Il diritto di superficie Il diritto di superficie: cos’è, come si costituisce, quando si estingue e cosa dice la giurisprudenza e differenze con l'usufrutto

Cos’è l’accessione invertita

L’accessione invertita, disciplinata dall’articolo 938 del Codice Civile italiano, rappresenta un’eccezione al principio generale dell’accessione, secondo cui tutto ciò che è costruito su un terreno appartiene al proprietario del suolo. In questo caso particolare, il costruttore che, in buona fede, occupa una porzione del fondo attiguo durante la costruzione di un edificio può, in determinate circostanze, acquisire la proprietà del suolo occupato.

Normativa di riferimento

L’articolo 938 del Codice Civile, intitolato “Occupazione di porzione di fondo attiguo”, prevede che se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo confinante e il proprietario di quest’ultimo non fa opposizione entro tre mesi dall’inizio dei lavori, l’autorità giudiziaria può, valutate le circostanze, attribuire al costruttore la proprietà dell’edificio e del terreno occupato. In tal caso, il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre al risarcimento dei danni.

Presupposti dell’accessione invertita

Affinché si configuri l’istituto dell’accessione invertita sono necessari i seguenti presupposti:

1. Buona fede del costruttore: il costruttore deve ignorare di occupare una porzione di fondo altrui nel momento in cui inizia la costruzione;
2. Occupazione parziale: l’occupazione deve riguardare solo una parte del fondo confinante. Se l’intera costruzione insiste sul terreno altrui, l’articolo 938 non è applicabile.
3. Mancata opposizione tempestiva: il proprietario del fondo occupato non deve presentare opposizione entro tre mesi dall’inizio della costruzione. Trascorso questo termine senza opposizione, il costruttore può richiedere infatti l’attribuzione della proprietà del suolo occupato.

Procedura e conseguenze

In assenza di opposizione entro il termine previsto, il costruttore può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la proprietà dell’edificio e della porzione di terreno occupata. Il giudice, tenendo conto delle circostanze specifiche del caso, può decidere di attribuire la proprietà al costruttore. In tal caso, il costruttore è obbligato a corrispondere al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata e a risarcire eventuali ulteriori danni causati.

Giurisprudenza rilevante

Si riportano alcune pronunce della Cassazione che hanno chiarito aspetti fondamentali dell’istituto:   

Accessione invertita: solo se c’è sconfinamento parziale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16331 del 30 luglio 2020, ha chiarito che l’articolo 938 del Codice Civile si applica esclusivamente ai casi di sconfinamento parziale, ossia quando la costruzione insiste in parte sul terreno del costruttore e in parte su quello altrui. Non trova invece applicazione quando l’intera costruzione è realizzata sul fondo altrui, situazione regolata dall’articolo 936 del Codice Civile.

Caratteristiche della costruzione per l’accessione invertita

L’ordinanza della Cassazione n. 992 /2022 ha chiarito che per orientamento consolidato della Corte di legittimità l’art. 938 c.c., che disciplina l’ipotesi di occupazione di una porzione del fondo confinante mediante una costruzione, stabilisce l’attribuzione della proprietà dell’opera e del suolo al costruttore (c.d. accessione invertita). Tale norma si applica in via esclusiva alla realizzazione di un edificio, inteso come una struttura muraria complessa atta a garantire la permanenza di persone e cose al suo interno. Di conseguenza, essa non può essere invocata per opere di diversa natura, quali muri di contenimento o di divisione (Cass. n. 22997 del 2019, tra le altre).

Buona fede necessaria per l’accessione invertita

Con l’ordinanza n. 9694/2024 la Cassazione, nel richiamare precedenti giurisprudenziali ricorda che la buona fede rilevante ai fini dell’accessione invertita, come previsto dall’articolo 938 del Codice Civile, si identifica nel ragionevole convincimento di chi costruisce di operare sul proprio terreno, senza compiere alcuna usurpazione. In mancanza di una norma simile a quella prevista per il possesso dall’articolo 1147 del Codice Civile, essa non si presume automaticamente, ma deve essere dimostrata dal costruttore. Per quanto riguarda l’onere della prova, è indispensabile valutare la ragionevolezza della persona comune e il convincimento che questa poteva legittimamente formarsi riguardo all’esecuzione dei lavori sul proprio terreno, in base alle conoscenze realmente possedute o che avrebbe potuto acquisire con un comportamento attento e scrupoloso. Pertanto, la buona fede deve essere esclusa qualora, considerando le particolari circostanze del caso specifico, il costruttore avrebbe dovuto fin dall’inizio nutrire anche solo un dubbio sulla legittimità dell’occupazione del terreno altrui (Cass. Sez. 6 – 2 Ordinanza n. 11845 del 06/05/2021; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 345 del 10/01/2011; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11836 del 29/11/1993).

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Cos’è il preliminare di compravendita

Il preliminare di compravendita, detto anche compromesso, è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare il futuro contratto definitivo di compravendita. Ha natura obbligatoria e vincola le parti a concludere il trasferimento del bene alle condizioni pattuite.

Disciplina giuridica e differenza con il contratto definitivo

Il compromesso è disciplinato dagli articoli 1351 e 2932 c.c. Esso si distingue dal contratto definitivo poiché non trasferisce la proprietà, ma obbliga le parti a concludere l’atto definitivo. La  Cassazione ha chiarito che, in caso di inadempimento, è possibile ottenere l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.).

Registrazione e trascrizione

Il contratto preliminare, una volta stipulato, è soggetto a:

• Registrazione: è obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
• Trascrizione: viene eseguita nei registri immobiliari per tutelare il promissario acquirente da trascrizioni pregiudizievoli (art. 2645-bis c.c.). La trascrizione infatti, come chiarito anche in diverse occasioni dalla Corte di Cassazione, protegge anche dall’acquisto dell’immobile da parte di terzi.

Il preliminare ad effetti anticipati

È un compromesso che prevede l’immissione anticipata nel possesso del bene o il pagamento anticipato del prezzo.  La Cassazione a SU n. 7930/2008 ha sancito al riguardo che anche se il promissario acquirente ottiene la disponibilità del bene prima della stipula del contratto definitivo di vendita, ciò non significa che ne acquisisca automaticamente la proprietà. La consegna anticipata del bene si basa su un contratto di comodato, che produce effetti obbligatori e non reali. Di conseguenza, il promissario acquirente, pur avendo la disponibilità materiale del bene, non ne è possessore a tutti gli effetti, ma semplice detentore qualificato. Perché la detenzione si trasformi in possesso utile all’usucapione, è necessario che il promissario acquirente compia un atto di “interversio possessionis”, ovvero un mutamento del titolo del suo rapporto con il bene, manifestando chiaramente l’intenzione di possederlo a nome proprio e non più come semplice detentore.

Giurisprudenza sul compromesso

La Corte di Cassazione è intervenuta in diverse occasione per enunciare alcuni principi fondamentali sulle caratteristiche distintive del contratto preliminare.

Cassazione n. 21650/2019: La differenza fondamentale tra il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita risiede nella diversa volontà che anima le parti. Con il contratto preliminare le parti si impegnano reciprocamente a prestare il consenso necessario per il trasferimento della proprietà in un momento futuro. La loro volontà, in questa fase, è orientata verso la conclusione del contratto definitivo. Con il contratto definitivo invece le parti attuano il trasferimento della proprietà. La loro volontà è immediatamente diretta a produrre l’effetto traslativo, che può avvenire contestualmente alla firma del contratto o in un momento successivo, senza che sia necessaria una nuova manifestazione di consenso.

Cassazione Sezioni Unite n. 4628/2015: Un accordo, anche se denominato “preliminare”, che preveda la successiva stipula di un altro contratto preliminare, è valido e produttivo di effetti se sussiste un interesse concreto delle parti a una formazione progressiva del contratto, articolata in fasi distinte con contenuti negoziali specifici per ciascuna fase, se è chiaramente identificabile l’area di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo accordo preliminare. In altre parole, il “preliminare di preliminare” è ammissibile se rappresenta una fase ben definita del percorso che porterà alla conclusione del contratto definitivo, con un contenuto negoziale proprio e distinto rispetto al successivo contratto preliminare. Non è ammissibile, invece, se si configura come una mera ripetizione del primo accordo, senza alcuna utilità pratica.

Cassazione n. 10009/2015: il contratto preliminare obbliga le parti sia a stipulare il contratto definitivo (pactum de contrahendo) sia a compiere le prestazioni necessarie per l’attuazione del programma negoziale (pactum de dando). A tutela di tali diritti, l’ordinamento prevede l’azione di esecuzione forzata in forma specifica, che consente di ottenere lo stesso risultato programmato con il preliminare, qualora una delle parti non adempia l’obbligo di prestare il consenso. Tale azione è sempre esercitabile, salvo il diritto al consenso non sia prescritto.

Fac-simile di preliminare di compravendita:

Oggetto: Contratto Preliminare di Compravendita
Parti: [Nome completo del Venditore] – [Nome completo dell’Acquirente] con relativi dati anagrafici e fiscali
Immobile: Descrizione completa dell’immobile (indirizzo, dati catastali)
Prezzo: Importo concordato e modalità di pagamento (acconto, saldo, caparra)
Caparra confirmatoria: Importo e modalità di versamento (art. 1385 c.c.)
Termine per la stipula del definitivo: Data precisa o termine essenziale
Condizioni e obblighi accessori: Eventuali oneri, spese e dichiarazioni (assenza ipoteche, conformità urbanistica)
Foro competente: Clausola sul tribunale in caso di controversie
Data e firma di entrambe le Parti, con autentica notarile se richiesta

Nota: Questo modello è un esempio indicativo. Per la stesura definitiva è indispensabile la consulenza di un avvocato o notaio.

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Cos’è il patto marciano?

Il patto marciano è un accordo tra creditore e debitore in base al quale, in caso di inadempimento del debitore, il creditore acquisisce la proprietà di un bene dato in garanzia, previa valutazione del suo valore al momento dell’inadempimento e con restituzione al debitore dell’eventuale eccedenza rispetto al credito. Questo meccanismo garantisce un equilibrio tra le parti, tutelando il diritto del creditore a ottenere soddisfazione e il debitore da un’appropriazione ingiusta del bene.

Origini del patto marciano

Il patto marciano trova le sue radici nel diritto romano.  Esso si distingueva dal patto commissorio per la previsione della stima del bene e la restituzione dell’eccedenza. Il nome deriva da Marco Terenzio Varrone, che descrisse questo meccanismo nelle sue opere. Nel corso dei secoli, il patto marciano è stato rivalutato come uno strumento equilibrato di tutela dei diritti delle parti coinvolte in una relazione creditizia.

Normativa di riferimento

La normativa italiana non contiene una disciplina esplicita del patto marciano. Esso  è stato progressivamente riconosciuto dalla giurisprudenza e dalla dottrina come lecito. Tale patto è infatti conforme ai principi generali di correttezza e buona fede. A differenza del patto commissorio, vietato dall’art. 2744 del codice civile, il patto marciano infatti è ritenuto legittimo perché non comporta un arricchimento ingiustificato del creditore.

Con la riforma del pegno mobiliare non possessorio (D.l. n. 59/2016, convertito in L. n. 119/2016), il patto marciano ha trovato un’applicazione concreta nel diritto positivo, prevedendo espressamente la possibilità di utilizzare meccanismi di tipo marciano nella costituzione di garanzie sui beni mobili.

Da segnalare anche l’articolo 48 bis TUB il quale prevede che: “Il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico ai sensi dell’articolo 106 può essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore o di una società dallo stesso controllata o al medesimo collegata (…) della proprietà di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore a norma del comma 5. (…) 2. In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto di cui al comma 1, purché al proprietario sia corrisposta l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.”

Come funziona il patto marciano?

Il funzionamento del patto marciano si articola in diverse fasi.

• Accordo tra le parti: il debitore e il creditore stabiliscono che, in caso di inadempimento, il bene dato in garanzia sarà valutato da un terzo imparziale.
• Valutazione del bene: al momento dell’inadempimento, il bene viene stimato per determinarne il valore attuale.
• Compensazione del credito: il creditore acquisisce il bene a compensazione del credito, restituendo al debitore l’eventuale eccedenza tra il valore del bene e l’importo del credito.

Quando è vietato il patto marciano?

Il patto marciano non è vietato. Esso è illecito se viola i principi di buona fede, se maschera un patto commissorio, se è privo della valutazione imparziale del bene, se non prevede la restituzione dell’eccedenza al debitore. In questi casi, i giudici potrebbero dichiarare il patto nullo.

Differenza tra patto marciano e patto commissorio

La principale differenza tra patto marciano e patto commissorio risiede nella tutela del debitore.

Patto commissorio (art. 2744 c.c.): è vietato dalla legge e prevede che il creditore acquisisca direttamente il bene dato in garanzia in caso di inadempimento, senza alcuna valutazione del valore del bene e senza obbligo di restituzione dell’eventuale eccedenza.

Patto marciano: è lecito e prevede una valutazione equa del bene e la restituzione al debitore dell’eventuale eccedenza rispetto al credito.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza italiana ha chiarito e confermato la liceità del patto marciano in diverse sentenze:

• Cassazione n. 27615/2022: non viene violato il divieto di patto commissorio nei casi in cui il contratto di vendita immobiliare con funzione di garanzia contenga un patto marciano. Quest’ultimo prevede che, in caso di inadempimento, il creditore diventi proprietario del bene del debitore, con l’obbligo di restituire l’eventuale eccedenza di valore del bene rispetto all’importo del debito inadempiuto. Tale valore viene determinato al momento dell’inadempimento da un soggetto terzo e imparziale. A differenza del patto commissorio vietato dall’ 2744 c.c., il patto marciano è considerato lecito.  Esso infatti, analogamente al pegno irregolare disciplinato dall’art. 1851 c.c., mira a tutelare il debitore da possibili abusi del creditore, garantendo un equilibrio tra le parti.
• Cassazione n. 844/2020: la vendita è considerata nulla se la convenzione marciana ad essa collegata non stabilisce criteri certi e oggettivi per la valutazione del bene, garantendo al debitore un prezzo equo in caso di inadempimento. Il contratto di vendita quindi può essere utilizzato anche come strumento di garanzia per il creditore, assicurandogli il pagamento di un debito preesistente e prevedendo l’obbligo di ritrasferire il bene al debitore nel caso in cui il debito venga estinto. Tuttavia, è fondamentale che le parti abbiano concordato in anticipo criteri chiari per determinare il “giusto prezzo” di acquisizione della proprietà in caso di inadempimento, così da garantire al debitore la restituzione di un eventuale eccedenza di valore.

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Cos’è la donazione indiretta

La donazione indiretta è una forma di liberalità che si realizza attraverso atti o negozi giuridici che, pur non avendo la forma tipica della donazione, producono effetti equivalenti. A differenza della donazione diretta, che richiede un atto formale e pubblico, la donazione indiretta si manifesta in operazioni quotidiane, come il pagamento di un debito altrui o l’acquisto di un bene intestato a un terzo.

Normativa di riferimento

La disciplina è rappresentata principalmente sull’articolo 809 del Codice Civile, il quale stabilisce che le liberalità che risultano da atti diversi dalla donazione sono soggette alle norme sulle donazioni nella misura in cui queste siano compatibili. Pertanto, le donazioni indirette devono rispettare le norme sulle donazioni in termini di revocabilità e impugnabilità, ma non necessitano della forma solenne richiesta per le donazioni dirette.

Come funziona la donazione indiretta

La donazione indiretta si realizza attraverso atti che comportano un arricchimento patrimoniale per il beneficiario senza un corrispettivo. Alcuni esempi comuni includono:

• il pagamento di un debito altrui senza obbligo di rimborso;
• l’acquisto di un bene intestato a un terzo;
• la rinuncia a un diritto a favore di un altro soggetto.

L’elemento distintivo dell’istituto è l’animus donandi, ovvero l’intenzione di arricchire il beneficiario senza richiedere nulla in cambio.

Effetti della donazione indiretta

Gli effetti di questo tipo particolare di donazione sono simili a quelli della donazione diretta, in quanto comportano un arricchimento del beneficiario. Tuttavia, non essendo soggetta agli stessi requisiti formali, la donazione indiretta può essere più difficile da contestare. Tuttavia, resta soggetta alle norme in materia di revocazione per ingratitudine (art. 801 c.c.), sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.) e riduzione per poter integrare la quota dovuta ai legittimari (art.  553 e s. C.c).

Forma della donazione indiretta

A differenza della donazione diretta, che richiede l’atto pubblico con la presenza di due testimoni (art. 782 c.c.), la donazione indiretta non è soggetta a forme particolari. Tuttavia, è consigliabile documentare adeguatamente l’operazione per evitare contestazioni future, soprattutto in ambito successorio.

Giurisprudenza recente

La giurisprudenza italiana ha spesso affrontato il tema delle donazioni indirette, chiarendo i confini e le implicazioni di tali atti. Ad esempio:

Cassazione n. 9379/2020: La donazione indiretta si realizza attraverso un atto che, pur non assumendo formalmente la veste di una donazione, è caratterizzato da uno spirito di liberalità e comporta un arricchimento gratuito del beneficiario. L’intento donativo, tuttavia, non è immediatamente evidente ma deve essere desunto indirettamente da un’attenta valutazione delle specifiche circostanze del caso concreto. Tale accertamento deve avvenire nel rispetto delle regole processuali, richiedendo che gli elementi probatori siano dedotti e dimostrati in modo corretto e tempestivo in giudizio.

Cassazione n° 7442/2024: in materia di imposta sulle donazioni, l’interpretazione dell’art. 56-bis del D. Lgs. implica che le liberalità diverse dalle donazioni formali – ovvero quegli atti che determinano un arricchimento del beneficiario a fronte di un impoverimento del donante, senza rispettare la forma solenne prevista dall’art. 760 c.c. – costituiscono espressione di capacità contributiva e, pertanto, sono soggette a tassazione. Sebbene non vi sia un obbligo di registrazione, tali liberalità possono essere accertate e assoggettate all’imposta qualora emergano da dichiarazioni rese dall’interessato nell’ambito di procedimenti di accertamento tributario e superino le attuali soglie di esenzione.

Cassazione n. 16329/2024: se un soggetto acquista un immobile con denaro proprio, ma lo intesta a un’altra persona, che intende beneficiare, la compravendita funge da mero strumento per il trasferimento del bene. In tal caso, si configura una donazione indiretta dell’immobile stesso e non del denaro impiegato per l’acquisto.Tuttavia, non si può parlare di donazione indiretta dell’immobile se il donante contribuisce solo in parte al pagamento del prezzo. In questa circostanza, il trasferimento del denaro rappresenta un atto autonomo e non uno strumento per realizzare la liberalità dell’intero immobile, a meno che il disponente non ne sostenga integralmente il costo.

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Cos’è il patto commissorio

Il patto commissorio è un accordo stipulato tra creditore e debitore che prevede la possibilità per il creditore di acquisire automaticamente la proprietà di un bene dato in garanzia nel caso in cui il debitore non adempia alla propria obbligazione. Questo meccanismo consente al creditore di soddisfare il proprio credito senza dover ricorrere alle ordinarie procedure esecutive.

Normativa di riferimento

Il patto commissorio è disciplinato dall’articolo 2744 del codice civile italiano, che stabilisce il divieto di stipulare tali accordi. La norma recita: “È nullo il patto con il quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore”.

Questo divieto è finalizzato a proteggere il debitore da possibili abusi da parte del creditore, evitando che quest’ultimo possa appropriarsi di beni di valore superiore rispetto al credito vantato.

Come funziona

Il funzionamento del patto commissorio prevede che, in caso di inadempimento del debitore, il creditore acquisisca direttamente la proprietà del bene dato in garanzia, senza necessità di procedere a una valutazione del bene o a una procedura giudiziale. Tuttavia, questa pratica è vietata dalla legge italiana, rendendo nullo qualsiasi accordo che contempli tale meccanismo.

Il divieto del patto commissorio e le sue implicazioni

Il divieto sancito dall’art. 2744 c.c. ha importanti implicazioni pratiche:

1. Tutela del debitore: Il divieto impedisce al creditore di ottenere un arricchimento ingiustificato a discapito del debitore.
2. Necessità di procedure esecutive: In caso di inadempimento, il creditore deve ricorrere alle ordinarie procedure di esecuzione forzata per soddisfare il proprio credito.
3. Nullità del patto: Qualsiasi patto che preveda il trasferimento automatico della proprietà del bene in caso di inadempimento è considerato nullo.

Differenza tra patto commissorio e patto marciano

A differenza del patto commissorio, il patto marciano è considerato lecito in quanto prevede la valutazione del bene al momento dell’inadempimento e la restituzione dell’eventuale eccedenza al debitore. Questo garantisce un equilibrio tra le parti, evitando l’appropriazione ingiusta del bene da parte del creditore.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza italiana ha spesso ribadito il divieto del patto commissorio e chiarito i suoi limiti applicativi:

• Civ., Sez. III, n. 11545/2013: Ha ribadito che il divieto del patto commissorio si applica a tutte le forme di garanzia reale, inclusi pegno e ipoteca.
• Civ., Sez. I, n. 19211/2017: Ha chiarito che anche gli accordi che, pur non configurandosi formalmente come patti commissori, ne riproducono gli effetti sono da considerarsi nulli.
• Civ., Sez. II, n. 30214/2020: Ha stabilito che il divieto si applica anche ai contratti atipici che prevedono il trasferimento automatico della proprietà del bene in caso di inadempimento.