa. Essa rappresenta l’obbligo dell’amministrazione di rispondere delle proprie condotte illecite o dannose sotto il profilo civile, penale, amministrativo-contabile e disciplinare.

Il principio di responsabilità della pubblica amministrazione

Alla base dell’ordinamento democratico e dello Stato di diritto vi è il principio secondo cui anche la Pubblica Amministrazione (PA) è soggetta alla legge e deve rispondere delle conseguenze derivanti dalla propria attività.

Tale principio trova fondamento:

  • nell’art. 28 della Costituzione italiana, secondo cui i funzionari e i dipendenti pubblici sono direttamente responsabili, civilmente, penalmente e amministrativamente, degli atti compiuti in violazione dei diritti;
  • nell’art. 2043 del codice civile, che stabilisce il generale principio di responsabilità aquiliana (extracontrattuale);
  • nel principio di buona amministrazione sancito dall’art. 97 Costituzione;
  • nella giurisprudenza della Corte di Cassazione e della Corte dei Conti.

La responsabilità della PA può derivare sia da atti illegittimi che da omissioni, e può essere azionata dai cittadini, dalle imprese e da altri enti che abbiano subito un danno ingiusto.

Responsabilità civile della pubblica amministrazione

La responsabilità civile può essere di due tipi:

1. Responsabilità extracontrattuale (ex art. 2043 c.c.)

È il caso più frequente: si verifica quando l’attività illegittima della PA provoca un danno ingiusto a un soggetto, lesivo di un interesse tutelato dall’ordinamento. Per configurarsi, devono sussistere tre presupposti:

  • condotta illecita della PA o del suo agente;
  • danno ingiusto subito dal privato;
  • nesso di causalità tra la condotta e il danno.

Un esempio classico è la responsabilità da ritardo nell’emissione di provvedimenti amministrativi o da mancata esecuzione di sentenze.

2. Responsabilità contrattuale (es. in caso di appalti o convenzioni)

Meno frequente, ma può insorgere quando la PA stipula contratti con soggetti privati e non adempie correttamente agli obblighi assunti, incorrendo così nella responsabilità da inadempimento.

Responsabilità penale della pubblica amministrazione

I funzionari pubblici, nell’esercizio delle loro funzioni, possono incorrere in responsabilità penale nei casi previsti dal codice penale e da leggi speciali. I principali reati contro la Pubblica Amministrazione sono disciplinati dal Titolo II del Libro II del codice penale.

Tra i reati più rilevanti si segnalano:

  • abuso d’ufficio (art. 323 c.p.);
  • corruzione per l’esercizio della funzione (art. 318 c.p.) e per atto contrario ai doveri d’ufficio (art. 319 c.p.);
  • peculato (art. 314 c.p.);
  • concussione (art. 317 c.p.);
  • omissione o rifiuto di atti d’ufficio (art. 328 c.p.).

È importante sottolineare che, in ambito penale, la responsabilità non è mai collettiva, ma personale: ricade sul singolo funzionario che ha tenuto la condotta illecita, anche se in rappresentanza della PA.

Responsabilità amministrativo-contabile

È la forma di responsabilità peculiare dei dipendenti e funzionari pubblici quando recano un danno erariale al patrimonio pubblico con dolo o colpa grave.

Rientrano in questa categoria:

  • l’indebito pagamento di somme;
  • l’acquisto di beni o servizi a prezzi maggiorati;
  • l’omessa riscossione di crediti pubblici;
  • la mancata vigilanza che comporta un danno alle finanze pubbliche.

Questa responsabilità è personale e patrimoniale, è sottoposta alla giurisdizione della Corte dei Conti, e può comportare l’obbligo di risarcimento del danno all’erario.

Responsabilità disciplinare

Oltre alle responsabilità civile, penale e contabile, i dipendenti pubblici sono soggetti anche a responsabilità disciplinare per violazione dei doveri d’ufficio, secondo quanto previsto dai codici di comportamento e dai contratti collettivi nazionali di lavoro (CCNL) del pubblico impiego.

Le sanzioni disciplinari possono variare:

  • dal richiamo scritto alla sospensione,
  • fino al licenziamento per giusta causa.

Il principio dell’autoresponsabilità

La giurisprudenza ha sviluppato il principio secondo cui la PA risponde in giudizio come qualsiasi altro soggetto giuridico, senza privilegi o immunità particolari, in ossequio al principio di uguaglianza (art. 3 Costituzione.).

Competenza dei giudici nella azioni di responsabilità

Semplificando all’estremo, le azioni risarcitorie nei confronti della PA vengono proposte:

  • dinanzi al giudice ordinario, quando il privato stato leso in suo diritto soggettivo. Un esempio tipico di lesione di diritto soggettivo si verifica quando un soggetto viene leso nell’affidamento riposto nell’attendibilità di una attestazione della PA sull’edificabilità di un’area, che poi si rivela erronea;
  • dinanzi al giudice amministrativo (TAR), quando il danno deriva dalla lesione di interessi legittimi nelle materie affidate a questa autorità giudiziaria in via esclusiva. La nota sentenza della Cassazione n. 500/1999 ha chiarito però che affinché vi sia tutela risarcitoria la lesione dell’interesse legittimo non è sufficiente, è necessaria la lesione del bene della vita collegato all’interesse legittimo.

Leggi anche gli altri articoli dedicati alla pubblica amministrazione

negozio di accertamento
14 Ago
Civile, Civile - Primo piano, In evidenza - home page

Negozio di accertamento: cos’è, requisiti, normativa Cos’è il negozio di accertamento, quando è ammesso, quali requisiti deve avere e come si distingue dagli altri negozi, esempi e riferimenti normativi

Cos’è il negozio di accertamento

Il negozio di accertamento è una figura atipica del diritto civile, non espressamente disciplinata nel Codice Civile, attraverso cui le parti accertano l’esistenza o l’insussistenza di un rapporto giuridico preesistente, senza creare, modificare o estinguere diritti, ma solo stabilizzando una situazione giuridica controversa o incerta.

Il suo obiettivo è quindi di rimuovere l’incertezza giuridica con un atto vincolante, che rende il rapporto accertato inattaccabile da parte delle stesse parti.

Natura e funzione

Il negozio di accertamento ha funzione dichiarativa, non dispositiva. Le parti si limitano a riconoscere e dichiarare una realtà giuridica preesistente, producendo effetti vincolanti sul piano dell’autonomia privata.

A differenza del contratto tipico, questo negozio non ha per oggetto prestazioni o trasferimenti patrimoniali, ma si configura come uno strumento di stabilizzazione giuridica utile a prevenire o evitare liti.

Normativa di riferimento e inquadramento giuridico

Il nostro ordinamento non prevede una disciplina codificata per questo negozio, che viene riconosciuto in via interpretativa e giurisprudenziale come legittima espressione dell’autonomia privata (art. 1322 c.c.).

In base all’art. 1322 c.c., comma 2, i privati possono concludere contratti atipici purché siano meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico, e questo negozio rientra tra questi, se risponde a una finalità di certezza e stabilità del diritto.

Esempi di negozio di accertamento

1. Negozio ricognitivo tra coniugi

Due coniugi separati sottoscrivono un documento in cui accertano che una determinata somma già versata costituisce saldo e stralcio degli obblighi patrimoniali reciproci. Non creano nuovi diritti, ma accertano quanto già esistente.

2. Accordo fra eredi

Gli eredi di un defunto si accordano per riconoscere la quota ereditaria spettante a ciascuno sulla base di testamenti e atti preesistenti, senza modificarne i contenuti.

3. Dichiarazione tra soci

Due soci si accordano per accertare l’entità delle rispettive quote sociali in base agli apporti già effettuati, senza dar luogo a trasferimenti o modifiche societarie.

Differenze rispetto ad altri negozi

Negozio di accertamento vs. contratto

Il contratto produce effetti modificativi (costituisce, estingue, trasferisce diritti), mentre il negozio di accertamento si limita a riconoscere uno stato giuridico già esistente.

Negozio di accertamento vs. transazione

Nella transazione (art. 1965 c.c.) le parti rinunciano reciprocamente a diritti incerti per evitare una lite o porvi fine. Il negozio di accertamento, invece, non comporta rinunce o concessioni, ma solo una dichiarazione condivisa di certezza.

Requisiti e limiti di ammissibilità del negozio di accertamento

Per essere valido, il negozio di accertamento deve rispettare alcuni requisiti impliciti:

  • autonomia delle parti: i soggetti devono essere titolari del rapporto giuridico da accertare;
  • certezza dell’oggetto: l’oggetto dell’accertamento deve essere determinato e determinabile;
  • corrispondenza con la realtà giuridica: le dichiarazioni non possono falsare il contenuto del rapporto;
  • meritevolezza: deve perseguire una funzione giuridica lecita e tutelabile.

Il negozio non può avere ad oggetto diritti indisponibili (es. status personale, ordine pubblico) e non può essere utilizzato per eludere norme imperative.

Giurisprudenza di rilievo

Cassazione n. 14618/2012: Il negozio di accertamento è finalizzato a eliminare l’incertezza su una situazione giuridica preesistente, rendendola definitiva e vincolante. Non ha la funzione di creare o trasferire nuovi diritti, ma presuppone l’esistenza di un rapporto giuridico precedente. L’obiettivo principale del negozio di accertamento è quindi quello di rendere certa una situazione giuridica precedentemente incerta. Questo significa che le parti concordano su come interpretare o riconoscere un rapporto già esistente, senza modificarlo o crearne uno nuovo. Un negozio di accertamento può essere considerato nullo per mancanza di causa solo in due casi: quando le parti hanno erroneamente o volutamente accertato una situazione che in realtà non esiste affatto; quando la situazione preesistente esisteva, ma era già certa e quindi non c’era alcuna incertezza da eliminare.

Cassazione n. 13014/2025: “non è mai da ritenersi idoneo un negozio di mero accertamento, il quale può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non sostituire il Corte di Cassazione – copia non ufficiale 8 di 10 titolo costitutivo, essendo necessario, invece, un contratto con forma scritta dal quale risulti la volontà attuale delle parti di determinare l’effetto traslativo, sicché è pure irrilevante che una delle parti, anche in forma scritta, faccia riferimento ad un precedente rapporto qualora questo non sia documentato (Cass. Sez. 2, 11/04/2016, n. 7055; Cass. Sez. 3, 18/06/2003, n. 9687). Ciò significa che, già in astratto, un negozio di accertamento non può rilevare come titolo traslativo contrario all’operatività della presunzione di Condominio ex art. 1117 c.c.”

Leggi anche gli altri articoli di diritto civile

vendita con patto di riscatto
11 Ago
Civile, Civile - Primo piano

Vendita con patto di riscatto Vendita con patto di riscatto: cos’è, ratio del patto, caratteristiche, termini e modalità del riscatto, effetti

Cos’è la vendita con patto di riscatto

La vendita con patto di riscatto è un tipo di contratto di compravendita, disciplinato dall’articolo 1500 e seguenti del Codice civile, che concede al venditore la possibilità di riacquistare la proprietà del bene venduto. Questo diritto potestativo di riscatto, che consente al venditore di esercitarlo unilateralmente senza il consenso del compratore, è una condizione risolutiva che fa retroagire gli effetti della vendita. In altre parole, una volta esercitato il riscatto, la vendita si considera come mai avvenuta e il bene torna nel patrimonio del venditore.

Caratteristiche e finalità del patto

Il patto di riscatto risponde all’esigenza del venditore di alienare un bene per necessità economiche urgenti, con la speranza di poterlo riavere una volta superata la difficoltà. Per legge il prezzo da restituire al compratore non può essere superiore a quello pattuito inizialmente. Un patto che preveda un prezzo superiore è nullo per l’eccedenza, a tutela del venditore che si trova in una posizione di debolezza. Questa clausola ha lo scopo specifico di evitare che il compratore possa approfittare dello stato di bisogno dell’alienante.

Termini per il riscatto

Il diritto di riscatto non può essere esercitato indefinitamente. La legge fissa dei termini perentori e non prorogabili: due anni per i beni mobili e cinque anni per i beni immobili. Se le parti stabiliscono un termine maggiore, questo viene automaticamente ridotto al limite legale.

Modalità di esercizio del riscatto

Per esercitare il riscatto, il venditore deve rispettare due condizioni fondamentali:

– entro il termine stabilito, deve comunicare al compratore la sua intenzione di riscattare il bene. Per i beni immobili, questa dichiarazione deve essere fatta in forma scritta a pena di nullità;

– deve restituire al compratore il prezzo di vendita, oltre a rimborsare le spese sostenute per la vendita (come l’atto notarile e le tasse), per le riparazioni necessarie e quelle che hanno aumentato il valore del bene (fino all’importo dell’aumento). In caso di rifiuto del compratore a ricevere il pagamento, il venditore ha otto giorni per fare un’offerta reale altrimenti decade dal suo diritto.

Vendita con patto di riscatto: effetti del riscatto

Una volta che il venditore esercita il diritto di riscatto, la vendita viene annullata con effetto retroattivo. Di conseguenza:

– il venditore può riavere il bene anche da eventuali acquirenti successivi. Questa opponibilità è possibile solo se il patto di riscatto è stato reso noto ai terzi con mezzi idonei per legge, come la trascrizione per i beni immobili e la data certa per i beni mobili. Se il venditore non è a conoscenza dell’alienazione a un terzo, può comunque esercitare il riscatto nei confronti del primo acquirente;

– il venditore riacquista la proprietà del bene libera da ipoteche e altri pesi costituiti dal compratore. Fanno eccezione le locazioni fatte in buona fede, che il venditore è tenuto a rispettare se hanno data certa e una durata non superiore a tre anni.

Vendita con patto di riscatto con più venditori o più compratori

Il Codice Civile disciplina anche la vendita con patto di riscatto in cui vi siano più soggetti coinvolti:

  • riscatto di parte indivisa (art. 1506 c.c);
  • vendita congiuntiva di cosa indivisa (art. 1507 c.c.);
  • vendita separata di cosa indivisa (art. 1508 c.c.);
  • riscatto contro gli eredi del compratore (art. 1509 c.c.).

Figure similari alla vendita con patto di riscatto

È importante infine, per evitare di fare confusione, distinguere il patto di riscatto da altre figure similari.

Patto di retrovendita: a differenza del patto di riscatto, che ha natura reale e risolve la vendita automaticamente, il patto di retrovendita ha natura obbligatoria. Esso implica l’obbligo, per l’acquirente, di rivendere il bene all’alienante tramite un nuovo contratto entro un tempo determinato.

“In diem addictio”: questa clausola stabilisce invece che la vendita si risolve se il venditore trova, entro un certo termine, un nuovo compratore che offre condizioni migliori.

Leggi anche: Vendita con riserva o rent to buy: quale scegliere

errore di fatto
07 Ago
Civile, Civile - Primo piano

Errore di fatto ed errore di diritto Errore di fatto ed errore di diritto: cosa sono, disciplina del codice civile, effetti sul contratto, conservazione e giurisprudenza

L’errore in diritto civile: definizione

Prima di procedere all’analisi dell’errore di fatto e l’errore di diritto è necessario premettere che in diritto civile, l’errore è un vizio del consenso che può provocare l’annullamento del contratto. In questo modo il soggetto che ha espresso la volontà “viziata” viene tutelato. Lo prevede l’articolo 1427 del Codice civile. In base a questa norma infatti il contraente che ha dato il consenso per errore, può chiedere l’annullamento del contratto.

Errore vizio ed errore ostativo

Esistono due tipi di errore: l’errore vizio e l’errore ostativo.

  • L’errore vizio incide sulla formazione della volontà. Chi stipula il contratto ha cioè una falsa rappresentazione della realtà.
  • L’errore ostativo, invece, non riguarda la volontà, che si è formata correttamente, ma si verifica nel momento della sua dichiarazione o trasmissione.

Sebbene i due tipi di errore abbiano origini diverse, la legge li tratta allo stesso modo, stabilendo che entrambi possano portare all’annullamento del contratto, sempre che siano essenziali e riconoscibili.

Riconoscibilità ed essenzialità 

A prescindere dalla sua natura, infatti, affinché l’errore possa provocare l’annullamento del contratto, deve essere essenziale e riconoscibile dall’altra parte, come stabilito dall’articolo 1428 del Codice Civile.

  • L’essenzialità si ha quando l’errore è così determinante da spingere una persona a concludere un contratto che altrimenti non avrebbe stipulato.
  • La riconoscibilità sussiste quando, in base a circostanze specifiche del contratto o alla qualità dei contraenti, una persona di normale diligenza avrebbe potuto accorgersi dell’errore.

Errore di fatto ed errore di diritto

L’errore vizio si distingue a sua volta in errore di fatto ed errore di diritto.

Errore di fatto

L’errore di fatto si ha quando la falsa rappresentazione della realtà riguarda una circostanza materiale o concreta. L’articolo 1429 del Codice Civile elenca i casi in cui un errore di fatto è considerato essenziale, ossia quando lo stesso ricade:

  • sulla natura o sull’oggetto del contratto: credere di stipulare un contratto di locazione quando invece si tratta di un usufrutto;
  • sull’identità o sulle qualità dell’oggetto del contratto: acquistare un terreno credendo che sia edificabile quando in realtà è agricolo;
  • sull’identità o sulle qualità della persona dell’altro contraente: questo è particolarmente importante nei contratti cosiddetti intuitu personae, dove la persona del contraente è fondamentale per la conclusione del contratto.

Errore di diritto

L’errore di diritto invece si ha quando la falsa rappresentazione riguarda una norma giuridica. L’errore di diritto può essere causa di annullamento del contratto solo quando è stata la ragione unica o principale del consenso. Ciò significa che la parte non avrebbe stipulato il contratto se avesse avuto una corretta conoscenza della norma.

Conservazione del contratto

Un aspetto importante della disciplina dell’errore è la possibilità di conservare il contratto rettificato, anche in presenza di un errore. L’articolo 1432 del Codice Civile stabilisce infatti che la parte in errore non possa chiedere l’annullamento del contratto se, prima che le derivi un pregiudizio, l’altra parte si offre di eseguirlo in modo conforme a ciò che la parte in errore intendeva stipulare. Questa disposizione mira a salvaguardare il contratto, in linea con il principio di conservazione del contratto, e di tutela della buona fede contrattuale.

Errore di fatto ed errore di diritto: Cassazione

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema dell’errore come vizio del consenso in ambito contrattuale in numerosissime sentenze. Vediamone alcune.

Cassazione n. 2622/2021: per poter annullare un contratto, l’errore deve aver viziato la formazione della volontà del contraente. L’onere della prova di tale vizio spetta a chi lo deduce.

Cassazione n. 20321/2019: riguarda l’errore nella determinazione del canone di locazione per un immobile non abitativo. Per contestare il pagamento è necessario agire per l’annullamento del contratto, dimostrando che l’errore ha viziato il consenso fin dall’inizio.

Cassazione n. 27916/2017: se le parti hanno stipulato un contratto di compravendita ignorando che il terreno non fosse edificabile, si rientra nell’ errore di fatto e il contratto può essere annullato.

 

Leggi anche: Negozio giuridico: cos’è, differenze, elementi e vizi

norme imperative o cogenti
01 Ago
Civile, Penale

Norme imperative o cogenti Norme imperative o cogenti: cosa sono, che caratteristiche hanno, quali sono e come si distinguono dalle norme relative o derogabili

Norme giuridiche: tipologie in base all’efficacia

Le norme imperative o cogenti fanno parte del nostro ordinamento giuridico, un sistema complesso, composto da un insieme di regole che disciplinano la vita sociale. Non tutte le norme, però, hanno la stessa forza o lo stesso grado di obbligatorietà.

In base alla loro efficacia, infatti, le norme giuridiche possono essere distinte in:

  • norme assolute (o cogenti o imperative);
  • norme relative (o derogabili).

Comprendere questa distinzione è fondamentale per capire come funziona il nostro sistema legale e quali margini di manovra hanno i cittadini nel regolare i propri rapporti.

Norme imperative o cogenti o assolute o inderogabili

Le norme cogenti, dette anche imperative o assolute, sono quelle disposizioni a cui non è possibile sottrarsi. La loro forza vincolante è tale che la volontà dei privati non può in alcun modo modificarle o disapplicarle. Esse esprimono principi fondamentali e valori essenziali per l’ordinamento, la cui violazione comporterebbe un danno per la collettività o per diritti irrinunciabili.

Norme imperative o cogenti: diritto penale

Un esempio lampante è rappresentato dalle norme di diritto penale, che impongono precetti quali “non uccidere”, “non rubare”, “non truffare”. È impensabile che due individui possano accordarsi per rendere legale un omicidio o un furto; la legge vieta tali azioni in modo categorico, e la loro violazione comporta sanzioni penali.

Norma imperative o cogenti di diritto civile

Ma le norme imperative non si limitano al diritto penale. Anche nel diritto civile ne troviamo molte. Si pensi alle norme che regolano la validità di un contratto. L’articolo 1418 c.c., tanto per fare un esempio, prevede la nullità del contratto quando questo viola una norma inderogabile.

Un altro esempio molto chiaro è rappresentato dalla norma che vieta l’applicazione di tassi usurari nei prestiti. Anche se le parti fossero d’accordo, un interesse superiore al limite legale renderebbe la clausola nulla. Questo perché la norma contro l’usura è imperativa e tutela un interesse pubblico.

Riassumendo, le norme imperative contengono un comando che si deve rispettare obbligatoriamente, senza che i privati vi possano derogare. In caso di mancatosi può incorrere in una sanzione penale o nella nullità dell’atto compiuto.

Norme relative o derogabili 

Le norme relative o derogabili si suddividono in due sotto categorie: le norme dispositive e le norme suppletive.

Norme dispositive

Le norme dispositive disciplinano una certa fattispecie, ma permettono alle parti di accordarsi per l’applicazione di una disciplina diversa. Un esempio classico è la norma del Codice Civile che prevede il pagamento degli interessi in un contratto di mutuo. Questa norma è dispositiva perché le parti possono stabilire di comune accordo che il mutuo sia gratuito e che, di conseguenza, non siano dovuti interessi. La norma è presente nell’ordinamento, ma la sua applicazione può essere “disattivata” dalla volontà concorde delle parti.

Norme suppletive

Le norme suppletive invece, sono quelle che si applicano solo qualora le parti non abbiamo disposto nulla in relazione a una certa circostanza. In altre parole, mentre le norme dispositive devono essere espressamente derogate dalle parti, le norme suppletive intervengono solo per “supplire” (cioè “sostituire” o “integrare”) una lacuna lasciata dall’accordo tra i privati.

Un esempio chiarificatore è quello relativo al luogo di esecuzione di una prestazione. Se le parti non hanno specificato nel contratto dove deve essere eseguita la prestazione, o se il luogo non può desumersi dalla natura della prestazione o dagli usi, allora si applicano le norme stabilite dalla legge. Il codice, quindi, dà prevalenza alla volontà delle parti; solo in sua assenza interviene la norma suppletiva per evitare che la situazione rimanga priva di regolamentazione.

 

Leggi gli ultimi articoli pubblicati

Spese per cornicioni
31 Lug
Condominio, Condominio - Primo piano

Condominio: spese per cornicioni escluse dal riparto del terrazzo La Corte d’appello di Genova chiarisce che le spese per cornicioni e ponteggi non rientrano nel regime di riparto dell’art. 1126 c.c., ma si applica il criterio generale dei millesimi

Cornicioni e ponteggi fuori dal riparto ex art. 1126 c.c.

Spese per cornicioni: la Corte d’appello di Genova, con la sentenza n. 927/2025, ha escluso l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice civile alle spese sostenute per il rifacimento di cornicioni aggettanti e ponteggi, precisando che tali elementi non costituiscono parte del lastrico solare ma beni comuni da ripartirsi secondo il criterio generale dei millesimi di proprietà, ai sensi dell’art. 1123 c.c. 

Il contenzioso: terrazzo ad uso esclusivo e spese contestate

Il caso nasce dalla contestazione, da parte di un condomino, della delibera condominiale con cui erano state approvate le spese per il rifacimento del lastrico solare ad uso esclusivo. Il condomino riteneva errato il criterio di riparto utilizzato per il cornicione e i ponteggi, ritenendo che anche queste spese dovessero seguire il regime speciale previsto dall’articolo 1126 c.c.: un terzo a carico dell’utente esclusivo, due terzi a carico degli altri condòmini.

Il condominio, invece, aveva applicato tale criterio solo al lastrico, ritenendo che cornicione e ponteggi non fossero strutturalmente o funzionalmente connessi alla copertura e quindi soggetti al criterio ordinario dell’art. 1123 c.c. 

Il giudizio di primo grado

Il tribunale ha dato ragione all’attore, annullando la delibera. Ha considerato che tutti gli interventi – terrazzo, cornicione e ponteggi – fossero funzionalmente collegati e dovessero quindi essere ricondotti unitariamente al regime di cui all’art. 1126 c.c., trattandosi di un’unica operazione di manutenzione straordinaria su una superficie ad uso esclusivo.

La decisione della Corte d’appello: criteri da distinguere

La Corte di Appello di Genova, investita dell’impugnazione, ha parzialmente riformato la sentenza. Ha riconosciuto che il cornicione aggettante è un elemento architettonico autonomo con funzione decorativa e protettiva delle facciate, qualificabile come parte comune ex art. 1117 c.c..

Di conseguenza, anche i ponteggi necessari per il suo rifacimento non possono essere ricondotti alla funzione di copertura del terrazzo, né considerati accessori a quest’ultimo in senso stretto. Pertanto, per entrambi gli interventi si applica il criterio proporzionale di cui all’art. 1123 c.c.

Ponteggi: uso misto non modifica la regola

Il fatto che i ponteggi possano aver agevolato anche i lavori sul terrazzo non è sufficiente per modificarne il regime di riparto. L’uso promiscuo non li trasforma in elementi funzionali al lastrico: resta prevalente la loro connessione diretta al rifacimento del cornicione, che ha una natura diversa rispetto al terrazzo.

Riparto differenziato in base alla funzione

Secondo la Corte, non è corretto applicare automaticamente l’art. 1126 c.c. a tutte le opere contestuali al rifacimento di una terrazza. È necessario valutare la funzione specifica di ogni elemento, distinguendo quelli strutturalmente o funzionalmente connessi alla copertura (che rientrano nel riparto speciale) da quelli comuni e autonomi, per i quali resta fermo il criterio generale dei millesimi di proprietà.

Allegati

negozio giuridico
29 Lug
Civile, Civile - Primo piano

Negozio giuridico: cos’è, differenze, elementi e vizi Cos'è il negozio giuridico, in cosa si differenzia da contratto e atto giuridico, quali sono i suoi elementi e le conseguenze dei vizi

Cos’è il negozio giuridico

Il negozio giuridico è una manifestazione di volontà diretta a produrre effetti giuridici, riconosciuti e disciplinati dall’ordinamento. Si tratta di un atto umano consapevole e volontario, con cui il soggetto si propone di costituire, modificare o estinguere situazioni giuridiche soggettive.

L’ordinamento giuridico attribuisce efficacia normativa a tale manifestazione, purché conforme a determinati requisiti formali e sostanziali. I negozi giuridici possono essere unilaterali (come il testamento), bilaterali o plurilaterali (come i contratti).

Differenza con il contratto

Il contratto è una specie del genere “negozio giuridico”. In altre parole, ogni contratto è un negozio giuridico, non viceversa.

  • Il contratto implica un accordo tra due o più parti, come previsto dall’art. 1321 c.c., per produrre effetti giuridici (es. compravendita, locazione, appalto).
  • Il negozio giuridico, invece, include anche atti unilaterali o non negoziati, come la revoca di un mandato, l’accettazione di un’eredità o la disdetta.

La differenza sta quindi nella struttura: il contratto richiede il consenso reciproco, mentre il negozio può basarsi anche su una sola volontà.

Differenza con l’atto giuridico  

L’atto giuridico è un concetto più ampio e si riferisce a qualsiasi comportamento umano che produca effetti giuridici, sia esso volontario o meno. L’effetto giuridico non dipende dalla volontà dell’autore, ma è previsto direttamente dalla legge.

  • Un esempio di atto giuridico non negoziale è la denuncia di sinistro o il compimento di un atto illecito (es. diffamazione).
  • Il negozio giuridico, invece, ha effetti voluti e finalizzati dal soggetto che lo compie (es. donazione, testamento).

In sintesi, ogni negozio giuridico è un atto giuridico, ma non viceversa.

Gli elementi essenziali e accidentali

Perché un negozio giuridico sia valido, deve contenere determinati elementi essenziali (ex art. 1325 c.c., per i contratti), e può contenere elementi accidentali.

Elementi essenziali:

  1. la volontà delle parti, che deve essere libera, consapevole, espressa validamente;
  2. la causa, ossia la funzione economico-sociale che giustifica l’atto;
  3. l’oggetto, che deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile;
  4. la forma, se richiesta a pena di nullità dalla legge (es. forma scritta per la donazione).

Elementi accidentali (facoltativi):

  • la condizione, che consiste in un evento futuro e incerto da cui dipende l’efficacia del negozio;
  • il termine, ossia un evento certo nel tempo;
  • il modo, che si traduce in un obbligo accessorio imposto al beneficiario.

I vizi del negozio giuridico

Un negozio giuridico può essere invalidato quando presenta vizi della volontà o vizi che compiscono i suoi elementi essenziali.

Le conseguenze dei vizi sono:

  • la nullità: quando manca un elemento essenziale (es. oggetto illecito, causa illecita, forma mancante ove prevista). Il negozio è inefficace ab origine;
  • l’annullabilità: quando esiste un vizio nella volontà (es. errore, violenza, dolo – art. 1427 c.c.). Il negozio è efficace finché non viene annullato;
  • l’inefficacia: può derivare da cause diverse (es. condizione sospensiva non avverata, difetto di rappresentanza).

 

Leggi anche gli altri articoli di diritto civile

revoca dell'amministratore
25 Lug
Condominio, Condominio - Primo piano

Revoca amministratore di condominio solo con gravi irregolarità accertate Il Tribunale di Pescara conferma: l’amministratore condominiale può essere revocato solo in caso di gravi violazioni documentate e dannose per il condominio

Revoca amministratore di condominio solo per motivi seri

Revocato amministratore: non bastano disaccordi, sospetti o ritardi lievi per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio. È quanto afferma il Tribunale di Pescara con un decreto camerale pubblicato il 26 giugno 2025, che richiama un principio consolidato: l’intervento del giudice in ambito condominiale deve essere eccezionale e motivato da irregolarità gravi, specifiche e dimostrabili, tali da compromettere la corretta amministrazione e danneggiare l’interesse collettivo.

Il caso

Il procedimento è stato avviato da un gruppo di condòmini che avevano invocato la revoca ex art. 1129 c.c. per una serie di presunte irregolarità attribuite all’amministratore. Tra le accuse: ritardi nelle convocazioni, mancata esecuzione di delibere, difficoltà nell’accesso alla documentazione, irregolarità fiscali, scarsa trasparenza nella comunicazione su procedimenti legali e altro ancora. Tuttavia, nessuna delle doglianze è risultata fondata o tale da giustificare l’intervento giudiziario.

Assemblee convocate nei termini legali

Il tribunale ha chiarito che, sebbene talvolta non rispettati i tempi regolamentari interni, i ritardi non hanno superato il limite di 180 giorni stabilito dall’art. 1130, n. 10 c.c. e non hanno inciso sul diritto dei condòmini ad esercitare un controllo effettivo sulla gestione. Dunque, non si configurano come gravi irregolarità.

Nessuna inosservanza delle delibere

In relazione al mancato adeguamento delle tabelle millesimali, è stato evidenziato che il tema non era stato formalmente posto all’attenzione dell’amministratore e che l’interessato aveva avviato in autonomia un tentativo di mediazione, poi abbandonato. Questo ha portato il giudice a escludere un interesse reale e concreto sulla questione.

Trasparenza documentale confermata

Quanto al presunto diniego di accesso agli atti condominiali, il tribunale ha accertato che l’amministratore aveva risposto alle richieste del ricorrente, garantendo la consultazione dei documenti. Le accuse di opacità sono state quindi rigettate per assenza di riscontri oggettivi.

Contestazioni generiche e prive di rilevanza

Altre lamentele, come l’utilizzo di diserbanti maleodoranti o la gestione dell’impianto di videosorveglianza, sono state considerate generiche o non supportate da prova, quindi del tutto inidonee a fondare un provvedimento di revoca.

Revoca dell’amministratore è misura residuale e proporzionata

Nelle motivazioni, il tribunale ha richiamato anche precedenti della Corte di cassazione (tra cui Cass. n. 10844/2020 e n. 1405/2007), che qualificano la revoca giudiziale dell’amministratore come strumento eccezionale, attivabile solo in presenza di violazioni gravi e dannose. Errori formali, divergenze interpretative o incomprensioni non bastano a giustificare l’interruzione forzosa dell’incarico.

Equilibrio tra controllo e funzionalità amministrativa

Infine, la decisione sottolinea un ulteriore principio: l’attività gestionale dell’amministratore non può essere paralizzata da richieste pretestuose o vessatorie. Il diritto dei condòmini all’informazione e al controllo deve essere esercitato in modo proporzionato e responsabile, senza trasformarsi in un ostacolo sistematico all’efficienza amministrativa.

cambio nome condominio
23 Lug
Condominio, Condominio - Primo piano

Cambio nome condominio: serve l’unanimità Il Tribunale di Catanzaro chiarisce che per modificare denominazione e codice fiscale del condominio serve il consenso unanime dei condòmini

Modifica denominazione condominiale con l’unanimità

Cambio nome condominio: cambiare la denominazione e il codice fiscale di un condominio non è un atto amministrativo ordinario. Secondo la sentenza n. 1480/2025 del Tribunale di Catanzaro, pubblicata il 7 luglio 2025, una delibera condominiale che dispone tali modifiche senza l’assenso unanime dei condòmini è da considerarsi annullabile.

Il giudice ha evidenziato che, in assenza di uno scioglimento formale dell’ente di gestione, non è possibile sostituire il condominio esistente con uno nuovo semplicemente mutandone il nome o il codice fiscale.

Natura giuridica del condominio e limiti decisionali

Il condominio rappresenta una comunione forzosa dotata di una propria autonomia organizzativa, ma non ha personalità giuridica. È strutturato come un ente gestito dall’assemblea dei condòmini, la quale può adottare decisioni vincolanti per tutti, ma nel rispetto delle norme di legge e del regolamento.

Alcune decisioni – come la modifica del nome del condominio o la richiesta di un nuovo codice fiscale – non sono demandabili alla sola maggioranza, ma richiedono il consenso di tutti i partecipanti, poiché incidono sull’identità stessa dell’ente e possono essere interpretate come una costituzione ex novo di un diverso soggetto gestionale.

Cambio nome condominio: il caso esaminato dal Tribunale

Nel caso portato all’attenzione del Tribunale, una condomina ha impugnato una delibera con cui l’assemblea aveva cambiato denominazione e codice fiscale del condominio. L’operazione era motivata da uno stato di abbandono gestionale, dovuto alla prolungata assenza di un amministratore. Alcuni condòmini avevano quindi proceduto autonomamente a convocare un’assemblea per “rinnovare” la gestione.

Tuttavia, la delibera è stata adottata senza il consenso totalitario, senza indicazione dei millesimi, e con la partecipazione di soggetti privi di legittimazione, tra cui un delegato di persona estranea al condominio. Questi elementi hanno compromesso la validità formale e sostanziale della decisione.

Le motivazioni della decisione

Il Tribunale ha chiarito che modifiche così incisive – come la variazione della denominazione e del codice fiscale – alterano l’identità dell’ente condominiale. Si tratta di un atto che non può essere deliberato a maggioranza, ma che richiede la unanimità dei consensi, essendo assimilabile, di fatto, alla creazione di un nuovo condominio.

L’assenza di scioglimento formale e la mancanza dell’assenso di tutti i condòmini rendono l’atto illegittimo e annullabile, anche se motivato da esigenze pratiche o gestionali.

Allegati

matrimonio concordatario
21 Lug
Famiglia, Famiglia - Primo piano

Matrimonio concordatario: la guida Matrimonio concordatario: cos’è, normativa di riferimento, differenze con il matrimonio civile ed efficacia giuridica

Cos’è il matrimonio concordatario

Il matrimonio concordatario è una particolare forma di matrimonio religioso celebrato secondo il rito canonico della Chiesa cattolica che, grazie agli accordi stipulati tra lo Stato italiano e la Santa Sede, produce effetti anche nell’ordinamento civile. Esso rappresenta una delle principali applicazioni del principio di cooperazione tra Stato e Chiesa previsto dall’art. 7 della Costituzione italiana.

Il matrimonio concordatario, per effetto del Concordato tra Stato e Chiesa (Patti Lateranensi del 1929, modificati nel 1984), viene riconosciuto anche come matrimonio civile, a condizione che:

  • sia trascritto nei registri dello stato civile;
  • siano rispettati i requisiti richiesti dall’ordinamento italiano (es. capacità giuridica, assenza di impedimenti legali);
  • vi sia una dichiarazione congiunta delle parti, espressa davanti al parroco e al ministro di culto.

In sostanza, con un solo rito (quello religioso) si ottiene un doppio effetto: religioso e civile.

Normativa di riferimento

  • Art. 7 Cost.: riconosce l’autonomia e la sovranità della Chiesa cattolica, ma stabilisce la possibilità di accordi (Concordati) con lo Stato.
  • Concordato Lateranense (1929) e Accordo di Villa Madama (1984): regolano i rapporti tra Stato e Chiesa.
  • Articoli 82-116 del Codice civile: disciplinano i requisiti e gli effetti del matrimonio nell’ordinamento italiano.
  • Legge n. 121/1985: ratifica e dà esecuzione al nuovo Concordato tra Italia e Santa Sede.

Differenza tra matrimonio concordatario e matrimonio civile

Caratteristica

Matrimonio civile

Matrimonio concordatario

Rito

Celebrato davanti all’ufficiale di stato civile

Celebrato con rito religioso cattolico

Effetti civili

Immediati, con redazione dell’atto

Subordinati alla trascrizione nei registri civili

Normativa applicabile

Codice civile

Diritto canonico + Codice civile

Annullamento

Competenza del Tribunale ordinario

Possibile doppia via: Sacra Rota (nullità canonica) + Tribunale civile (scioglimento o cessazione)

Nel matrimonio civile vi è esclusiva valenza giuridica, mentre nel matrimonio concordatario si ha un’unione religiosa che acquista validità giuridica solo attraverso la trascrizione dell’atto presso lo stato civile del Comune competente.

Effetti civili del matrimonio concordatario

Il matrimonio concordatario produce effetti civili analoghi a quelli del matrimonio celebrato davanti all’ufficiale di stato civile, a partire dalla data della celebrazione, se vi è regolare trascrizione.

Principali effetti civili:

  • comunione o separazione dei beni;
  • obblighi di assistenza morale e materiale;
  • doveri di coabitazione e fedeltà (art. 143 c.c.);
  • diritti successori;
  • legittimazione dei figli;
  • regime patrimoniale e contributivo.

Se il matrimonio non viene trascritto nei registri dello stato civile, non produce effetti giuridici nell’ordinamento italiano, restando valido solo come atto religioso.

Scioglimento e nullità  

  • Il divorzio può essere richiesto presso il Tribunale civile, con le medesime modalità previste per il matrimonio civile, con la pronuncia di divorzio vengono meno gli effetti civili del matrimonio concordatario.
  • È possibile richiedere la nullità canonica presso i tribunali ecclesiastici (Sacra Rota), ma la relativa decisione deve essere riconosciuta dallo Stato con apposita delibazione da parte della Corte d’appello (ex art. 8 legge n. 121/1985).

Quando conviene il matrimonio concordatario?

Il matrimonio concordatario è preferito da chi intende unire il sacramento religioso alla rilevanza giuridica dell’unione, evitando una doppia cerimonia. È consigliabile in presenza di:

  • convinzioni religiose condivise dalla coppia;
  • desiderio di dare solennità religiosa all’unione senza rinunciare agli effetti legali.

 

Leggi anche gli altri articoli dedicati alla disciplina del matrimonio 

interessi moratori
18 Lug
Civile, Civile - Primo piano

Interessi moratori Interessi di mora: cosa sono, l'articolo 1224 c.c., differenze con quelli compensativi e corrispettivi, calcolo e transazioni commerciali

Cosa sono gli interessi moratori

Gli interessi moratori o di mora rappresentano una forma di risarcimento che il debitore deve al creditore quando ritarda nell’adempimento di un’obbligazione pecuniaria, ovvero nel pagamento di una somma di denaro. La loro funzione principale è quindi di compensare il creditore per il danno subito a causa del mancato tempestivo incasso, danno che si presume esistere automaticamente con il ritardo.

Normativa di riferimento: l’articolo 1224 c.c.

Il principale riferimento normativo per  questi interessi è l’articolo 1224 c.c. Questo articolo stabilisce che, dal giorno in cui il debitore è in ritardo, ossia in mora, con il pagamento di una somma di denaro, sono dovuti gli interessi legali, anche se non erano previsti interessi prima del ritardo. Se, invece, prima della mora erano già dovuti interessi a un tasso superiore a quello legale, gli interessi moratori saranno calcolati su questa misura più alta.

Essi svolgono una funzione risarcitoria automatica. Il creditore infatti non deve dimostrare di aver subito un danno riconducibile al ritardo. E’ sufficiente la condizione di mora a far scattare il diritto agli interessi.

Onere probatorio

Come accennato, questi interessi si applicano dal giorno del ritardo senza che il creditore debba provare di aver subito un danno. Tuttavia, se il creditore ritiene di aver subito un danno maggiore rispetto a quello automaticamente risarcito dagli interessi moratori, ha il diritto di richiedere un ulteriore risarcimento.

L’articolo 1224 c.c precisa però che questo risarcimento aggiuntivo non spetta se le parti hanno già convenuto la misura degli interessi moratori. La presunzione legale di danno da ritardo soccorre proprio quando le parti non hanno stabilito diversamente.

Interessi moratori: come si calcolano?

Il calcolo di questi interessi dipende da quanto stabilito tra le parti.

  • Se non sono stati concordati, gli interessi di mora corrispondono al tasso di interesse legale, che viene aggiornato annualmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.
  • Se invece le parti hanno concordato un tasso, questo deve essere applicato, a condizione che non superi i limiti dell’usura.

Transazioni commerciali e interessi moratori

Se il ritardo nel pagamento riguarda le transazioni commerciali (incluse quelle con professionisti o lavoratori autonomi), è previsto un regime speciale (Dlgs 9 ottobre 2002, n. 231 “Attuazione della direttiva 2000/35/CE relativa alla lotta contro i ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali”).

Gli interessi di mora decorrono automaticamente dal giorno successivo alla scadenza del termine per il pagamento. Il diritto a  questi interessi viene meno per il creditore solo se il debitore riesce a dimostrare che il ritardo nell’adempimento non è riconducibile a una causa a lui imputabile.

Tasso interessi di mora 2° semestre 2025

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze con il comunicato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 14 luglio 2025 ha reso noto il tasso degli interessi di mora per i ritardi nei pagamenti delle transazioni commerciali. Il nuovo tasso di riferimento, valido dal 1° luglio al 31 dicembre 2025, è fissato al 2,15% (in luogo del 3,15% del 1° semestre).

Interessi moratori, corrispettivi e compensativi: differenze

È importante distinguere infine gli interessi di mora da altre tipologie di interessi:

  • interessi corrispettivi: sono dovuti sui crediti liquidi ed esigibili (cioè determinati nel loro ammontare e immediatamente richiedibili). Rappresentano una sorta di “prezzo” per l’utilizzo del denaro altrui e sono un’obbligazione accessoria rispetto a quella principale;
  • interessi compensativi: sono dovuti in caso di “debiti di valore”, ovvero quando l’obbligazione non riguarda direttamente una somma di denaro e servono a compensare il ritardo nella messa a disposizione di tale valore.

Gli interessi di mora, a differenza dei corrispettivi e dei compensativi, nascono invece dal ritardo nell’adempimento di un’obbligazione pecuniaria già determinata.

 

Leggi anche: Interessi di mora: tasso secondo semestre 2025

impianto antincendio
16 Lug
Condominio, Condominio - Primo piano

Condominio: obbligo impianto antincendio Impianto antincendio: in quali casi sono obbligatori i dispositivi antincendio in condominio, il CPI e il ruolo dell'Amministratore

Impianto antincendio in condominio

La presenza di un impianto antincendio all’interno di un condominio non è sempre obbligatoria, ma dipende da precise condizioni strutturali e operative. L’obiettivo principale della presenza di eventuali obblighi è di garantire la sicurezza di tutti gli abitanti, valutando i rischi presenti e adottando le soluzioni più adeguate. Le norme vigenti stabiliscono quando è necessario dotare l’edificio di estintori, idranti e altri sistemi di protezione, e chi deve farsi carico delle relative spese.

Estintori obbligatori

La legge impone l’obbligo di installare estintori solo in determinate situazioni, come previsto dal D.M. 246/1987 e dal Testo Unico sulla Sicurezza (Decreto legislativo n. 81/2008).

Tali dispositivi devono essere presenti, ad esempio, nei locali tecnici (come centrali termiche o spazi con materiali combustibili), nelle autorimesse chiuse o sotterranee, nei vani degli ascensori se indicato dalla valutazione del rischio, e nelle aree comuni con pericoli specifici (come depositi di carburanti o quadri elettrici generali).

Inoltre, se nel condominio lavorano dipendenti come portieri o addetti alle pulizie, l’edificio è assimilato a un luogo di lavoro e gli estintori vanno installati su ogni piano.

Gli estintori devono rispettare  però precisi standard tecnici (almeno classe 21A 89BC) e devono essere collocati lungo le vie di fuga o nei pressi di potenziali fonti di incendio.

Idranti obbligatori: in quali casi?

In alcune circostanze però, gli estintori non sono sufficienti a garantire un’adeguata protezione.

Per edifici che superano i 24 metri di altezza antincendio o per autorimesse con una superficie superiore ai 300 mq, è obbligatoria infatti anche l’installazione di impianti fissi antincendio con idranti a muro o naspi rispettosi degli standard UNI EN 671-1 e 671-2. Anche centrali termiche di grande potenza o autorimesse di grandi dimensioni (più di 300 mq) possono richiedere tali sistemi.

Impianto antincendio: l’amministratore

L’amministratore condominiale ha un ruolo chiave nella gestione della sicurezza dell’edificio condominiale. Egli deve promuovere la valutazione del rischio incendio, soprattutto in presenza di lavoratori, ma è consigliabile farlo anche in loro assenza per definire le misure preventive e proteggere i residenti.

Responsabilità condivisa

Garantire la sicurezza antincendio è un dovere continuo che richiede attenzione, investimenti e collaborazione tra amministratori e condomini, accompagnati da una corretta informazione e formazione sugli eventuali comportamenti da adottare in caso di emergenza.

Certificato di Prevenzione Incendi (CPI)

Il CPI, rilasciato dai Vigili del Fuoco, certifica la conformità dell’immobile alle normative antincendio. È obbligatorio per edifici oltre i 24 metri di altezza, autorimesse con superficie superiore ai 300 mq, centrali termiche e depositi di gas. L’amministratore deve presentare una SCIA antincendio e aggiornare il certificato ogni cinque anni.

Spese e manutenzione dispositivi e impianto antincendio 

I costi per i dispositivi antincendio nelle aree comuni devono essere suddivisi tra tutti i condomini in base ai millesimi. Se invece riguardano spazi privati, paga solo chi li utilizza. La manutenzione segue la normativa UNI 9994-1:2024 e prevede controlli periodici, revisioni e collaudi, con aggiornamento del cartellino di manutenzione su ogni dispositivo.

 

Leggi anche gli altri articoli dedicati alla materia condominiale