Contratto preliminare e condizione potestativa mista Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoposto alla condizione potestativa mista che il promissario acquirente ottenga, da un ente pubblico, la necessaria autorizzazione amministrativa, l’eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente può ritenersi contrario al principio di buona fede, con conseguente applicazione del disposto di cui all’art. 1359 c.c.?
Quesito con risposta a cura di Carmela Quagliano e Davide Venturi
Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un ente pubblico la necessaria autorizzazione amministrativa, la relativa condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione dei titoli abilitativi urbanistici non solo dalla volontà della P.A., ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la relativa pratica. Ne deriva che la mancata concessione del titolo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente. Ciò, in primo luogo, perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch’essa interesse all’avveramento della condizione. In secondo luogo, perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede, e costituire fonte di responsabilità, in quanto l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico. La sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell’obbligo di considerare avverata la condizione. – Cass., sez. II, 6 marzo 2024, n. 5976.
Nel caso di specie, la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi in merito all’applicazione dell’art. 1359 c.c. (ossia l’avveramento fittizio della condizione) e, quindi, in ordine alla violazione del principio di buona fede, per le ipotesi di omissione dell’elemento potestativo nell’ambito del contratto sottoposto a condizione potestativa mista.
In primo grado, era stata respinta la domanda, di una società promittente venditrice, di recesso da un contratto preliminare di compravendita immobiliare.
In secondo grado, la Corte di Appello dava atto, innanzitutto, della conclusione, tra le parti, di due distinti negozi: il primo, quale preliminare di compravendita immobiliare sottoposto alla condizione sospensiva del mutamento di destinazione urbanistica dell’area; il secondo, teleologicamente connesso al primo, in quanto funzionale all’avveramento della condizione sospensiva in esso dedotta, quale contratto di mandato con cui era conferito mandato alla promissaria acquirente affinché portasse a termine l’attività necessaria per l’ottenimento dell’autorizzazione amministrativa.
Premesso il mancato avveramento della condizione, cui era subordinato il contratto, e sull’assunto che controinteressata all’avveramento di detta condizione fosse da reputarsi la promissaria acquirente, sulla quale, perciò, incombeva la prova della incolpevolezza dell’inadempimento – dimostrazione che, in specie, non era avvenuta –, il giudice di appello, ritenuta la sussistenza della fictio iuris di cui all’art. 1359 c.c., sosteneva la legittimità del recesso della promittente acquirente dal contratto preliminare e il conseguente diritto della stessa di trattenere la caparra confirmatoria.
Viene proposto quindi ricorso per Cassazione contestando, tra l’altro, l’erroneità della statuizione circa l’avveramento della condizione conseguente all’inottemperanza dell’onere probatorio ex art. 1359 c.c. In particolare, si obietta che gravi su chi lamenti il mancato avveramento della condizione, dedotta in contratto, l’onere di provarne l’imputabilità, a titolo di dolo o di colpa, in capo alla controparte, indipendentemente dal fatto che tale comportamento sia consistito nel violare obblighi imposti dalla legge o dal contratto.
La Suprema Corte, nella decisione de qua, accogliendo il motivo di ricorso, ha innanzitutto evidenziato che l’applicazione dell’art. 1359 c.c. è strettamente legata, da un lato, all’accertamento di un vero controinteressato al verificarsi della condizione e, dall’altro, alla prova del dolo o della colpa. Inoltre, la Corte di Cassazione ha ricordato quanto stabilito dalla costante giurisprudenza di legittimità, secondo cui, l’obbligo delle parti di comportarsi secondo buona fede durante la pendenza della condizione, è principio che riguarda anche il contratto sottoposto a condizione potestativa mista, qual è quello in esame e «in tale ipotesi, l’omissione di un’attività, intanto, può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, che, invece, deve escludersi per l’attività di attuazione dall’elemento potestativo in una condizione mista» (Cass. 22 giugno 2023, n. 17919; Cass. 22 agosto 2022, n. 25025; Cass. 11 settembre 2018, n. 22046).
In specie, la decisione della Corte di Appello, che aveva statuito in ordine all’avveramento della condizione, non era sorretta da adeguata motivazione laddove, per un verso, aveva dato per scontato che vi fosse una parte contraria al verificarsi della condizione (la promissaria acquirente) – mentre, in generale, entrambe le parti di un contratto bilaterale hanno interesse alla sua conclusione – e, per altro verso, aveva ritenuto l’inottemperanza al negozio di mandato, di per sé sola, indice di un comportamento doloso o colposo.
Per tale motivo, la Cassazione ha accolto parzialmente il ricorso e cassato la sentenza rinviando la causa alla Corte di Appello, la quale dovrà attenersi al principio evidenziato in massima.
