Amministratore condominio e comunione: hanno poteri diversi A differenza dell'amministratore condominiale, quello della comunione non può agire in giudizio per i comunisti senza autorizzazione assembleare

28 Giugno 2024
Pubblicato da Redazione

28 Giu

Amministratore della comunione

L’amministratore della comunione non può agire in giudizio senza autorizzazione assembleare, in quanto (a differenza di quanto previsto per l’amministratore di condominio dall’art. 1131 c.c.) non è previsto, tra i poteri che ordinariamente gli spettano, quello di rappresentare in giudizio i comunisti. E’ quanto stabilito dal tribunale di Siracusa nella sentenza n. 764-2024 decidendo l’opposizione proposta da un comunista avverso il decreto ingiuntivo con cui l’amministratore, designato dall’autorità giudiziaria, gli intimava di pagare una somma per spese di manutenzione. L’opponente si doleva soprattutto del fatto che l’amministratore giudiziario, senza munirsi di autorizzazione assembleare, si era attivato per recuperare coattivamente le somme indicate nel piano di riparto, per cui chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo e l’accertamento dell’inesistenza del diritto dell’opposto a procedere in via esecutiva.

Carenza di legittimazione attiva

Per il tribunale l’opposizione è fondata per carenza di legittimazione attiva dell’opposto/intimante. “Correttamente – afferma il giudice – l’odierno opponente si duole del fatto che l’amministratore ad acta nominato ai sensi dell’art. 1115, comma 4, c.c., si sia attivato per l’emissione dell’opposto titolo senza preventivamente richiedere l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini”.

Invero, “costituisce orientamento consolidato – cui il giudice dichiara di prestare continuità – quello secondo cui ‘L’amministratore della comunione non può agire in giudizio in rappresentanza dei partecipanti contro uno dei comunisti in rappresentanza degli altri, mancando, in materia di comunione, una disposizione analoga a quella posta, per l’amministratore del condominio, dall’art. 1131 c.c., che, in via eccezionale, attribuisce a questi il potere di agire in giudizio sia contro i terzi che nei confronti dei condomini'” (cfr. Cass. n. 4209/2014).

La decisione

Nel caso di specie, non risulta che l’amministratore nominato ex art. 1105 comma 4 c.c. fosse stato investito del suddetto potere da parte dei comunisti, per cui il giudice dichiara l’insussistenza del diritto di procedere in via esecutiva nei confronti dell’opponente.

Allegati

Trib-Siracusa-764-2024 (65 kB)

02 Lug

Civile, Civile - Primo piano, Il giurista risponde, Il giurista risponde - Primo piano

Obbligazione solidale debiti diversi Sussiste un’obbligazione solidale tra debiti aventi diversa natura?

2 Luglio 2024
Pubblicato da Redazione
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Quesito con risposta a cura di Danilo Dimatteo, Elisa Succu, Teresa Raimo

Ai fini della responsabilità solidale di cui all’art. 2055, comma 1, c.c., che è norma sulla causalità materiale integrata nel senso dell’art. 41 c.p., è richiesto solo che il fatto dannoso sia imputabile a più persone, ancorché le condotte lesive siano fra loro autonome e pure se diversi siano i titoli di responsabilità (contrattuale ed extracontrattuale), in quanto la norma considera essenzialmente l’unicità del fatto dannoso, e tale unicità riferisce unicamente al danneggiato, senza intenderla come identità di norme giuridiche violate; la fattispecie di responsabilità implica che sia accertato il nesso di causalità tra le condotte caso per caso, per modo da potersi escludere se a uno degli antecedenti causali possa essere riconosciuta efficienza determinante e assorbente tale da escludere il nesso tra l’evento dannoso e gli altri fatti ridotti al semplice rango di occasioni. – Cass. Sez. Un. 27 aprile 2022, n. 13143.

Le obbligazioni solidali passive identificano quelle obbligazioni in cui più debitori devono eseguire la stessa prestazione, ma l’adempimento da parte di uno di essi libera anche gli altri. Dal punto di vista funzionale, la solidarietà passiva assolve a una funzione unitaria e chiaramente identificabile, quella di rendere più sicuro e agevole il conseguimento del credito da parte del creditore, delineando una sorta di generica funzione di garanzia e di rafforzamento delle ragioni creditorie.

Come per tutte le obbligazioni plurisoggettive, gli elementi costitutivi sono: la pluralità di soggetti, l’identità della prestazione dovuta (eadem res debita) e, infine, l’unicità della fonte di obbligazione (eadem causa obligandi).

Quest’ultimo elemento, tuttavia, si atteggia in modo peculiare con riferimento alle obbligazioni risarcitorie da fatto illecito, che, ai sensi dell’art. 2055 c.c., si pongono in nesso di solidarietà allorché “il fatto dannoso” sia imputabile a più persone. In ossequio al principio generale del favor riparationis che informa la disciplina della responsabilità aquiliana, la giurisprudenza (Cass. Sez. Un. 15 luglio 2009, n. 16503) ha chiarito che l’espressione “fatto dannoso” va riferita non già, in prospettiva “autoriale”, alla condotta attiva o omissiva che ha causato l’evento, bensì, in prospettiva “vittimologica”, alla conseguenza dannosa. In altri termini, affinché i più danneggianti rispondano in solido ex art. 2055 c.c., ciò che necessita è l’unicità del danno e non anche della condotta che lo ha cagionato ovvero del titolo della responsabilità dei danneggianti (che ben possono aver concorso a cagionare l’evento dannoso con distinte violazioni di diversi doveri giuridici). La pluralità delle condotte e/o il diverso titolo della responsabilità dei danneggianti (contrattuale o extracontrattuale) non osta, pertanto, alla solidarietà delle obbligazioni risarcitorie degli stessi allorché si accerti che hanno efficacemente contribuito alla produzione di un’unitaria conseguenza dannosa.

Il problema sorge, tuttavia, quando sia diversa la natura delle obbligazioni.

Orbene, l’orientamento tradizionale (cfr. Cass. 11 dicembre 2019, n. 32402) nega, salva diversa previsione delle parti, la solidarietà tra obbligazioni aventi natura differente come l’obbligazione principale e quella di garanzia autonoma. Si rileva che la prestazione del garante autonomo non è omogenea rispetto a quella del debitore principale, attesa la sua natura indennitaria: l’obbligo del garante, infatti, non è quello di adempiere la stessa prestazione dell’obbligato principale, ma di tenere indenne il creditore dall’inadempimento del debitore principale.

Questa impostazione, tuttavia, è stata sottoposta a revisione dalla giurisprudenza più recente.

In una prima decisione, infatti, la Suprema Corte (21 agosto 2020, n. 17553) ha affermato che se la causa concreta della garanzia autonoma è di trasferire da un soggetto a un altro il rischio economico connesso alla mancata esecuzione dell’obbligazione principale, al contempo, da ciò, non può automaticamente discendere la natura non solidale della garanzia autonoma, come emerge dall’art. 1293 c.c. secondo cui la solidarietà non è esclusa dal fatto che i singoli debitori siano tenuti ciascuno con modalità diverse, o il debitore comune sia tenuto con modalità diverse di fronte ai singoli creditori, sicché il carattere di solidarietà tra il credito del garante e il credito del debitore principale non può ritenersi escluso “ex se” dalla natura autonoma della garanzia.

In un’altra pronuncia (11 marzo 2020, n. 7016), ancora, la Cassazione ha considerato solidali l’obbligazione risarcitoria (nel caso di specie della Consob, per mancata vigilanza) e restitutoria (dell’intermediario finanziario, in correlazione alla invalidità dell’operazione di investimento), nei confronti di un investitore danneggiato da un’operazione finanziaria per lui nociva.

Questo secondo orientamento ha ricevuto il definitivo sigillo dalle Sezioni Unite nella decisione ine same, per le quali in contrapposizione all’art. 2043 c.c. – che fa sorgere l’obbligo del risarcimento dalla commissione di un fatto doloso o colposo – l’art. 2055 c.c. considera, ai fini della solidarietà nel risarcimento stesso, il “fatto dannoso”; sicché, mentre la prima norma si riferisce all’azione del soggetto che cagiona l’evento, la seconda riguarda la posizione di quello che subisce il danno a favore del quale è stabilita la solidarietà. In tale prospettiva viene richiamata e condivisa la precedente decisione a Sezioni Unite (Cass. 16503/2009) secondo cui l’art. 2055 c.c. «richiede solo che il fatto dannoso sia imputabile a più persone, ancorché le condotte lesive siano tra loro autonome e pure se diversi siano i titoli di responsabilità di ciascuna di tali persone, anche nel caso in cui siano configurabili titoli di responsabilità contrattuale e extracontrattuale, atteso che l’unicità del fatto dannoso considerata dalla norma suddetta deve essere riferita unicamente al danneggiato e non va intesa come identità delle norme giuridiche da essi violate.

In particolare, il caso di specie riguardava un’azione risarcitoria promossa da degli investitori ex L. 1966/1939 contro una società fiduciaria, al fine di ottenere la restituzione del capitale consegnato per inadempimento della stessa, e contro il MISE (Ministero dello sviluppo economico) per omessa vigilanza. Affermata la solidarietà tra i due debiti (restitutorio e risarcitorio), è stata riconosciuta l’efficacia interruttiva della prescrizione della domanda, con cui il ricorrente si era insinuato al passivo della procedura concorsuale per il recupero della somma versata, anche nei confronti della separata azione attivata contro il Ministero per il risarcimento del danno. Non si dubita, a detta delle Sezioni Unite, infatti, dell’applicazione dell’art. 1310, comma 1, c.c. perché l’effetto precipuo di ogni atto interruttivo consiste nella “conservazione” del diritto del creditore a ricevere la prestazione nei confronti di tutti i debitori solidali, e quindi nella cessazione di qualsiasi utilità del periodo di tempo già decorso prima dell’atto interruttivo e nell’inizio di un periodo nuovo, senza rilevanza della conoscenza o meno dell’atto medesimo da parte dei singoli.

01 Lug

Civile, Civile - Primo piano

Diritto di proprietà: prova del danno tramite presunzioni In caso di limitazione delle facoltà insite nel diritto di proprietà, l'esistenza di un danno risarcibile può fondarsi su presunzioni

30 Giugno 2024
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Diritto di proprietà

Il diritto di proprietà ha insite le facoltà di godimento e disponibilità del bene. Per cui una volta limitate le stesse, l’esistenza di un danno risarcibile può fondarsi su presunzioni. E’ quanto ha statuito la seconda sezione civile della Cassazione con l’ordinanza n. 17758-2024.

La vicenda

Nella vicenda, avente ad oggetto il risarcimento dei danni causati dall’installazione illegittima di una canna fumaria posta a 38 centimetri di distanza dal balcone dell’attore, la Corte d’appello rigettava la sua domanda risarcitoria ritenendo insussistente il danno alla salute e carente di prova il danno derivante dalla compromissione del godimento del bene.

Il ricorso in Cassazione

La proprietaria adiva quindi il Palazzaccio, dolendosi, con l’unico motivo di ricorso, del fatto che la corte territtoriale, pur avendo accertato l’intrinseca pericolosità della canna fumaria posta a distanza inferiore a quella legale, avesse rigettato la domanda risarcitoria “senza tener conto che l’esistenza di un manufatto in amianto limiterebbe il godimento del bene”. La ricorrente contesta la “fallacia del ragionamento inferenziale, che, in tema di violazione delle distanze, ammette il ricorso ad elementi presuntivi per l’accertamento e la determinazione del danno” e richiama l’orientamento di legittimità che riconosce il danno in re ipsa nell’ipotesi di violazione delle distanze.

Rispetto distanze

Per gli Ermellini, il motivo è fondato.
“Il rispetto della distanza prevista per fabbriche e depositi nocivi e pericolosi dall’art. 890 c.c. – affermano preliminarmente – è collegato ad una presunzione assoluta di nocività e pericolosità che è assoluta ove prevista da una norma del regolamento edilizio comunale, ed è invece relativa – e, come tale, superabile con la dimostrazione che, in relazione alla peculiarità della fattispecie ed agli accorgimenti usati, non esiste danno o pericolo per li fondo vicino – ove manchi una simile norma regolamentare (cfr. Cass. 15246/2017). Nel caso di specie, la Corte di merito, proseguono i giudici della S.C., “ha accertato la violazione delle distanze della canna fumaria dal balcone di proprietà dell’attrice e la sua intrinseca pericolosità, attesa la sua composizione in amianto e le pessime condizioni manutentive, pericolosità che era superabile con la dimostrazione da parte dei convenuti di aver adottato idonee cautele tecniche al fine di salvaguardare la dispersione nell’ambiente di sostanze nocive”.
La sentenza impugnata, ha escluso il risarcimento in assenza di un danno diretto alla salute, “omettendo però di valutare, anche in via presuntiva, se il pericolo concreto ed attuale derivante dall’esposizione ad amianto, abbia limitato il godimento del bene, a prescindere dalla verifica delle immissioni nocive”.

Prova del danno

Quanto alla tutela risarcitoria, le Sezioni Unite, con sentenza del 15.11.2022, n. 33645, in tema di prova del danno da violazione del diritto di proprietà e di altri diritti reali, ricordano ancora dalla S.C., “hanno optato per una mediazione fra la teoria normativa del danno, emersa nella giurisprudenza della I Sezione Civile, e quella della teoria causale, sostenuta dalla III Sezione Civile. La questione se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria è risolta dalle Sezioni Unite in senso positivo”. E’ stato dato seguito al principio di diritto, più volte affermato dalla Cassazione, “secondo cui, in caso di violazione della normativa sulle distanze tra costruzioni, al proprietario confinante compete sia la tutela in forma specifica finalizzata al ripristino della situazione antecedente, sia la tutela in forma risarcitoria (ex multis Cass. Sez. 11, 18.7.2013, п.17635)”. La linea evolutiva della giurisprudenza della S.C., ha sostituito la locuzione “danno in re ipsa” con quella di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato. Ed è stato quindi definito “il danno risarcibile in presenza di violazione del contenuto del diritto di proprietà: esso riguarda non la cosa ma li diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa sicché il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione”. Per cui, il nesso di causalità giuridica si stabilisce “fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l’evento di danno condizionante il
requisito dell’ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire”.

Prova per presunzioni

Quindi, “nel caso in cui la prova sia fornita attraverso presunzioni, l’attore ha l’onere di allegare il pregiudizio subito, anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza”. Per cui ha errato la Corte d’appello ad escludere la tutela risarcitoria “senza prima valutare se gli elementi presuntivi allegati fossero astrattamente idonei a
compromettere li godimento del bene, come l’intrinseca pericolosità della canna fumaria per la composizione in amianto, la difformità della canna alle prescrizioni di legge ed il suo cattivo stato di conservazione”. I giudici avrebbero dovuto accertare, invero, se “per le condizioni di tempo e di luogo, vi fosse stata una limitazione concreta nel godimento dell’immobile per il rischio di dispersione nell’aria di sostanze altamente nocive”.
La sentenza impugnata, quindi concludono dalla S.C., non si pone in linea con l’orientamento di legittimità in tema di presunzione di danno correlato alla normale utilità del bene, “basato sull’assunto che il diritto di proprietà ha insite
le facoltà di godimento e disponibilità del bene ne è oggetto, sicché una volta soppresse o limitate tali facoltà, l’esistenza di un danno risarcibile può fondarsi su presunzioni (Cassazione Civile, Sez. II, 23.6.2023, n.18108)”.

Il principio di diritto

Da qui l’accoglimento del ricorso con rinvio alla Corte d’Appello di Salerno in diversa composizione, che dovrà uniformarsi al seguente principio di diritto: “In caso di violazione delle distanze, l’esistenza del danno può essere provata attraverso il ragionamento presuntivo, tenendo conto di una serie di elementi – che concorrono anche alla valutazione equitativa del danno – dai quali possa evincersi una riduzione di fruibilità della proprietà, del suo valore e di altri elementi che devono essere allegati e provati dall’attore”.

Allegati

Cass-17758-2024 (898 kB)

28 Giu

Civile, Civile - Primo piano

Revisore legale: chi è e cosa fa Chi e il revisore legale, che attività svolge, come si accede alla professione, a quali responsabilità può andare incontro

27 Giugno 2024
Pubblicato da Annamaria Villafrate
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Chi è il revisore legale

Il revisore legale è un professionista che effettua la revisione legale del bilancio nel rispetto delle disposizioni del codice civile e del decreto legislativo n. 39/2010. L’esercizio della attività di revisione legale è riservata ai soggetti iscritti nel Registro dei revisori legali tenuto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, al quale sono iscritti sia i revisori legali persone fisiche che le società di revisione, soggette a regole in parte diverse rispetto a quelle a cui sono soggetti i revisori persone fisiche.

Riferimenti normativi

Il principale riferimento disciplinare della professione del revisore legale è il decreto legislativo n. 39/2010, che ha attuato la direttiva 2006/43/CE sulle revisioni legali dei conti annuali e dei conti consolidati.

Abilitazione alla revisione legale

Come anticipato, l’esercizio della revisione legale può essere svolto solo da soggetti regolarmente iscritti nel Registro. Possono chiedere l’iscrizione al Registro le persone fisiche che:

possiedono i necessari requisiti di onorabilità definiti dal Ministro dell’economia e delle finanze sentita la Consob e sanciti da apposito regolamento;
abbiano conseguito una laurea della durata minima di tre anni tra quelle individuate dal Ministero dell’economia e delle finanze, sentita la Consob;
abbiano svolto regolare tirocinio;
abbiano superato l’esame di idoneità professionale.

Al Registro possono iscriversi anche le società che soddisfino tutta una serie di condizioni previste e dettagliate dal comma 4 dell’articolo 2 del decreto legislativo 39/2010.

Tirocinio formativo

Il tirocinio professionale ha lo scopo di far acquisire al futuro revisore la capacità di applicare le conoscenze teoriche al caso concreto per fargli superare l’esame di idoneità ed esercitare la professione. Il tirocinio ha una durata triennale e viene svolto presso un revisore legale o un’impresa di revisione legale abilitata, che siano in grado di garantire al tirocinante una formazione di tipo pratico. I tirocinanti sono iscritti nell’apposito registro in cui sono indicate le generalità, il recapito, la data di inizio del tirocinio, il soggetto presso il quale viene svolto e tutti gli eventi modificativi che incidono sul suo svolgimento. Il tirocinante è obbligato, entro 60 giorni dal termine di ogni anno di tirocinio, a redigere una relazione sull’attività svolta.

Esame di abilitazione

L’esame per l’abilitazione professionale all’esercizio della professione di revisore legale viene indetto almeno una volta all’anno dal Ministero dell’Economia delle Finanze d’intesa con il Ministero della Giustizia.

L’esame di idoneità, finalizzato a verificare la capacità di applicazione concreta delle conoscenze teoriche verte su diverse materie, tra le quali figurano la contabilità generale, quella analitica e di gestione, la disciplina del bilancio di esercizio e del bilancio consolidato, i principi contabili nazionali internazionali, i principi di revisione nazionale internazionale, la deontologia, il diritto civile, commerciale, fallimentare, tributario, del lavoro, della previdenza, la matematica e la statistica, i principi di gestione finanziaria e l’economia politica, aziendale e finanziaria.

Ai sensi del comma 4 bis dell’articolo. 4 del dlgs n. 39/2010 sono esonerati dallo svolgimento

dell’esame di idoneità ai fini dell’iscrizione nel Registro coloro che hanno superato l’esame di Stato per l’abilitazione alla professione di dottore commercialista, fermo restando l’obbligo del tirocinio.

La formazione continua

I revisori legali iscritti al Registro hanno l’obbligo della formazione continua, che consiste nel partecipare a programmi di aggiornamento professionale che vengono stabiliti ogni anno dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e che hanno la finalità di perfezionare e mantenere le conoscenze teoriche così come le capacità professionali. Il periodo di formazione continua ha una durata triennale e l’impegno è espresso in crediti formativi. Ogni anno l’iscritto deve acquisire un minimo di 20 crediti formativi per un totale minimo di 60 crediti durante il triennio.

La revisione legale: i principi

Nello svolgimento dell’attività di revisione legale i soggetti abilitati devono rispettare i principi di deontologia professionale. Nel corso dell’intera revisione il professionista deve esercitare lo “scetticismo professionale”, riconoscendo la possibilità che si verifichino errori significativi a fatti o comportamenti dei quali possono emergere irregolarità, ma anche frodi.

Le informazioni e i documenti a cui il revisore ha accesso sono coperti dall’obbligo della riservatezza e dal segreto professionale, che valgono anche dopo la partecipazione all’incarico di revisione. Il revisore legale deve essere indipendente dalla società soggetta a revisione e non deve essere coinvolto nel processo decisionale. Il requisito dell’indipendenza deve sussistere per tutto il periodo a cui si riferiscono i bilanci da revisionare e durante l’intera attività di revisione legale.

Il requisito dell’indipendenza è talmente rilevante che il revisore legale, prima di accettare o proseguire l’incarico, deve valutare e documentare il possesso dei requisiti di indipendenza ed obiettività, la presenza eventuale di rischi per la sua indipendenza, la disponibilità di personale competente, di tempo e di risorse necessarie per svolgere adeguatamente l’incarico.

Il revisore legale esprime con relazione un giudizio sul bilancio di esercizio ed eventualmente su quello consolidato, illustrando i risultati dell’attività svolta, la corretta tenuta della contabilità e la corretta rilevazione dei fatti di gestione nelle scritture.

Responsabilità del revisore legale

Il revisore legale risponde in solido con gli amministratori nei confronti della società che gli ha conferito l’incarico per i danni derivanti dall’inadempimento dei propri doveri. Nei rapporti interni tra debitori solidali i revisori sono responsabili nei limiti del contributo effettivo al danno provocato. L’azione di risarcimento si prescrive nel termine di cinque anni, decorrenti dalla data della relazione di revisione sul bilancio.

20 Giu

Condominio, Condominio - Primo piano

Regolamento condominio: può prevedere termini più ampi per le convocazioni L’art. 66 disp. att. c.c. non rientra infatti tra le disposizioni inderogabili da parte del regolamento condominiale

19 Giugno 2024
Pubblicato da Redazione
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Termine convocazione assemblea

Il termine previsto per la convocazione dell’assemblea può essere derogato dal regolamento di condominio, in quanto l’art. 66 disp. att. c.c. non rientra tra le disposizioni inderogabili. È quanto ha precisato il tribunale di Bari con sentenza n. 1994/2024, esprimendosi su una vicenda avente ad oggetto l’impugnazione di una delibera assembleare.

Nel caso di specie, i proprietari di un appartamento convenivano in giudizio il condominio chiedendo al giudice di dichiarare “illegittimo, inesistente, nullo e/o annullabile, inefficace e quindi, annullare l’intero deliberato assunto” dall’assemblea con condanna del convenuto alla soccombenza processuale.

In particolare deducevano di aver espresso la volontà di distaccarsi dal condominio e, a fronte dell’opposizione di quest’ultimo, di aver intrapreso procedura di mediazione, conclusasi con esito negativo e di aver ricevuto, infine, l’avviso di convocazione di assemblea straordinaria in ritardo, non potendo prendere parte alla stessa, al termine della quale l’organo assembleare aveva rigettato la domanda di fuoriuscita dalla comunione.

Da qui la richiesta di annullamento della delibera condominiale, in quanto adottata in violazione dell’art. 14 comma 2 del regolamento di condominio, il quale disponeva la convocazione a cura dell’amministratore almeno dieci giorni prima della data fissata per l’adunanza, e dell’art. 1105 comma 3 c.c.

Il regolamento di condominio

Il giudice dà loro ragione. Come noto, afferma infatti il tribunale, “a lume dell’art. 1138 c.c., qualora in un edificio il numero dei condomini sia superiore a dieci, è necessaria la predisposizione di un regolamento, il quale oltre a contenere le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e per la tutela del decoro dell’edificio, disciplina pure l’attività amministrativa della cosa comune”.

Le norme del regolamento, prosegue il giudice, “non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino”, e in nessun caso derogare alle disposizioni che costituiscono “norme inderogabili” per espresso dettato normativo; ben potendo, tuttavia, derogare alle altre norme di legge, “rientrando tale facoltà nell’alveo della libertà negoziale riconosciuta ai singoli”.

Tra le norme inderogabili, afferma quindi il giudicante, “sicuramente non rientra l’art. 66 disp. att. c.c, nella parte in cui prevede un termine entro cui la convocazione assembleare deve essere comunicata ai singoli condomini, a maggior ragione ove – come avvenuto nella specie – il regolamento stabilisca un termine più ampio – di giorni dieci e, dunque, in melius – rispetto a quello – di giorni cinque – previsto dall’art. 66 cit.”.

Ritardo nell’avviso di convocazione

Peraltro, osserva il tribunale, “è principio ormai consolidato quello secondo cui ogni condomino, avendo il diritto di intervenire all’assemblea, deve perciò essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione, quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato ma anche ricevuto nel termine stabilito dalla legge o, come nella specie, dal regolamento condominiale, avendo riguardo alla riunione dell’assemblea in prima convocazione”.

Da quanto precede derivata, pertanto, “che il mancato rispetto di tale termine di ricezione dell’avviso da parte dell’avente diritto costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare, ai sensi dell’art. 1137 c.c.”.

Conclusione che, peraltro, trova conforto, nel testo ora vigente dell’art. 66 comma c.c., il quale dispone che “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.

La decisione

Per cui, facendo applicazione delle enunciate coordinate ermeneutiche al caso di specie, la comunicazione della convocazione dell’assemblea è da ritenersi tardiva, e, per l’effetto, annullabile. Da qui, l’accoglimento della spiegata domanda.

17 Giu

Condominio, Condominio - Primo piano

Erroneo riparto spese: delibera nulla o annullabile? L’erronea ripartizione delle spese tra nullità ed annullabilità della delibera dell'assemblea di condominio

17 Giugno 2024
Pubblicato da Rodolfo Cusano
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Ripartizione spese erronea

L’approvazione di un riparto di spesa erroneo può essere causa di nullità o di annullabilità della delibera assembleare che approvi quel riparto. La questione relativa alla forma dell’invalidità della singola delibera è stata oggetto di un recente vivace dibattito dottrinale e giurisprudenziale, culminato con la sentenza della Suprema Corte n. 9839 del 14 aprile 2021 resa a Sezioni Unite.

Ripercorrendo gli eventi che hanno portato all’emanazione di tale fondamentale sentenza, occorre partire dall’ordinanza n. 24476 del 1ottobre 2019, con la quale la II Sezione civile della Corte di Cassazione trasmetteva gli atti al Primo Presidente per l’assegnazione alle Sezioni Unite al fine di definire una serie di questioni che sempre più spesso generavano contrasto tra gli orientamenti delle sezioni semplici.

Forma di invalidità della delibera

Tra queste anche quella relativa alla forma di invalidità della delibera che ripartiva le spese per beni e servizi comuni con criteri differenti da quelli previsti dalla legge e/o dal regolamento contrattuale (così è ad esempio nel caso di una delibera assembleare che, in assenza di unanimità dei partecipanti al condominio e, dunque, in assenza del quorum deliberativo di 1000/1000 millesimi), decideva di ripartire una spesa per la conservazione, manutenzione, godimento, riparazione, ricostruzione di parti comuni con un criterio non previsto dalla legge né dal regolamento di condominio (es. ripartizione in parti uguali e non per tabella di proprietà delle spese di manutenzione del giardino condominiale, del cancello o del rifacimento della colonna pluviale di cui usufruisce tutto il Condominio composto da unico corpo di fabbrica).

Due orientamenti contrapposti

Nella risoluzione di casi come quello analizzato si rinvenivano due contrapposti orientamenti:

un primo orientamento riteneva sempre nulla la delibera dell’assemblea che deroghi ai criteri legali di ripartizione o a quelli di cui al regolamento, in quanto trattasi di delibera resa in “eccesso di potere” rispetto alle attribuzioni assembleari, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissati dalla legge o dal regolamento contrattuale, occorrendo a tal fine un accordo unanime espressione dell’autonomia negoziale (Cass. 19832/2019, 470/2019, 33039/2018, 19651/2017).
un differente indirizzo, viceversa, riteneva che erano nulle le sole delibere con cui l’assemblea espressamente e stabilmente modificava a maggioranza i criteri di riparto stabiliti dalla legge o da accordo unanime dei condomini mentre considerava annullabili le delibere in cui tali criteri venivano meramente ed episodicamente disattesi (Cass. 10586/2019; 11289/2018; 27016/2011).

In altri termini, tale secondo orientamento riteneva ancora valida la distinzione tra violazione in astratto e violazione in concreto dei criteri di riparto delle spese, sanzionando la prima con la nullità della deliberazione e la seconda con la mera annullabilità.

Si ha violazione in astratto dei criteri legali, e conseguente nullità della delibera, quando si deroga agli stessi in assenza di accordo unanime dei partecipanti al condominio mentre, viceversa, ricorre la meno grave ipotesi di annullabilità della delibera quando si effettuano dei riparti che in concreto vadano a violare (rectius a mal applicare) i criteri già stabiliti dalla legge, come nel caso in cui, pur rispettando l’astratto criterio normativo, si deroghi allo stesso, per errore, nel singolo caso concreto.

Il principio di diritto delle Sezioni Unite della Cassazione

Le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 9839/2021 hanno confermato tale secondo orientamento enunciando il seguente principio di diritto:
“In tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.”.

14 Giu

Condominio, Condominio - Primo piano

Il registro di anagrafe condominiale Cos'è il registro dell’anagrafica condominiale, quali obblighi ha l'amministratore, cosa deve contenere il registro e un fac-simile di scheda da inviare ai condomini

14 Giugno 2024
Pubblicato da Rodolfo Cusano
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Indice dei contenuti

Registro anagrafica condominiale: cos’è

Con l’entrata in vigora della Legge 220/2012, sono sorte per l’Amministratore ulteriori incombenze dovute alla tenuta e custodia di alcuni registri obbligatori per i condomini.
Il Registro dell’anagrafica condominiale è uno dei nuovi documenti che l’Amministratore deve custodire o se mancante, predisporlo (punto 6 dell’Art. 1130 del Cod. Civ.).
Per ottemperare alla costituzione del registro dell’anagrafica condominiale l’Amministratore dovrà inviare, a tutti i condomini, una scheda di richiesta/aggiornamento dati.
Deve informare gli stessi condòmini che ogni variazione dei dati deve essergli comunicata per iscritto entro 60 giorni dall’avvenuta variazione, per tenere sempre aggiornato il registro di anagrafica condominiale, fermo restando che non è tenuto ad effettuare costanti attività investigative presso i pubblici registri per mantenere aggiornata l’anagrafe condominiale (Sentenza Tribunale di Roma n° 8310/2019).
Qualora un Condòminio dovesse locare la sua unità immobiliare, ha l’obbligo di comunicare entro 30 giorni all’Amministratore i dati del conduttore e dei soggetti aventi diritti reali sulla stessa unità.
In caso di omessa o incompleta comunicazione da parte di tutti i titolari di diritti reali l’Amministratore, per ovviare alla non ottemperanza dei condòmini, deve inviare una lettera di sollecito raccomandata che gli permetta di ottenere i dati mancanti ed aggiornare il registro.

Cosa deve contenere

Decorsi 30 giorni l’Amministratore può acquisire tutte le informazioni necessarie per l’aggiornamento del registro dell’anagrafe condominiale, addebitandone il costo ai responsabili.

La scheda da inviare ai condomini per istituire o aggiornare il registro dell’anagrafica condominiale dovrà contenere:

le generalità di tutti i condomini, degli usufruttuari, con i relativi codici fiscali;
la residenza ed il domicilio dei sopraelencati soggetti;
tutti gli eventuali numeri telefonici, e-mail, ecc.
se l’unità immobiliare è locata, anche i dati del conduttore;
in caso di comunione, i riferimenti del rappresentante della comunione;
i dati catastali di ogni singola unità immobiliare, ecc.

Obblighi dell’amministratore

L’Amministratore periodicamente deve richiedere a tutti i condomini se vi sono state o meno variazioni su ogni singola unità immobiliare, in particolare ad ogni rinnovo del mandato o in caso di lavori che prevedano eventuali sgravi fiscali, ed a chi certificare la detrazione da comunicare poi, in via telematica, all’Agenzia delle Entrate.

Senza contare che l’art. 63 Disp. Att. ultimo comma c.c. prevede che : “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Meglio sarebbe stato porre a carico del notaio rogante questo ultimo adempimento. Ma tant’è.

Mancato aggiornamento del registro

Non si può ignorare che l’articolo 1130 del Cod. Civ., con il quale si istituisce il registro di anagrafica condominiale, è un articolo derogabile, pertanto, qualora un regolamento condominiale di qualsiasi natura deroghi a tale norma, bisognerà adottare quanto previsto dallo stesso.
L’aggiornamento di detto registro è molto importante tanto che esso può essere grave motivo per la revoca dell’Amministratore (Art. 1129 Cod. Civ.), oltre al fatto che sarà particolarmente utile a gestire eventuali emergenze in occasione di calamità naturali.

Fac-simile di scheda registro anagrafe condominiale

CONDOMINIO: DI VIA ………………………………………………..IN NAPOLI

Ai sensi dell’art. 10 comma 6 della Riforma del Condominio – Legge 11.12.2012 n°220 (G.U. 293 del 17.12.2012) Il conferimento dei dati, tranne quelli indicati con * , è obbligatorio e ogni variazione dovrà essere comunicata in forma scritta entro 30gg. all’amministratore. In caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l’amministratore richiederà con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisirà le informazioni necessarie addebitandone il costo ai proprietari.

DATI ANAGRAFICI DICHIARANTE:

Signor/Signora/Soc.:________________________________________________nato/a________________

il_________________ e residente (o sede) in____________________Via ___________________________

n°______codice fiscale:______________________________________tel.:__________________________

cell.:__________________________________ E-mail*__________________________________________

PEC*__________________________________________________________________________________

Recapito alternativo per corrispondenza:_________________________________________________________________________

In qualità di: □ proprietario □ Comproprietario (al ……..%) □ Usufruttuario □ Nudo proprietario

□ Autorizzo l’invio di qualsiasi comunicazione anche le convocazioni di assemblea attraverso la posta elettronica agli indirizzi sopra specificati

DATI ANAGRAFICI DI ULTERIORI TITOLARI: