innovazioni in condominio
26 Dic
Condominio

Innovazioni in condominio Cosa sono le innovazioni condominiali, quali sono le maggioranze necessarie per deliberarle e quali diritti ha il condomino dissenziente

Cosa sono le innovazioni in condominio

Le innovazioni in condominio sono quegli interventi che migliorano o rendono più comode da utilizzare le cose comuni.

Trattandosi di interventi che vanno oltre la semplice manutenzione del bene, mutandone, invece, in qualche modo la natura o la destinazione sostanziale, le innovazioni sono soggette ad una particolare disciplina codicistica e possono essere deliberate solo con maggioranze qualificate, individuate dall’art. 1120 del codice civile.

Quale maggioranza per le innovazioni?

Nel dettaglio, per l’approvazione di un intervento innovativo sulle parti comuni è necessario il voto della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio.

La legge n. 220 del 2012, però, ha introdotto alcune ipotesi, corrispondenti ad innovazioni oggettivamente meritevoli di apprezzamento, per le quali è sufficiente, per l’approvazione assembleare, la consueta maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. secondo comma (cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti la metà del valore dell’edificio).

Le ipotesi

Tali ipotesi sono le seguenti:

  • interventi che migliorino la sicurezza e la salubrità dell’edificio o dei suoi impianti;
  • interventi tesi all’eliminazione delle barriere architettoniche;
  • innovazioni mirate al miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio;
  • realizzazione di posti auto al servizio delle unità immobiliari;
  • realizzazione di impianti di produzione di energia con fonti rinnovabili;
  • realizzazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva, anche via satellite o cavo.

Richiesta di innovazioni in condominio

La richiesta di realizzazione di un intervento che costituisca innovazione condominiale può provenire anche da un singolo condomino.

A fronte di tale richiesta, l’amministratore è tenuto a convocare apposita assemblea entro trenta giorni.

Il proponente deve indicare il contenuto specifico della propria istanza, descrivendo anche le possibili modalità di esecuzione dell’intervento. Se l’amministratore non ritiene sufficientemente precisa la richiesta, deve chiedere le opportune integrazioni al condomino.

Quali sono le innovazioni vietate ex art. 1120 c.c.

Un aspetto importante della disciplina relativa alle innovazioni condominiali è quello individuato dall’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., che vieta tutti quegli interventi suscettibili di mettere in pericolo la stabilità o la sicurezza del fabbricato o che ne ledano il decoro architettonico (peggiorandone, cioè, il suo aspetto estetico e il suo carattere di pregio).

Altrettanto vietate, in base alla norma appena citata,  sono le innovazioni che renderebbero inservibili alcune parti comuni anche per un solo condomino.

Quali sono le innovazioni voluttuarie

La disciplina codicistica delle innovazioni condominiali è completata dalle disposizioni dell’art. 1121 c.c., secondo il quale ciascun condomino ha il diritto di essere esonerato dalla relativa spesa, quando l’innovazione comporti una spesa molto gravosa o sia da considerare innovazione voluttuaria rispetto alle condizioni dell’edificio.

Resta fermo il diritto dell’esonerato e dei suoi eredi, in qualunque tempo, di decidere di partecipare ai vantaggi offerti dall’opera, versando in un momento successivo gli importi corrispondenti alle spese di esecuzione e manutenzione.

L’esonero di cui sopra, però, è previsto solo se l’innovazione consista in opere o impianti che possono essere utilizzati separatamente dai vari condomini. Diversamente, in caso di opera non suscettibile di utilizzo separato, la sua realizzazione non è consentita, a meno che la maggioranza dei condomini che la desiderano non intendano sopportarne integralmente la spesa.

In chiusura, va segnalato che molti degli aspetti sopra descritti coinvolgono la discrezionalità dell’interprete (e cioè dei condomini, dell’amministratore e dello stesso giudice, qualora dalla realizzazione dell’innovazione derivi una controversia legale). Starà a questi ultimi, cioè, di volta in volta, cercare di capire, innanzitutto, se l’intervento rappresenti un’innovazione (secondo quanto si è detto in apertura di articolo) o una mera modifica; se esso sia suscettibile di utilizzo separato (si pensi a un impianto centralizzato), o meno (ad esempio, un c.d. cappotto termico).

Ancora, sarà il condomino a dover dimostrare in giudizio se l’innovazione comporti una spesa che possa considerarsi voluttuaria (prevedendo, ad esempio, l’installazione di finiture o l’utilizzo di materiali di particolare pregio); e, infine, se l’innovazione leda i suoi diritti di singolo condomino, rendendogli inservibile una parte comune (si pensi all’installazione di un manufatto che oscuri una finestra della sua unità immobiliare).

società per azioni
25 Dic
Civile

Società per azioni Guida alla società per azioni: cosa sono le azioni, a quanto ammonta il capitale minimo e quali sono i sistemi di gestione

Cos’è una società per azioni

La società per azioni è un modello di società di capitali solitamente utilizzato per imprese di grandi dimensioni, le cui quote di partecipazione sociale sono rappresentate da azioni.
Nell’ordinamento italiano le s.p.a. devono avere un capitale minimo di 50.000 euro; tale capitale è suddiviso in un certo numero di parti, ognuna delle quali rappresenta un’azione. Il numero complessivo di cui si compone il capitale sociale e il valore di ciascuna azione (uguale per tutte le azioni) sono indicate nell’atto costitutivo della società.

I vantaggi della s.p.a.

La s.p.a. è dotata di personalità giuridica distinta da quella dei suoi soci ed ha autonomia patrimoniale perfetta.
Ciò significa che i creditori della società possono far valere le proprie ragioni solo sul patrimonio sociale, senza avere la possibilità di aggredire il patrimonio personale dei singoli soci.

L’atto costitutivo delle spa

La società per azioni nasce con un contratto o con atto unilaterale cui deve seguire la stipula dell’atto costitutivo e dello statuto. Questi ultimi atti devono necessariamente essere formalizzati con atto pubblico presso lo studio di un notaio, il quale poi provvede all’iscrizione della s.p.a. presso il Registro delle Imprese.
Nell’atto costitutivo devono essere indicati, tra l’altro, la denominazione della società, l’ammontare del capitale sottoscritto, il numero di azioni in cui lo stesso si suddivide ed il relativo valore, le generalità dei soci e il numero di azioni ad essi attribuito e il sistema di gestione adottato.
Il capitale sociale deve essere sottoscritto per intero al momento della costituzione (la sottoscrizione rappresenta l’impegno giuridico a versare il capitale dichiarato), ma è sufficiente il versamento iniziale del solo 25% dei conferimenti in denaro.
È possibile, inoltre, partecipare alla società per azioni effettuando conferimenti in natura (ad esempio crediti, beni immobili, etc.), che devono essere accompagnati da apposita perizia di stima da allegare all’atto costitutivo.

Che cos’è un’azione

L’azione, dunque, rappresenta la partecipazione del socio ed è incorporata in un documento chiamato titolo azionario, liberamente trasferibile (cioè, ogni socio può cedere le proprie azioni senza necessità di ottenere il consenso degli altri soci).
Le società di maggiori dimensioni possono fare ricorso al mercato per reperire più diffusamente i capitali di rischio e collocare le azioni societarie. Per le società che scelgono di quotarsi in borsa sono previsti particolari obblighi di trasparenza a tutela dei risparmiatori (l’autorità amministrativa cui è demandata la vigilanza in materia è la Consob).
Le azioni ordinarie conferiscono al titolare il diritto di voto, il diritto alla partecipazione agli utili e il diritto alla partecipazione alla divisione del patrimonio sociale in occasione della liquidazione.
Altri tipi di azione sono le azioni privilegiate e le azioni di risparmio, cui corrispondono maggiori benefici economici ma più limitati diritti di voto.
Le s.p.a. possono anche emettere obbligazioni, per reperire più facilmente capitale di rischio. Le obbligazioni danno diritto alla restituzione del capitale e al percepimento degli interessi, ma non conferiscono poteri di voto.

I sistemi di gestione delle società per azioni

Il sistema di gestione tradizionale della s.p.a. è composto da tre organi: l’assemblea dei soci, l’organo di amministrazione e l’organo di controllo.
All’assemblea sono demandate alcune importanti decisioni, come la nomina degli amministratori e l’approvazione del bilancio (il “peso” del voto di ogni socio dipende dal numero di azioni da questi posseduto). L’organo di amministrazione (collegio o amministratore unico) provvede alla gestione della società, mentre al collegio sindacale sono demandati poteri di supervisione in particolar modo in materia di conti.
È possibile per i soci decidere di adottare sistemi di gestione diversi da quello tradizionale, indicando tale scelta nell’atto costitutivo.
In particolare, è possibile scegliere il c.d. sistema dualistico, in cui sono presenti solo l’organo di amministrazione e quello di controllo; a quest’ultimo sono demandati i poteri solitamente riservati all’assemblea dei soci.
Il c.d. sistema monistico, invece, prevede la presenza del solo organo di amministrazione, al cui interno è nominato un comitato di controllo.

indegnità a succedere
24 Dic
Civile

Indegnità a succedere Indegnità a succedere: analisi dell'istituto ex art. 463 c.c. che esclude dalla successione chi ha compiuto atti gravi contro il de cuius o persone a lui vicine

Indegnità a succedere: cos’è

L’indegnità a succedere è una causa di esclusione dalla successione, sancita dall’articolo 463 del Codice Civile italiano. In base a questo istituto una persona, normalmente chiamata a succedere, viene privata del diritto di ereditare, a causa di comportamenti gravemente lesivi nei confronti del defunto o di persone a lui vicine. In questo articolo, esploreremo nel dettaglio l’articolo 463 del Codice Civile, i suoi effetti sulla successione, e le principali pronunce giuridiche che hanno interpretato e applicato questa norma, per fornire una panoramica chiara e completa dell’istituto.

Quando si verifica l’indegnità a succedere

L’indegnità a succedere si verifica quando una persona, pur avendo diritto all’eredità come successibile, viene esclusa dalla successione a causa comportamenti gravi o immorali della stessa nei confronti del defunto. Il Codice Civile italiano prevede che alcune azioni, particolarmente gravi, possano privare un soggetto della capacità di ereditare.

L’istituto ha quindi natura punitiva e preventivo-sociale. Esso impedisce a chi ha compiuto atti gravi di godere dei benefici derivanti dalla morte di chi ha danneggiato.

Articolo 463 c.c.: cosa prevede

L’articolo 463 c.c. stabilisce che una persona è indegna a succedere se, con azioni od omissioni, ha compiuto atti gravi di rilievo penale e civile. L’indegnità colpisce infatti:

  • chi, con volontà, ha ucciso o tentato di uccidere la persona della cui successione si tratta, o il coniuge, o un discendente, o un ascendente dello stesso, in assenza di una delle cause che ne escludono la punibilità;
  • chi ha commesso, in danno di uno dei suddetti soggetti, un fatto a cui la legge dichiara applicabile le disposizioni sull’omicidio;
  • chi ha denunciato una delle persone suddette per un reato punibile con l’ergastolo o la reclusione per un tempo non inferiore nel minimo a tre anni, se la denuncia è stata dichiarata poi calunniosa nell’abito del giudizio penale; chi ha testimoniato contro le stesse persone imputate per i predetti reati, se la testimonianza è stata dichiarata falsa nel giudizio penale;
  • chi è decaduto dalla responsabilità genitoriale nei confronti della persona della cui successione si tratta e non è stato reintegrato nella stessa alla data di apertura della successione;
  • chi ha indotto con dolo o violenza la persona a fare, revocare o mutare il testamento;
  • chi ha soppresso, celato, o alterato il testamento che regolerebbe la successione;
  • chi ha formato un testamento falso o ne ha fatto scientemente uso.

Indegnità a succedere: cosa dice la giurisprudenza

La giurisprudenza ha avuto e ha ancora un ruolo fondamentale nell’interpretare e applicare l’articolo 463 del Codice Civile. Diverse sentenze della Corte di Cassazione hanno infatti contribuito a chiarire l’ambito e i limiti dell’indegnità a succedere. Vediamo alcune delle principali pronunce.

Indegno chi contravviene ai doveri di assistenza familiare

La sentenza della Cassazione Civile n. 19547/2008 ha stabilito che l’indegnità a succedere non si limita ai casi di omicidio o tentato omicidio. Essa si realizza in tutti i casi in cui il comportamento del successibile contravvenga ai doveri di rispetto e di assistenza familiare. Il caso riguardava un figlio che, pur non avendo ucciso il padre, aveva compiuto atti di grave maltrattamento psicologico e fisico nei suoi confronti. La Corte ha ritenuto che tali azioni giustificassero l’esclusione dalla successione. A conclusioni similari è giunta, sempre la Cassazione, nella sentenza n. 10591/2012. La Corte ha escluso infatti dalla successione una persona che, pur non avendo compiuto atti di violenza fisica diretta, aveva continuato a trattare il padre malato in modo indegno e disumano, causando  allo stesso un grave danno psicologico. La decisione della Cassazione ha sancito quindi che l’indegnità può derivare da atti non necessariamente violenti, ma comunque lesivi della dignità del defunto.

Indegno chi commette violenza economica

Gli Ermellini, nella sentenza n. 5935/2018 si sono occupati invece della questione della violenza economica come causa di indegnità a succedere. Un coniuge che aveva abusato della posizione di potere economico nei confronti del defunto, sottraendo beni o controllando in modo oppressivo le risorse finanziarie, è stato ritenuto indegno a succedere. La Corte ha interpretato l’indegnità come una misura che tutela non solo la vita fisica del defunto, ma anche il suo patrimonio e la sua integrità morale.

Dichiarazione di indegnità

L’indegnità a succedere non si verifica in ogni caso automaticamente: deve essere accertata in giudizio. Per dichiarare una persona indegna di succedere è necessario infatti che il tribunale prenda una decisione formale in seguito a una causa avviata da un altro soggetto che vanta diritti sull’eredità. Chi ha interesse a escludere un successibile dalla successione può quindi ricorrere al tribunale per ottenere una sentenza di indegnità, che ha natura costituiva.

Effetti dell’indegnità a succedere

La sentenza di indegnità comporta l’esclusione dalla successione del soggetto indegno, che perde quindi il diritto a ricevere beni e diritti rientranti nell’eredità del defunto.

La persona indegna non eredita nulla dal defunto, neppure legati o donazioni disposti in suo favore dal de cuius. Il patrimonio del defunto verrà quindi suddiviso tra quei soggetti che, per legge o per testamento, possono succedere al de cuius.

Riabilitazione dell’indegno

L’articolo 466 c.c prevede però che, chi è stato dichiarato indegno, possa essere riammesso a succedere se lo stesso è stato riabilitato espressamente per mezzo di un atto pubblico o di un testamento. Se poi l’indegno che non è stato riabilitato espressamente, è stato incluso nel testamento e il testatore conosceva la causa di indegnità, allora l’indegno può essere ammesso a succedere nei limiti della disposizione testamentaria in suo favore.

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liquidazione giudiziale
18 Dic
Civile

Liquidazione giudiziale Liquidazione giudiziale: procedura concorsuale disciplinata dal Codice della crisi e dell’insolvenza, che ha sostituito il fallimento

Liquidazione giudiziale: cos’è

La liquidazione giudiziale è una procedura prevista e disciplinata dal Codice della Crisi e dell’insolvenza di cui al Decreto legislativo n. 14/2019, che ha sostituito il fallimento. A questo proposito occorre però precisare che la disciplina contenuta nella legge fallimentare continua tuttavia ad applicarsi ai ricorsi che sono stati depositati anteriormente al 15 luglio 2022.

Ambito soggettivo della liquidazione giudiziale

La liquidazione giudiziale, come dispone l’art. 121 del Codice della Crisi e dell’insolvenza, riguarda gli imprenditori commerciali che non dimostriamo di essere in possesso, congiuntamente, dei requisì indicati dall’articolo 2, comma 1, lettera d):

  • attivo patrimoniale complessivo annuo non superiore a euro000,00 nei tre esercizi anteriori alla data di deposito della istanza di apertura della liquidazione giudiziale o dall’inizio dell’attività se la durata è inferiore;
  • ricavi annui complessivi non superiori a euro000 nei tre esercizi anteriori alla data di deposito dell’istanza di apertura della liquidazione giudiziale o dall’inizio dell’attività se la durata è inferiore;
  • debiti anche non scaduti non superiori a euro 500.000.

Gli organi della procedura di liquidazione

La liquidazione giudiziale è una procedura complessa, che vede protagonisti i seguenti soggetti:

  • il tribunale concorsuale, organo investito dell’intera procedura;
  • il giudice delegato, che esercita funzioni di vigilanza e di controllo affinché la procedura si svolga regolarmente;
  • il curatore, che gestisce la procedura di liquidazione sotto la vigilanza del giudice delegato e del comitato dei creditori;
  • il comitato dei creditori, che svolge funzioni di vigilanza sull’attività del curatore.

Beni del debitore soggetti a liquidazione

La sentenza di liquidazione toglie al debitore l’amministrazione dei suoi beni, compresi quelli acquisiti durante la procedura. Il curatore può rinunciare ai beni con valore di realizzo inferiore ai costi di gestione.

Beni del debitore esclusi dalla liquidazione

Non tutti i beni del debitore però vengono liquidati. Non si liquidano infatti i beni personali e alimenti essenziali, gli stipendi, le pensioni e i salari necessari al mantenimento familiare, i beni non pignorabili e i patrimoni protetti da norme specifiche. I limiti vengono determinati dal giudice delegato. In mancanza di mezzi di sostentamento, il giudice delegato può concedere sussidi per il debitore e la famiglia. La casa del debitore resta utilizzabile fino alla liquidazione, se necessaria per l’abitazione.

Concorso dei creditori

La liquidazione giudiziale si regge su regole chiare e processi definiti che coinvolgono il patrimonio del debitore e il soddisfacimento dei creditori. La procedura attiva infatti il concorso dei creditori sul patrimonio del debitore. Ogni credito o diritto deve essere accertato secondo la normativa del capo III. Le stesse regole si applicano ai crediti esentati dal divieto di esecuzione.

Come si svolge la liquidazione giudiziale

Il curatore gestisce la liquidazione, affiancato da esperti per la stima dei beni. Le stime seguono regole specifiche e si depositano telematicamente. I beni di modesto valore possono evitare la stima.
La vendita si realizza tramite procedure competitive e adeguata pubblicità per garantire trasparenza e partecipazione. Il curatore può proporre rateizzazioni o ribassi del prezzo in caso di aste deserte. Deve inoltre liberare gli immobili occupati dal debitore o da terzi non opponibili. I beni mobili trovati nell’immobile sono considerati abbandonati se non rimossi entro i termini assegnati.
Il curatore informa il giudice delegato sull’andamento delle operazioni. Se vi sono procedure esecutive in corso, può subentrarvi o chiederne la chiusura.

Casi di chiusura della liquidazione giudiziale

Il sistema della liquidazione giudiziale mira a garantire il soddisfacimento dei creditori in modo equo, attraverso processi trasparenti e supervisionati. La chiusura della procedura avviene solo quando tutti i crediti sono risolti o le attività si dimostrano insufficienti.

La liquidazione giudiziale si chiude infatti nei seguenti casi:

  • nessuno ha presentato domanda di ammissione al passivo entro il termine stabilito;
  • tutti i crediti ammessi e i debiti sono stati soddisfatti o risultano estinti;
  • l’attivo è stato ripartito completamente;
  • mancano i fondi necessari per soddisfare i creditori o sostenere le spese della precedura;
  • in caso di chiusura della procedura giudiziale delle società di capitali (nei casi di cui alle lettere a) e b) comma 1 art. 233) il curatore convoca l’assemblea dei soci per decidere sulla ripresa o sulla cessazione dell’attività. Se la procedura invece si chiude dopo la riparazione dell’attivo o perché la prosecuzione dell’attività non soddisferebbe comunque i creditori concorsuali, allora il curatore procede alla cancellazione dal registro delle imprese.

 

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azione di indebito arricchimento
17 Dic
Civile

Azione di indebito arricchimento Azione di indebito arricchimento: analisi dell'azione legale disciplinata dall'art. 2041 del codice civile

Azione di indebito arricchimento: cos’è

L’azione di indebito arricchimento è uno degli istituti giuridici più importanti nel diritto civile italiano, previsto dall’articolo 2041 del Codice Civile. Si tratta di un’azione legale che consente a una persona di richiedere la restituzione di somme o beni che hanno indebitamente arricchito  un’altra persona, senza alcuna giustificazione legale. La disciplina di questa azione è contenuta nell’articolo 2041 c.c.

Vediamo quindi cos’è l’azione di indebito arricchimento, come funziona e quali sono le implicazioni legali, facendo riferimento appunto all’articolo 2041 del Codice Civile italiano.

Scopo dell’azione di indebito arricchimento

L’azione di indebito arricchimento è un rimedio giuridico previsto dal diritto civile. Essa ha lo scopo di garantire l’uguaglianza tra le parti e prevenire che una persona tragga un vantaggio economico ingiustificato a scapito di un’altra. Il principio alla base di questa azione è il seguente: chi si arricchisce in danno di un’altra persona senza che vi sia un valido motivo giuridico, deve restituire quanto ricevuto perché non ingiustificato.

Articolo 2041 del Codice Civile

L’articolo 2041 stabilisce infatti nello specifico che: “Chi senza giusta causa si è arricchito a spese di un altro, è obbligato a restituire l’indebito arricchimento, nella misura in cui il beneficiato sia in grado di restituire quanto ricevuto.”

In altre parole, la legge prevede che se un individuo ha tratto un vantaggio economico (sia in denaro che in beni) da un’altra persona senza una ragione legittima, costui è tenuto a restituire l’ammontare dell’arricchimento che ha ricevuto.

Come funziona l’azione di indebito arricchimento?

Per esercitare l’azione di indebito arricchimento, devono essere presenti quindi alcune condizioni specifiche. Vediamole nel dettaglio.

  1. Arricchimento ingiustificato

La prima condizione affinché si possa parlare di indebito arricchimento è che una delle parti si sia effettivamente arricchita. L’arricchimento poi può avere natura materiale (ad esempio, un trasferimento di denaro o beni) o economica (ad esempio, la prestazione di un servizio che non è stato compensato).

  1. Danno per la parte arricchita

Il beneficiario dell’arricchimento deve essere stato danneggiato, ossia deve aver subito una perdita economica o patrimoniale a causa dell’arricchimento ingiustificato dell’altra persona. La persona che chiede la restituzione deve essere quella che ha subito quindi il danno.

  1. Mancanza di giusta causa

L’elemento chiave dell’articolo 2041 è che l’arricchimento sia senza giusta causa. Questo significa che non deve esserci una giustificazione giuridica per il trasferimento di beni o denaro. Ad esempio, se qualcuno paga per un servizio che non è stato reso, o se riceve un pagamento in eccesso per un servizio che non è stato completato, potrebbe configurarsi un caso di indebito arricchimento.

Esempi di azione di indebito arricchimento

Vediamo alcuni esempi concreti per comprendere meglio come funziona l’azione di indebito arricchimento:

  1. Pagamento Involontario o errato

Se una persona effettua un pagamento errato o involontario a una seconda persona, questa potrebbe essere tenuta a restituire la somma ricevuta. Ad esempio, se un cliente paga una fattura più alta rispetto a quanto dovuto, il venditore è obbligato a restituire la somma in eccesso, a meno che non vi siano altre giustificazioni per il pagamento maggiore.

  1. Prestazioni di servizi non richiesti

Si può anche verificare che una persona offra servizi a un’altra senza che questi siano stati richiesti. Ad esempio, un’impresa di pulizie esegue lavori non richiesti e l’altra parte non intende pagarli. In questo caso, se l’impresa riceve un pagamento, potrebbe essere tenuta a restituirlo, dato che il pagamento non ha alcuna giustificazione legale.

  1. Trasferimento di beni senza consenso

Un altro esempio di indebito arricchimento è il trasferimento di beni da una persona a un’altra senza il consenso o una causa giuridica valida. Se una persona, ad esempio, consegna per errore a un’altra una somma di denaro, l’altra persona deve restituirla, perché si è arricchita senza giusta causa.

Elementi fondamentali azione di indebito arricchimento

Riepilogando, affinché l’azione di indebito arricchimento possa essere accolta in tribunale, è necessaria la sussistenza di determinati elementi.

Arricchimento: la parte contro cui viene promossa l’azione deve essersi effettivamente arricchita, sia in termini economici che patrimoniali.

Perdita per la parte danneggiata: l’indebito arricchimento deve aver causato una perdita al soggetto che promuove l’azione.

Ingiustizia del trasferimento:  non deve esistere una giustificazione legale per il trasferimento di ricchezza.

Restituzione: la parte arricchita è tenuta a restituire l’indebito arricchimento nella misura in cui è possibile farlo.

 

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amministrazione di sostegno
17 Dic
Civile

Amministrazione di sostegno Amministrazione di sostegno: guida all’istituto che protegge le persone fragili, che  conservano però parte della loro autonomia

Amministrazione di sostegno: cos’è

L’amministrazione di sostegno è un istituto previsto dal Codice Civile italiano per proteggere le persone fragili. Questo strumento consente di assistere chi, a causa di malattia o disabilità, non riesce a gestire in tutto o in parte i propri interessi. Si tratta di una misura flessibile e meno invasiva rispetto all’interdizione e all’inabilitazione, un istituto efficace per proteggere le persone fragili mantenendo, per quanto possibile, la loro autonomia. L’intervento del giudice tutelare garantisce infatti equilibrio tra tutela e rispetto della dignità del beneficiario. L’amministrazione di sostegno è senza dubbio un esempio di diritto moderno e inclusivo, che si adatta alle diverse esigenze delle persone vulnerabili.

Amministrazione di sostegno: definizione normativa

L’articolo 404 del Codice Civile definisce l’amministrazione di sostegno come uno strumento a favore di chi non può provvedere ai propri interessi. Questa impossibilità può essere totale o parziale, temporanea o permanente, e derivare da infermità o menomazione fisica o psichica. Il giudice tutelare nomina un amministratore di sostegno per aiutare la persona nel compimento degli atti quotidiani o straordinari.

Il procedimento può iniziare su richiesta del beneficiario stesso, anche se minore, interdetto o inabilitato, dei suoi familiari (coniuge, convivente, ascendenti, discendenti o parenti) e dei responsabili dei servizi sanitari o sociali, che segnalano i casi al giudice tutelare.

Nomina dell’amministratore: come avviene

L’articolo 405 stabilisce che il giudice tutelare provvede alla nomina dell’amministratore di sostegno entro 60 giorni dalla presentazione del ricorso. Il decreto è motivato e immediatamente esecutivo. In casi urgenti, il giudice può nominare un amministratore provvisorio. La decisione include dettagli precisi come la generalità del beneficiario e dell’amministratore, la durata dell’incarico, che può essere a tempo determinato o indeterminato, i poteri attribuiti all’amministratore, ossia atti che può compiere per conto del beneficiario, i limiti delle spese e le modalità di gestione del patrimonio e l’obbligo di rendicontazione periodica al giudice.

Tutti i provvedimenti devono essere annotati nei registri ufficiali e comunicati all’ufficiale di stato civile.

Come si svolge il procedimento

L’articolo 407 disciplina il procedimento. Il ricorso deve contenere le generalità del beneficiario, la sua dimora abituale e ragioni a base della richiesta e i nomi del coniuge, dei familiari conviventi e degli altri parenti.

Il giudice deve ascoltare direttamente il beneficiario, preferibilmente recandosi dove questi si trova. Deve considerare i bisogni e le richieste della persona, bilanciando protezione e autonomia. Il pubblico ministero interviene nel procedimento e vigila sulla tutela.

Il giudice può acquisire documenti medici o altre prove per decidere in modo appropriato. Inoltre, può modificare le decisioni prese in qualsiasi momento.

Amministratore di sostegno: criteri di scelta

L’articolo 408 stabilisce i criteri per scegliere l’amministratore. Il giudice tiene conto prioritariamente degli interessi del beneficiario. La persona interessata può designare anticipatamente il proprio amministratore tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata. In mancanza di designazione, il giudice preferisce, ove possibile il coniuge non separato legalmente, il convivente stabile, i parenti stretti, come genitori, figli o fratelli.

Non possono ricoprire l’incarico coloro che hanno in cura il beneficiario come operatori di servizi pubblici o privati. Il giudice può comunque nominare una persona idonea in casi particolari.

Effetti dell’amministrazione di sostegno

Secondo l’articolo 409, il beneficiario mantiene la capacità di agire per tutti gli atti che non richiedono l’intervento dell’amministratore. Può compiere autonomamente gli atti di vita quotidiana. L’amministratore infatti si limita ad assistere il beneficiario nel compimento degli atti più complessi o straordinari.

Doveri dell’amministratore di sostegno

L’amministratore di sostegno ha l’obbligo di rispettare i bisogni e le aspirazioni del beneficiario. Deve informare tempestivamente il beneficiario sugli atti da compiere e consultare il giudice in caso di disaccordo. Se l’amministratore agisce in modo dannoso o negligente, il giudice può intervenire su segnalazione del beneficiario o del pubblico ministero. L’incarico dura al massimo 10 anni, salvo eccezioni per il coniuge, il  convivente o i parenti stretti.

Amministrazione di sostegno: atti annullabili

Gli articoli 412 e 413 prevedono la possibilità di annullare gli atti compiuti dall’amministratore oltre i poteri concessi quelli compiuti dal beneficiario in violazione del decreto.

Le azioni per l’annullamento devono essere esercitate entro 5 anni dalla fine dell’amministrazione.

Revoca dell’amministratore di sostegno

La revoca può essere richiesta dal beneficiario, dall’amministratore, dal pubblico ministero o dai familiari indicati nell’articolo 406.

Il giudice decide con decreto motivato, dopo aver svolto le necessarie verifiche. L’amministrazione di sostegno cessa se non tutela più adeguatamente il beneficiario. In questo caso, il giudice può promuovere l’interdizione o l’inabilitazione.

Disciplina procedurale

La Riforma Cartabia ha spostato la disciplina dell’amministrazione di sostegno nella sezione III del Capo III del libro II del Codice di procedura civile dedicato ai “procedimenti di interdizione, inabilitazione e di nomina dell’amministratore di sostegno” disciplinati dall’art. 474.52 fino al 473.57. L’art. 473 bis.58 sancisce che ai procedimenti in materia di amministrazione di sostegno si applicano, purché compatibili, le disposizioni della sezione dedicata anche agli altri istituti dell’inabilitazione e dell’interdizione. La norma stabilisce inoltre che mentre i decreti del giudice tutelare sono reclamabili al tribunale quelli del tribunale in composizione collegiale sono ricopribili in Cassazione.

 

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25 Nov
Condominio, Condominio - Primo piano

Assegnazione posti auto cortile condominiale L'assegnazione dei posti auto nel cortile condominiale: per una gestione corretta occorre evitare l’adozione di criteri discriminatori

Assegnazione posti auto e spazi comuni

L’assegnazione dei posti auto nel cortile condominiale rappresenta una questione centrale nella gestione degli spazi comuni. Spesso, questo tema genera contenziosi. Lo dimostra una recente vicenda giudiziaria che vede protagonista un condomino, proprietario di un box auto e un Condominio. Nel caso di specie il Tribunale di Roma ha sancito l’illegittimità dell’assegnazione esclusiva e a tempo indeterminato di posti auto all’interno di un cortile condominiale. Un’assegnazione di questo tipo lede il diritto all’uso e al godimento paritario della cosa comune “uso e godimento che va apprezzato sulla scorta di un’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio.” Lo ha stabilito il Tribunale di Roma, nella sentenza n. 13631/2024. 

Assegnazione posti auto cortile condominiale discriminatoria

Nel caso di specie il condominio convenuto si trova in una strada privata aperta al transito pubblico, dove una fascia di terreno di 5,70 metri, gravata da servitù di passaggio, viene utilizzata per il parcheggio. Su questa area però vengono installati dei paletti dissuasori in ferro con lucchetto, che riservano l’accesso ai soli condomini dotati di chiavi.

La gestione di questi posti auto era stata regolamentata da una delibera del 30 aprile 1996, che assegnava gli spazi a 17 condomini con alcune restrizioni, tra cui l’obbligo di parcheggiare una sola vettura a famiglia. Nel corso degli anni, questa decisione ha subito diverse modifiche. La delibera del 23 settembre 2021 ha infatti revocato la precedente disposizione e ha affermato che i posti auto spettassero   esclusivamente ai proprietari di appartamenti. La delibera del 14 febbraio 2022 invece ha reintegrato la delibera del 1996, ristabilendo l’assegnazione dei posti auto ai 17 condomini originali.

L’attore ha contestato la validità della delibera del 14 febbraio 2022. Essa realizza una discriminazione tra condomini perché l’assegnazione esclusiva dei posti auto a un gruppo ristretto di condomini, a discapito degli altri, crea uno squilibrio ingiustificato nell’accesso ai beni comuni. L’assemblea inoltre doveva considerarsi illegittima. L’area interessata non apparteneva al condominio, ma alla società costruttrice, che ne aveva riservato la proprietà nel regolamento condominiale. Infine, anche in base a quanto  sancito dalla Cassazione, deve essere riconosciuto a ogni condomino il diritto a utilizzare le aree comuni in modo equo, senza che un uso esclusivo le renda inservibili per gli altri.

Turnazioni o assegnazioni temporanee

Il Tribunale ha accolto le istanze del ricorrente, dichiarando nulle le delibere del 30 aprile 1996 e del 14 febbraio 2022.  Secondo la giurisprudenza, il godimento delle parti comuni deve essere equo e proporzionato alle quote di proprietà, senza assegnazioni esclusive a tempo indeterminato. L’assemblea poi, come rilevato dall’attore, non aveva competenza per deliberare sull’area di proprietà della società costruttrice. Il ricorrente infine, anche se non usufruiva direttamente dell’area, aveva diritto a un uso proporzionale o turnario, conformemente alla sua quota di proprietà.

Da questa sentenza emergono alcune regole fondamentali per la gestione degli spazi comuni.

  • Le decisioni che incidono sull’uso delle aree condominiali devono rispettare il principio di parità tra i condomini e non possono avvantaggiare alcuni a scapito di altri.
  • L’assemblea può deliberare solo su beni comuni, qualsiasi decisione relativa a spazi di proprietà di terzi è nulla.
  • L’assegnazione di spazi comuni deve avvenire con criteri che garantiscano il diritto di fruizione per tutti i condomini, tramite turnazione o assegnazioni temporanee, per esempio.

 

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azioni a difesa della proprietà
15 Nov
Civile, Civile - Primo piano

Le azioni a difesa della proprietà Una guida completa alle azioni a difesa della proprietà: dalle azioni petitorie a quelle possessorie e di nunciazione

Azioni a difesa della proprietà: tipologie ed esercizio

Le azioni a difesa della proprietà mirano a tutelare uno dei diritti reali fondamentali nel sistema giuridico italiano, protetto sia dal Codice Civile che dalla Costituzione. Questo diritto conferisce al titolare il potere di godere e disporre di un bene in modo pieno ed esclusivo. Tuttavia, possono sorgere situazioni in cui tale diritto viene leso o minacciato. In questi casi, il nostro ordinamento prevede una serie di azioni legali a difesa della proprietà.

Questa guida approfondisce le diverse tipologie di azioni disponibili, analizzandone le caratteristiche, le condizioni di applicabilità e le modalità di esercizio.

La proprietà nel diritto italiano

Secondo l’articolo 832 del Codice Civile, “il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”. Questo diritto è quindi caratterizzato da:

  • Pienezza: il proprietario può utilizzare il bene in tutti i modi consentiti dalla legge.
  • Esclusività: il proprietario può escludere chiunque altro dall’uso del bene.

La Costituzione Italiana, all’articolo 42, riconosce e garantisce la proprietà privata, stabilendo che “la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.

Caratteristiche del diritto di proprietà

Le principali caratteristiche del diritto di proprietà sono:

  • Assolutezza: è opponibile erga omnes, ovvero nei confronti di chiunque.
  • Immediatezza: il proprietario esercita direttamente il suo diritto sul bene, senza l’intermediazione di altri soggetti.
  • Tipicità: è un diritto previsto e disciplinato dalla legge.
  • Patrimonialità: ha un valore economico e può essere oggetto di transazioni commerciali.

Azioni a difesa della proprietà: le azioni petitorie

Le azioni a difesa della proprietà contemplate dal codice civile, cosiddette azioni “petitorie” sono quattro: l’azione di rivendicazione, l’azione negatoria, l’azione di regolamento di confini, l’azione di apposizione di termini.

Azione di rivendicazione

Tra le azioni a difesa della proprietà, l’azione di rivendicazione, disciplinata dall’articolo 948 del Codice Civile, è lo strumento legale attraverso il quale il proprietario può recuperare il possesso di un bene detenuto da terzi.

Questa azione mira ad accertare la titolarità del diritto di proprietà e a ottenere la restituzione del bene. Ex articolo 948 c.c.: “Il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene e può perseguire l’esercizio dell’azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa…”. 

Condizioni di applicabilità

Per esercitare l’azione di rivendicazione, è necessario:

  • Dimostrare il diritto di proprietà: l’attore deve fornire la prova della sua titolarità sul bene.
  • Identificare il bene: deve essere chiaro quale sia il bene oggetto della controversia.
  • Presenza di un terzo possessore o detentore: il bene deve essere in possesso o nella detenzione di un altro soggetto.

Onere della prova e Probatio diabolica

Una delle sfide principali nell’azione di rivendicazione è l’onere probatorio, noto come probatio diabolica. L’attore deve dimostrare:

  • Un valido titolo di acquisto: ad esempio, un contratto di compravendita.
  • La legittimità dei passaggi di proprietà precedenti: potrebbe essere necessario risalire fino all’acquisto originario.
  • L’assenza di usucapione da parte del convenuto: deve essere esclusa la possibilità che il convenuto abbia acquisito la proprietà per usucapione.

Giurisprudenza rilevante

La Corte di Cassazione ha affermato che l’onere probatorio nell’azione di rivendicazione si attenua se il convenuto oppone un titolo d’acquisto come l’usucapione. In tal caso, l’attore può limitarsi a dimostrare il proprio titolo e l’appartenenza del bene ai suoi danti causa in un periodo antecedente all’inizio del possesso del convenuto (Cass. n. 25865/2021).

Azione Negatoria

L’azione negatoria, regolata dall’articolo 949 del Codice Civile, è volta a far dichiarare l’inesistenza di diritti reali affermati da terzi sul bene di proprietà dell’attore. Serve a proteggere il proprietario da pretese illegittime che possano limitare il suo diritto. Ex articolo 949 c.c.: “Il proprietario può agire per far dichiarare l’inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio…”. 

Condizioni di applicabilità

  • Affermazione di diritti da parte di terzi: un altro soggetto sostiene di avere un diritto reale sul bene.
  • Pregiudizio o timore di pregiudizio: il proprietario teme che tali affermazioni possano ledere il suo diritto.
  • Prova della proprietà: l’attore deve dimostrare il suo diritto di proprietà, anche mediante presunzioni.

Onere della prova

A differenza dell’azione di rivendicazione, nell’azione negatoria l’onere della prova è meno gravoso. L’attore deve:

  • Dimostrare il proprio titolo di proprietà: può avvalersi di qualsiasi mezzo di prova, inclusa la presunzione di possesso.
  • Non è tenuto a una probatio diabolica: non è necessario risalire ai titoli di acquisto precedenti.

Il convenuto, invece, ha l’onere di provare l’esistenza del diritto affermato.

Giurisprudenza rilevante

La Cassazione ha chiarito che nell’azione negatoria il proprietario deve dimostrare il suo diritto, ma non in modo rigoroso come nell’azione di rivendicazione. Spetta al convenuto provare l’esistenza del diritto che limita la proprietà altrui (Cass. n. 1905/2023).

Azione di regolamento di confini

L’azione di regolamento di confini, prevista dall’articolo 950 del Codice Civile, è utilizzata quando esiste incertezza sulla linea di confine tra due fondi contigui. L’azione mira a stabilire giudizialmente il confine esatto. Ex articolo 950 c.c.: “Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente…”

Condizioni di applicabilità

  • Incertezza sul confine: non è chiaro dove si trovi esattamente la linea di separazione tra i fondi.
  • Contiguità dei fondi: i terreni devono essere confinanti.
  • Assenza di accordo tra le parti: i proprietari non riescono a definire il confine in via amichevole.

La prova

  • Titoli di proprietà: si esaminano i documenti di acquisto dei fondi.
  • Mappe catastali: utilizzate in mancanza di altri elementi probatori.
  • Perizie tecniche: un consulente tecnico può effettuare rilievi sul terreno.

Giurisprudenza rilevante

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’azione di regolamento di confini non richiede la probatio diabolica. È sufficiente dimostrare la proprietà dei rispettivi fondi, e ogni mezzo di prova è ammesso, inclusi testimonianze e presunzioni (Cass. n. 34825/2021).

Azione di apposizione di termini

L’azione di apposizione di termini, disciplinata dall’articolo 951 del Codice Civile, ha lo scopo di rendere visibile il confine tra due proprietà mediante l’installazione di segni materiali, come paletti, muretti o recinzioni. Ex articolo 951 c.c.: “Se i termini fra fondi contigui mancano o sono diventati irriconoscibili, ciascuno dei proprietari ha diritto di chiedere che essi siano apposti o ristabiliti a spese comuni.”

Condizioni di applicabilità

  • Confine certo ma non visibile: la linea di confine è nota, ma i segni materiali mancano o sono deteriorati.
  • Accordo sulle spese: le spese per l’apposizione dei termini sono a carico di entrambi i proprietari.

Differenze con l’azione di regolamento di confini

  • Oggetto dell’azione: l’azione di apposizione riguarda la visibilità del confine, non la sua determinazione.
  • Presupposto: il confine è certo, a differenza dell’azione di regolamento dove è incerto.

Giurisprudenza rilevante

La Cassazione ha affermato che se durante l’azione di apposizione di termini emerge una contestazione sul confine, l’azione si trasforma implicitamente in un’azione di regolamento di confini (Cass. n. 9512/2014).

Le altre azioni a difesa della proprietà

Tra le altre azioni a difesa della proprietà troviamo anche le azioni possessorie e le azioni di nunciazione:

Azioni possessorie

  • Azione di reintegrazione (spoglio): per chi è stato privato del possesso in modo violento o clandestino (art. 1168 c.c.).
  • Azione di manutenzione: per chi subisce molestie nel possesso o è stato spogliato con modalità non violente (art. 1170 c.c.).

Azioni di nunciazione

  • Denuncia di nuova opera: quando un vicino esegue lavori che possono danneggiare la proprietà altrui (art. 1171 c.c.).
  • Denuncia di danno temuto: quando si teme che una situazione possa causare danni imminenti (art. 1172 c.c.).

Queste azioni tutelano il possesso, che è distinto dalla proprietà, ma possono essere utilizzate anche dal proprietario possessore.

Vedi le altre guide di diritto civile

società in accomandita semplice
11 Nov
Civile, Civile - Primo piano

Società in accomandita semplice Guida sulla società in accomandita semplice (s.a.s.): disciplina e vantaggi. La differenza tra soci accomandatari e soci accomandanti

Come funziona la società in accomandita semplice

La società in accomandita semplice è una tipologia di società di persone caratterizzata da una spiccata flessibilità organizzativa, unita ad alcuni aspetti tipici delle società di capitali, in primis la possibilità di parteciparvi con una limitazione della responsabilità patrimoniale.

Soci accomandatari e soci accomandanti

La principale caratteristica della s.a.s., infatti, è quella di prevedere due distinte categorie di soci (cfr. art. 2313 del codice civile):

  • i soci accomandatari, cui è riservata l’amministrazione della società, che rispondono illimitatamente e solidalmente delle obbligazioni sociali;
  • e i soci accomandanti, che non hanno alcun potere di gestione e rispondono delle obbligazioni sociali nei limiti della quota conferita.

Che differenza c’è tra socio accomandante e accomandatario

I soci accomandatari, quindi, hanno il potere di amministrazione della società, sia per l’attività ordinaria che straordinaria. La loro responsabilità illimitata nei confronti dei creditori sociali comporta che, nell’ipotesi in cui il capitale sociale non sia sufficiente per soddisfarli, questi ultimi hanno diritto di rivalersi sul patrimonio personale degli accomandatari (beneficium excussionis: i creditori devono sempre escutere prima il patrimonio sociale, e aggredire quello dei soci solo in caso di incapienza).

Inoltre, solo i soci accomandatari sono soggetti a fallimento, come disposto dall’art. 222 della Legge Fallimentare (R.D. n. 267/1942).

I soci accomandanti, invece, rispondono nei limiti della quota conferita. Va evidenziato, però, che se questi pongono in essere atti di amministrazione non autorizzati o ratificati dai soci accomandatari, contravvenendo al c.d. divieto di immistione, perdono il beneficio della limitazione di responsabilità e dunque rispondono delle obbligazioni sociali (tutte, comprese quelle pregresse) anche con il proprio patrimonio personale (senza, peraltro, acquisire con questo lo status di accomandatari e quindi permanendo esclusi dalla gestione della società).

Inoltre, gli accomandanti che violano il divieto di immistione possono essere esclusi dalla società e sono soggetti al fallimento al pari dei soci accomandatari.

Ai soci accomandatari spetta, di regola, anche il potere di rappresentanza, che può essere conferito anche al socio accomandante, ma solo per singoli affari e con procura speciale.

Che vantaggi ha una SAS

Tale configurazione dei ruoli societari vale a rendere la società in accomandita semplice un modello organizzativo flessibile, che può risultare attraente per chi intende reperire capitale senza compromettere il proprio potere gestionale (dal punto di vista dell’accomandatario) e, dall’altro lato, per chi intende cercare un guadagno, senza investire più della propria quota (dal punto di vista dell’accomandante).

Disciplina dell’art. 2313 codice civile

La società in accomandita semplice viene costituita con atto pubblico o scrittura privata autenticata; solo con la registrazione di tale atto nel Registro delle imprese avviene la formale costituzione della s.a.s. In mancanza di iscrizione, si crea una s.a.s. irregolare, la cui disciplina è analoga a quella della società in nome collettivo irregolare, pur permanendo la distinzione tra le due categorie di soci.

Nell’atto costitutivo deve essere espressamente indicato il tipo di società creata, i nominativi dei soci e la categoria a cui appartengono (accomandatari o accomandanti). Il numero minimo di soci è due, uno per categoria.

La disciplina della società in accomandita semplice non prevede un limite minimo di capitale. I conferimenti possono consistere in denaro, beni o prestazioni in favore della società.

La s.a.s. può avere ad oggetto anche un’attività commerciale, a differenza della società semplice e in analogia alla società in nome collettivo, la cui disciplina si applica alla s.a.s. per quanto non diversamente disposto dal codice civile.

Nella ragione sociale (il “nome” della società) deve necessariamente apparire il nome di uno dei soci accomandatari e il modello di società scelto (“s.a.s.”). Eccezionalmente, il socio accomandante può acconsentire all’inserimento del proprio nome nella ragione sociale, ma questo comporta per lui la perdita del beneficio della responsabilità limitata, analogamente a quanto più sopra esaminato.

Scioglimento della s.a.s.

La s.a.s. si estingue per i seguenti motivi:

  • volontà unanime dei soci
  • scadenza del termine
  • raggiungimento dell’oggetto
  • fallimento
  • sopravvenuta mancanza della pluralità di categorie dei soci, se non ricostituita entro sei mesi.

In tale ultimo caso, se a mancare è la categoria dei soci accomandatari, dev’essere nominato un amministratore temporaneo per compiere gli atti di ordinaria amministrazione.

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posti auto condominio
05 Nov
Condominio, Condominio - Primo piano

Posti auto condominio Posti auto condominio: chi ne ha diritto, come si assegnano i parcheggi, cosa fare in caso di occupazione abusiva

Parcheggio in condominio, quali sono le regole

La disciplina dell’utilizzo dei posti auto in condominio rappresenta un tema molto dibattuto, poiché nel codice civile non si rinvengono norme che regolino esplicitamente la materia.

Per tale motivo, per comprendere la disciplina dei parcheggi in condominio è necessario riferirsi alle norme di carattere generale che regolano la gestione del condominio (e in particolare quelle che riguardano l’utilizzo dei beni comuni). E ad alcuni particolari provvedimenti legislativi che hanno individuato dei parametri tecnici a cui fare riferimento.

Chi ha diritto al parcheggio condominiale?

Per prima cosa, va evidenziato che l’art. 1117 c.c. ricomprende espressamente tra le parti comuni dell’edificio le aree destinate a parcheggio.

Pertanto, i posti auto condominio ricadono nella disciplina generale prevista dall’art. 1102 c.c. Tale norma, dettata in tema di comunione (e, quindi, applicabile anche in materia condominiale) prescrive che ogni comproprietario  ha diritto di servirsi della cosa comune, a condizione di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri comproprietari di farne uso a loro volta.

Ecco, pertanto, emergere il primo, importante aspetto relativo alla disciplina dei parcheggi condominiali. A prescindere dalla quantità di posti auto presenti nell’edificio (che potrebbe ben essere inferiore al numero di abitazioni), ogni condomino ha diritto di servirsene, purché rispetti la destinazione propria dell’area di sosta (e non la usi, quindi, per scopi diversi: ad esempio, come zona di deposito) e non ne ostacoli l’utilizzo da parte degli altri condomini.

È evidente che, in tutti quei casi in cui il numero di posti auto non risulti sufficiente per soddisfare le necessità di tutti i residenti, si pone il problema di regolare l’utilizzo degli stessi.

Ebbene, cominciamo col dire che il compito di individuare le modalità di utilizzo dei posti auto spetta all’amministratore, in ossequio a quanto previsto dall’art. 1130 c.c. comma primo n. 2, secondo il quale l’amministratore deve “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune”.

Come vengono assegnati i posti auto in un condominio

Detto questo, la pratica insegna che il criterio più di frequente adottato per regolare l’utilizzo dei posti auto condominiali, quando questi siano insufficienti rispetto alle abitazioni, sia la turnazione.

Sta all’assemblea stabilire le modalità di dettaglio della turnazione, a cominciare dalla periodicità della stessa (ad es. settimanale, mensile od annuale.

A tale riguardo, è sufficiente una delibera adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 comma secondo (maggioranza dei presenti che rappresenti una quota pari ad almeno metà del valore dell’edificio), dal momento che si tratta di una decisione che non viola i diritti esclusivi di alcun condomino e che non introduce alcuna innovazione, limitandosi a disciplinare l’uso di una cosa comune.

Cosa fare se un condomino parcheggia negli spazi comuni

Un breve accenno merita il caso pratico, abbastanza ricorrente nella vita quotidiana, relativo all’occupazione del posto auto condominiale da parte di chi non ne ha diritto, ad esempio da parte di un condomino che non rispetti la suddetta turnazione.

In tal caso, non è alla forza pubblica che bisogna rivolgersi, quanto all’amministratore di condominio, il quale potrà far leva non solo su eventuali sanzioni previste dal regolamento condominiale, ma anche sulla configurabilità del reato di violenza privata ex art. 610 c.p. (cfr. la recente sentenza n. 27559 del 26 giugno 2023 della Corte di Cassazione penale).

In aggiunta, il condomino può far valere le proprie ragioni chiedendo al Giudice competente il rilascio di un provvedimento di urgenza o di intervenire in via cautelare.

Posti auto condominio: legge ponte e legge Tognoli

Infine, va ricordato che la materia dei posti auto in condominio è stata oggetto anche di legislazione tecnica.

Legge ponte

A cominciare dalla c.d. “legge ponte” (legge n. legge 765 del 1967, modificativa della l. 1150/1942), in base alla quale in ogni edificio deve essere presente almeno un metro quadro di parcheggio ogni dieci metri cubi di fabbricato.

A tal riguardo, la giurisprudenza – con qualche oscillazione – ha evidenziato la natura pertinenziale di tali posti auto rispetto all’unità immobiliare, nel senso che, sebbene il proprietario possa vendere l’abitazione indipendentemente dal posto auto, all’acquirente va riconosciuto il diritto reale d’uso dell’area stessa. Rimane esclusa da questo regime, e quindi può essere venduta liberamente, l’area di parcheggio realizzata in periodo antecedente alla “legge ponte” ed ogni area realizzata in misura eccedente rispetto alla necessità dell’edificio (quindi nei fabbricati che prevedono un numero di posti auto maggiore rispetto a quello delle abitazioni).

Legge Tognoli

Un altro importante provvedimento in materia è la c.d. legge Tognoli (legge n. 122 del 1989), che incentivò la creazione di posti auto in edifici ove l’area di parcheggio non era originariamente prevista o era prevista in misura insufficiente per le necessità delle rispettive abitazioni. Anche tali aree, per orientamento prevalente della giurisprudenza, sono da considerarsi quali pertinenze delle unità immobiliari ivi esistenti.