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Oneri condominiali e vicende traslative di un immobile oggetto di locazione Qual è il soggetto obbligato al pagamento degli oneri condominiali in caso di vicende traslative di un immobile oggetto di locazione?

Quesito con risposta a cura di Carmela Quagliano e Daniele Venturi

 

Ai sensi degli artt. 1509 e 1602 c.c. la vendita, la cessione o la donazione di un immobile oggetto di locazione determina la surrogazione del terzo (acquirente, cessionario o donatario) nei diritti e nelle obbligazioni del dante causa-locatore. Ciò comporta anche il subentro nell’obbligo di pagamento delle quote condominiali rispetto al condominio di cui tale immobile fa parte.

L’onere della prova relativo all’individuazione del soggetto obbligato al pagamento di dette quote spetta al condominio che avanza la pretesa, incombendo su colui che nega tale affermazione solo la prova di eventuali fatti modificativi o estintivi capaci di escluderne la responsabilità.

A questo si aggiunge la nuova formulazione dell’art. 63 disp. att. c.c. introdotta dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 che attribuisce al soggetto che subentra nei diritti di un condomino la qualifica di obbligato solidale con quest’ultimo solo rispetto al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. – Cass., sez. II, 4 marzo 2024, n. 5704.

Con la pronuncia in commento, la Suprema Corte accoglie la doglianza del ricorrente che si era visto rigettare, nei due precedenti gradi di giudizio, l’opposizione a un decreto ingiuntivo relativo al pagamento di contributi condominiali maturati durante il periodo in cui a godere delle unità immobiliari era un soggetto qualificato come cessionario della stessa società ricorrente.

Come provato nei gradi di merito, infatti, la ricorrente aveva comunicato al condominio l’avvenuta cessione degli immobili al soggetto in capo al quale sono poi maturati gli obblighi individuati nel decreto ingiuntivo. Tale atto avrebbe dovuto rivolgersi, di conseguenza, verso il cessionario e non verso la società cedente.

La sentenza in epigrafe stigmatizza, poi, l’avvenuta inversione dell’onere della prova rispetto alla qualità di condomino. Al fine dell’accertamento dell’obbligo di pagamento dei contributi condominiali negli anni controversi è stato infatti erroneamente imputato alla società ricorrente l’onere di provare la propria estraneità rispetto alla qualità di condomino. Contrariamente, sarebbe stato necessario addossare al condominio l’onere di provare la sussistenza di tale qualità tenuto conto delle varie vicende che hanno interessato le unità immobiliari in oggetto.

La vicenda fornisce alla Corte anche l’occasione per ribadire la portata dell’art. 63 disp. att. c.c. secondo la pacifica interpretazione del quale la società ricorrente avrebbe potuto essere ritenuta responsabile, tutt’al più, delle ultime due annualità, come ribadito da giurisprudenza consolidata.

*Contributo in tema di “Oneri condominiali e vicende traslative di un immobile oggetto di locazione”, a cura di Carmela Quagliano e Daniele Venturi, estratto da Obiettivo Magistrato n. 74 / Maggio 2024 – La guida per affrontare il concorso – Dike Giuridica

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Applicabilità art. 578bis c.p.p. La disposizione dell’art. 578bis c.p.p. è applicabile, in ipotesi di confisca per equivalente, ai reati ricompresi nell’originaria formulazione dell’art. 578bis c.p. e commessi anteriormente all’entrata in vigore dell’art. 6, comma 4, D.Lgs. 21/2018, che ha introdotto nel codice di rito la suddetta disposizione?

Quesito con risposta a cura di Alessia Bruna Aloi, Beatrice Doretto, Antonino Ripepi, Serena Suma e Chiara Tapino

 

La disposizione dell’art. 578bis c.p.p. ha, con riguardo alla confisca per equivalente e alle forme di confisca che presentino comunque una componente sanzionatoria, natura anche sostanziale ed è, pertanto, inapplicabile in relazione ai fatti posti in essere anteriormente all’entrata in vigore dell’art. 6, comma 4, D.Lgs. 21/2018, che ha introdotto la suddetta disposizione. – Cass Sez. Un. 31 gennaio 2023, n. 4145.

La vicenda in esame trae origine da un ricorso con cui è stata eccepita la nullità delle disposizioni relative alla confisca per equivalente disposta ai sensi dell’art. 12bis, D.Lgs. 74/2000, sul presupposto che tale misura sarebbe illegittima per effetto della pronuncia della sentenza di estinzione dei reati per prescrizione.

Rilevata l’esistenza di un contrasto giurisprudenziale in materia di applicabilità della disposizione di cui all’art. 578bis c.p.p. anche alle confische disposte per fatti consumati prima dell’entrata in vigore della stessa, la Terza Sezione della Corte di Cassazione ha rimesso la questione alle Sezioni Unite.

Secondo un primo orientamento, l’art. 578bis c.p.p. consente la confisca per equivalente anche in caso di sentenza dichiarativa di prescrizione di un reato commesso anteriormente alla sua entrata in vigore. La disposizione in esame è infatti considerata norma di natura processuale, come tale soggetta al principio tempus regit actum.

In particolare, si ritiene che l’art. 578bis c.p.p. non introduca nuovi casi di confisca, ma si limiti a definire la cornice procedimentale entro cui la stessa può essere applicata, agendo su un profilo processuale e temporale e lasciando inalterati i presupposti sostanziali di applicazione del vincolo.

La norma si limita infatti a prevedere la possibilità per il giudice di appello o la corte di cassazione di applicare la confisca per equivalente anche in caso di estinzione del reato per prescrizione o amnistia, purché sia accertata la responsabilità dell’imputato.

Altro orientamento, valorizzando la natura sanzionatoria della confisca per equivalente, nega l’applicabilità della disciplina prevista dall’art. 578bis c.p.p. per fatti commessi prima dell’entrata in vigore della predetta disposizione. Si ritiene infatti che la stessa, producendo effetti sostanziali, non possa operare retroattivamente.

Si richiama in proposito l’insegnamento delle Sezioni Unite che, all’esito di un percorso giurisprudenziale, hanno affermato il principio di diritto – oggi superato, in ragione dell’introduzione dell’art. 578bis c.p.p. – secondo cui il giudice, nel dichiarare l’estinzione del reato per intervenuta prescrizione, non può disporre, atteso il suo carattere afflittivo e sanzionatorio, la confisca per equivalente delle cose che ne costituiscono il prezzo o il profitto (Cass. Sez. Un. 21 luglio 2015, n. 31617).

Le Sezioni Unite condividono tale ultimo indirizzo interpretativo, riconoscendo alla confisca per equivalente una natura prevalentemente afflittiva e sanzionatoria, così come in più occasioni chiarito anche dalla Corte Costituzionale e dalla giurisprudenza della Corte europea dei diritti dell’uomo.

In particolare, le Sezioni Unite, ricordando che la confisca per equivalente costituisce “una forma di prelievo pubblico a compensazione di prelievi illeciti”, potendo la stessa essere sempre disposta a prescindere dalla sussistenza di un nesso di pertinenzialità tra i beni aggredibili e il fatto criminoso- ne hanno riconosciuto la natura punitiva.

Alla luce delle esposte considerazioni, le Sezioni Unite hanno conclusivamente rilevato che, diversamente da quanto sostenuto dal primo degli orientamenti esaminati, l’art. 578bis c.p.p. non si presenta come una norma meramente ricognitiva di un principio esistente nell’ordinamento, in quanto la nuova disposizione attribuisce il potere, in precedenza precluso al giudice, di mantenere in vita una pena.

Pertanto, rilevata la natura anche di diritto sostanziale della disposizione in esame, si esclude che la confisca per equivalente possa essere retroattivamente applicata a fatti commessi anteriormente alla sua introduzione.

 

PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI
Conformi:    Cass., sez. III, 22 aprile 2022, n. 15655; Cass., sez. III, 4 aprile 2022, n. 7882;
Cass., sez. III, 29 ottobre 2021, n. 39157; Cass., sez. III, 26 maggio 2021, n. 20793
Difformi:      Cass., sez. II, 10 maggio 2021, n. 19645; Cass., sez. VI, 7 maggio 2020, n. 14041; Cass., sez. III, 4 aprile 2020, n. 8785
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Danneggiamento e tentata rapina impropria Tra i reati di danneggiamento e tentata rapina impropria è configurabile il concorso di reati o l’assorbimento ex art. 84 c.p.?

Quesito con risposta a cura di Stella Liguori e Raffaella Lofrano

 

Nell’ipotesi di alterazione, deterioramento o distruzione del luogo di custodia di un bene seguito da violenza alla persona vi è concorso e non assorbimento ex art. 84 c.p. tra il reato di danneggiamento e quello di tentata rapina impropria e ciò perché l’unica ipotesi di furto assorbita nella fattispecie di cui all’art. 628 cod. pen. è quella semplice e non anche quella aggravata ex art. 625, n. 2, c.p. – Cass., sez. II, 10 gennaio 2024, n. 5887.

Nel caso di specie la Suprema Corte è stata chiamata a valutare il rapporto giuridico tra i reati di danneggiamento e tentata rapina impropria.

In primo e secondo grado era stata disposta condanna nei confronti dell’imputato per i delitti di tentata rapina impropria e danneggiamento per aver egli cercato di impossessarsi dei beni della persona offesa senza riuscirvi per fatti indipendenti dalla propria volontà, e per aver infranto il deflettore dell’autovettura rendendolo inservibile.

Viene proposto quindi ricorso per Cassazione, sollevando, tra gli altri motivi, il mancato riconoscimento del concorso apparente di norme tra le ipotesi di rapina impropria e danneggiamento. In particolare, si eccepiva che l’ipotesi di cui all’art. 635 c.p. dovesse ritenersi assorbita ex art. 15 c.p. nella fattispecie di tentata rapina impropria e che fosse applicabile il principio del ne bis in idem sostanziale.

La Suprema Corte, nella decisione de qua, rigettando il ricorso, ha ricordato quanto stabilito da Cass. pen., Sez. Un., 28 ottobre 2010, n. 1235, secondo cui, con riferimento al concorso di norme penali che regolano la stessa materia, si definisce norma speciale quella che contiene tutti gli elementi costitutivi della norma generale presentando uno o più requisiti suoi propri, che hanno funzione specializzante, sicché l’ipotesi di cui alla norma speciale, qualora la stessa mancasse, ricadrebbe nell’ambito operativo di quella generale.

In tal modo le Sezioni Unite ritenevano di escludere criteri diversi da quello di specialità per la risoluzione di problematiche di questa tipologia (così anche Cass. pen., Sez. Un., 23 febbraio 2017, n. 20664 e Cass. pen., Sez. Un., 15 luglio 2021, n. 38402).

Nel caso di specie, con riferimento al rapporto tra i reati di danneggiamento e tentata rapina impropria, si è osservato come la fattispecie di «rapina, essendo costituita dalle condotte di impossessamento del bene altrui e dalla violenza in danno della vittima, non contiene tutti gli elementi costitutivi l’ipotesi del danneggiamento che attiene invece alla alterazione della natura funzionale del bene e alla distruzione dello stesso. L’elemento del danno alla cosa, peraltro nel caso in esame anche diversa da quella oggetto di apprensione, non è elemento costitutivo della rapina così che tra gli artt. 628 e 635 c.p. non sussiste rapporto di specialità».

La Corte costituzionale, inoltre, si era pronunciata in merito al rapporto tra concorso apparente di norme e concorso di reati, ritenendo che per poter applicare il criterio della specialità è necessario che tra le fattispecie in confronto vi siano elementi fondamentali comuni, ma che una di esse abbia qualche elemento caratterizzante in più che la specializzi rispetto all’altra (Corte cost. 31 maggio 2016, n. 200).

Tale Corte, inoltre, ha ritenuto non doversi applicare il divieto del bis in idem per la sola ragione che i diversi reati concorrano formalmente, in quanto commessi con una sola azione o omissione. Essa ha, pertanto, richiamato quanto stabilito da Cass. pen., Sez. Un., 28 giugno 2005, n. 34655, secondo cui l’identità del fatto, ai fini preclusivi imposti dalla regola del ne bis in idem, sussiste quando vi sia corrispondenza storico-naturalistica nella configurazione del reato considerato in tutti i suoi elementi costitutivi: condotta, evento, nesso causale e con riguardo alle circostanze di tempo, di luogo e di persona. Tuttavia, in casi come quello in oggetto, è stato osservato che gli eventi appaiono diversi poiché uno consiste nell’alterazione definitiva di un bene e l’altro nell’apprensione di un oggetto di valore.

La Corte di Cassazione, infine, si è proposta di valutare se il reato di rapina impropria che costituisce un reato complesso, essendo integrato delle fattispecie di furto e percosse, possa assorbire il reato di danneggiamento.

Essa ha osservato, preliminarmente, che l’ipotesi di furto aggravato dalla violenza sulle cose costituisce un’ipotesi di reato complesso in quanto il danneggiamento è considerato circostanza aggravante del furto, nel quale delitto è assorbito. Il reato di rapina, invece, è integrato dalla consumazione del solo reato di furto semplice e della violenza alla persona ma non anche da quello di furto aggravato. Nell’ipotesi di danneggiamento seguito da rapina, la contestazione di cui all’art. 628 c.p. non assorbe quella di cui all’art. 635 c.p. e ciò in quanto l’ipotesi di furto assorbita ex art. 84 c.p. è solo quella semplice e non anche quella aggravata dalla violenza sulle cose ex art. 625, n. 2 c.p.

È stato chiarito, infatti, che per ammettere la configurabilità del reato complesso di cui all’art. 84 c.p. i fatti non devono avere solo qualche elemento in comune, bensì uno deve convergere nell’altro «tanto da perdere la sua autonomia e diventare elemento costitutivo o circostanza aggravante dell’altro».

Sia sul piano oggettivo, invece, che su quello soggettivo, i due reati in esame differiscono.

Sul piano oggettivo, infatti, il danneggiamento è caratterizzato dal deteriorare, distruggere o alterare il bene e la rapina, invece, dall’apprensione della cosa con violenza o minaccia.

Sul piano soggettivo, inoltre, il danneggiamento è caratterizzato dalla volontà di arrecare nocumento all’oggetto mentre la rapina dall’impossessamento del bene altrui con il fine di trarne profitto.

Per tali motivi, la Cassazione ha ritenuto escludere la sussistenza di un rapporto di assorbimento ex art. 84 c.p. tra i due reati suddetti, considerando sussistere, invero, un concorso tra gli stessi.

*Contributo in tema di “Danneggiamento e tentata rapina impropria”, a cura di Stella Liguori e Raffaella Lofrano, estratto da Obiettivo Magistrato n. 73 / Aprile 2024 – La guida per affrontare il concorso – Dike Giuridica

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Casellario informatico ANAC e termine annuale di efficacia Allo scadere del termine annuale di efficacia, l’iscrizione nel casellario informatico ANAC può trasferirsi in diversa sezione?

Quesito con risposta a cura di Claudia Buonsante

 

No, le iscrizioni pregiudizievoli possono avere una durata massima di un anno e, al termine dello stesso, sono intrasferibili in diversa sezione. – Cons. Stato, sez. V, 29 gennaio 2024, n. 881.

Preliminarmente per casellario ANAC si intende il casellario informatico dei contratti pubblici di lavori, servizi e forniture, attualmente disciplinato ai sensi dell’art. 222, comma 10, D.Lgs. 36/2023.

Nel casellario sono annotate le notizie, le informazioni e i dati relativi agli operatori economici con riferimento alle iscrizioni previste dall’art. 94, D.Lgs. 36/2023 relativamente alle false dichiarazioni o alla falsa documentazione presentata nelle procedure di gara e negli affidamenti di subappalti ovvero ai fini del rilascio dell’attestazione di qualificazione.

La vicenda sottoposta all’attenzione del Consiglio di Stato attiene alla durata delle iscrizioni pregiudizievoli nel casellario ANAC. La vicenda si è svolta nel contesto normativo previgente, l’originaria iscrizione nel casellario ANAC veniva disposta in forza del potere sanzionatorio esercitato dall’Autorità Nazionale Anticorruzione e disciplinato dalle previsioni del Regolamento unico in materia di esercizio del potere sanzionatorio. In tale regolamento si prevedeva che l’iscrizione nel casellario informatico ai fini dell’esclusione delle procedure di gara e degli affidamenti in subappalto fosse disposta per la durata massima di un anno, decorso il quale l’iscrizione perde efficacia. Nel caso in esame, al termine dell’anno di durata massima, l’iscrizione veniva spostata in altra area del casellario per un periodo di tempo indefinito.

I giudici di Palazzo Spada enunciano che la decisione dell’ANAC di non cancellare ma di spostare l’impresa in una diversa sezione del casellario informatico allo scadere del termine annuale, dopo aver accertato la falsità di una dichiarazione, deve ritenersi illegittima perché non supportata da uno specifico riferimento di legge e, in ogni caso, elusiva dei limiti di efficacia ex art. 38, comma 1, lett. h), D.Lgs. 163/2006, norma comunque prevalente su disposizioni di rango regolamentare.

Il Consiglio di Stato ha chiarito che la norma ha natura speciale, poiché si riferisce “non a qualsiasi violazione contrattuale o di legge commessa nell’esecuzione di un precedente appalto, bensì alle sole ipotesi di presentazione di falsa dichiarazione o falsa documentazione, peraltro ove rese con dolo o colpa grave”. In quanto norma speciale, è destinata a prevalere – circoscrivendone l’ambito di applicazione – su eventuali disposizioni di carattere generale potenzialmente idonee a disciplinare anche i casi ad essa riconducibili, e ciò a maggior ragione nel caso in cui la previsione di carattere più generale sia di rango inferiore nella gerarchia delle fonti del diritto”.

*Contributo in tema di “Casellario informatico ANAC e termine annuale di efficacia”, a cura di Claudia Buonsante, estratto da Obiettivo Magistrato n. 73 / Aprile 2024 – La guida per affrontare il concorso – Dike Giuridica

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Immissioni acustiche moleste La normativa in materia di immissioni acustiche nelle attività produttive definisce il carattere molesto delle immissioni anche nei rapporti tra privati?

Quesito con risposta a cura di Giovanna Carofiglio e Viviana Guancini

 

In materia di immissioni, il superamento dei limiti di rumore stabiliti dalle leggi e dai regolamenti che disciplinano le attività produttive è, senz’altro, illecito, in quanto, se le immissioni acustiche superano la soglia di accettabilità prevista dalla normativa speciale a tutela degli interessi della collettività, così pregiudicando la quiete pubblica, a maggior ragione esse, ove si risolvano in immissioni nell’ambito della proprietà del vicino – ancora più esposto degli altri, in ragione della contiguità dei fondi, ai loro effetti dannosi – devono, per ciò solo, considerarsi intollerabili, ex art. 844 c.c. e, pertanto, illecite anche sotto il profilo civilistico. – Cass., sez. II, 26 febbraio 2024, n. 5074.

La questione sottoposta alla Suprema Corte origina da una domanda risarcitoria formulata dai proprietari di un immobile, carente di idoneo isolamento acustico, nei confronti della ditta appaltatrice dei lavori di ristrutturazione.

In particolare, gli istanti ritenevano che l’intollerabilità dei rumori nella propria abitazione fosse causata dai gravi vizi dell’immobile sotto il profilo dei requisiti tecnico-acustici.

Nel doppio grado di giudizio veniva accertata la violazione dei limiti soglia, di cui al D.P.C.M. 5 dicembre 1997, in materia di requisiti acustici passivi degli edifici e veniva stabilito come tale violazione comportasse di per sé il superamento della normale tollerabilità delle immissioni acustiche ex art. 844 c.c. all’interno dell’abitazione.

Conseguentemente, tanto il Giudice di prime cure quanto la Corte d’Appello aditi, sebbene in misura diversa sotto il profilo quantitativo, condannavano la parte inadempiente al risarcimento del danno, ritenendo sussistente il danno patrimoniale patito dai proprietari dell’abitazione, costretti alla locazione di altra unità immobiliare idonea all’uso abitativo a causa dei gravi vizi acustici del proprio immobile.

In sede di censura della pronuncia d’appello, la ditta soccombente ha denunciato la violazione e falsa applicazione normativa in ordine alla natura rigorosa dell’onere della prova, che dovrebbe dimostrare l’esistenza dei rumori intollerabili esclusivamente per il carente isolamento acustico dell’immobile. Ai fini del riconoscimento risarcitorio, la ricorrente ha lamentato il mancato assolvimento dell’onere della prova in ordine alla causazione dell’evento dannoso ed alla sussistenza del nesso causale con il danno ex adverso patito e consistente nella necessità di locare altra unità abitativa.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso proposto ed ha introdotto un principio di presunzione assoluta circa la violazione delle condizioni di normale tollerabilità delle immissioni acustiche, avuto riguardo alla condizione dei luoghi ex art. 844 c.c., in ipotesi di superamento dei limiti soglia dei requisiti acustici passivi degli edifici.

Di contro, però, la Cassazione ha stabilito come l’osservanza di dette soglie non determini l’insita liceità delle immissioni, rimettendo al prudente apprezzamento del giudice di merito la valutazione in ordine alla tollerabilità delle immissioni, alla stregua dei principi di cui all’art. 844 c.c.

Sotto il profilo del riconoscimento del danno, la Suprema Corte ha ritenuto immune da censure la sentenza d’appello anche nella parte in cui ha considerato l’inagibilità dell’appartamento nella sua unitarietà, non rilevando l’accertamento tecnico in ordine alla maggiore percezione delle immissioni sonore in alcuni vani dell’immobile, sì da escludere la necessità di locazione di altra unità abitabile.

Il complessivo accertamento del superamento dei limiti soglia integra un’ipotesi di responsabilità del danneggiante secondo un giudizio di merito, immune da vizi logico-giuridici, che rintraccia nei costi di locazione di altro appartamento agibile una conseguenza immediata e diretta, ex art. 1223 c.c., del danno patito dai proprietari del bene gravato da vizi.

*Contributo in tema di “Immissioni acustiche moleste”, a cura di Giovanna Carofiglio e Viviana Guancini, estratto da Obiettivo Magistrato n. 73 / Aprile 2024 – La guida per affrontare il concorso – Dike Giuridica