Rent to buy e vendita con patto di riservato dominio
Il rent to buy e la vendita con patto di riservato dominio sono soluzioni che consentono all’acquirente di acquistare un immobile senza dover affrontare un esborso iniziale elevato.
Il rent to buy
Il rent to buy è un istituto di derivazione anglosassone che è stato definitivamente disciplinato dall’art. 23 del d.l. n. 133/2014 (decreto c.d. “Sblocca Italia”). Tale istituto prevede che il proprietario dell’immobile conceda in godimento l’immobile a fronte del pagamento di un canone, con possibilità per il conduttore di esercitare il suo diritto di acquisto nei termini convenuti. Le parti dovranno, dunque, espressamente prevedere la quota del canone che sarà imputata a titolo di corrispettivo per il godimento del bene e la quota di canone che, invece, sarà destinata al prezzo dell’eventuale acquisto.
La vendita con riserva di proprietà
La vendita con riserva di proprietà, anche definita vendita con patto di riservato dominio, è disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del Codice civile. Tale istituto prevede che l’acquirente possa godere dell’immobile sin della sottoscrizione del contratto e che il passaggio di proprietà in favore dell’acquirente avvenga al pagamento dell’ultima rata.
Le differenze
Tra i due istituti vi sono alcune differenze sostanziali:
- La prima differenza riguarda la facoltà/obbligo di acquisto. Nel rent to buy il conduttore ha la facoltà, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile al termine del periodo di locazione. Nella vendita con riserva di proprietà, invece, il passaggio di proprietà avviene ‘automaticamente’ al momento del pagamento integrale del prezzo.
- La seconda differenza riguarda la ‘gravità’ dell’inadempimento che legittimerebbe la risoluzione. Nel rent to buy, la risoluzione può essere determinata dal mancato pagamento di un numero minimo di canoni, liberamente stabilito dalle parti, non inferiore ad 1/20. Nella vendita con patto di riservato dominio la risoluzione può essere determinata unicamente dal mancato pagamento di una rata superiore ad 1/8 del corrispettivo.
- In caso di risoluzione per inadempimento, inoltre, le conseguenze sono diverse. Nel rent to buy, in caso di inadempimento del conduttore, il venditore può trattenere tutti i canoni pagati del conduttore a qualsiasi titolo imputati. Tuttavia, è importante sottolineare che nelle ipotesi di inadempimento non rientra il mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, in quanto questo è un diritto e non un obbligo.
Nella vendita con riserva di proprietà, ai sensi dell’articolo 1526 c.c., il venditore è tenuto a restituire le rate di prezzo riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso del bene e per il risarcimento del danno, che potrà essere ridotto ad equità dal giudice.
Sul punto, l’articolo 1526, comma 3, c.c. estende l’ipotesi di riduzione ad equità della penale a tutti i casi in cui il contratto sia configurato come una locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita dal conduttore per effetto del pagamento dei canoni.
A tal proposito, per non figurare l’esclusivo intento della vendita, con conseguente riduzione della penale, appare ragionevole evitare che la quota del canone imputata a corrispettivo non si discosti troppo dal valore di mercato del bene e che la quota imputata a godimento sia conforme ai canoni medi di locazione.
Di conseguenza, solo la valutazione dell’intera operazione complessiva e della causa in concreto consente di stabilire se le parti vogliono realizzare un rent to buy o una vendita sotto forma di locazione.
Scelta in base alle intenzioni delle parti
In conclusione, la scelta tra rent to buy e vendita con patto di riservato dominio dipende principalmente dalle intenzioni delle parti coinvolte:
- se l’acquirente desidera una maggiore flessibilità, senza l’obbligo di acquistare l’immobile e con la possibilità di recuperare almeno una parte dei pagamenti, il rent to buy potrebbe essere la soluzione preferibile;
- se, invece, le parti desiderano una vendita definitiva, ma con la possibilità di dilazionare il pagamento, dove il passaggio di proprietà avviene automaticamente al completamento del pagamento del prezzo, la vendita con riserva di proprietà – sebbene presenti il rischio per il venditore di riduzione ad equità della penale – appare l’istituto più adatto.
In generale, il rent to buy potrebbe risultare più vantaggioso per l’acquirente che non è completamente sicuro di voler acquistare l’immobile, mentre la vendita con riserva di proprietà potrebbe essere la soluzione più indicata quando l’intenzione è quella di procedere ad un acquisto definitivo, anche se dilazionato nel tempo.
