danno tanatologico

Il danno tanatologico Cos’è il danno tanatologico, come si calcola e quando viene risarcito: la normativa e la giurisprudenza in materia

Cos’è il danno tanatologico

Il danno tanatologico rappresenta il pregiudizio subito dalla vittima di un atto illecito durante l’intervallo di tempo tra l’evento lesivo e il decesso. Questo danno, di natura non patrimoniale, è strettamente legato alla sofferenza e al patimento che l’individuo sperimenta consapevolmente nel periodo antecedente la morte.

Normativa di riferimento

Nel sistema giuridico italiano, il danno tanatologico non trova una definizione esplicita all’interno del Codice Civile. Tuttavia, la sua risarcibilità è stata oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali che ne hanno delineato i contorni e le condizioni. In particolare, la Corte di Cassazione ha più volte affrontato la questione, stabilendo criteri e limiti per il riconoscimento di tale danno.

Calcolo e risarcimento del danno tanatologico

La quantificazione del danno tanatologico è strettamente connessa alla durata e all’intensità della sofferenza patita dalla vittima. Pertanto, maggiore è l’intervallo di tempo tra l’evento lesivo e il decesso, più elevato sarà il risarcimento riconosciuto. Inoltre, la consapevolezza della propria condizione e l’angoscia derivante dalla percezione imminente della morte rappresentano elementi fondamentali nella determinazione dell’entità del danno.

Trasmissibilità agli eredi

Un aspetto cruciale riguarda la possibilità per gli eredi di subentrare nella richiesta di risarcimento del danno tanatologico. La giurisprudenza ha chiarito che, affinché il diritto al risarcimento sia trasmissibile, è necessario che la vittima abbia acquisito tale diritto in vita, ossia che vi sia stato un apprezzabile lasso di tempo tra l’evento lesivo e la morte, durante il quale la persona offesa abbia avuto coscienza della propria sofferenza. In caso di decesso immediato o di perdita immediata della coscienza, il diritto al risarcimento non sorge e, di conseguenza, non può essere trasmesso agli eredi.

Giurisprudenza rilevante sul danno tanatologico

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1361 del 23 gennaio 2014, ha affermato che il danno tanatologico è risarcibile e trasmissibile agli eredi solo se la vittima ha conservato la coscienza per un periodo apprezzabile tra l’evento lesivo e la morte.

Inoltre, la sentenza a SU della Cassazione n. 15350 del 22 luglio 2015 ha ribadito che, in assenza di un intervallo temporale significativo e di consapevolezza da parte della vittima, non sussiste il diritto al risarcimento del danno tanatologico. Nella motivazione gli Ermellini ricordano infatti che un orientamento risalente al 1925 affermava che: “se è alla lesione che si rapportano i danni, questi entrano e possono logicamente entrare nel patrimonio del lesionato solo in quanto e fin quando il medesimo sia in vita. Questo spentosi, cessa anche la capacità di acquistare, che presuppone appunto e necessariamente l’esistenza di un subbietto di diritto.”

 

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accessione invertita

Accessione invertita L’accessione invertita ex art. 938 del codice civile: presupposti, procedura, e giurisprudenza della Cassazione

Cos’è l’accessione invertita

L’accessione invertita, disciplinata dall’articolo 938 del Codice Civile italiano, rappresenta un’eccezione al principio generale dell’accessione, secondo cui tutto ciò che è costruito su un terreno appartiene al proprietario del suolo. In questo caso particolare, il costruttore che, in buona fede, occupa una porzione del fondo attiguo durante la costruzione di un edificio può, in determinate circostanze, acquisire la proprietà del suolo occupato.

Normativa di riferimento

L’articolo 938 del Codice Civile, intitolato “Occupazione di porzione di fondo attiguo”, prevede che se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo confinante e il proprietario di quest’ultimo non fa opposizione entro tre mesi dall’inizio dei lavori, l’autorità giudiziaria può, valutate le circostanze, attribuire al costruttore la proprietà dell’edificio e del terreno occupato. In tal caso, il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre al risarcimento dei danni.

Presupposti dell’accessione invertita

Affinché si configuri l’istituto dell’accessione invertita sono necessari i seguenti presupposti:

  1. Buona fede del costruttore: il costruttore deve ignorare di occupare una porzione di fondo altrui nel momento in cui inizia la costruzione;
  2. Occupazione parziale: l’occupazione deve riguardare solo una parte del fondo confinante. Se l’intera costruzione insiste sul terreno altrui, l’articolo 938 non è applicabile.
  3. Mancata opposizione tempestiva: il proprietario del fondo occupato non deve presentare opposizione entro tre mesi dall’inizio della costruzione. Trascorso questo termine senza opposizione, il costruttore può richiedere infatti l’attribuzione della proprietà del suolo occupato.

Procedura e conseguenze

In assenza di opposizione entro il termine previsto, il costruttore può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la proprietà dell’edificio e della porzione di terreno occupata. Il giudice, tenendo conto delle circostanze specifiche del caso, può decidere di attribuire la proprietà al costruttore. In tal caso, il costruttore è obbligato a corrispondere al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata e a risarcire eventuali ulteriori danni causati.

Giurisprudenza rilevante

Si riportano alcune pronunce della Cassazione che hanno chiarito aspetti fondamentali dell’istituto:   

Accessione invertita: solo se c’è sconfinamento parziale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16331 del 30 luglio 2020, ha chiarito che l’articolo 938 del Codice Civile si applica esclusivamente ai casi di sconfinamento parziale, ossia quando la costruzione insiste in parte sul terreno del costruttore e in parte su quello altrui. Non trova invece applicazione quando l’intera costruzione è realizzata sul fondo altrui, situazione regolata dall’articolo 936 del Codice Civile.

Caratteristiche della costruzione per l’accessione invertita

L’ordinanza della Cassazione n. 992 /2022 ha chiarito che per orientamento consolidato della Corte di legittimità l’art. 938 c.c., che disciplina l’ipotesi di occupazione di una porzione del fondo confinante mediante una costruzione, stabilisce l’attribuzione della proprietà dell’opera e del suolo al costruttore (c.d. accessione invertita). Tale norma si applica in via esclusiva alla realizzazione di un edificio, inteso come una struttura muraria complessa atta a garantire la permanenza di persone e cose al suo interno. Di conseguenza, essa non può essere invocata per opere di diversa natura, quali muri di contenimento o di divisione (Cass. n. 22997 del 2019, tra le altre).

Buona fede necessaria per l’accessione invertita

Con l’ordinanza n. 9694/2024 la Cassazione, nel richiamare precedenti giurisprudenziali ricorda che la buona fede rilevante ai fini dell’accessione invertita, come previsto dall’articolo 938 del Codice Civile, si identifica nel ragionevole convincimento di chi costruisce di operare sul proprio terreno, senza compiere alcuna usurpazione. In mancanza di una norma simile a quella prevista per il possesso dall’articolo 1147 del Codice Civile, essa non si presume automaticamente, ma deve essere dimostrata dal costruttore. Per quanto riguarda l’onere della prova, è indispensabile valutare la ragionevolezza della persona comune e il convincimento che questa poteva legittimamente formarsi riguardo all’esecuzione dei lavori sul proprio terreno, in base alle conoscenze realmente possedute o che avrebbe potuto acquisire con un comportamento attento e scrupoloso. Pertanto, la buona fede deve essere esclusa qualora, considerando le particolari circostanze del caso specifico, il costruttore avrebbe dovuto fin dall’inizio nutrire anche solo un dubbio sulla legittimità dell’occupazione del terreno altrui (Cass. Sez. 6 – 2 Ordinanza n. 11845 del 06/05/2021; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 345 del 10/01/2011; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11836 del 29/11/1993).

 

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frontalini dei balconi

Frontalini dei balconi: cosa sono e chi paga le spese Frontalini dei balconi: definizione, disciplina condominiale dei balconi e ripartizione delle spese di manutenzione

Cosa sono i frontalini dei balconi

I frontalini sono le parti frontali verticali dei balconi, visibili sulla facciata dell’edificio. Essi rivestono sia una funzione estetica, contribuendo al decoro architettonico dell’immobile, sia una funzione protettiva, preservando la struttura del balcone dagli agenti atmosferici.

I frontalini dei balconi rappresentano un elemento architettonico spesso al centro di discussioni condominiali riguardanti la ripartizione delle spese di manutenzione. Comprendere la loro funzione e la relativa disciplina giuridica è fondamentale per la loro corretta gestione.

Disciplina dei balconi in condominio

Nel contesto condominiale, è essenziale distinguere tra due tipologie di balconi:

  • Balconi incassati: sono quelli integrati nel corpo dell’edificio, senza sporgenze rispetto alla facciata. La loro struttura funge da copertura per il piano inferiore e da sostegno per quello superiore.
  • Balconi aggettanti: sono invece quelli sporgono rispetto alla facciata dell’edificio e non svolgono una funzione di copertura per i piani sottostanti.

Questa distinzione è cruciale poiché influisce sulla proprietà e sulla ripartizione delle spese di manutenzione dei frontali.

Frontalini dei balconi: ripartizione spese condominiali

La giurisprudenza ha più volte affrontato la questione della ripartizione delle spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi. In particolare, la Corte di Cassazione ha stabilito che:

  • i balconi aggettanti sono considerati prolungamenti dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva. Di conseguenza, le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei frontalini spettano al proprietario dell’appartamento;
  • se però i frontalini contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio, le spese per la loro manutenzione possono essere ripartite tra tutti i condomini, in quanto rientrano tra le parti comuni.

Ad esempio, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6624/2012, ha affermato che “i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (Cass. n. 14576 del 30/07/2004; Cass. n. 587 del 12.1.11; Cass. n. 15913 del 17/07/2007).”

La Cassazione n. 27413/2018 ha confermato il principio suddetto affermando che:“gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.”

 

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diritto di superficie

Il diritto di superficie Il diritto di superficie: cos’è, come si costituisce, quando si estingue e cosa dice la giurisprudenza e differenze con l'usufrutto

Cos’è il diritto di superficie

Il diritto di superficie, disciplinato dall’articolo 952 del Codice civile, è un diritto reale che consente di costruire e mantenere una costruzione su un suolo di proprietà altrui. Si tratta di una figura giuridica molto utilizzata, soprattutto in ambito edilizio e nei piani di edilizia convenzionata.

In questo articolo vedremo cos’è, come si costituisce, quando si estingue, se è possibile vendere una casa costruita su un terreno in superficie e cosa afferma la giurisprudenza più recente in materia.

Definizione normativa: l’art. 952 del codice civile

L’art. 952 c.c. definisce il diritto di superficie: Il proprietario può costituire sul proprio suolo un diritto a costruire e mantenere al di sopra (o al di sotto) del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà”: 

In altre parole, il diritto di superficie:

  • scinde la proprietà del terreno da quella della costruzione;
  • consente al superficiario di diventare proprietario dell’edificio, pur non possedendo il suolo su cui è costruito.

Un esempio

Esempio pratico: un comune cede a un’impresa edilizia il diritto di superficie su un terreno per realizzare appartamenti in edilizia convenzionata. Gli acquirenti degli appartamenti diventano proprietari delle abitazioni, ma non del terreno, che rimane del comune.

Costituzione, vicende e peculiarità

Il diritto di superficie può essere costituito in due modi:

  1. Per atto volontario:

Contratto: tra il proprietario del terreno e il superficiario, da redigere per iscritto e da trascrivere poi nei registri immobiliari.

Testamento: il diritto può essere concesso tramite disposizioni testamentarie

  1. Per legge: In casi specifici come nei piani di edilizia convenzionata o per esigenze pubbliche.

Durata del diritto di superficie

  • A tempo determinato: in questo caso allo scadere del termine, l’edificio diventa proprietà del proprietario del suolo.
  • A tempo indeterminato: il diritto è perpetuo, salvo diversa previsione contrattuale.

Si può vendere una casa con diritto di superficie?

Sì, è possibile vendere un immobile costruito su un terreno con diritto di superficie, ma con alcune precisazioni:

  • l’acquirente acquista la proprietà dell’edificio, ma non del terreno, salvo il riscatto o l’affrancazione del diritto di superficie;
  • in caso di edilizia convenzionata, il prezzo di vendita è spesso vincolato dalle condizioni stabilite nella convenzione con il comune.

Cosa succede alla scadenza del diritto di superficie?

  • Se il diritto è stato acquisito a tempo determinato, la proprietà dell’edificio torna automaticamente al proprietario del suolo, salvo diversa pattuizione.
  • In alcuni casi, è invece possibile rinnovare il diritto o acquistare il terreno tramite affrancazione.

Quando si estingue il diritto di superficie

Il diritto può estinguersi per diverse cause.

  1. Scadenza del termine: se costituito per un periodo limitato, alla sua scadenza il terreno e la costruzione tornano al proprietario del suolo (accessione).
  2. Consolidazione: in questo caso il superficiario acquista la proprietà del terreno e il diritto di sola superficie si estingue.
  3. Rinuncia del superficiario al diritto in modo espresso o tacito.
  4. Perimento delledificio: se la costruzione cessa di esistere per eventi naturali o per demolizione, il diritto si estingue, a meno che non sia stato costituito a tempo indeterminato.

Come si trascrive

Per essere opponibile a terzi, il diritto di superficie deve essere trascritto nei registri immobiliari, con:

  • rogito notarile o atto pubblico;
  • registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
  • trascrizione nei Registri Immobiliari.

Come difendersi dalle contestazioni

Le principali cause di lite riguardano:

  • la durata del diritto: controversie sul termine di scadenza;
  • l’accessione: dispute sull’acquisizione della proprietà alla scadenza;
  • la vendita non conforme: contestazioni per mancata comunicazione dei vincoli.

Strategie difensive da mettere in atto:

  • dimostrare la regolarità dell’atto costitutivo;
  • verificare la trascrizione nei registri immobiliari;
  • richiedere la riduzione del prezzo in caso di vizi contrattuali (art. 1492 c.c.)

Diritto di superficie e edilizia convenzionata

A questo tipo di diritto si ricorre di frequente nei piani di edilizia convenzionata, in cui i comuni cedono il terreno per favorire la costruzione di immobili a prezzi calmierati.

Cosa sapere per acquistare un immobile in diritto di superficie:

  • controllare la convenzione: verificare i vincoli sul prezzo massimo di vendita e sull’uso dell’immobile;
  • verificare la durata: se il diritto ha una scadenza, conoscere le possibilità di rinnovo o affrancazione;
  • riscatto del diritto: alcuni comuni consentono di riscattare il terreno, trasformando il diritto di superficie in piena proprietà.

Giurisprudenza sul diritto di superficie

Negli ultimi anni, la Corte di Cassazione ha chiarito vari aspetti del diritto di superficie. Ecco alcune sentenze significative:

Cassazione n. 1752/2025

Il titolare del diritto di superficie, dopo aver ricostruito su un suolo altrui e trasferito la proprietà della costruzione, mantiene il diritto di sopraelevazione. Infatti, il nuovo lastrico resta di sua proprietà, indipendentemente dalla proprietà della costruzione stessa. Salvo eventuali limiti imposti dal titolo, il diritto di superficie non si esaurisce con la costruzione e il nuovo lastrico non diventa automaticamente condominiale. Sebbene, con la nuova costruzione, il titolare entri nel condominio per le parti comuni, il suo unico obbligo è garantire un tetto all’edificio, mantenendo comunque il diritto di sopraelevare, separato dalla proprietà della costruzione.

Cassazione n. 27293/2024

In materia di imposta di registro, la costituzione di un diritto di superficie su terreni agricoli non equivale a un trasferimento di proprietà, poiché il concedente mantiene la titolarità del fondo. Di conseguenza, non si applica l’aliquota del 15% prevista per i trasferimenti di terreni agricoli, ma quella relativa ai diritti reali di godimento, secondo la normativa vigente. La giurisprudenza conferma questa distinzione, imponendo un trattamento fiscale differenziato e escludendo l’applicazione delle norme sui trasferimenti di proprietà.

Cassazione n. 231981/2021

L’art. 952 c.c. consente al proprietario di concedere a terzi il diritto di costruire e mantenere un’opera su un suolo altrui, separandone la proprietà da quella del terreno. Il concedente deve permettere la costruzione e non pregiudicarla, mentre il superficiario acquisisce il diritto di realizzare e possedere l’opera. Il diritto può avere un termine (art. 953 c.c.), dopo il quale il proprietario del suolo riacquista la costruzione, salvo accordi diversi. In alternativa, un contratto di locazione (art. 1571 c.c.) può concedere l’uso del suolo e permettere la costruzione di manufatti, con eventuale rimozione a fine contratto.

Differenze con il diritto di usufrutto

Aspetto Diritto di superficie Usufrutto
Oggetto Facoltà di costruire e mantenere un edificio su suolo altrui Diritto di godimento di un immobile altrui
Proprietà dell’immobile Al superficiario Rimane al nudo proprietario
Durata Determinata o indeterminata Determinata o vita natural durante
Possibilità di vendita Sì, l’edificio può essere venduto separatamente Si può cedere solo l’usufrutto
Estinzione Scadenza, perimento o consolidazione Scadenza o morte dell’usufruttuario

 

 

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orari di silenzio

Orari di silenzio in condominio Orari di silenzio in condominio: cosa prevede la legge e i regolamenti condominiali,  le sanzioni applicabili e la giurisprudenza

Orari di silenzio in condominio: disciplina

Gli orari di silenzio in condominio rappresentano una delle principali cause di controversie tra vicini. Il rispetto della quiete è disciplinato principalmente dai regolamenti condominiali e, in loro assenza, trova fondamento nella normativa generale, in particolare nell’articolo 844 del Codice civile, che regola le immissioni moleste.

Nel tempo, la giurisprudenza ha chiarito i confini tra il diritto al riposo e la tollerabilità dei rumori, stabilendo importanti principi per la convivenza civile all’interno dei condomini. Vediamo quindi quali sono gli orari di silenzio, cosa prevedono i regolamenti condominiali, cosa dice la legge e cosa affermano le sentenze della Cassazione più recenti.

Quali sono gli orari di silenzio in condominio?

Gli orari di riposo non sono stabiliti da una normativa unica nazionale ma derivano:

  • Dai regolamenti condominiali.
  • Dai regolamenti comunali (ordinanze locali).
  • Dalla disciplina generale sulle immissioni sonore contenuta nell’ 844 c.c..

Orari di silenzio comunemente adottati nei regolamenti condominiali:

  • Mattina: dalle 13:00 alle 16:00 (fascia del riposo pomeridiano).
  • Sera: dalle 22:00 alle 08:00 (fascia del riposo notturno).

Questi orari possono variare in base al regolamento comunale o alle delibere dellassemblea condominiale, purché non ledano i diritti fondamentali dei condomini.

Cosa prevedono i regolamenti sugli orari di riposo

I regolamenti condominiali sono il principale strumento per disciplinare la convivenza tra vicini. Possono essere di due tipi:

  1. Regolamento contrattuale: approvato all’unanimità o inserito nell’atto di acquisto dell’immobile, ha valore vincolante per tutti i condomini.
  2. Regolamento assembleare: approvato con la maggioranza prevista dall’ 1136 c.c., può stabilire regole comportamentali come gli orari di riposo.

Cosa può vietare il regolamento condominiale?

  • Luso di elettrodomestici rumorosi (lavatrice, aspirapolvere) negli orari di riposo;
  • lavori di ristrutturazione in fasce orarie sensibili;
  • la musica ad alto volume e feste serali oltre una certa ora;
  • le attività rumorose nei giardini (taglio erba e siepi) o nei terrazzi durante il riposo pomeridiano.

Cosa prevede la legge: l’art. 844 c.c.

In assenza di regole specifiche nel regolamento condominiale, interviene l’art. 844 del Codice civile, che disciplina le immissioni di rumori, fumi, odori e vibrazioni tra fondi confinanti.

L’articolo stabilisce che:

  • le immissioni non devono superare la normale tollerabilità;
  • per valutare la tollerabilità, si tiene conto della situazione locale e delle condizioni ambientali.

Il concetto di normale tollerabilità” è relativo, e la sua valutazione spetta al giudice, che considera il contesto (es. centro città o zona residenziale).

Sanzioni per il mancato rispetto degli orari di silenzio

Il mancato rispetto degli orari di riposo può comportare:

  • Sanzioni pecuniarie fino a 200 euro (art. 70 disposizioni attuative c.c.), aumentabili fino a 800 euro per recidiva.
  • Azione civile per risarcimento danni (art. 2043 c.c.) se il disturbo ha causato danni alla salute o psicofisici.
  • Azione penale per disturbo della quiete pubblica (art. 659 c.p.), se il rumore disturba più persone o l’intero stabile.

Consigli pratici per la convivenza pacifica

  • Conoscere il regolamento condominiale: verificare sempre cosa prevedono le regole del condominio sugli orari di silenzio.
  • Comunicare prima di fare lavori: avvisare i vicini per tempo.
  • Mediazione: prima di procedere legalmente, tentare la via della conciliazione.
  • Limitare il rumore serale: ridurre il volume di TV, musica e conversazioni sul balcone dopo le 22.

Cosa dice la giurisprudenza sugli orari di silenzio

Negli anni, la Corte di Cassazione ha più volte chiarito l’applicazione dell’art. 844 c.c. in ambito condominiale. Ecco alcune sentenze rilevanti:

Limite di tollerabilità relativo

Cassazione n. 27036/2022: “il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose non è mai assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non può prescindere dalla rumorosità di fondo, ossia dalla fascia rumorosa costante, sulla quale vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi (cd. criterio comparativo), sicché la valutazione diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell’uomo medio e, dall’altro, alla situazione locale, appropriatamente e globalmente considerata.”

Disturbo delle occupazioni e del riposo

Cassazione n. 2071/2024: “in tema di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone, l’esercizio di una attività o di un mestiere rumoroso, integra: A) l’illecito amministrativo di cui all’art. 10, comma 2, della legge 26 ottobre 1995, n. 447, qualora si verifichi esclusivamente il mero superamento dei limiti di emissione del rumore fissati dalle disposizioni normative in materia; B) il reato di cui al comma 1 dell’art. 659, cod. pen., qualora il mestiere o la attività vengano svolti eccedendo dalle normali modalità di esercizio, ponendo così in essere una condotta idonea a turbare la pubblica quiete; C) il reato di cui al comma 2 dell’art. 659 cod. pen., qualora siano violate specifiche disposizioni di legge o prescrizioni della Autorità che regolano l’esercizio del mestiere o della attività, diverse da quelle relativa ai valori limite di emissione sonore stabiliti in applicazione dei criteri di cui alla legge n. 447 del 1995.”

Reato di disturbo: non serve la perizia o la consulenza

Cassazione 7717/2024: “perché sussista la contravvenzione di cui all’art. 659 cod. pen. relativamente ad attività che si svolge in ambito condominiale, è necessaria la produzione di rumori idonei ad arrecare disturbo o a turbare la quiete e le occupazioni non solo degli abitanti dell’appartamento sovrastante o sottostante la fonte di propagazione, ma di una più consistente parte degli occupanti il medesimo edificio (Sez.1,n 45616 del 14/10/2013, Rv.257345 – 01); l’attitudine dei rumori a disturbare il riposo o le occupazioni delle persone non va necessariamente accertata mediante perizia o consulenza tecnica, ma ben può il giudice fondare il suo convincimento su elementi probatori di diversa natura, quali le dichiarazioni di coloro che sono in grado di riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti, sì che risulti oggettivamente superata la soglia della normale tollerabilità.”

 

 

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preliminare di compravendita

Preliminare di compravendita Il preliminare di compravendita (compromesso): disciplina, differenze con il definitivo, adempimenti, giurisprudenza e fac-simile

Cos’è il preliminare di compravendita

Il preliminare di compravendita, detto anche compromesso, è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare il futuro contratto definitivo di compravendita. Ha natura obbligatoria e vincola le parti a concludere il trasferimento del bene alle condizioni pattuite.

Disciplina giuridica e differenza con il contratto definitivo

Il compromesso è disciplinato dagli articoli 1351 e 2932 c.c. Esso si distingue dal contratto definitivo poiché non trasferisce la proprietà, ma obbliga le parti a concludere l’atto definitivo. La  Cassazione ha chiarito che, in caso di inadempimento, è possibile ottenere l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.).

Registrazione e trascrizione

Il contratto preliminare, una volta stipulato, è soggetto a:

  • Registrazione: è obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
  • Trascrizione: viene eseguita nei registri immobiliari per tutelare il promissario acquirente da trascrizioni pregiudizievoli (art. 2645-bis c.c.). La trascrizione infatti, come chiarito anche in diverse occasioni dalla Corte di Cassazione, protegge anche dall’acquisto dell’immobile da parte di terzi.

Il preliminare ad effetti anticipati

È un compromesso che prevede l’immissione anticipata nel possesso del bene o il pagamento anticipato del prezzo.  La Cassazione a SU n. 7930/2008 ha sancito al riguardo che anche se il promissario acquirente ottiene la disponibilità del bene prima della stipula del contratto definitivo di vendita, ciò non significa che ne acquisisca automaticamente la proprietà. La consegna anticipata del bene si basa su un contratto di comodato, che produce effetti obbligatori e non reali. Di conseguenza, il promissario acquirente, pur avendo la disponibilità materiale del bene, non ne è possessore a tutti gli effetti, ma semplice detentore qualificato. Perché la detenzione si trasformi in possesso utile all’usucapione, è necessario che il promissario acquirente compia un atto di “interversio possessionis”, ovvero un mutamento del titolo del suo rapporto con il bene, manifestando chiaramente l’intenzione di possederlo a nome proprio e non più come semplice detentore.

Giurisprudenza sul compromesso

La Corte di Cassazione è intervenuta in diverse occasione per enunciare alcuni principi fondamentali sulle caratteristiche distintive del contratto preliminare.

Cassazione n. 21650/2019: La differenza fondamentale tra il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita risiede nella diversa volontà che anima le parti. Con il contratto preliminare le parti si impegnano reciprocamente a prestare il consenso necessario per il trasferimento della proprietà in un momento futuro. La loro volontà, in questa fase, è orientata verso la conclusione del contratto definitivo. Con il contratto definitivo invece le parti attuano il trasferimento della proprietà. La loro volontà è immediatamente diretta a produrre l’effetto traslativo, che può avvenire contestualmente alla firma del contratto o in un momento successivo, senza che sia necessaria una nuova manifestazione di consenso.

Cassazione Sezioni Unite n. 4628/2015: Un accordo, anche se denominato “preliminare”, che preveda la successiva stipula di un altro contratto preliminare, è valido e produttivo di effetti se sussiste un interesse concreto delle parti a una formazione progressiva del contratto, articolata in fasi distinte con contenuti negoziali specifici per ciascuna fase, se è chiaramente identificabile l’area di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo accordo preliminare. In altre parole, il “preliminare di preliminare” è ammissibile se rappresenta una fase ben definita del percorso che porterà alla conclusione del contratto definitivo, con un contenuto negoziale proprio e distinto rispetto al successivo contratto preliminare. Non è ammissibile, invece, se si configura come una mera ripetizione del primo accordo, senza alcuna utilità pratica.

Cassazione n. 10009/2015: il contratto preliminare obbliga le parti sia a stipulare il contratto definitivo (pactum de contrahendo) sia a compiere le prestazioni necessarie per l’attuazione del programma negoziale (pactum de dando). A tutela di tali diritti, l’ordinamento prevede l’azione di esecuzione forzata in forma specifica, che consente di ottenere lo stesso risultato programmato con il preliminare, qualora una delle parti non adempia l’obbligo di prestare il consenso. Tale azione è sempre esercitabile, salvo il diritto al consenso non sia prescritto.

Fac-simile di preliminare di compravendita:

Oggetto: Contratto Preliminare di Compravendita
Parti: [Nome completo del Venditore] – [Nome completo dell’Acquirente] con relativi dati anagrafici e fiscali
Immobile: Descrizione completa dell’immobile (indirizzo, dati catastali)
Prezzo: Importo concordato e modalità di pagamento (acconto, saldo, caparra)
Caparra confirmatoria: Importo e modalità di versamento (art. 1385 c.c.)
Termine per la stipula del definitivo: Data precisa o termine essenziale
Condizioni e obblighi accessori: Eventuali oneri, spese e dichiarazioni (assenza ipoteche, conformità urbanistica)
Foro competente: Clausola sul tribunale in caso di controversie
Data e firma di entrambe le Parti, con autentica notarile se richiesta

 

Nota: Questo modello è un esempio indicativo. Per la stesura definitiva è indispensabile la consulenza di un avvocato o notaio.

 

 

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Ascensore in condominio: necessario un bilanciamento dei diritti Ascensore in condominio: necessario bilanciare i diritti dei disabili con quelli dei condomini al godimento delle parti comuni

Ascensore in condominio

L’installazione di un ascensore in condominio comporta numerosi vantaggi, soprattutto per le persone con difficoltà motorie. Quest’opera migliora infatti senza dubbio l’accessibilità all’edificio condominiale. Occorre tuttavia considerare anche la presenza di criticità.  L’installazione di un ascensore può incidere infatti sul decoro architettonico dell’edificio, ridurre lo spazio disponibile nelle scale o nei pianerottoli e generare costi di manutenzione elevati. Occorre quindi bilanciare il diritto all’accessibilità con il rispetto delle parti comuni e dei diritti degli altri condomini. La normativa tutela le persone con disabilità, ma impone limiti per garantire che nessun condomino subisca danni o pregiudizi eccessivi. La solidarietà condominiale è fondamentale, ma non deve trasformarsi in un’imposizione unilaterale. Nel caso deciso dal Tribunale di Nocera Inferiore con la sentenza n. 396/2025 la realizzazione dell’ascensore è possibile perché la riduzione del vano scale di 30 centimetri non è tale da rendere inservibili le scale interessate dall’opera.

Ascensore in condominio: un equilibrio tra diritti

L’installazione di un ascensore in un condominio è un’opera essenziale per garantire l’accessibilità alle persone con disabilità e agli anziani. Per la Cassazione l’ascensore è equiparabile agli impianti di luce, acqua e riscaldamento, poiché migliora la vivibilità degli appartamenti. La realizzazione di tale opera però deve rispettare il principio di solidarietà condominiale a tutela dei singoli condomini, ma anche dei disabili che hanno diritto alla eliminazione delle barriere architettoniche.

La legge n. 13 del 1989 stabilisce regole specifiche per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati. Secondo l’articolo 2 di questa legge, le innovazioni volte a eliminare tali barriere possono essere approvate con una maggioranza non qualificata dell’assemblea condominiale. Questo semplifica l’iter decisionale, facilitando l’adozione di soluzioni a beneficio delle persone con disabilità e degli anziani. Tuttavia, la normativa impone anche alcuni limiti. L’articolo 1120 del Codice Civile vieta innovazioni che rendano inutilizzabili alcune aree comuni dell’edificio. Ad esempio, se l’installazione dell’ascensore riduce drasticamente la larghezza delle scale o compromette l’accesso ad altri spazi comuni, l’opera può essere contestata e considerata illegittima.

Limiti all’installazione dell’ascensore

L’ascensore deve garantire un equilibrio tra l’interesse all’accessibilità e il diritto di tutti i condomini a utilizzare gli spazi comuni. La Cassazione ha chiarito che l’installazione non può privare neanche un solo condomino del diritto al godimento delle parti comuni dell’edificio. Questo significa che, se un condomino dimostra che l’ascensore limita in modo significativo il suo accesso o il suo utilizzo delle scale, la richiesta può essere bloccata o deve essere trovata una soluzione alternativa.

La giurisprudenza ha confermato questa posizione in diverse sentenze. Nel caso di specie il Tribunale ha rilevato che una riduzione delle scale da 1,10 metri a 0,80 metri come conseguenza della installazione dell’ascensore, non rende le scale del tutto inservibili, purché rimanga garantito un accesso sicuro. Tuttavia, ogni caso va valutato singolarmente, considerando le specificità dell’edificio e delle esigenze dei condomini.

Esonero dalle spese per i dissenzienti

Un aspetto cruciale della sentenza riguarda anche la ripartizione delle spese. L’articolo 1121 del Codice Civile prevede infatti che se l’innovazione comporta una spesa molto elevata o ha carattere voluttuario (non essenziale), i condomini che non intendono trarne vantaggio dall’opera, ovvero l’ascensore, possono rifiutarsi di partecipare alle spese.

I condomini dissenzienti devono quindi essere esonerati dai costi se dichiarano espressamente il loro dissenso prima dell’inizio dei lavori. Ovviamente chi decide di non partecipare alla spesa non potrà usufruire dell’ascensore, salvo successiva richiesta di adesione con il pagamento della propria quota.

 

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patto marciano

Patto marciano Cos’è il patto marciano, le origini, la definizione, la normativa e le differenze con il patto commissorio

Cos’è il patto marciano?

Il patto marciano è un accordo tra creditore e debitore in base al quale, in caso di inadempimento del debitore, il creditore acquisisce la proprietà di un bene dato in garanzia, previa valutazione del suo valore al momento dell’inadempimento e con restituzione al debitore dell’eventuale eccedenza rispetto al credito. Questo meccanismo garantisce un equilibrio tra le parti, tutelando il diritto del creditore a ottenere soddisfazione e il debitore da un’appropriazione ingiusta del bene.

Origini del patto marciano

Il patto marciano trova le sue radici nel diritto romano.  Esso si distingueva dal patto commissorio per la previsione della stima del bene e la restituzione dell’eccedenza. Il nome deriva da Marco Terenzio Varrone, che descrisse questo meccanismo nelle sue opere. Nel corso dei secoli, il patto marciano è stato rivalutato come uno strumento equilibrato di tutela dei diritti delle parti coinvolte in una relazione creditizia.

Normativa di riferimento

La normativa italiana non contiene una disciplina esplicita del patto marciano. Esso  è stato progressivamente riconosciuto dalla giurisprudenza e dalla dottrina come lecito. Tale patto è infatti conforme ai principi generali di correttezza e buona fede. A differenza del patto commissorio, vietato dall’art. 2744 del codice civile, il patto marciano infatti è ritenuto legittimo perché non comporta un arricchimento ingiustificato del creditore.

Con la riforma del pegno mobiliare non possessorio (D.l. n. 59/2016, convertito in L. n. 119/2016), il patto marciano ha trovato un’applicazione concreta nel diritto positivo, prevedendo espressamente la possibilità di utilizzare meccanismi di tipo marciano nella costituzione di garanzie sui beni mobili.

Da segnalare anche larticolo 48 bis TUB il quale prevede che: “Il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico ai sensi dell’articolo 106 può essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore o di una società dallo stesso controllata o al medesimo collegata (…) della proprietà di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore a norma del comma 5. (…) 2. In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto di cui al comma 1, purché al proprietario sia corrisposta l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.”

Come funziona il patto marciano?

Il funzionamento del patto marciano si articola in diverse fasi.

  • Accordo tra le parti: il debitore e il creditore stabiliscono che, in caso di inadempimento, il bene dato in garanzia sarà valutato da un terzo imparziale.
  • Valutazione del bene: al momento dell’inadempimento, il bene viene stimato per determinarne il valore attuale.
  • Compensazione del credito: il creditore acquisisce il bene a compensazione del credito, restituendo al debitore l’eventuale eccedenza tra il valore del bene e l’importo del credito.

Quando è vietato il patto marciano?

Il patto marciano non è vietato. Esso è illecito se viola i principi di buona fede, se maschera un patto commissorio, se è privo della valutazione imparziale del bene, se non prevede la restituzione dell’eccedenza al debitore. In questi casi, i giudici potrebbero dichiarare il patto nullo.

Differenza tra patto marciano e patto commissorio

La principale differenza tra patto marciano e patto commissorio risiede nella tutela del debitore.

Patto commissorio (art. 2744 c.c.): è vietato dalla legge e prevede che il creditore acquisisca direttamente il bene dato in garanzia in caso di inadempimento, senza alcuna valutazione del valore del bene e senza obbligo di restituzione dell’eventuale eccedenza.

Patto marciano: è lecito e prevede una valutazione equa del bene e la restituzione al debitore dell’eventuale eccedenza rispetto al credito.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza italiana ha chiarito e confermato la liceità del patto marciano in diverse sentenze:

  • Cassazione n. 27615/2022: non viene violato il divieto di patto commissorio nei casi in cui il contratto di vendita immobiliare con funzione di garanzia contenga un patto marciano. Quest’ultimo prevede che, in caso di inadempimento, il creditore diventi proprietario del bene del debitore, con l’obbligo di restituire l’eventuale eccedenza di valore del bene rispetto all’importo del debito inadempiuto. Tale valore viene determinato al momento dell’inadempimento da un soggetto terzo e imparziale. A differenza del patto commissorio vietato dall’ 2744 c.c., il patto marciano è considerato lecito.  Esso infatti, analogamente al pegno irregolare disciplinato dall’art. 1851 c.c., mira a tutelare il debitore da possibili abusi del creditore, garantendo un equilibrio tra le parti.
  • Cassazione n. 844/2020: la vendita è considerata nulla se la convenzione marciana ad essa collegata non stabilisce criteri certi e oggettivi per la valutazione del bene, garantendo al debitore un prezzo equo in caso di inadempimento. Il contratto di vendita quindi può essere utilizzato anche come strumento di garanzia per il creditore, assicurandogli il pagamento di un debito preesistente e prevedendo l’obbligo di ritrasferire il bene al debitore nel caso in cui il debito venga estinto. Tuttavia, è fondamentale che le parti abbiano concordato in anticipo criteri chiari per determinare il “giusto prezzo” di acquisizione della proprietà in caso di inadempimento, così da garantire al debitore la restituzione di un eventuale eccedenza di valore.

 

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donazione indiretta

Donazione indiretta La donazione indiretta: cos’è, qual è normativa e come funziona, quali sono gli effetti e quale forma è richiesta

Cos’è la donazione indiretta

La donazione indiretta è una forma di liberalità che si realizza attraverso atti o negozi giuridici che, pur non avendo la forma tipica della donazione, producono effetti equivalenti. A differenza della donazione diretta, che richiede un atto formale e pubblico, la donazione indiretta si manifesta in operazioni quotidiane, come il pagamento di un debito altrui o l’acquisto di un bene intestato a un terzo.

Normativa di riferimento

La disciplina è rappresentata principalmente sull’articolo 809 del Codice Civile, il quale stabilisce che le liberalità che risultano da atti diversi dalla donazione sono soggette alle norme sulle donazioni nella misura in cui queste siano compatibili. Pertanto, le donazioni indirette devono rispettare le norme sulle donazioni in termini di revocabilità e impugnabilità, ma non necessitano della forma solenne richiesta per le donazioni dirette.

Come funziona la donazione indiretta

La donazione indiretta si realizza attraverso atti che comportano un arricchimento patrimoniale per il beneficiario senza un corrispettivo. Alcuni esempi comuni includono:

  • il pagamento di un debito altrui senza obbligo di rimborso;
  • l’acquisto di un bene intestato a un terzo;
  • la rinuncia a un diritto a favore di un altro soggetto.

L’elemento distintivo dell’istituto è l’animus donandi, ovvero l’intenzione di arricchire il beneficiario senza richiedere nulla in cambio.

Effetti della donazione indiretta

Gli effetti di questo tipo particolare di donazione sono simili a quelli della donazione diretta, in quanto comportano un arricchimento del beneficiario. Tuttavia, non essendo soggetta agli stessi requisiti formali, la donazione indiretta può essere più difficile da contestare. Tuttavia, resta soggetta alle norme in materia di revocazione per ingratitudine (art. 801 c.c.), sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.) e riduzione per poter integrare la quota dovuta ai legittimari (art.  553 e s. C.c).

Forma della donazione indiretta

A differenza della donazione diretta, che richiede l’atto pubblico con la presenza di due testimoni (art. 782 c.c.), la donazione indiretta non è soggetta a forme particolari. Tuttavia, è consigliabile documentare adeguatamente l’operazione per evitare contestazioni future, soprattutto in ambito successorio.

Giurisprudenza recente

La giurisprudenza italiana ha spesso affrontato il tema delle donazioni indirette, chiarendo i confini e le implicazioni di tali atti. Ad esempio:

Cassazione n. 9379/2020: La donazione indiretta si realizza attraverso un atto che, pur non assumendo formalmente la veste di una donazione, è caratterizzato da uno spirito di liberalità e comporta un arricchimento gratuito del beneficiario. L’intento donativo, tuttavia, non è immediatamente evidente ma deve essere desunto indirettamente da un’attenta valutazione delle specifiche circostanze del caso concreto. Tale accertamento deve avvenire nel rispetto delle regole processuali, richiedendo che gli elementi probatori siano dedotti e dimostrati in modo corretto e tempestivo in giudizio.

Cassazione n° 7442/2024: in materia di imposta sulle donazioni, l’interpretazione dell’art. 56-bis del D. Lgs. implica che le liberalità diverse dalle donazioni formali – ovvero quegli atti che determinano un arricchimento del beneficiario a fronte di un impoverimento del donante, senza rispettare la forma solenne prevista dall’art. 760 c.c. – costituiscono espressione di capacità contributiva e, pertanto, sono soggette a tassazione. Sebbene non vi sia un obbligo di registrazione, tali liberalità possono essere accertate e assoggettate all’imposta qualora emergano da dichiarazioni rese dall’interessato nell’ambito di procedimenti di accertamento tributario e superino le attuali soglie di esenzione.

Cassazione n. 16329/2024: se un soggetto acquista un immobile con denaro proprio, ma lo intesta a un’altra persona, che intende beneficiare, la compravendita funge da mero strumento per il trasferimento del bene. In tal caso, si configura una donazione indiretta dell’immobile stesso e non del denaro impiegato per l’acquisto.Tuttavia, non si può parlare di donazione indiretta dell’immobile se il donante contribuisce solo in parte al pagamento del prezzo. In questa circostanza, il trasferimento del denaro rappresenta un atto autonomo e non uno strumento per realizzare la liberalità dell’intero immobile, a meno che il disponente non ne sostenga integralmente il costo.

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patto commissorio

Patto commissorio Il patto commissorio: definizione, normativa e giurisprudenza, il divieto di cui all’art. 2744 del codice civile

Cos’è il patto commissorio

Il patto commissorio è un accordo stipulato tra creditore e debitore che prevede la possibilità per il creditore di acquisire automaticamente la proprietà di un bene dato in garanzia nel caso in cui il debitore non adempia alla propria obbligazione. Questo meccanismo consente al creditore di soddisfare il proprio credito senza dover ricorrere alle ordinarie procedure esecutive.

Normativa di riferimento

Il patto commissorio è disciplinato dall’articolo 2744 del codice civile italiano, che stabilisce il divieto di stipulare tali accordi. La norma recita: “È nullo il patto con il quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore”.

Questo divieto è finalizzato a proteggere il debitore da possibili abusi da parte del creditore, evitando che quest’ultimo possa appropriarsi di beni di valore superiore rispetto al credito vantato.

Come funziona

Il funzionamento del patto commissorio prevede che, in caso di inadempimento del debitore, il creditore acquisisca direttamente la proprietà del bene dato in garanzia, senza necessità di procedere a una valutazione del bene o a una procedura giudiziale. Tuttavia, questa pratica è vietata dalla legge italiana, rendendo nullo qualsiasi accordo che contempli tale meccanismo.

Il divieto del patto commissorio e le sue implicazioni

Il divieto sancito dall’art. 2744 c.c. ha importanti implicazioni pratiche:

  1. Tutela del debitore: Il divieto impedisce al creditore di ottenere un arricchimento ingiustificato a discapito del debitore.
  2. Necessità di procedure esecutive: In caso di inadempimento, il creditore deve ricorrere alle ordinarie procedure di esecuzione forzata per soddisfare il proprio credito.
  3. Nullità del patto: Qualsiasi patto che preveda il trasferimento automatico della proprietà del bene in caso di inadempimento è considerato nullo.

Differenza tra patto commissorio e patto marciano

A differenza del patto commissorio, il patto marciano è considerato lecito in quanto prevede la valutazione del bene al momento dell’inadempimento e la restituzione dell’eventuale eccedenza al debitore. Questo garantisce un equilibrio tra le parti, evitando l’appropriazione ingiusta del bene da parte del creditore.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza italiana ha spesso ribadito il divieto del patto commissorio e chiarito i suoi limiti applicativi:

  • Civ., Sez. III, n. 11545/2013: Ha ribadito che il divieto del patto commissorio si applica a tutte le forme di garanzia reale, inclusi pegno e ipoteca.
  • Civ., Sez. I, n. 19211/2017: Ha chiarito che anche gli accordi che, pur non configurandosi formalmente come patti commissori, ne riproducono gli effetti sono da considerarsi nulli.
  • Civ., Sez. II, n. 30214/2020: Ha stabilito che il divieto si applica anche ai contratti atipici che prevedono il trasferimento automatico della proprietà del bene in caso di inadempimento.