Termine convocazione assemblea
Il termine previsto per la convocazione dell’assemblea può essere derogato dal regolamento di condominio, in quanto l’art. 66 disp. att. c.c. non rientra tra le disposizioni inderogabili. È quanto ha precisato il tribunale di Bari con sentenza n. 1994/2024, esprimendosi su una vicenda avente ad oggetto l’impugnazione di una delibera assembleare.
Nel caso di specie, i proprietari di un appartamento convenivano in giudizio il condominio chiedendo al giudice di dichiarare “illegittimo, inesistente, nullo e/o annullabile, inefficace e quindi, annullare l’intero deliberato assunto” dall’assemblea con condanna del convenuto alla soccombenza processuale.
In particolare deducevano di aver espresso la volontà di distaccarsi dal condominio e, a fronte dell’opposizione di quest’ultimo, di aver intrapreso procedura di mediazione, conclusasi con esito negativo e di aver ricevuto, infine, l’avviso di convocazione di assemblea straordinaria in ritardo, non potendo prendere parte alla stessa, al termine della quale l’organo assembleare aveva rigettato la domanda di fuoriuscita dalla comunione.
Da qui la richiesta di annullamento della delibera condominiale, in quanto adottata in violazione dell’art. 14 comma 2 del regolamento di condominio, il quale disponeva la convocazione a cura dell’amministratore almeno dieci giorni prima della data fissata per l’adunanza, e dell’art. 1105 comma 3 c.c.
Il regolamento di condominio
Il giudice dà loro ragione. Come noto, afferma infatti il tribunale, “a lume dell’art. 1138 c.c., qualora in un edificio il numero dei condomini sia superiore a dieci, è necessaria la predisposizione di un regolamento, il quale oltre a contenere le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e per la tutela del decoro dell’edificio, disciplina pure l’attività amministrativa della cosa comune”.
Le norme del regolamento, prosegue il giudice, “non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino”, e in nessun caso derogare alle disposizioni che costituiscono “norme inderogabili” per espresso dettato normativo; ben potendo, tuttavia, derogare alle altre norme di legge, “rientrando tale facoltà nell’alveo della libertà negoziale riconosciuta ai singoli”.
Tra le norme inderogabili, afferma quindi il giudicante, “sicuramente non rientra l’art. 66 disp. att. c.c, nella parte in cui prevede un termine entro cui la convocazione assembleare deve essere comunicata ai singoli condomini, a maggior ragione ove – come avvenuto nella specie – il regolamento stabilisca un termine più ampio – di giorni dieci e, dunque, in melius – rispetto a quello – di giorni cinque – previsto dall’art. 66 cit.”.
Ritardo nell’avviso di convocazione
Peraltro, osserva il tribunale, “è principio ormai consolidato quello secondo cui ogni condomino, avendo il diritto di intervenire all’assemblea, deve perciò essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione, quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato ma anche ricevuto nel termine stabilito dalla legge o, come nella specie, dal regolamento condominiale, avendo riguardo alla riunione dell’assemblea in prima convocazione”.
Da quanto precede derivata, pertanto, “che il mancato rispetto di tale termine di ricezione dell’avviso da parte dell’avente diritto costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare, ai sensi dell’art. 1137 c.c.”.
Conclusione che, peraltro, trova conforto, nel testo ora vigente dell’art. 66 comma c.c., il quale dispone che “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.
La decisione
Per cui, facendo applicazione delle enunciate coordinate ermeneutiche al caso di specie, la comunicazione della convocazione dell’assemblea è da ritenersi tardiva, e, per l’effetto, annullabile. Da qui, l’accoglimento della spiegata domanda.
Leggi anche Regolamento condominiale contrattuale nullo
