Revoca amministratore di condominio Revoca amministratore di condominio: normativa di riferimento, tipologie, procedura e giurisprudenza di rilievo

Cos’è la donazione modale?

La donazione modale, disciplinata dall’articolo 793 del Codice Civile, è una particolare tipologia di donazione che prevede l’imposizione di un onere (o modus) a carico del donatario. In sostanza, il donante trasferisce un bene o un diritto con l’obbligo, per il beneficiario, di soddisfare una determinata prestazione.

Disciplina normativa: l’art. 793 c.c.

L’articolo 793 c.c. stabilisce che la donazione “può essere gravata da un onere”, specificando che tale onere non deve eccedere il valore del bene donato. Se l’onere supera il valore della donazione, il donatario è tenuto a eseguirlo solo nei limiti del valore del bene ricevuto.

Il mancato rispetto dell’onere può portare alla risoluzione della donazione per inadempimento, su richiesta del donante o dei suoi eredi, se l’adempimento dell’onere è essenziale per la donazione stessa.

Natura giuridica dell’onere

L’onere nella donazione modale ha una duplice natura:

1. obbligatoria, in quanto impone un obbligo a carico del donatario, che può essere oggetto di esecuzione forzata;
2. eventualmente risolutiva, nel caso in cui il mancato rispetto dell’onere comporti la risoluzione della donazione.

Tuttavia, se l’onere ha solo natura morale o sociale, non può essere fatto valere giudizialmente.

Limiti e caratteristiche della donazione modale

La donazione modale incontra alcuni limiti:

• non può essere utilizzata per aggirare norme imperative (ad esempio, non può imporre condizioni contrarie alla legge o ai principi di ordine pubblico);
• non deve annullare lo spirito di liberalità della donazione, il donante cioè non può imporre oneri tali da svuotare la donazione del suo contenuto benefico;
• l’onere non può eccedere il valore del bene donato, altrimenti il donatario sarà tenuto solo nei limiti del valore del bene ricevuto.

Giurisprudenza sulla donazione modale

La Corte di Cassazione ha chiarito diversi aspetti relativi alla donazione modale:

Cassazione n. 1197/2025: in tema di azione revocatoria ex art. 2901 c.c. avente ad oggetto una donazione modale, l’imposizione di un onere al donatario, come l’obbligo di assistenza materiale e morale del donante, non vale a trasformare il titolo dell’attribuzione da gratuito in oneroso, purché tale peso non assuma carattere di corrispettivo e costituisca una mera modalità del beneficio senza snaturare l’essenza di atto di liberalità della donazione. La valutazione circa la natura dell’onere imposto al donatario, se “modus” o elemento tale da imprimere carattere di onerosità al negozio, costituisce indagine di fatto riservata al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivata.

Cassazione n. 8875/2024: la donazione modale (art. 793 c.c.) è considerata, anche a fini fiscali, una donazione indiretta a favore del terzo beneficiario dell’onere, purché l’imposizione dell’onere sia motivata da spirito di liberalità del donante. In pratica, quando un donante impone al donatario di eseguire una prestazione a favore di un terzo, si configura una doppia donazione: una diretta al donatario e una indiretta al terzo.

Cassazione n. 28580/2022: la risoluzione della donazione modale per inadempimento dell’onere è possibile solo se espressamente prevista nell’atto di donazione, come stabilito dall’art. 793 c.c. Questa norma, diversa dalla precedente, richiede una clausola risolutiva esplicita per derogare al principio generale di risolubilità dei contratti. Tale clausola è essenziale e inderogabile, poiché l’ordinamento non tutela automaticamente il donante in caso di inadempimento del “modus”. L’assenza di questa previsione impedisce al donante o ai suoi eredi di richiedere la risoluzione e la restituzione dei beni, anche se l’inadempimento è accertato. Questa interpretazione restrittiva sottolinea la necessità di una chiara volontà delle parti nell’atto di donazione per consentire la risoluzione.

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Diritti reali di godimento: cosa sono

I diritti reali di godimento, noti anche come iura in re aliena, sono diritti che conferiscono al titolare la facoltà di utilizzare e godere di un bene di proprietà altrui, limitando in parte le prerogative del proprietario. A differenza del diritto di proprietà, che è pieno ed esclusivo, i diritti reali di godimento attribuiscono specifiche facoltà di utilizzo senza trasferire la titolarità del bene.

Tipologie di diritti reali di godimento

Nel sistema giuridico italiano, i principali diritti reali di godimento sono:

1. Usufrutto: consente al titolare (usufruttuario) di godere di un bene altrui, traendone utilità e frutti, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica e di restituirlo al termine della durata concordata.
2. Uso: diritto di utilizzare un bene altrui e, se fruttifero, di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
3. Abitazione: diritto di abitare una casa altrui limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
4. Servitù prediali: peso imposto su un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante), appartenente a diverso proprietario.
5. Superficie: diritto di edificare e mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto di un suolo di proprietà altrui.
6. Enfiteusi: diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico al proprietario.

Caratteristiche distintive

I diritti reali di godimento presentano le seguenti caratteristiche:

• Immediatezza: il titolare esercita direttamente il diritto sul bene, senza intermediazioni.
• Assolutezza: sono opponibili erga omnes, ossia nei confronti di chiunque.
• Tipicità: sono previsti e disciplinati tassativamente dalla legge; non è possibile crearne di nuovi tramite accordi privati.
• Inerenza: il diritto è strettamente legato al bene su cui insiste e segue le vicende giuridiche di quest’ultimo.

Differenze rispetto al diritto di proprietà

Mentre il diritto di proprietà conferisce al titolare il potere pieno ed esclusivo di godere e disporre del bene in modo assoluto, i diritti reali di godimento limitano tali facoltà, attribuendo al titolare specifici diritti di utilizzo senza trasferirgli la proprietà. Ad esempio, nell’usufrutto, l’usufruttuario ha il diritto di utilizzare il bene e di percepirne i frutti, ma non può alienarlo o modificarne la destinazione economica.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza italiana ha più volte affrontato questioni relative ai diritti reali di godimento:

Cassazione n. 25786/2020: ai fini del diritto di edificare (“ius aedificandi”), in relazione al diritto di superficie si considera costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che presenti solidità, stabilità e un collegamento fisso al suolo. Tale collegamento può avvenire tramite appoggio, incorporazione o fissaggio a una struttura preesistente o realizzata contestualmente. Il materiale utilizzato non è rilevante, purché l’opera comporti un ampliamento della superficie e della funzionalità dell’immobile.

Cassazione n. 8911/2016: Secondo gli articoli 979 e 980 c.c., l’usufrutto non può durare oltre la vita dell’usufruttuario. Se concesso a più soggetti “pro quota” e in assenza di usufrutto congiuntivo, si estingue per ciascuno alla sua morte. Tuttavia, l’usufruttuario può cedere il proprio diritto, in tutto o in parte, per un periodo determinato o per l’intera durata. In tal caso, se il cessionario muore prima del cedente, l’usufrutto prosegue fino alla vita di quest’ultimo, rendendolo trasmissibile “mortis causa” nei limiti della sua esistenza.

Cassazione n. 18465/2020: In materia di servitù prediali, il concetto di “utilitas” è ampio e comprende qualsiasi elemento che, secondo la valutazione sociale, sia strumentale alla destinazione del fondo dominante e ne migliori il godimento. La servitù può soddisfare diverse esigenze, garantendo maggiore amenità e abitabilità, anche attraverso la riduzione di rumori o impedendo costruzioni con destinazioni fastidiose o sgradevoli.

Cassazione n. 14687/2014: il limite del diritto di abitazione previsto dall’art. 1022 c.c. non va inteso in senso quantitativo, ossia in base alla porzione di casa necessaria ai bisogni del titolare e della sua famiglia. Piuttosto, esso impone un vincolo d’uso, vietando qualsiasi destinazione diversa dall’abitazione personale dell’”habitator” e dei suoi familiari.

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Cos’è il testamento olografo?

Il testamento olografo è una delle forme di testamento previste dall’ordinamento giuridico italiano ed è disciplinato dall’art. 602 del Codice Civile. Si tratta di un atto unilaterale con cui una persona dispone delle proprie volontà successorie, redatto senza l’intervento di un notaio e con piena autonomia del testatore.

Requisiti del testamento olografo

Affinché questo tipo di testamento sia valido, deve rispettare tre requisiti fondamentali:

1. Autografia: deve essere scritto interamente a mano dal testatore , lo stampatello però non è ammesso a meno il testatore non scriva abitualmente i questo modo.
2. Data: deve contenere l’indicazione del giorno, mese e anno di redazione.
3. Firma: il testatore deve apporre la propria firma per identificare la paternità dell’atto.

La mancata osservanza di anche uno solo di questi elementi può comportare l’invalidità del testamento.

Differenze con altri tipi di testamento

Il testamento olografo si distingue dalle altre forme di testamento previste dal Codice Civile:

• Testamento pubblico: redatto da un notaio alla presenza di due testimoni.
• Testamento segreto: scritto dal testatore o da un terzo e consegnato sigillato a un notaio.

A differenza di queste forme, quello olografo non richiede l’intervento di terzi, garantendo riservatezza e nessun costo di redazione. Tuttavia, essendo un documento privato, presenta maggiori rischi di smarrimento, alterazione o contestazione.

Validità e impugnazione del testamento olografo

Il testamento olografo può essere impugnato dai soggetti legittimati per vari motivi:

• Vizi di forma: mancanza di autografia, data o firma.
• Incapacità del testatore: se redatto da una persona non in grado di intendere e volere.
• Vizi della volontà: errore, dolo o violenza che abbiano influito sulla decisione del testatore.

Giurisprudenza rilevante

Alcune pronunce significative della Corte di Cassazione riguardano la validità del testamento olografo:

Corte di Cassazione n. 10065/2020: L’art. 590 c.c. consente agli eredi di confermare o eseguire una disposizione testamentaria nulla, ma la sua applicabilità presuppone l’effettiva esistenza di una volontà del de cuius espressa nel testamento. Di conseguenza, la norma non trova applicazione nei casi in cui sia accertata la falsità della sottoscrizione, poiché ciò esclude qualsiasi collegamento tra il testamento e la volontà del testatore.

Cassazione n. 31322/2023: Il testamento olografo, per essere valido, deve riportare la data completa di giorno, mese e anno, scritta di pugno dal testatore. Questa data è un elemento essenziale, la cui mancanza o alterazione da parte di terzi può invalidare il testamento. Se l’alterazione della data avviene contestualmente alla redazione del testamento, questo è nullo. Tuttavia, se l’intervento del terzo è successivo, il testamento rimane valido, purché sia possibile accertare la volontà originale del testatore.

Cassazione n. 5505/2017: La validità di un testamento olografo, ovvero scritto interamente a mano dal testatore, è strettamente legata alla sua autografia. L’intervento di terzi nella redazione dell’atto, anche solo guidando la mano del testatore, compromette questa caratteristica essenziale e rende il testamento nullo. La legge richiede che il testamento olografo sia scritto di pugno dal testatore in ogni sua parte, senza ausilio di mezzi meccanici o interventi esterni. Questo requisito garantisce che il documento rifletta la volontà autentica del testatore.

Fac-simile di testamento olografo

Di seguito un esempio di testamento olografo conforme alla normativa:

TESTAMENTO OLOGRAFO

Io, [Nome e Cognome], nato a [Luogo di nascita] il [Data di nascita], residente in [Indirizzo], nel pieno possesso delle mie facoltà mentali, dispongo delle mie volontà testamentarie nel modo seguente:

1. Nomino erede universale [Nome del beneficiario] nato a [Luogo e data di nascita].
2. Lascio a [Nome] la proprietà del mio immobile sito in [Indirizzo].
3. Lascio a [Nome] la somma di [Importo] depositata presso [Istituto bancario].
4. Dispongo che i miei beni vengano divisi secondo le quote di legge tra gli eredi legittimi.

Redatto a [Luogo], il [Data].

Firma: [Firma del testatore]

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Cos’è l’azione di spoglio o reintegrazione?

L’azione di spoglio o di reintegrazione è una delle azioni possessorie previste dal nostro ordinamento giuridico, attraverso la quale un soggetto può chiedere di essere reintegrato nel possesso di un bene che è stato illegittimamente sottratto o turbato. Il riferimento normativo principale è l’art. 1168 del Codice Civile, che stabilisce “Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l’anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l’autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo. L’azione è concessa altresì a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l’abbia per ragioni di servizio o di ospitalità. Se lo spoglio è clandestino, il termine per chiedere la reintegrazione decorre dal giorno della scoperta dello spoglio. La reintegrazione deve ordinarsi dal giudice sulla semplice notorietà del fatto, senza dilazione.”

Se il bene è stato sottratto, si parla di spoglio, se invece si è verificata una turba al possesso (ad esempio, interferenze o disturbano l’uso pacifico del bene), si parla di turbativa, ma in questo caso l’azione prevista è quella di manutenzione disciplinata dall’articolo 1170 del Codice civile. 

I requisiti per l’azione di spoglio o reintegrazione

Per esercitare questa azione, il soggetto che ha subito lo spoglio deve soddisfare determinati requisiti:

1. Possesso legittimo: il soggetto deve essere il possessore del bene, anche se non è il proprietario o anche il detentore, in questo caso però la detenzione non deve essere motivata da ragioni di servizio o di ospitalità.
2. Sottrazione: deve esserci stata una sottrazione (spoglio) avvenuto in modo violento e occulto.
3. Atto illecito da parte del soggetto che causa la sottrazione: l’azione che interrompe il possesso deve essere illegittima, quindi non deve esserci stato il consenso del possessore.
4. Tempestività dell’azione: l’azione deve essere promossa senza indugi, poiché la legge prevede che il possessore per la reintegrazione debba agire entro un termine di 1 anno dal dal sofferto spoglio ossia dalla sottrazione del possesso.

Cos’è lo spoglio clandestino?

Lo spoglio clandestino è una forma di sottrazione del possesso che avviene senza che il possessore sia consapevole del fatto. Si verifica quando una persona, senza il consenso del possessore, rimuove il bene o lo sottrae, ma in modo tale che il possessore non se ne accorga immediatamente. Ad esempio, può trattarsi di un’occupazione furtiva di un immobile o la sottrazione di beni in modo tale che il possessore non se ne accorga fino a quando non cercherà di esercitare i propri diritti.

Questa modalità di spoglio è particolarmente insidiosa, in quanto può rendere più difficile per il soggetto che ha subito il danno esercitare tempestivamente l’azione di reintegrazione. Per questo l’ordinamento prevede che in questo caso il possessore possa avviare l’azione di recupero del bene entro un anno dal momento in cui scopre di avere subito lo spoglio.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza ha affrontato diverse volte il tema dell’azione di spoglio o reintegrazione. Di seguito vengono riportate alcune sentenze significative in materia:

Cassazione n. 23870/2021: La norma deve essere intesa nel senso che, in materia di reintegrazione del possesso, il termine stabilito dall’art. 1168 c.c. per intraprendere l’azione inizia a decorrere, in caso di spoglio clandestino – ossia avvenuto all’insaputa del possessore – dal momento in cui la parte lesa è in grado di accorgersene, adottando la normale diligenza di una persona comune.

Cassazione n. 7/2014: La convivenza “more uxorio” è riconosciuta come una vera e propria formazione sociale con rilievo giuridico, distinguendosi dalla semplice ospitalità. Questo comporta che il convivente non proprietario abbia un diritto di fatto sulla casa in cui si svolge la vita comune, configurando una detenzione qualificata con base in un rapporto familiare. Di conseguenza, se il convivente proprietario estromette in modo violento o clandestino l’altro convivente, quest’ultimo può tutelare il proprio possesso attraverso l’azione di spoglio (Cass. 7214/2013).

Modello di ricorso per azione di reintegrazione

Di seguito un modello base di ricorso per azione di reintegrazione, da adattare in base al caso concreto:

TRIBUNALE DI [Città]

RICORSO EX ART. 1168 CODICE CIVILE

Il sottoscritto [Nome e Cognome del ricorrente], residente in [indirizzo], codice fiscale [CF],
in qualità di possessore del bene sito in [indirizzo del bene],
rappresentato e difeso dall’Avv. [Nome e Cognome], con studio in [indirizzo], e domiciliato presso lo stesso studio,
espone quanto segue:

– Il ricorrente è possessore del bene immobile sopra indicato, avendo esercitato su di esso il possesso in modo pacifico, continuo e non interrotto da [data di inizio del possesso].

– In data [data dell’evento] il ricorrente ha subito uno spoglio/turbativa del suo possesso da parte di [Nome del soggetto che ha effettuato lo spoglio/turbativa], che ha compiuto atti di [descrizione dell’atto illecito].

– Nonostante i tentativi di recupero della situazione, il ricorrente non è riuscito a riacquistare il pieno possesso del bene, trovandosi in una condizione di [descrizione dell’atto di spoglio o turbativa].

Tutto ciò premesso e ritenuto, il ricorrente, come sopra rappresentato e difeso

Chiede

che l’On.le Tribunale voglia reintegrare il suo possesso del bene, ai sensi dell’art. 1168 del Codice Civile, con l’ordine di [eventuale richiesta di risarcimento danni o altre misure].

Chiede, per questi motivi, che l’On.le Tribunale voglia:

• Ordinare la reintegrazione nel possesso del bene sopra descritto.
• Condannare il convenuto al risarcimento dei danni derivanti dall’atto illecito.

In fede,
[Data e firma del ricorrente]

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Cosa sono le società consortili

Le società consortili sono forme giuridiche previste dall’ordinamento italiano che combinano le caratteristiche delle società tradizionali con gli scopi mutualistici dei consorzi. Regolate dall’articolo 2615-ter del Codice Civile, queste società mirano a coordinare determinate fasi delle attività economiche dei soci, mantenendo al contempo la loro autonomia imprenditoriale.

Definizione e normativa di Riferimento

Secondo l’articolo 2615-ter del Codice Civile, le società disciplinate nei capi III e seguenti del titolo V possono avere come oggetto sociale gli scopi indicati nell’articolo 2602. In questo contesto, l’atto costitutivo può prevedere l’obbligo per i soci di versare contributi in denaro. Questo significa che le società consortili possono essere costituite in diverse forme societarie purché perseguano finalità consortili:

• società di capitali: società a responsabilità limitata (S.r.l.); società per azioni (S.p.a.), società in accomandita per azioni (S.a.p.a);
• Società di persone: società in nome collettivo (S.n.c) e società in accomandita semplice (S.a.s) con i necessari adattamenti.

Scopo e finalità

L’obiettivo principale di una società consortile è creare un’organizzazione comune per disciplinare o svolgere determinate fasi delle attività economiche dei soci. Questo può tradursi in vantaggi come la riduzione dei costi di produzione attraverso l’acquisto collettivo di materie prime o l’accesso a servizi a condizioni più vantaggiose. Pur potendo svolgere attività con terzi e generare utili, l’attività lucrativa deve rimanere secondaria rispetto alla funzione mutualistica.

Costituzione della società consortile

La costituzione di una società consortile avviene attraverso un atto costitutivo redatto per atto pubblico, che deve contenere:

• Denominazione sociale: indicante la forma giuridica scelta e la natura consortile;
• Oggetto sociale: descrizione dettagliata delle attività consortili da svolgere;
• Conferimenti dei soci: indicazione dei contributi in denaro o in natura apportati dai soci;
• Regole di funzionamento: norme relative all’amministrazione, alla distribuzione degli utili e all’eventuale ripartizione delle perdite.

Una volta redatto, l’atto costitutivo deve essere iscritto nel Registro delle Imprese competente.  

Vantaggi e svantaggi delle società consortili

Vantaggi:

• efficienza operativa: coordinamento delle attività comuni con conseguente riduzione dei costi;
• forza contrattuale: maggiore potere negoziale nei confronti di fornitori e clienti.
• condivisione delle risorse: ottimizzazione nell’uso di risorse e competenze tra i soci.

Svantaggi:

• gestione complessa: necessità di coordinare le decisioni tra più soci con possibili divergenze di opinioni.
• responsabilità condivisa: i soci potrebbero essere solidalmente responsabili per le obbligazioni assunte dalla società, a seconda della forma giuridica adottata.

Aspetti fiscali

Dal punto di vista fiscale, le società consortili sono soggette al regime previsto per la forma societaria scelta (S.r.l., S.p.A., ecc.). Tuttavia, data la natura mutualistica, possono beneficiare di specifiche agevolazioni fiscali, soprattutto se l’attività con i terzi è limitata e prevale lo scopo consortile. È fondamentale consultare un esperto fiscale per valutare le implicazioni specifiche e le eventuali agevolazioni applicabili.

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