10 Feb
Condominio, Condominio - Primo piano

Annullabile l’assemblea di condominio convocata via WhatsApp Il Tribunale di S. Maria Capua Vetere ritiene che le comunicazioni in modalità diverse da quelle previste dalla legge debbano essere previamente concordate

Assemblea condominiale convocata via chat

Annullabile l’assemblea di condominio convocata via WhatsApp. Non rispetta infatti le modalità di convocazione previste dalla legge (cfr. art. 66 disp. att. del codice civile). E sebbene parte della giurisprudenza ritenga sia possibile che le comunicazioni possano avvenire in modi diversi, tali modalità devono essere state previamente concordate. Questo è quanto si ricava dalla sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 269/2025.

La vicenda

Nella vicenda, un condomino impugnava la delibera assembleare convocata, a suo dire, da soggetto non legittimato, poichè non preceduta da rituale convocazione.

Dal verbale, infatti, si evinceva che la convocazione era avvenuta tramite bacheche apposte nelle scale degli edifici e sul gruppo WhatsApp del condominio, per cui con modalità non rispettose di quanto prescritto dall’art. 66 disp. att. c.c.

L’art. 66 disp. att. c.c.

Il giudice gli dà ragione. La suddetta disposizione civilistica prescrive, infatti, ricorda il giudicante che “la convocazione deve avvenire almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano”.

Nel caso di specie, invece, alcuna prova è stata fornita circa la convocazione con le modalità indicate ed anzi, dalla stessa delibera impugnata si ricava che a tutti i condomini la convocazione non è avvenuta con le modalità prescritte dalla legge.

Convocazione assemblea in modalità diverse

Tra l’altro, aggiunge il tribunale, “la convocazione via WhatsApp, oltre a non essere consentita dalla legge, non garantisce la certezza della ricezione, come condivisibilmente rilevato dalla giurisprudenza di merito (cfr. Trib. Avellino n. 1705/2024)”.

Sebbene, poi, come rilevato da altra giurisprudenza di merito, prosegue il giudice, “è possibile che le comunicazioni possano avvenire in modi diversi da quelli previsti dalla legge purché tali modalità siano state concordate inequivocabilmente dai condomini o perché richieste direttamente dagli stessi o in quanto siano state formalizzate in regolamenti condominiali approvati (Tribunale Padova 1238 del 2023), nel caso di specie alcuna prova è stata fornita dal resistente, rimasto contumace, circa accordi tra i condomini relativi a modalità di convocazione diverse da quelle prescritte dalla legge”.

La decisione

Sul punto, inoltre, va considerato che in altre delibere condominiali prodotte in atti, la convocazione è avvenuta via bacheca e via chat per gli altri condomini e via mail per il ricorrente. E ciò fa presumere, ragiona il tribunale, “che in ogni caso l’odierno ricorrente non aveva consentito alla convocazione via WhatsApp”.

Da qui l’accoglimento della proposta e il conseguente annullamento della delibera impugnata.

 

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la risoluzione del contratto
05 Feb
Civile, Civile - Primo piano

La risoluzione del contratto La risoluzione del contratto, legale o giudiziale, è un istituto che mette fine agli effetti di un accordo per cause diverse

Risoluzione contrattuale nel codice civile

La risoluzione del contratto è un istituto giuridico che consente di porre fine agli effetti di un contratto valido a seguito dell’inadempimento, dell’impossibilità sopravvenuta, della eccessiva onerosità o di cause previste dalla legge. Questo strumento è disciplinato dagli articoli 1453 e seguenti del Codice Civile e rappresenta una tutela per la parte che subisce un pregiudizio contrattuale.

Cos’è la risoluzione del contratto

La risoluzione è un rimedio a disposizione della parte non inadempiente per ottenere la cessazione del vincolo contrattuale e, in molti casi, il risarcimento del danno.

La risoluzione può essere:

  • legale: opera automaticamente in base alla legge, senza necessità di intervento giudiziale e in casi specifici, come la diffida ad adempiere o la clausola risolutiva espressa. Non è necessario quindi l’intervento del giudice, salvo contestazioni.
  • giudiziale: richiede una pronuncia del giudice per accertare e dichiarare la risoluzione quando l’inadempimento non è chiaramente riconoscibile o le parti non hanno previsto un meccanismo automatico.

Cause di risoluzione del contratto

Il Codice Civile individua le principali cause di risoluzione in alcuni articoli.

  • Inadempimento (art. 1453 c.c.): si verifica quando una delle parti non esegue la prestazione dovuta. In questo caso, la parte non inadempiente può chiedere la risoluzione o l’esecuzione, oltre al risarcimento del danno.
  • Impossibilità sopravvenuta (art. 1463 c.c.): il contratto si risolve se la prestazione diventa impossibile per cause non imputabili alla parte obbligata.
  • Eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.): si applica ai contratti a esecuzione continuata o periodica quando eventi straordinari e imprevedibili rendono eccessivamente onerosa una delle prestazioni.
  • Clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.): le parti possono concordare che il contratto si risolva automaticamente al verificarsi di specifiche inadempienze.
  • Diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.): la parte non inadempiente può intimare alla controparte di adempiere entro un termine, decorso il quale il contratto si intende risolto.

Effetti della risoluzione

La risoluzione contrattuale produce alcuni importanti e effetti.

Scioglimento del vincolo contrattuale: le parti non sono più obbligate a eseguire le prestazioni future.

Restituzioni: le prestazioni già eseguite devono essere restituite, salvo il diritto al risarcimento del danno.

Risarcimento del danno: la parte non inadempiente può richiedere un risarcimento per il pregiudizio subito.

Giurisprudenza sulla risoluzione del contratto

La giurisprudenza ha chiarito vari aspetti della risoluzione del contratto.

Cassazione n. 19579/2021: Per valutare la gravità dell’inadempimento contrattuale (art. 1455 c.c.), vanno distinte le violazioni delle obbligazioni essenziali, rilevanti ai fini della gravità, da quelle accessorie, che da sole non bastano.

Cassazione n. 18292/2022: Dopo la risoluzione del contratto per diffida ad adempiere, il recesso è precluso. La parte non inadempiente, se chiede solo la caparra o il doppio, deve abbinarvi una domanda di accertamento della risoluzione.

Cassazione n. 2047/2018: Nei contratti sinallagmatici, chi subisce l’eccessiva onerosità sopravvenuta può solo chiedere la risoluzione (art. 1467 c.c.), se non ha già eseguito la prestazione, ma non la modifica del contratto, che spetta solo alla parte convenuta in giudizio.

Cassazione n. 22725/2021: Per la clausola risolutiva espressa, le parti devono prevedere la risoluzione automatica per inadempimento di obbligazioni specifiche indicate nel contratto o in documenti espressamente richiamati.

 

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04 Feb
Condominio, Condominio - Primo piano

Canna fumaria condominio: legittima la revoca dell’autorizzazione Canna fumaria condominio: legittima la revoca dell’autorizzazione all’uso precario se altera la destinazione e impedisce l’uso agli altri

Canna fumaria condominio: uso della cosa comune

Il Tribunale di Torino con la sentenza n. 199/2025 ha confermato la legittimità della revoca di un’autorizzazione concessa in via precaria per l’uso di una colonna di scarico dei rifiuti come canna fumaria in condominio. L’articolo 1102 c.c permette a ogni condomino di utilizzare la cosa comune, tale uso però non deve alterare la destinazione della cosa comune e non deve impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Canna fumaria condominio: revocata l’autorizzazione all’uso

La vicenda giudiziari ha inizio quando l’assemblea straordinaria di un condominio delibera la revoca dell’autorizzazione concessa a un singolo condomino per l’uso dell’ex colonna di scarico dell’immondizia come canna fumaria. La decisione viene presa all’unanimità.

La titolare della proprietà interessata contesta la delibera, sostenendo che il diritto all’uso deriva dall’art. 1102 c.c., che consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune. Per parte ricorrente l’utilizzo della canna fumaria deve quindi ritenersi legittimo in base al principio di uso più intenso della cosa comune. Per questa ragione chiede l’annullamento della delibera condominiale. La parte convenuta replica però che l’uso della colonna di scarico come canna fumaria è stato autorizzato solo in via precaria, con diritto di revoca da parte dell’assemblea condominiale.

Legittima la revoca dell’autorizzazione

Il tribunale, condividendo la tesi della parte convenuta respinge il ricorso, confermando la legittimità della revoca dell’autorizzazione.  L’autorità giudiziaria ritiene in effetti che l’uso della colonna di scarico per il passaggio di fumi e odori abbia comportato un’alterazione della destinazione d’uso della cosa comune. L’occupazione esclusiva ha inoltre impedito agli altri condomini di esercitare il loro diritto all’uso del bene.

Art 1102 c.c.: limiti all’utilizzo della cosa comune

Il Tribunale ricorda che l’art. 1102 c.c consente a ciascun condomino di utilizzare la cosa comune, purché ciò non pregiudichi il pari uso da parte degli altri. La sentenza della Cassazione n. 18038/2020 ha ribadito inoltre che l’uso più intenso è ammesso solo se compatibile con i diritti altrui. Ipotesi che non ricorre nel caso di specie, tanto è vero che l’assemblea ha espressamente concesso l’autorizzazione in via precaria, con possibilità di revoca.

Il Tribunale evidenzia inoltre come il precedente utilizzatore della canna fumaria si era impegnato a eseguire lavori per eliminare gli odori sgradevoli. Tali interventi però non sono mai stati effettuati. L’uso della canna fumaria ha quindi continuato a provocare disagi ai condomini. Alla luce di tutto quanto esposto, la revoca non può essere considerata un atto arbitrario, ma il legittimo esercizio del diritto di ripristinare l’uso originario del bene comune.

 

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affidamento condiviso
31 Gen
Famiglia, Famiglia - Primo piano

Affido condiviso L’affido condiviso (o affidamento condiviso) e il principio di bigenitorialità: la centralità degli interessi del minore nei provvedimenti del giudice sulla separazione dei coniugi

L’affido condiviso nella separazione

L’affido condiviso (o affidamento condiviso) è la condizione in cui, di regola, si trovano i figli in conseguenza della separazione dei genitori.

Affido congiunto e affido esclusivo

L’affido congiunto si contrappone ad altre possibili soluzioni che il giudice può adottare in sede di separazione dei coniugi con prole. Come ad esempio l’affido esclusivo ad uno solo dei genitori in considerazione di particolari circostanze (in particolare, quando l’affidamento all’altro genitore, anche in via condivisa, sia contrario all’interesse del minore).

Affido condiviso come funziona

Fino all’emanazione della legge 54/2006, la regola, in tema di affidamento dei figli in sede di separazione, era rappresentata dall’affido esclusivo.

Con tale provvedimento legislativo, invece, si è scelto di rendere centrale il ruolo dell’affido condiviso paritario per garantire, da un lato il diritto di ciascun coniuge all’esercizio della responsabilità genitoriale e alla partecipazione alle decisioni più importanti nell’interesse dei figli; e dall’altro, il diritto di questi ultimi alla c.d. bigenitorialità.

Il principio della bigenitorialità

Il principio della bigenitorialità è riassunto nella formula dell’art. 337-ter del codice civile. Lo stesso dispone che “il figlio minore ha il diritto di mantenere un rapporto equilibrato e continuativo con ciascuno dei genitori, di ricevere cura, educazione, istruzione e assistenza morale da entrambi e di conservare rapporti significativi con gli ascendenti e con i parenti di ciascun ramo genitoriale”.

Più in generale, il secondo comma della norma citata evidenzia come oggi l’affidamento condiviso rappresenti la regola, in quanto impone al giudice, in caso di separazione dei coniugi, di valutare prioritariamente “la possibilità che i figli minori restino affidati a entrambi i genitori”.

Solo quando tale strada non sia percorribile egli è chiamato a stabilire a quale dei genitori i figli debbano essere affidati, fermi restando il diritto e il dovere di ciascuno dei genitori di contribuire al mantenimento, alla cura, all’istruzione e all’educazione dei figli.

Quali sono le regole per l’affidamento condiviso

Il regime di affido paritario non esclude, peraltro, che tra i due genitori ne sia individuato uno presso la cui abitazione i figli continueranno a dimorare.

Il collocamento dei figli

Al genitore collocatario, di norma, è concessa la possibilità di continuare ad abitare nella casa familiare. In tal caso, all’altro genitore viene garantita la presenza dei figli presso il proprio domicilio (evidentemente, una casa diversa presso cui il coniuge non collocatario è andato a vivere dopo la separazione). Sta al giudice, in assenza di accordo tra le parti, individuare i giorni o i periodi in cui i figli si trasferiscono presso l’abitazione del genitore non collocatario (frequente è, ad esempio, l’adozione di provvedimenti giudiziali che prevedano i c.d. fine settimana alternati presso ciascun genitore).

La casa familiare

Una particolare tendenza emersa nelle decisioni della più recente giurisprudenza è quella di prevedere, nell’interesse dei figli, che questi abitino permanentemente nella casa familiare e che ad alternarsi nella presenza all’interno di essa siano gli ex coniugi.

Stabilità di vita

In altre parole, tali provvedimenti mirano a garantire una stabilità emotiva, nei rapporti e nella vita quotidiana, in favore dei figli ed evitare che questi ultimi siano trattati, come si usa dire, come “pacchi postali”, in continua peregrinazione tra le attuali abitazioni dei due genitori. I giudici che seguono tale orientamento impongono, dunque, a ciascun genitore di abbandonare, in determinati giorni, la casa familiare per far posto all’altro coniuge.

Tale filone giurisprudenziale, che annovera anche autorevoli pronunce di legittimità (v. Cass., ord. n. 6810/2023), incontra, per avverso, le critiche di chi vi scorge un’eccessiva gravosità per i coniugi nella gestione della propria vita e dei propri rapporti quotidiani.

Quando decade l’affido condiviso

In ultima analisi, con l’affido condiviso viene garantita la partecipazione di entrambi i genitori alle più importanti decisioni relative alla cura e all’educazione dei figli, si pensi ad esempio al percorso scolastico da seguire, alle attività extrascolastiche da praticare o alle scelte in ambito sanitario, come la decisione di sottoporsi o meno ad un vaccino.

Diritto all’ascolto del minore

In ogni caso, ai figli minori è garantito l’ascolto da parte del giudice, ai sensi dell’473 bis 4 c.p.c. che prevede in capo al minore che abbia compiuto gli anni dodici (o meno, se capace di discernimento) un generale diritto di essere ascoltato in relazione ai provvedimenti giudiziali che lo riguardano.

Revisione affido condiviso figli

Infine, va ricordato che ogni provvedimento giudiziale in tema di affidamento dei figli – ivi compreso quello che dispone sull’assegno di mantenimento  – può essere sottoposto a revisione su richiesta di uno dei genitori, ai sensi dell’art. 337-quinquies c.c.

comodato
27 Gen
Civile, Civile - Primo piano

Comodato: la guida Breve guida al comodato: caratteristiche e disciplina del contratto, diritti e doveri del comodante e del comodatario. Aspetti fiscali e agevolazioni

Cos’è il comodato e come funziona

Il comodato è un contratto con cui un soggetto consegna ad un altro un bene mobile o immobile affinché quest’ultimo se ne serva fino a quando non debba restituirlo.

La caratteristica principale del contratto di comodato è la gratuità: il comodatario, cioè la parte che riceve il bene, non è tenuto a versare alcun corrispettivo. Ciò vale a distinguere il comodato dalla locazione, nel caso in cui oggetto del contratto sia un bene immobile.

Il comodato si distingue, inoltre, dal mutuo, in quanto può avere ad oggetto solo beni infungibili, essendo il comodatario tenuto alla restituzione del medesimo bene ricevuto, e non di beni dello stesso genere. Altra distinzione riguarda il comodato ed il contratto di deposito, poiché quest’ultimo non prevede la possibilità di utilizzo del bene da parte del depositario.

Il comodato gratuito: i diritti del comodatario

Il comodato è un contratto reale con effetti obbligatori, in quanto si perfeziona soltanto con la consegna del bene.

L’obbligo principale a carico del comodatario è quello di restituire il bene alla scadenza, se individuata, o una volta esaurito l’utilizzo.

Il comodatario è inoltre tenuto a sostenere le spese ordinarie necessarie per l’uso e la manutenzione della cosa, mentre le spese straordinarie necessarie per mantenere utile all’uso il bene incombono sul comodante; in caso di urgenza, il comodatario ha diritto al rimborso delle spese straordinarie da lui anticipate.

Il comodatario deve inoltre aver cura di custodire e conservare con diligenza il bene, pur non rispondendo del suo normale deterioramento. Il comodante, da parte sua, risponde dei danni causati da vizi della cosa di cui non aveva informato il comodatario al momento della conclusione del contratto.

Quanto alla restituzione del bene, prevista in generale alla scadenza (se stabilita in contratto) o al termine dell’utilizzo, va precisato che il comodante ha anche il diritto di richiederla in via immediata in caso di necessità urgente e imprevedibile. Se non è prevista espressamente una durata determinata, la restituzione deve avvenire quando lo richieda il comodante.

Il c.d. comodato oneroso

Come detto, al comodante non spetta alcun corrispettivo, ma è configurabile il c.d. comodato oneroso se è previsto che il comodatario esegua a una determinata prestazione (ad esempio, il pagamento delle spese condominiali, o il rimborso di una parte delle imposte da pagare sull’immobile); l’importante, perché continui a configurarsi il comodato, è che l’entità di tale prestazione sia ridotta in relazione al valore del bene e quindi non possa essere considerata quale corrispettivo.

Aspetti fiscali del comodato

Quando il comodato è stipulato in forma scritta ed ha ad oggetto un bene immobile, è obbligatorio procedere alla sua registrazione entro trenta giorni dalla sua sottoscrizione. In caso di comodato verbale, la registrazione è obbligatoria solo se di tale atto viene fatta espressa enunciazione in un differente atto da registrare.

L’imposta di registro per il contratto di comodato ammonta in misura fissa ad euro 200.

La registrazione del contratto di comodato tra parenti in linea retta entro il primo grado (cioè tra genitori e figli) dà diritto alle agevolazioni sull’IMU e sulla TASI, riducendo del 50% la base imponibile su cui calcolare tali tributi.

Per godere della suddetta agevolazione, è necessario che:

  • non si tratti di immobile di lusso, cioè rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
  • il comodatario utilizzi l’immobile come abitazione principale
  • il comodante risieda nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato e che possieda solo un altro immobile nel territorio nazionale oltre alla casa principale.

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l'inferriata installata
24 Gen
Condominio, Condominio - Primo piano

L’inferriata installata per ragioni di sicurezza non si tocca Il tribunale di Catania ha dichiarato nulla la delibera condominiale che imponeva la rimozione di un'inferriata installata per sicurezza

Nullità delibera condominiale

Con la sentenza n. 121 dell’8 gennaio 2025, il Tribunale di Catania ha dichiarato la nullità di una delibera assembleare che obbligava un condomino a rimuovere l’inferriata installata all’ingresso della propria abitazione per motivi di sicurezza.

L’inferriata installata all’ingresso: il caso

Un condomino aveva installato un’inferriata al portone d’ingresso del proprio appartamento, situato al piano terra, per proteggere l’abitazione da possibili intrusioni. L’assemblea condominiale, ritenendo che l’installazione alterasse il decoro architettonico dell’edificio e invadesse parti comuni, ne aveva deliberato la rimozione a spese del condomino. Quest’ultimo ha impugnato la delibera davanti al Tribunale di Catania.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha accolto le ragioni del condomino, stabilendo che la delibera assembleare era nulla. Dalla consulenza tecnica espletata è emerso, infatti, che l’inferriata non invadeva parti comuni, non ledeva il decoro architettonico dell’edificio e insisteva su una parte di proprietà esclusiva.

La posa in opera era da intendersi peraltro come intervento relativo all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Ovvero tutelarsi dal pericolo di intrusioni.

Pertanto, l’assemblea non aveva il potere di imporre la rimozione di un’opera realizzata su una proprietà privata che non arrecava pregiudizio alle parti comuni o agli altri condomini. Ed anzi la delibera impugnata “rappresenta un’ingerenza” su una parte di proprietà esclusiva. Con la conseguenza che la stessa va dichiarata nulla, come da insegnamento delle Sezioni Unite della Cassazione (cfr. Cass. 9839/2021).

Allegati

spese condominiali
22 Gen
Condominio, Condominio - Primo piano

Spese condominiali a carico del proprietario Spese condominiali: il decreto ingiuntivo per recuperarle va azionato nei confronti del proprietario non dell’assegnatario

Spese condominiali

L’amministratore di condominio deve riscuotere dai condomini le spese condominiali. La riscossione nell’interesse comune però deve avvenire nei confronti titolari dei diritti reali delle singole unità condominiali. Lo ha stabilito il Tribunale di Roma nella sentenza n. 13.632 del 2 settembre 2024, dopo aver revocato il decreto ingiuntivo emesso nei confronti della ex moglie a cui era stato assegnato l’immobile condominiale del coniuge in sede di divorzio. Non è la donna infatti la legittimata passiva dell’azione, ma l’ex marito, nella sua qualità di proprietario dell’appartamento.

Recupero spese: l’assegnataria non è legittima passiva

Un Condominio ottiene un decreto ingiuntivo per il pagamento di alcuni oneri condominiali.  Al decreto si oppone l’ingiunta, contestando la propria legittimazione passiva dell’azione. Ella  occupa infatti l’unità condominiale perché le è stata assegnata in sede di separazione. Il Condominio chiede quindi la chiamata in causa del proprietario effettivo per sentirlo condannare al pagamento degli oneri condominiali richiesti nel decreto ingiuntivo. Il Giudice accoglie la domanda e condanna il proprietario a pagare le spese, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo emesso nei confronti della moglie.

La decisione viene impugnata e nel frattempo i coniugi divorziano e il Tribunale competente assegna la casa alla donna.

La ex moglie a questo punto, in sede di appello fa presente  che “l’impossibilità di azionare il credito direttamente in danno dell’assegnatario del cespite immobiliare deriva dal principio di diritto per cui la sentenza di separazione e/o divorzio fa stato solo ed unicamente tra le parti e non nei confronti dei terzi, ivi compreso il condominio. Il coniuge assegnatario, non proprietario, è infatti titolare di un atipico diritto personale di […] godimento e non di un vero diritto reale che avrebbe potuto semmai giustificare l’azione diretta in proprio danno. L’utilizzo del cespite immobiliare da parte del coniuge assegnatario deve essere, quindi, paragonato per estensione analogica a quello del conduttore.” 

Spese condominiali a carico dei titolari dei diritti reali

In sentenza il Tribunale, nel mettere ordine tra le varie tesi dei contendenti, chiarisce che “l’amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall’effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un’azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento “sui generis.” 

Il Tribunale richiama infatti alcune decisioni della Cassazione alla luce delle quali ricorda che il legittimato passivo dell’azione di recupero delle spese condominiali è il proprietario, non chi appare come tale. Corretta la distinzione tra spese straordinarie a carico del proprietario e spese dovute l coniuge assegnatario. Vero però che l’assegnazione dell’immobile al coniuge costituisce un diritto personale di godimento e non un diritto reale.

Tal diritto personale di godimento quindi “non rileva ai fini della pretesa dell’amministratore condominiale – ai sensi degli artt. 1123, 1130 n. 3 c.c. e 63, comma 1, disp. att. c.c. – volta a riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune, restando esclusa un’azione diretta nei confronti dell’assegnatario della singola unità immobiliare.”

 

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usucapione la guida
17 Gen
Civile

Usucapione: la guida Usucapione: modo di acquisto a titolo originario che consente di acquistare la proprietà per garantire la circolazione della ricchezza

Usucapione nel codice civile

L’usucapione è un istituto giuridico di grande rilievo nel diritto italiano, regolamentato dagli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile. Questo istituto giuridico consente l’acquisizione della proprietà o di altri diritti reali su beni mobili o immobili attraverso il possesso continuativo nel tempo, purché ricorrano determinate condizioni.

Cos’è l’usucapione?

L’usucapione rappresenta un modo di acquisto della proprietà. Essa si sostanzia in una forma di consolidamento giuridico del possesso, che trasforma un possesso di fatto in un diritto di proprietà o altro diritto reale.

Possesso e detenzione: differenze

Per chiarezza è necessario precisare che il possesso non deve essere confuso con la detenzione. Si tratta infatti di due situazioni giuridiche differenti, che riguardano il rapporto tra una persona e un bene.

Il possesso consiste in un potere che viene esercitato su un bene e che si manifesta esternamente in una attività che metterebbe in atto il soggetto titolare della proprietà o di un altro diritto reale.

La detenzione è invece una situazione di fatto in cui una persona ha la disponibilità materiale di un bene, ma riconosce che la proprietà appartiene ad un altro. Chi detiene un bene lo fa in nome e per conto di un altro (es: locatario, comodatario).

Il possesso si distingue dalla detenzione per le seguenti caratteristiche:

– animus possidendi: il possessore ha l’intenzione di esercitare un potere sulla cosa come se fosse il proprietario, mentre il detentore riconosce un diritto superiore altrui;

– titolo: il possessore può avere un titolo (anche non valido) capace di giustificare il suo possesso,   il detentore invece ha un titolo che lo lega a un altro soggetto (es: contratto di locazione).

Possesso: requisiti fondamentali

Ai sensi dell’articolo 1158 del Codice Civile, il possesso deve essere:

  • continuo e ininterrotto: l’utilizzatore del bene deve esercitare il possesso in modo stabile, senza interruzioni, per un determinato periodo di tempo;
  • pacifico: il possesso non deve essere acquisito con atti violenti o clandestini;
  • pubblico: deve essere evidente e non nascosto;
  • corretto (non vizioso): non deve derivare da dolo o mala fede.

Termini per usucapire

La durata necessaria per l’usucapione varia in base alla natura del bene e alla presenza di eventuali condizioni agevolative.

  • Beni immobili: secondo l’articolo 1158, il possesso continuato per 20 anni consente di acquisire la proprietà dell’
  • Beni mobili: per i beni mobili, il termine è ridotto a 10 anni, ai sensi dell’articolo 1161, se il possesso è accompagnato dalla buona fede e da un titolo idoneo.
  • Usucapione abbreviata: se si possiede un titolo idoneo e si è in buona fede, il termine per l’usucapione di beni immobili si riduce a 10 anni, ai sensi dell’articolo 1159.

Decorrenza dei termini

Il momento in cui inizia a “correre il tempo” per acquisire la proprietà di un bene attraverso l’usucapione è variabile.

  • Nell’usucapione ordinaria: il termine inizia a decorrere dal momento in cui si acquisisce il possesso del bene. Se inizialmente il possesso è stato violento o clandestino, il termine inizia a decorrere solo da quando cessa questa situazione.
  • Nell’usucapione abbreviata: invece inizia a decorrere dalla data in cui viene trascritto un titolo che, pur non essendo ancora perfetto, potrebbe in futuro diventare tale (ad esempio, un contratto preliminare).
  • Usucapione da parte di chi vanta un diritto reale minore: se una persona ha già un diritto su un bene (ad esempio, l’usufrutto), ma vuole diventare il proprietario, deve “cambiare titolo” al suo possesso. Questo cambio di titolo prende il nome di “interversione del possesso”, ed è da questo momento inizia a decorrere il termine per l’usucapione.
  • Usucapione da parte di chi ha un diritto personale: se una persona ha invece solo un diritto di godimento su un bene (ad esempio, un contratto di locazione), può diventare possessore e quindi iniziare l’usucapione se “muta la detenzione in possesso”. Anche in questo caso, il termine inizia a decorrere da questo momento.

Il termine per l’usucapione inizia quindi a decorrere dal momento in cui si verificano le condizioni necessarie per far scattare questo istituto giuridico.

Interruzione dell’usucapione

L’interruzione dell’usucapione si verifica nei seguenti casi:

– perdita del possesso;

– atti giudiziali che contestano il possesso, come l’azione di rivendicazione;

– atti di riconoscimento del diritto altrui.

Effetti dell’usucapione

L’usucapione produce l’effetto di trasferire la proprietà o altri diritti reali, come il diritto di usufrutto, ad esempio, senza la necessità di un atto formale di trasferimento. Tuttavia, il riconoscimento giuridico dell’usucapione richiede una sentenza accertativa da parte del tribunale o un accordo di natura stragiudiziale, soggetto a trascrizione presso i registri immobiliari.

Importanza dell’istituto

L’usucapione svolge una funzione economica e sociale, permettendo il recupero e l’utilizzo di beni abbandonati o non gestiti dal proprietario originario. Rappresenta un modo per garantire la circolazione della ricchezza immobiliare e per tutelare chi effettivamente investe e si occupa del bene.

 

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amministratore di condominio
16 Gen
Condominio, Condominio - Primo piano

Amministratore di condominio: chi è e cosa fa Amministratore di condominio: chi è, cosa fa, quali requisiti deve avere per gestire un condominio, nomina, revoca e compenso

Amministratore di condominio: chi è

L’amministratore di condominio è una figura fondamentale per la gestione ordinaria e straordinaria degli edifici condominiali. La normativa italiana disciplina il suo ruolo, i requisiti, le modalità di nomina e di revoca e i compiti che deve svolgere per garantire il buon funzionamento del condominio. In questo articolo approfondiamo tutto quello che c’è da sapere sull’amministratore di condominio secondo il Codice Civile e la giurisprudenza.

Chi può fare l’amministratore di condominio?

L’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce i requisiti per diventare amministratore di condominio. Nello specifico, può ricoprire questo ruolo chi:

  • ha il pieno godimento dei diritti civili;
  • non ha subito condanne penali per reati contro il patrimonio o per altri reati gravi;
  • non è stato sottoposto a misure di prevenzione;
  • è in possesso del diploma di scuola secondaria superiore;
  • ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolge periodicamente corsi di aggiornamento.

Di tali requisiti devono essere in possesso anche agli amministratori interni al condominio, salvo il requisito del diploma e del corso di formazione.

Obblighi di formazione e aggiornamento

L’amministratore deve quindi frequentare corsi di formazione iniziale e aggiornamenti periodici per mantenere i requisiti di legge. Questa misura garantisce che la figura professionale sia sempre in linea con le normative e le buone prassi.

Quali sono i compiti dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio svolge funzioni di gestione e rappresentanza, con compiti definiti dall’articolo 1130 del Codice Civile, tra i quali troviamo:

  • l’esecuzione delle delibere assembleari: assicura l’attuazione delle decisioni prese dall’assemblea condominiale;
  • la gestione delle parti comuni: cura la manutenzione ordinaria e straordinaria degli spazi condivisi come scale, cortili e impianti;
  • la riscossione delle quote condominiali: provvede a richiedere i contributi dai condomini e a gestire il fondo comune;
  • la tenuta dei registri condominiali: conserva il registro dei verbali delle assemblee, quello dell’anagrafe condominiale e gli altri documenti previsti dalla legge;
  • la rappresentanza legale del condominio: rappresenta il condominio nei rapporti con terzi e nelle eventuali controversie legali.

Come viene nominato l’amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore è disciplinata dall’articolo 1129 del Codice Civile. Essa è obbligatoria nei condomini con più di otto condomini. La nomina viene deliberata dall’assemblea condominiale, con la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 comma 2, ossia con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

La delibera deve indicare i termini del mandato, la durata (di norma annuale) e il compenso concordato.

Quando e come può essere revocato l’amministratore

La revoca può essere volontaria o giudiziale.

  • Revoca volontaria: l’assemblea può deliberare la revoca con le stesse modalità della nomina, anche prima della scadenza naturale del mandato.
  • Revoca giudiziale: prevista dall’articolo 1129, può essere richiesta da un singolo condomino al tribunale in caso di gravi irregolarità, come la mancata convocazione dell’assemblea annuale o la mancata rendicontazione delle spese.

Tra le gravi irregolarità che possono condurre alla revoca del mandato identificate dalla giurisprudenza vi sono:

  • l’utilizzo improprio dei fondi condominiali;
  • la mancata trasparenza nella gestione economica;
  • l’omissione di interventi urgenti per la manutenzione.

Quanto guadagna un amministratore di condominio

Il compenso dell’amministratore non è regolamentato dalla legge, ma deve essere concordato al momento della nomina e riportato nella delibera assembleare. Esso può variare in base alla complessità del condominio, al numero di unità abitative e ai servizi richiesti.

 

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servitù di passaggio
15 Gen
Civile, Civile - Primo piano

Servitù di passaggio: tutto quello che devi sapere Servitù di passaggio: cos'è come è disciplinata dal codice civile, quando è coattiva, come si estingue e cosa dice la Cassazione

Cos’è la servitù di passaggio?

La servitù di passaggio è un diritto reale di godimento che consente al proprietario di un fondo, detto “fondo dominante”, di utilizzare un altro fondo, chiamato “fondo servente”, per accedere a una strada pubblica o per altre necessità. Questo diritto è regolato dal codice civile e rappresenta una limitazione al diritto di proprietà del fondo servente, bilanciata dall’utilità che ne deriva al fondo dominante.

Come si costituisce

Questa servitù può essere costituita in diversi modi, secondo quanto previsto dal codice civile.

  • Per contratto o testamento: si tratta della modalità più comune, con un accordo tra le parti formalizzato per iscritto e spesso trascritto nei registri immobiliari.
  • Per usucapione: si verifica quando il diritto viene esercitato in maniera continuativa e pubblica per il periodo previsto dalla legge, solitamente vent’anni.
  • Per destinazione del padre di famiglia: accade quando due fondi originariamente appartenenti allo stesso proprietario vengono separati, e uno dei fondi risulta strutturalmente destinato a garantire il passaggio all’altro.
  • Per legge: la normativa stabilisce che la servitù può essere imposta quando un fondo è intercluso, ossia non ha accesso alla strada pubblica.

Normativa del codice civile

Gli articoli 1027 e seguenti del codice civile disciplinano le servitù prediali, comprese quelle di passaggio, alcuni di essi però risultano fondamentali per comprendere questo tipo di servitù.

  • Articolo 1027: definisce la servitù come il peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
  • Articolo 1032: regola la servitù di passaggio forzoso in caso di interclusione, prevedendo che il proprietario del fondo intercluso possa ottenere il passaggio sul fondo altrui dietro indennizzo.
  • Articolo 1051: stabilisce che il passaggio deve essere concesso nel punto in cui risulta meno gravoso per il fondo servente.

Servitù di passaggio coattiva

Si definisce servitù “coattiva” di passaggio quella che viene imposta dal giudice, anche contro la volontà del proprietario del fondo servente. La stessa si può richiedere quando il fondo è completamente circondato da altri e non ha alcuna uscita sulla via pubblica e nel caso in cui, pur esistendo un accesso, lo stesso è troppo piccolo, scomodo o insufficiente per le esigenze del fondo.Il percorso del passaggio viene stabilito dal giudice tra quello più diretto possibile per raggiungere la via pubblica e meno dannoso per il fondo sul quale si istituisce la servitù.

Cause di estinzione

La servitù di passaggio può estinguersi nei seguenti modi:

  • Confusione: un unico soggetto diventa proprietario sia del fondo dominante che di quello servente, la servitù cessa di esistere perché non ha più senso.
  • Prescrizione: se il proprietario del fondo dominante non utilizza il passaggio per 20 anni consecutivi, la servitù si estingue per non uso. E’ bene precisare che se il passaggio diventa inutile o temporaneamente impossibile, la servitù non si estingue finché non trascorrono i 20 anni di non uso.

Giurisprudenza della Cassazione

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha affrontato più volte le controversie relative alla servitù di passaggio, contribuendo a chiarire diversi aspetti applicativi, alcuni dei quali di fondamentale importanza per comprendere l’istituto.

  • Interclusione: il diritto di servitù si applica solo se il fondo è effettivamente privo di accesso alla strada pubblica e non vi sono alternative ragionevoli.
  • Usucapione: per costituire una servitù per usucapione il passaggio deve essere esercitato in modo continuo e non contestato per vent’anni.
  • Limiti del diritto: il diritto di passaggio deve essere esercitato nel rispetto della proprietà altrui, evitando usi eccedenti o non conformi all’

 

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