Cos’è il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è una somma di denaro versata a garanzia dell’adempimento di obbligazioni derivanti da un contratto, spesso utilizzato nei contratti di locazione e nelle utenze domestiche. Questa forma di tutela è disciplinata dal Codice Civile e dalla giurisprudenza e può essere trattenuta solo in presenza di determinate condizioni.

Non è un anticipo sul prezzo, ma una forma di tutela per il creditore in caso di inadempimento o danni. A esso si ricorre ad esempio:  

• nei contratti di affitto, per coprire eventuali danni all’immobile o mancati pagamenti;
• nelle utenze domestiche, per garantire il pagamento delle bollette;
• nei contratti commerciali o di fornitura come garanzia di esecuzione.

Normativa di riferimento

Questo istituto trova il suo fondamento giuridico negli articoli del Codice Civile che regolano le obbligazioni e le garanzie:

Art. 1590 c.c. – Restituzione della cosa locata: Impone al conduttore di restituire l’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo l’uso normale.

Art. 2744 c.c. – Divieto di patto commissorio: impedisce al creditore di trattenere automaticamente il deposito cauzionale a titolo definitivo senza verifica dell’inadempimento.

Art. 11 della Legge 392/1978 (Legge sull’equo canone): stabilisce che il deposito cauzionale per le locazioni non può superare le tre mensilità e deve produrre interessi legali.

Funzione del deposito cauzionale

Il deposito cauzionale ha la funzione principale di garanzia per il creditore:

• di tipo reale perché tutela il creditore in caso di inadempimento contrattuale;
• di tipo risarcitorio perchè copre eventuali danni causati dalla controparte;
• con funzione deterrente perchè incentiva il rispetto delle obbligazioni, dissuadendo comportamenti scorretti.

Restituzione: termini e modalità

Il deposito cauzionale deve essere restituito al termine del contratto, salvo inadempimenti o danni, nel rispetto delle seguenti regole generali:

• la sua restituzione integrale, se non vi sono irregolarità;
• la corresponsione con gli interessi legali, se previsto dal contratto o dalla legge ( 11 L. 392/1978) per le locazioni;
• la possibilità di trattenerlo parzialmente o totalmente, solo se sussistono giustificati motivi.

Deposito cauzionale nelle locazioni: cosa sapere

La legge sulle locazioni abitative prevede regole specifiche:

• in base all’articolo 11 della legge n. 392/1978 il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità del canone;
• l’istituto deve essere specificato nel contratto.
• sempre in base all’articolo 11 della legge n. 392/1978, il locatore è obbligato a corrispondere al conduttore gli interessi legali maturati sul deposito alla fine di ogni anno;
• l’omissione del versamento degli interessi può costituire inadempimento

Quando il locatore può trattenerlo

Ci sono dei casi però in cui il locatore può trattenere il deposito cauzionale:

• in caso di mancato pagamento di canoni o spese accessorie (condominio, bollette).
• quando l’immobile concesso in locazione presenta danni che superano il normale deterioramento d’uso.
• quando il locatore deve sostenere delle spese per il ripristino dell’immobile perché il conduttore, in violazione del contratto aha effettuato, ad esempio, lavori non autorizzati.

Il locatore non può trattenerlo invece quando:

• l’immobile alla restituzione presenta una usura normale (es. imbiancatura, segni di normale utilizzo);
• Quando il locatore non fornisce prova dei danni con documentazione (es. verbale di consegna, perizia fotografica).

Deposito cauzionale nelle utenze domestiche

Le società fornitrici di luce, gas, acqua possono richiedere un deposito cauzionale a tutela del pagamento delle bollette.

A questo proposito si segnalano le regole principali di ARERA sul deposito cauzionale:

• non è richiesto a chi attiva la domiciliazione bancaria;
• l’importo è stabilito in base al consumo e al tipo di utenza;
• deve essere restituito al termine del contratto o detratto dall’ultima bolletta.

Cosa fare in caso di mancata restituzione

Se il deposito non viene restituito quando la legge lo prevede si possono tentare diverse strade:

• inviare una diffida formale tramite raccomandata A/R o PEC;
• tentare una conciliazione tramite l’Organismo di Mediazione o le associazioni dei consumatori.
• agire per vie legali, ricorrendo al Giudice di Pace, se la somma è inferiore a 000 euro.

Giurisprudenza: sentenze rilevanti

Negli anni, la Corte di Cassazione ha chiarito molteplici aspetti riguardanti il deposito cauzionale:

Cassazione n. 194/2023

Il locatore ha la possibilità di non restituire immediatamente il deposito cauzionale se avvia un’azione legale chiedendo che tale deposito sia utilizzato, in tutto o in parte, per coprire i danni subiti. Questi danni possono essere di qualsiasi tipo, non solo quelli causati all’immobile stesso, ma anche altri importi rimasti insoluti.

Cassazione n. 15884/2021

L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale è un dovere inderogabile, sancito sia dalla legge n. 392 del 1978 che dalla legge n. 841 del 1973. Questa norma è stata introdotta per tutelare il conduttore, considerato la parte più debole del contratto, e per evitare che il deposito cauzionale, attraverso gli interessi maturati, si trasformi in un aumento del canone di locazione.

Cassazione n. 18069/2019

Il diritto alla restituzione del deposito cauzionale matura al termine del contratto e alla riconsegna dell’immobile, indipendentemente dalla presenza di danni. Eventuali danni possono essere oggetto di una domanda riconvenzionale di risarcimento da parte del locatore, nel rispetto dei termini di legge. La semplice allegazione di danni non è sufficiente per negare il diritto alla restituzione del deposito. In altre parole, il conduttore ha diritto alla restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione, mentre il locatore può agire legalmente per ottenere un risarcimento per eventuali danni.

Differenza con la caparra

Cos’è la scrittura privata

La scrittura privata è un documento sottoscritto da una o più parti con lo scopo di formalizzare un accordo. Essa rappresenta una delle forme più comuni di prova documentale nel diritto civile e commerciale, con effetti vincolanti tra le parti.

A cosa serve

Si tratta un atto giuridico redatto senza l’intervento di un pubblico ufficiale, che ha valore legale tra le parti che la sottoscrivono. Può essere utilizzata per diversi scopi, tra cui:

• contratti di compravendita, locazione o prestazione d’opera;
• accordi tra privati per la regolamentazione di diritti e obblighi reciproci;
• dichiarazioni di riconoscimento di debito o transazioni economiche;
• patti tra soci in ambito societario.

Valore legale della scrittura privata

Ai sensi dell’art. 2702 del Codice Civile, la stessa fa piena prova fino a querela di falso della provenienza delle dichiarazioni da chi l’ha sottoscritta. Per garantire l’autenticità della firma e conferire una maggiore efficacia probatoria, la stessa può essere autenticata da un notaio o da un pubblico ufficiale, acquisendo in tal caso il valore di atto pubblico.

Quando può essere utilizzata?

E’ ampiamente utilizzata per formalizzare accordi in svariati ambiti, tra cui:

• rapporti patrimoniali e obbligazioni;
• dichiarazioni unilaterali di impegno;
• cessione di crediti o riconoscimenti di debiti;
• regolazione di rapporti tra soci o tra coniugi in sede di separazione.

Tipologie di scrittura privata

Le principali categorie includono:

1. scrittura privata semplice: documento firmato dalle parti, con valore probatorio limitato senza autenticazione;
2. scrittura privata autenticata: sottoscrizione autenticata da un notaio o pubblico ufficiale, che attesta l’identità delle parti;
3. scrittura privata con firma digitale: dal punto di vista giuridico è equiparata alla forma scritta, se conforme alla normativa sulla firma elettronica qualificata.

Giurisprudenza

Cassazione n. 10472/2024: la proprietà di un immobile può essere dimostrata anche attraverso una semplice scrittura privata, senza necessità di un atto pubblico. Tuttavia, affinché tale scrittura privata sia valida a tal fine, è indispensabile che tra le parti sia stato stipulato un accordo, noto come patto fiduciario.

Cassazione n. 3194/2024: la legge non elenca in modo rigido i casi in cui la data di una scrittura privata non autenticata può essere valida per terzi. Pertanto, il giudice può decidere se un fatto, diverso dalla registrazione, dimostra con certezza che il documento è stato creato prima di una certa data.

Cassazione n. 24841/2020: il riconoscimento tacito o la verificazione di una scrittura privata ne confermano la provenienza dal sottoscrittore, ma non la veridicità del contenuto, che può essere contestato con qualsiasi prova ammissibile. La querela di falso è necessaria solo per negare la provenienza della firma, non per contestare la veridicità delle dichiarazioni, per cui si usano le normali azioni per contrasto tra volontà e dichiarazione.

Differenze con l’atto pubblico

Fac-simile di scrittura privata

Un esempio di modello per il riconoscimento di un debito:

Tra il Sig. Mario Rossi, nato a Milano il 10/01/1980, residente in Via Roma 1, C.F. XXXXXXX,

e il Sig. Luca Bianchi, nato a Torino il 15/05/1985, residente in Via Verdi 2, C.F. XXXXXXX,

si conviene quanto segue:

1. Il Sig. Mario Rossi dichiara di riconoscere un debito nei confronti del Sig. Luca Bianchi per l’importo di 000,00 euro derivante da prestito concesso in data 01/02/2024.
2. Il pagamento verrà effettuato in due rate mensili di 2.500,00 euro ciascuna, con scadenza il 30/03/2024 e il 30/04/2024.
3. Il presente documento ha valore di riconoscimento del debito ai sensi dell’ 1988 c.c..

Letto, confermato e sottoscritto.

Milano, 15/03/2025

Mario Rossi
Luca Bianchi

Leggi anche la guida dedicata alla Querela di falso

Cos’è la donazione modale?

La donazione modale, disciplinata dall’articolo 793 del Codice Civile, è una particolare tipologia di donazione che prevede l’imposizione di un onere (o modus) a carico del donatario. In sostanza, il donante trasferisce un bene o un diritto con l’obbligo, per il beneficiario, di soddisfare una determinata prestazione.

Disciplina normativa: l’art. 793 c.c.

L’articolo 793 c.c. stabilisce che la donazione “può essere gravata da un onere”, specificando che tale onere non deve eccedere il valore del bene donato. Se l’onere supera il valore della donazione, il donatario è tenuto a eseguirlo solo nei limiti del valore del bene ricevuto.

Il mancato rispetto dell’onere può portare alla risoluzione della donazione per inadempimento, su richiesta del donante o dei suoi eredi, se l’adempimento dell’onere è essenziale per la donazione stessa.

Natura giuridica dell’onere

L’onere nella donazione modale ha una duplice natura:

1. obbligatoria, in quanto impone un obbligo a carico del donatario, che può essere oggetto di esecuzione forzata;
2. eventualmente risolutiva, nel caso in cui il mancato rispetto dell’onere comporti la risoluzione della donazione.

Tuttavia, se l’onere ha solo natura morale o sociale, non può essere fatto valere giudizialmente.

Limiti e caratteristiche della donazione modale

La donazione modale incontra alcuni limiti:

• non può essere utilizzata per aggirare norme imperative (ad esempio, non può imporre condizioni contrarie alla legge o ai principi di ordine pubblico);
• non deve annullare lo spirito di liberalità della donazione, il donante cioè non può imporre oneri tali da svuotare la donazione del suo contenuto benefico;
• l’onere non può eccedere il valore del bene donato, altrimenti il donatario sarà tenuto solo nei limiti del valore del bene ricevuto.

Giurisprudenza sulla donazione modale

La Corte di Cassazione ha chiarito diversi aspetti relativi alla donazione modale:

Cassazione n. 1197/2025: in tema di azione revocatoria ex art. 2901 c.c. avente ad oggetto una donazione modale, l’imposizione di un onere al donatario, come l’obbligo di assistenza materiale e morale del donante, non vale a trasformare il titolo dell’attribuzione da gratuito in oneroso, purché tale peso non assuma carattere di corrispettivo e costituisca una mera modalità del beneficio senza snaturare l’essenza di atto di liberalità della donazione. La valutazione circa la natura dell’onere imposto al donatario, se “modus” o elemento tale da imprimere carattere di onerosità al negozio, costituisce indagine di fatto riservata al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivata.

Cassazione n. 8875/2024: la donazione modale (art. 793 c.c.) è considerata, anche a fini fiscali, una donazione indiretta a favore del terzo beneficiario dell’onere, purché l’imposizione dell’onere sia motivata da spirito di liberalità del donante. In pratica, quando un donante impone al donatario di eseguire una prestazione a favore di un terzo, si configura una doppia donazione: una diretta al donatario e una indiretta al terzo.

Cassazione n. 28580/2022: la risoluzione della donazione modale per inadempimento dell’onere è possibile solo se espressamente prevista nell’atto di donazione, come stabilito dall’art. 793 c.c. Questa norma, diversa dalla precedente, richiede una clausola risolutiva esplicita per derogare al principio generale di risolubilità dei contratti. Tale clausola è essenziale e inderogabile, poiché l’ordinamento non tutela automaticamente il donante in caso di inadempimento del “modus”. L’assenza di questa previsione impedisce al donante o ai suoi eredi di richiedere la risoluzione e la restituzione dei beni, anche se l’inadempimento è accertato. Questa interpretazione restrittiva sottolinea la necessità di una chiara volontà delle parti nell’atto di donazione per consentire la risoluzione.

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Diritti reali di godimento: cosa sono

I diritti reali di godimento, noti anche come iura in re aliena, sono diritti che conferiscono al titolare la facoltà di utilizzare e godere di un bene di proprietà altrui, limitando in parte le prerogative del proprietario. A differenza del diritto di proprietà, che è pieno ed esclusivo, i diritti reali di godimento attribuiscono specifiche facoltà di utilizzo senza trasferire la titolarità del bene.

Tipologie di diritti reali di godimento

Nel sistema giuridico italiano, i principali diritti reali di godimento sono:

1. Usufrutto: consente al titolare (usufruttuario) di godere di un bene altrui, traendone utilità e frutti, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica e di restituirlo al termine della durata concordata.
2. Uso: diritto di utilizzare un bene altrui e, se fruttifero, di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
3. Abitazione: diritto di abitare una casa altrui limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
4. Servitù prediali: peso imposto su un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante), appartenente a diverso proprietario.
5. Superficie: diritto di edificare e mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto di un suolo di proprietà altrui.
6. Enfiteusi: diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico al proprietario.

Caratteristiche distintive

I diritti reali di godimento presentano le seguenti caratteristiche:

• Immediatezza: il titolare esercita direttamente il diritto sul bene, senza intermediazioni.
• Assolutezza: sono opponibili erga omnes, ossia nei confronti di chiunque.
• Tipicità: sono previsti e disciplinati tassativamente dalla legge; non è possibile crearne di nuovi tramite accordi privati.
• Inerenza: il diritto è strettamente legato al bene su cui insiste e segue le vicende giuridiche di quest’ultimo.

Differenze rispetto al diritto di proprietà

Mentre il diritto di proprietà conferisce al titolare il potere pieno ed esclusivo di godere e disporre del bene in modo assoluto, i diritti reali di godimento limitano tali facoltà, attribuendo al titolare specifici diritti di utilizzo senza trasferirgli la proprietà. Ad esempio, nell’usufrutto, l’usufruttuario ha il diritto di utilizzare il bene e di percepirne i frutti, ma non può alienarlo o modificarne la destinazione economica.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza italiana ha più volte affrontato questioni relative ai diritti reali di godimento:

Cassazione n. 25786/2020: ai fini del diritto di edificare (“ius aedificandi”), in relazione al diritto di superficie si considera costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che presenti solidità, stabilità e un collegamento fisso al suolo. Tale collegamento può avvenire tramite appoggio, incorporazione o fissaggio a una struttura preesistente o realizzata contestualmente. Il materiale utilizzato non è rilevante, purché l’opera comporti un ampliamento della superficie e della funzionalità dell’immobile.

Cassazione n. 8911/2016: Secondo gli articoli 979 e 980 c.c., l’usufrutto non può durare oltre la vita dell’usufruttuario. Se concesso a più soggetti “pro quota” e in assenza di usufrutto congiuntivo, si estingue per ciascuno alla sua morte. Tuttavia, l’usufruttuario può cedere il proprio diritto, in tutto o in parte, per un periodo determinato o per l’intera durata. In tal caso, se il cessionario muore prima del cedente, l’usufrutto prosegue fino alla vita di quest’ultimo, rendendolo trasmissibile “mortis causa” nei limiti della sua esistenza.

Cassazione n. 18465/2020: In materia di servitù prediali, il concetto di “utilitas” è ampio e comprende qualsiasi elemento che, secondo la valutazione sociale, sia strumentale alla destinazione del fondo dominante e ne migliori il godimento. La servitù può soddisfare diverse esigenze, garantendo maggiore amenità e abitabilità, anche attraverso la riduzione di rumori o impedendo costruzioni con destinazioni fastidiose o sgradevoli.

Cassazione n. 14687/2014: il limite del diritto di abitazione previsto dall’art. 1022 c.c. non va inteso in senso quantitativo, ossia in base alla porzione di casa necessaria ai bisogni del titolare e della sua famiglia. Piuttosto, esso impone un vincolo d’uso, vietando qualsiasi destinazione diversa dall’abitazione personale dell’”habitator” e dei suoi familiari.

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Cos’è il testamento olografo?

Il testamento olografo è una delle forme di testamento previste dall’ordinamento giuridico italiano ed è disciplinato dall’art. 602 del Codice Civile. Si tratta di un atto unilaterale con cui una persona dispone delle proprie volontà successorie, redatto senza l’intervento di un notaio e con piena autonomia del testatore.

Requisiti del testamento olografo

Affinché questo tipo di testamento sia valido, deve rispettare tre requisiti fondamentali:

1. Autografia: deve essere scritto interamente a mano dal testatore , lo stampatello però non è ammesso a meno il testatore non scriva abitualmente i questo modo.
2. Data: deve contenere l’indicazione del giorno, mese e anno di redazione.
3. Firma: il testatore deve apporre la propria firma per identificare la paternità dell’atto.

La mancata osservanza di anche uno solo di questi elementi può comportare l’invalidità del testamento.

Differenze con altri tipi di testamento

Il testamento olografo si distingue dalle altre forme di testamento previste dal Codice Civile:

• Testamento pubblico: redatto da un notaio alla presenza di due testimoni.
• Testamento segreto: scritto dal testatore o da un terzo e consegnato sigillato a un notaio.

A differenza di queste forme, quello olografo non richiede l’intervento di terzi, garantendo riservatezza e nessun costo di redazione. Tuttavia, essendo un documento privato, presenta maggiori rischi di smarrimento, alterazione o contestazione.

Validità e impugnazione del testamento olografo

Il testamento olografo può essere impugnato dai soggetti legittimati per vari motivi:

• Vizi di forma: mancanza di autografia, data o firma.
• Incapacità del testatore: se redatto da una persona non in grado di intendere e volere.
• Vizi della volontà: errore, dolo o violenza che abbiano influito sulla decisione del testatore.

Giurisprudenza rilevante

Alcune pronunce significative della Corte di Cassazione riguardano la validità del testamento olografo:

Corte di Cassazione n. 10065/2020: L’art. 590 c.c. consente agli eredi di confermare o eseguire una disposizione testamentaria nulla, ma la sua applicabilità presuppone l’effettiva esistenza di una volontà del de cuius espressa nel testamento. Di conseguenza, la norma non trova applicazione nei casi in cui sia accertata la falsità della sottoscrizione, poiché ciò esclude qualsiasi collegamento tra il testamento e la volontà del testatore.

Cassazione n. 31322/2023: Il testamento olografo, per essere valido, deve riportare la data completa di giorno, mese e anno, scritta di pugno dal testatore. Questa data è un elemento essenziale, la cui mancanza o alterazione da parte di terzi può invalidare il testamento. Se l’alterazione della data avviene contestualmente alla redazione del testamento, questo è nullo. Tuttavia, se l’intervento del terzo è successivo, il testamento rimane valido, purché sia possibile accertare la volontà originale del testatore.

Cassazione n. 5505/2017: La validità di un testamento olografo, ovvero scritto interamente a mano dal testatore, è strettamente legata alla sua autografia. L’intervento di terzi nella redazione dell’atto, anche solo guidando la mano del testatore, compromette questa caratteristica essenziale e rende il testamento nullo. La legge richiede che il testamento olografo sia scritto di pugno dal testatore in ogni sua parte, senza ausilio di mezzi meccanici o interventi esterni. Questo requisito garantisce che il documento rifletta la volontà autentica del testatore.

Fac-simile di testamento olografo

Di seguito un esempio di testamento olografo conforme alla normativa:

TESTAMENTO OLOGRAFO

Io, [Nome e Cognome], nato a [Luogo di nascita] il [Data di nascita], residente in [Indirizzo], nel pieno possesso delle mie facoltà mentali, dispongo delle mie volontà testamentarie nel modo seguente:

1. Nomino erede universale [Nome del beneficiario] nato a [Luogo e data di nascita].
2. Lascio a [Nome] la proprietà del mio immobile sito in [Indirizzo].
3. Lascio a [Nome] la somma di [Importo] depositata presso [Istituto bancario].
4. Dispongo che i miei beni vengano divisi secondo le quote di legge tra gli eredi legittimi.

Redatto a [Luogo], il [Data].

Firma: [Firma del testatore]

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