Cos’è il vespaio e a cosa serve?
Il vespaio è una struttura edilizia situata tra il suolo e il pavimento del piano terra di un edificio, composta generalmente da uno spazio vuoto o da un sistema di elementi modulari in plastica o calcestruzzo. La sua funzione principale è migliorare l’isolamento termico e impedire l’umidità di risalita, oltre a garantire una maggiore protezione contro infiltrazioni d’acqua e la presenza di gas nocivi come il radon.
Il vespaio è un bene comune?
Uno dei principali quesiti in ambito condominiale riguarda la qualificazione del vespaio come bene comune o pertinenza esclusiva di alcuni condomini.
Ai sensi dell’art. 1117 c.c., rientrano tra le parti comuni dell’edificio le strutture essenziali alla stabilità, sicurezza e funzionalità dell’immobile. La giurisprudenza ha più volte chiarito che, salvo diversa indicazione nel titolo di proprietà o nel regolamento condominiale, il vespaio deve considerarsi una parte comune, in quanto necessario alla stabilità e all’isolamento dell’edificio.
Tuttavia, se il vespaio è stato realizzato successivamente da un singolo condomino per migliorare il comfort del proprio appartamento senza incidere sulla struttura portante dell’edificio, potrebbe essere considerato una pertinenza esclusiva.
Ripartizione delle spese del vespaio
Poiché il vespaio ha la funzione di preservare l’integrità strutturale dell’edificio e migliorare l’abitabilità degli ambienti, le spese per la sua manutenzione e riparazione sono generalmente a carico di tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.).
Tuttavia, si possono verificare delle eccezioni:
- se il vespaio serve esclusivamente un’unità immobiliare, il costo della manutenzione spetterà al relativo proprietario;
- se il titolo di proprietà o il regolamento di condominio dispone diversamente, le spese possono essere ripartite in modo differente;
- se l’intervento sul vespaio è legato a un abuso edilizio o a una modifica non autorizzata da parte di un condomino, le spese saranno interamente a suo carico.
Giurisprudenza sul vespaio condominiale
La giurisprudenza ha fornito diverse indicazioni in merito alla natura condominiale del vespaio.
Cassazione n. 8252/2025
Secondo l’interpretazione giuridica, il vespaio sottostante il pavimento del piano terra, se realizzato con uno strato di materiale inerte e avente la sola funzione di isolamento e separazione tra la superficie di sedime e la soletta inferiore, non è considerato parte del suolo comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Questo perché tale manufatto è specificamente destinato a migliorare le condizioni abitative dell’unità immobiliare al piano terra, pur poggiando sul suolo comune. In altre parole, la sua funzione è strettamente legata alla singola unità abitativa e non al condominio nel suo insieme.
Cassazione n. 18216/2017
L’intercapedine tra le fondamenta e il piano terra, utilizzata per l’aerazione e la coibentazione dell’edificio, è considerata parte comune del condominio, a meno che i titoli di acquisto non stabiliscano diversamente. Pertanto, la Corte d’Appello ha commesso un errore nel considerare il vespaio sottostante l’unità immobiliare al piano terra come proprietà esclusiva del proprietario di tale piano e nell’escludere che i danni causati dal suo cattivo stato debbano essere interamente a carico del condominio.
Cassazione n. 23304/2014
Secondo la giurisprudenza della Cassazione, il vespaio, ovvero l’intercapedine tra le fondamenta e la prima soletta del piano interrato di un edificio condominiale, è generalmente considerato di proprietà comune. Questa interpretazione deriva dalla funzione del vespaio, che è quella di garantire l’aerazione e la coibentazione dell’edificio. Tuttavia, questa regola generale può essere derogata se i titoli d’acquisto, come il regolamento contrattuale o il rogito, specificano diversamente. In assenza di tali specificazioni, le spese relative alla costruzione e alla manutenzione del vespaio devono essere ripartite tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
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