Conduttore condannato: negare le visite all’immobile costa il risarcimento l Tribunale di Roma ha condannato un conduttore al pagamento di sei mensilità di canone per aver impedito al locatore le visite all’immobile dopo il recesso dal contratto

Cos’è la compravendita

La compravendita è un contratto disciplinato dal codice civile italiano, precisamente dagli articoli 1470-1547. La finalità di questo contratto consiste nel trasferire la proprietà di un bene o di un altro diritto da un venditore a un compratore, in cambio di un prezzo. Questo contratto ha origini molto antiche, che risalgono all’epoca romana, e oggi rappresenta uno degli istituti giuridici più importanti e frequenti.

Tipologie di compravendita

Il contratto di compravendita può variare notevolmente a seconda dell’oggetto e delle condizioni concordate.

• Compravendita immobiliare: ha per oggetto i beni immobili come terreni, case o appartamenti. La legge richiede che questo tipo di contratto sia redatto per iscritto, spesso come atto pubblico o scrittura privata autenticata, e che venga registrato nei registri immobiliari per essere opponibile a terzi.
• Compravendita mobiliare: si riferisce alla vendita di beni mobili, tra cui veicoli, elettrodomestici, mobili o qualsiasi altro bene non immobile. Generalmente, questa forma di compravendita non richiede formalità specifiche e si perfeziona con il semplice accordo tra le parti. Per i beni mobili registrati (come le automobili), è comunque necessaria la forma scritta ai fini della trascrizione nei pubblici registri.
• Compravendita con riserva di proprietà: questa tipologia è comune nelle vendite a rate. Il compratore entra subito in possesso del bene. La proprietà effettiva del bene però rimane al venditore fino a quando il compratore non paghi l’intero prezzo, in caso di contrario, il venditore può riprendersi il bene.
• Compravendita con patto di riscatto: il venditore può riacquistare il bene venduto entro un determinato termine stabilito, restituendo al compratore il prezzo pagato e rimborsando gli le spese sostenute. Questa clausola è tipicamente utilizzata quando il venditore ha l’interesse a poter rientrare in possesso del bene in futuro.

Contratto di compravendita: caratteristiche

La compravendita è a titolo oneroso, entrambe le parti infatti traggono un vantaggio economico: il venditore riceve il prezzo, e il compratore ottiene la proprietà del bene.

Il contratto è consensuale, il che significa che si perfeziona con il semplice accordo tra le parti, senza che sia necessaria la consegna fisica della cosa. Il trasferimento della proprietà, quindi, avviene per effetto del solo consenso (principio consensualistico).

Un’altra caratteristica fondamentale è il vincolo sinallagmatico, dove le prestazioni delle parti (il trasferimento del bene e il pagamento del prezzo) sono strettamente legate l’una all’altra. Questo legame rende applicabili istituti come la risoluzione del contratto, nel caso in cui una delle parti non adempia alla propria obbligazione.

La compravendita: effetti

Di norma, la compravendita ha effetti reali: la proprietà del bene passa dal venditore al compratore nel momento stesso in cui il contratto viene concluso. Tuttavia, esistono casi in cui l’effetto traslativo della proprietà è differito a un momento successivo, dando vita alle vendite a effetti obbligatori. In queste situazioni, infatti, il contratto genera inizialmente solo un’obbligazione per il venditore di fare acquistare la proprietà al compratore. Vediamo qualche esempio di vendite a effetti obbligatori.

• Vendita di cose generiche: la proprietà si trasferisce quando il bene, determinato solo nel genere (ad esempio, 100 quintali di grano), in seguito viene specificato o individuato.
• Vendita di cosa futura: l’effetto traslativo si ha quando la cosa viene a esistere (ad esempio, un immobile ancora da costruire o i frutti di un terreno non ancora raccolti).
• Vendita di cosa altrui: il venditore si assume l’impegno di procurarsi la proprietà del bene da un terzo per trasferirla poi al compratore.

Forma del contratto di compravendita

Per quanto riguarda la forma, la compravendita è generalmente libera e può avvenire anche oralmente. Tuttavia, in alcuni casi, come la vendita di beni immobili, è necessaria la forma scritta a pena di nullità. Questi atti devono essere redatti come atto pubblico o scrittura privata autenticata e sono soggetti a trascrizione nei registri immobiliari.

Obblighi del venditore e del compratore

Il contratto di compravendita impone precisi obblighi a entrambe le parti.

Obblighi del compratore: il dovere principale del compratore è quello di pagare il prezzo stabilito e di sostenere le spese del contratto, a meno che non sia stato diversamente pattuito.

Obblighi del venditore: il venditore invece ha tre obblighi principali:

• • consegnare la cosa: ossia trasferire fisicamente il bene al compratore:
  • garantire dall’evizione ossia proteggere l’acquirente nel caso in cui un terzo rivendichi la proprietà o un altro diritto reale sul bene venduto. Se il compratore perde il bene a causa di una rivendicazione di terzi, il venditore deve risarcire il danno.
  • Garantire per i vizi: assicurare il compratore che il bene è privo di difetti tali da renderlo inidoneo all’uso o da diminuirne significativamente il valore. Per i beni di consumo, la normativa più recente introduce anche la garanzia di conformità, che assicura che il bene risponda alle caratteristiche stabilite nel contratto.

Modalità di pagamento  

Il pagamento può avvenire con diverse modalità (bonifico, assegno, contanti) e in tempi diversi, che possono essere anticipati, immediati o posticipati, a seconda degli accordi. Il contratto può anche includere clausole particolari che danno luogo a tipi speciali di vendita, come quelli trattati sopra.

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Garanzia per evizione: definizione

La garanzia per evizione è specificatamente disciplinata dal Codice Civile in materia di compravendita. Essa rappresenta una forma di protezione per il compratore, assicurandogli che il bene acquistato sia immune da vizi giuridici che possano comprometterne la proprietà.

Evizione: cos’è

L’evizione si verifica quando il compratore perde, in tutto o in parte, la proprietà del bene a causa di un diritto preesistente di un terzo. In sostanza, un giudice accerta che il venditore non aveva il pieno diritto di trasferire la proprietà.

Come funziona la garanzia per evizione

La garanzia per evizione non è un’obbligazione di fare o non fare, ma di garanzia appunto. Il venditore infatti si assume il rischio di dover indennizzare il compratore qualora il suo diritto di proprietà risulti viziato. Un presupposto essenziale perché la garanzia operi è che un terzo agisca in giudizio e vinca la causa, dimostrando di avere un diritto prevalente sul bene.

Garanzia per evizione: modificabilità

Le parti però possono, in autonomia, modificare gli effetti della garanzia, aumentandoli, diminuendoli o addirittura escludendola. Tuttavia, l’art. 1487 c.c prevede che la garanzia non possa essere esclusa se l’evizione dipende da un fatto proprio del venditore, qualsiasi patto contrario è considerato nullo.

Prescrizione 

Il diritto di azione per l’evizione si prescrive in dieci anni, che decorrono dal momento in cui il diritto del terzo viene accertato incontrovertibilmente.

Tipologie di evizione

Esistono tre principali tipologie di evizione, ognuna con conseguenze diverse.

Evizione totale (art. 1483 c.c.): si verifica se il compratore perde completamente la proprietà del bene. In questo caso, il venditore è tenuto a risarcire il danno, rimborsando il prezzo pagato, le spese sostenute per la vendita e le eventuali spese di manutenzione. Il venditore inoltre dovrà riconoscere al compratore il valore dei frutti che deve restituire al terzo e le spese legali sostenute. La finalità consiste nel ripristinare la situazione economica del compratore anteriore della vendita.

Evizione parziale (art. 1484 c.c.): si verifica quando il compratore perde solo una parte del bene. L’acquirente ha la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto, ma deve dimostrare che non avrebbe mai acquistato il bene senza quella parte specifica. In alternativa, ha diritto a una riduzione del prezzo, fermo il al risarcimento dei danni come per l’evizione totala.

Evizione limitativa (art. 1489 c.c.): in questo caso il diritto di proprietà del compratore non viene perso, ma limitato da oneri o diritti reali (come una servitù) che non erano apparenti o dichiarati nel contratto. Il compratore può richiedere che il contratto venga risolto o che il prezzo venga ridotto, oltre all’eventuale risarcimento del danno.

Casi particolari di evizione

Evizione evitata (art. 1486 c.c.): il compratore riesce a evitare l’evizione pagando una somma di denaro al terzo. In questo caso, il venditore può liberarsi dalla garanzia rimborsando al compratore la somma pagata, gli interessi e le spese sostenute.

Evizione invertita: si ha quando il compratore, venuto a conoscenza del diritto di un terzo, acquista direttamente la proprietà da quest’ultimo. In questo caso si applica la stessa disciplina dell’evizione evitata, permettendo al venditore di rimborsare le spese sostenute per liberarsi dalla garanzia.

Cassazione 2025 sulla garanzia per evizione

Recentemente, la Corte di Cassazione ha chiarito alcuni aspetti fondamentali della garanzia per evizione.

Cassazione n. 20316/2025: la garanzia opera a prescindere dalla colpa del venditore o dalla buona fede del compratore. Anche se l’acquirente era a conoscenza della possibile causa di evizione, se questa si verifica, la garanzia è comunque dovuta.

Cassazione n. 18498/2025: nell’ipotesi di limitazione del godimento (come nel caso di una servitù non dichiarata) si applica l’art. 1489 c.c., che consente anche il solo risarcimento del danno.

Cassazione n. 2330/2025: l’evizione si verifica quando l’acquisto del diritto è impedito, senza che sia necessario che il compratore perda anche il possesso effettivo del bene. Il trasferimento del diritto di proprietà è l’essenza del contratto di vendita, e la sua inefficacia è ciò che fa scattare la garanzia.

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Garanzia per i vizi della cosa venduta: cos’è

Il codice civile italiano stabilisce una garanzia per vizi come obbligo fondamentale del venditore nel contratto di compravendita. Questa garanzia tutela il compratore nel caso in cui il bene acquistato presenti difetti che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano il valore.

Garanzia per i vizi: art. 1490 c.c.

L’articolo 1490 del Codice Civile sancisce infatti che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi. Questi vizi possono essere di due tipi:

• quelli che impediscono al bene di essere utilizzabile per lo scopo previsto;
• quelli che, pur non compromettendone l’uso, ne riducono in maniera apprezzabile il valore.

La legge presume che un bene sia idoneo all’uso normale per cui è stato progettato. La presenza di difetti, anche non evidenti, rende il venditore inadempiente. La garanzia si basa sull’idea che il compratore ha diritto a ricevere un bene che rispetti le sue aspettative economiche e funzionali.

Garanzia e malafede del venditore

In alcune circostanze la garanzia può essere limitata o esclusa, con particolari eccezioni. L’articolo 1490, al comma 2, sancisce che un eventuale accordo finalizzato a escludere o a limitare la garanzia non ha effetto qualora il venditore abbia agito in malafede, cioè abbia intenzionalmente nascosto i vizi al compratore. La malafede, in questo contesto, richiede la prova che il venditore fosse a conoscenza dei difetti e li abbia taciuti. La semplice negligenza o l’ignoranza dovuta a disattenzione non sono sufficienti per annullare il patto di esclusione.

Casi di esclusione della garanzia

L’articolo 1491 del Codice civile specifica invece che la garanzia non è dovuta se, nel momento in cui le parti hanno stipulato il contratto, il compratore era già a conoscenza dei vizi o se, in ogni caso, erano facilmente riconoscibili con la normale diligenza, a meno che il venditore abbia specificamente dichiarato che il bene era esente da vizi.

Garanzia per i vizi: effetti

Se la garanzia è dovuta, l’articolo 1492 offre al compratore due opzioni principali.

• Risoluzione del contratto (azione redibitoria): il compratore può richiedere cioè l’annullamento della vendita. In questo caso, come stabilito dall’articolo 1493, il venditore è tenuto a restituire il prezzo e a rimborsare tutte le spese legittimamente sostenute per l’acquisto (es. spese notarili, di registrazione). Il compratore, a sua volta, deve restituire il bene, a meno che non sia perito a causa dei vizi stessi. Se il bene è perito per caso fortuito o per colpa del compratore, o se è stato da lui alienato o trasformato, la risoluzione non è più possibile. In questi casi il compratore può chiedere solo la riduzione del prezzo.
• Riduzione del prezzo (azione estimatoria o quanti minoris): il compratore può chiedere una riduzione del prezzo pagato, in modo da adeguarlo al valore reale del bene viziato.

La scelta tra risoluzione e riduzione è irrevocabile una volta che viene fatta la domanda giudiziale.

Risarcimento del danno

L’articolo 1494 prevede inoltre che il venditore è tenuto in ogni casoal risarcimento del danno, a meno che non riesca a dimostrare di aver ignorato i vizi senza sua colpa. Il venditore deve inoltre risarcire i danni che i vizi hanno causato al compratore o a terzi (es. lesioni personali o danni a beni).

Termini per  la denuncia dei vizi e per l’azione 

L’articolo 1495 sancisce precisi oneri procedurali per il compratore. Questi deve denunciare i vizi al venditore entro un termine di otto giorni dalla loro scoperta, a meno che non sia previsto un termine diverso per contratto o per legge. La mancata denuncia entro questo termine comporta la decadenza del diritto alla garanzia. Questo onere non è necessario se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o lo ha intenzionalmente nascosto. L’azione legale per far valere la garanzia invece si prescrive in un anno dalla consegna del bene. Un’eccezione a questo termine di prescrizione si ha quando il compratore viene citato in giudizio per l’esecuzione del contratto: in tal caso, può eccepire la garanzia, a condizione che i vizi siano stati denunciati entro otto giorni dalla scoperta e prima dello scadere dell’anno.

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Cos’è la vendita con patto di riscatto

La vendita con patto di riscatto è un tipo di contratto di compravendita, disciplinato dall’articolo 1500 e seguenti del Codice civile, che concede al venditore la possibilità di riacquistare la proprietà del bene venduto. Questo diritto potestativo di riscatto, che consente al venditore di esercitarlo unilateralmente senza il consenso del compratore, è una condizione risolutiva che fa retroagire gli effetti della vendita. In altre parole, una volta esercitato il riscatto, la vendita si considera come mai avvenuta e il bene torna nel patrimonio del venditore.

Caratteristiche e finalità del patto

Il patto di riscatto risponde all’esigenza del venditore di alienare un bene per necessità economiche urgenti, con la speranza di poterlo riavere una volta superata la difficoltà. Per legge il prezzo da restituire al compratore non può essere superiore a quello pattuito inizialmente. Un patto che preveda un prezzo superiore è nullo per l’eccedenza, a tutela del venditore che si trova in una posizione di debolezza. Questa clausola ha lo scopo specifico di evitare che il compratore possa approfittare dello stato di bisogno dell’alienante.

Termini per il riscatto

Il diritto di riscatto non può essere esercitato indefinitamente. La legge fissa dei termini perentori e non prorogabili: due anni per i beni mobili e cinque anni per i beni immobili. Se le parti stabiliscono un termine maggiore, questo viene automaticamente ridotto al limite legale.

Modalità di esercizio del riscatto

Per esercitare il riscatto, il venditore deve rispettare due condizioni fondamentali:

– entro il termine stabilito, deve comunicare al compratore la sua intenzione di riscattare il bene. Per i beni immobili, questa dichiarazione deve essere fatta in forma scritta a pena di nullità;

– deve restituire al compratore il prezzo di vendita, oltre a rimborsare le spese sostenute per la vendita (come l’atto notarile e le tasse), per le riparazioni necessarie e quelle che hanno aumentato il valore del bene (fino all’importo dell’aumento). In caso di rifiuto del compratore a ricevere il pagamento, il venditore ha otto giorni per fare un’offerta reale altrimenti decade dal suo diritto.

Vendita con patto di riscatto: effetti del riscatto

Una volta che il venditore esercita il diritto di riscatto, la vendita viene annullata con effetto retroattivo. Di conseguenza:

– il venditore può riavere il bene anche da eventuali acquirenti successivi. Questa opponibilità è possibile solo se il patto di riscatto è stato reso noto ai terzi con mezzi idonei per legge, come la trascrizione per i beni immobili e la data certa per i beni mobili. Se il venditore non è a conoscenza dell’alienazione a un terzo, può comunque esercitare il riscatto nei confronti del primo acquirente;

– il venditore riacquista la proprietà del bene libera da ipoteche e altri pesi costituiti dal compratore. Fanno eccezione le locazioni fatte in buona fede, che il venditore è tenuto a rispettare se hanno data certa e una durata non superiore a tre anni.

Vendita con patto di riscatto con più venditori o più compratori

Il Codice Civile disciplina anche la vendita con patto di riscatto in cui vi siano più soggetti coinvolti:

• riscatto di parte indivisa (art. 1506 c.c);
• vendita congiuntiva di cosa indivisa (art. 1507 c.c.);
• vendita separata di cosa indivisa (art. 1508 c.c.);
• riscatto contro gli eredi del compratore (art. 1509 c.c.).

Figure similari alla vendita con patto di riscatto

È importante infine, per evitare di fare confusione, distinguere il patto di riscatto da altre figure similari.

Patto di retrovendita: a differenza del patto di riscatto, che ha natura reale e risolve la vendita automaticamente, il patto di retrovendita ha natura obbligatoria. Esso implica l’obbligo, per l’acquirente, di rivendere il bene all’alienante tramite un nuovo contratto entro un tempo determinato.

“In diem addictio”: questa clausola stabilisce invece che la vendita si risolve se il venditore trova, entro un certo termine, un nuovo compratore che offre condizioni migliori.

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Cos’è il negozio giuridico

Il negozio giuridico è una manifestazione di volontà diretta a produrre effetti giuridici, riconosciuti e disciplinati dall’ordinamento. Si tratta di un atto umano consapevole e volontario, con cui il soggetto si propone di costituire, modificare o estinguere situazioni giuridiche soggettive.

L’ordinamento giuridico attribuisce efficacia normativa a tale manifestazione, purché conforme a determinati requisiti formali e sostanziali. I negozi giuridici possono essere unilaterali (come il testamento), bilaterali o plurilaterali (come i contratti).

Differenza con il contratto

Il contratto è una specie del genere “negozio giuridico”. In altre parole, ogni contratto è un negozio giuridico, non viceversa.

• Il contratto implica un accordo tra due o più parti, come previsto dall’art. 1321 c.c., per produrre effetti giuridici (es. compravendita, locazione, appalto).
• Il negozio giuridico, invece, include anche atti unilaterali o non negoziati, come la revoca di un mandato, l’accettazione di un’eredità o la disdetta.

La differenza sta quindi nella struttura: il contratto richiede il consenso reciproco, mentre il negozio può basarsi anche su una sola volontà.

Differenza con l’atto giuridico  

L’atto giuridico è un concetto più ampio e si riferisce a qualsiasi comportamento umano che produca effetti giuridici, sia esso volontario o meno. L’effetto giuridico non dipende dalla volontà dell’autore, ma è previsto direttamente dalla legge.

• Un esempio di atto giuridico non negoziale è la denuncia di sinistro o il compimento di un atto illecito (es. diffamazione).
• Il negozio giuridico, invece, ha effetti voluti e finalizzati dal soggetto che lo compie (es. donazione, testamento).

In sintesi, ogni negozio giuridico è un atto giuridico, ma non viceversa.

Gli elementi essenziali e accidentali

Perché un negozio giuridico sia valido, deve contenere determinati elementi essenziali (ex art. 1325 c.c., per i contratti), e può contenere elementi accidentali.

Elementi essenziali:

1. la volontà delle parti, che deve essere libera, consapevole, espressa validamente;
2. la causa, ossia la funzione economico-sociale che giustifica l’atto;
3. l’oggetto, che deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile;
4. la forma, se richiesta a pena di nullità dalla legge (es. forma scritta per la donazione).

Elementi accidentali (facoltativi):

• la condizione, che consiste in un evento futuro e incerto da cui dipende l’efficacia del negozio;
• il termine, ossia un evento certo nel tempo;
• il modo, che si traduce in un obbligo accessorio imposto al beneficiario.

I vizi del negozio giuridico

Un negozio giuridico può essere invalidato quando presenta vizi della volontà o vizi che compiscono i suoi elementi essenziali.

Le conseguenze dei vizi sono:

• la nullità: quando manca un elemento essenziale (es. oggetto illecito, causa illecita, forma mancante ove prevista). Il negozio è inefficace ab origine;
• l’annullabilità: quando esiste un vizio nella volontà (es. errore, violenza, dolo – art. 1427 c.c.). Il negozio è efficace finché non viene annullato;
• l’inefficacia: può derivare da cause diverse (es. condizione sospensiva non avverata, difetto di rappresentanza).

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