Conduttore condannato: il caso portato in Tribunale

Conduttore condannato al risarcimento per aver negato le visite all’immobile. La controversia nasce dal recesso esercitato da un conduttore, il quale aveva comunicato l’intenzione di lasciare l’immobile il 30 settembre 2021, ma lo aveva riconsegnato solo il 21 ottobre 2021.
Durante questo periodo, nonostante l’espresso obbligo contrattuale, il conduttore aveva negato le visite all’immobile richieste dal locatore per reperire nuovi inquilini.

La domanda del locatore

Il proprietario chiedeva il risarcimento pari a sei mensilità di canone (1.600 euro ciascuna) per l’impossibilità di locare tempestivamente l’appartamento, oltre al rimborso di ulteriori danni agli interni dell’immobile.

La decisione del Tribunale di Roma

Il giudice, dott.ssa Chiara Salvatori della VI sezione civile, ha ritenuto fondata la domanda del locatore.
In particolare, è stato accertato che:

• il contratto di locazione, regolarmente sottoscritto dalle parti, prevedeva all’art. 13 l’obbligo del conduttore di consentire due visite settimanali;

• il documento prodotto dal conduttore, privo di firme e con clausole diverse, non poteva essere considerato;

• il rifiuto del conduttore non poteva essere giustificato né dall’emergenza sanitaria, né dall’invio di video parziali dell’immobile, che non sostituivano le visite in presenza.

La condanna del conduttore

Il Tribunale ha quindi stabilito che:

• al conduttore non spettava la restituzione del deposito cauzionale, già rimborsato in via monitoria;

• l’inadempimento contrattuale giustificava la condanna al risarcimento pari a sei mensilità di canone;

• il conduttore doveva inoltre farsi carico delle spese di lite.

Il principio ribadito dal giudice

La sentenza sottolinea che il conduttore non può sottrarsi all’obbligo di consentire le visite, trattandosi di una clausola contrattuale vincolante volta a tutelare l’interesse del locatore a non subire vuoti locativi.
Il mancato rispetto di tale obbligo costituisce un inadempimento contrattuale che legittima il risarcimento dei danni.

Cornicioni e ponteggi fuori dal riparto ex art. 1126 c.c.

Spese per cornicioni: la Corte d’appello di Genova, con la sentenza n. 927/2025, ha escluso l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice civile alle spese sostenute per il rifacimento di cornicioni aggettanti e ponteggi, precisando che tali elementi non costituiscono parte del lastrico solare ma beni comuni da ripartirsi secondo il criterio generale dei millesimi di proprietà, ai sensi dell’art. 1123 c.c. 

Il contenzioso: terrazzo ad uso esclusivo e spese contestate

Il caso nasce dalla contestazione, da parte di un condomino, della delibera condominiale con cui erano state approvate le spese per il rifacimento del lastrico solare ad uso esclusivo. Il condomino riteneva errato il criterio di riparto utilizzato per il cornicione e i ponteggi, ritenendo che anche queste spese dovessero seguire il regime speciale previsto dall’articolo 1126 c.c.: un terzo a carico dell’utente esclusivo, due terzi a carico degli altri condòmini.

Il condominio, invece, aveva applicato tale criterio solo al lastrico, ritenendo che cornicione e ponteggi non fossero strutturalmente o funzionalmente connessi alla copertura e quindi soggetti al criterio ordinario dell’art. 1123 c.c. 

Il giudizio di primo grado

Il tribunale ha dato ragione all’attore, annullando la delibera. Ha considerato che tutti gli interventi – terrazzo, cornicione e ponteggi – fossero funzionalmente collegati e dovessero quindi essere ricondotti unitariamente al regime di cui all’art. 1126 c.c., trattandosi di un’unica operazione di manutenzione straordinaria su una superficie ad uso esclusivo.

La decisione della Corte d’appello: criteri da distinguere

La Corte di Appello di Genova, investita dell’impugnazione, ha parzialmente riformato la sentenza. Ha riconosciuto che il cornicione aggettante è un elemento architettonico autonomo con funzione decorativa e protettiva delle facciate, qualificabile come parte comune ex art. 1117 c.c..

Di conseguenza, anche i ponteggi necessari per il suo rifacimento non possono essere ricondotti alla funzione di copertura del terrazzo, né considerati accessori a quest’ultimo in senso stretto. Pertanto, per entrambi gli interventi si applica il criterio proporzionale di cui all’art. 1123 c.c.

Ponteggi: uso misto non modifica la regola

Il fatto che i ponteggi possano aver agevolato anche i lavori sul terrazzo non è sufficiente per modificarne il regime di riparto. L’uso promiscuo non li trasforma in elementi funzionali al lastrico: resta prevalente la loro connessione diretta al rifacimento del cornicione, che ha una natura diversa rispetto al terrazzo.

Riparto differenziato in base alla funzione

Secondo la Corte, non è corretto applicare automaticamente l’art. 1126 c.c. a tutte le opere contestuali al rifacimento di una terrazza. È necessario valutare la funzione specifica di ogni elemento, distinguendo quelli strutturalmente o funzionalmente connessi alla copertura (che rientrano nel riparto speciale) da quelli comuni e autonomi, per i quali resta fermo il criterio generale dei millesimi di proprietà.

Revoca amministratore di condominio solo per motivi seri

Revocato amministratore: non bastano disaccordi, sospetti o ritardi lievi per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio. È quanto afferma il Tribunale di Pescara con un decreto camerale pubblicato il 26 giugno 2025, che richiama un principio consolidato: l’intervento del giudice in ambito condominiale deve essere eccezionale e motivato da irregolarità gravi, specifiche e dimostrabili, tali da compromettere la corretta amministrazione e danneggiare l’interesse collettivo.

Il caso

Il procedimento è stato avviato da un gruppo di condòmini che avevano invocato la revoca ex art. 1129 c.c. per una serie di presunte irregolarità attribuite all’amministratore. Tra le accuse: ritardi nelle convocazioni, mancata esecuzione di delibere, difficoltà nell’accesso alla documentazione, irregolarità fiscali, scarsa trasparenza nella comunicazione su procedimenti legali e altro ancora. Tuttavia, nessuna delle doglianze è risultata fondata o tale da giustificare l’intervento giudiziario.

Assemblee convocate nei termini legali

Il tribunale ha chiarito che, sebbene talvolta non rispettati i tempi regolamentari interni, i ritardi non hanno superato il limite di 180 giorni stabilito dall’art. 1130, n. 10 c.c. e non hanno inciso sul diritto dei condòmini ad esercitare un controllo effettivo sulla gestione. Dunque, non si configurano come gravi irregolarità.

Nessuna inosservanza delle delibere

In relazione al mancato adeguamento delle tabelle millesimali, è stato evidenziato che il tema non era stato formalmente posto all’attenzione dell’amministratore e che l’interessato aveva avviato in autonomia un tentativo di mediazione, poi abbandonato. Questo ha portato il giudice a escludere un interesse reale e concreto sulla questione.

Trasparenza documentale confermata

Quanto al presunto diniego di accesso agli atti condominiali, il tribunale ha accertato che l’amministratore aveva risposto alle richieste del ricorrente, garantendo la consultazione dei documenti. Le accuse di opacità sono state quindi rigettate per assenza di riscontri oggettivi.

Contestazioni generiche e prive di rilevanza

Altre lamentele, come l’utilizzo di diserbanti maleodoranti o la gestione dell’impianto di videosorveglianza, sono state considerate generiche o non supportate da prova, quindi del tutto inidonee a fondare un provvedimento di revoca.

Revoca dell’amministratore è misura residuale e proporzionata

Nelle motivazioni, il tribunale ha richiamato anche precedenti della Corte di cassazione (tra cui Cass. n. 10844/2020 e n. 1405/2007), che qualificano la revoca giudiziale dell’amministratore come strumento eccezionale, attivabile solo in presenza di violazioni gravi e dannose. Errori formali, divergenze interpretative o incomprensioni non bastano a giustificare l’interruzione forzosa dell’incarico.

Equilibrio tra controllo e funzionalità amministrativa

Infine, la decisione sottolinea un ulteriore principio: l’attività gestionale dell’amministratore non può essere paralizzata da richieste pretestuose o vessatorie. Il diritto dei condòmini all’informazione e al controllo deve essere esercitato in modo proporzionato e responsabile, senza trasformarsi in un ostacolo sistematico all’efficienza amministrativa.

Impianto antincendio in condominio

La presenza di un impianto antincendio all’interno di un condominio non è sempre obbligatoria, ma dipende da precise condizioni strutturali e operative. L’obiettivo principale della presenza di eventuali obblighi è di garantire la sicurezza di tutti gli abitanti, valutando i rischi presenti e adottando le soluzioni più adeguate. Le norme vigenti stabiliscono quando è necessario dotare l’edificio di estintori, idranti e altri sistemi di protezione, e chi deve farsi carico delle relative spese.

Estintori obbligatori

La legge impone l’obbligo di installare estintori solo in determinate situazioni, come previsto dal D.M. 246/1987 e dal Testo Unico sulla Sicurezza (Decreto legislativo n. 81/2008).

Tali dispositivi devono essere presenti, ad esempio, nei locali tecnici (come centrali termiche o spazi con materiali combustibili), nelle autorimesse chiuse o sotterranee, nei vani degli ascensori se indicato dalla valutazione del rischio, e nelle aree comuni con pericoli specifici (come depositi di carburanti o quadri elettrici generali).

Inoltre, se nel condominio lavorano dipendenti come portieri o addetti alle pulizie, l’edificio è assimilato a un luogo di lavoro e gli estintori vanno installati su ogni piano.

Gli estintori devono rispettare  però precisi standard tecnici (almeno classe 21A 89BC) e devono essere collocati lungo le vie di fuga o nei pressi di potenziali fonti di incendio.

Idranti obbligatori: in quali casi?

In alcune circostanze però, gli estintori non sono sufficienti a garantire un’adeguata protezione.

Per edifici che superano i 24 metri di altezza antincendio o per autorimesse con una superficie superiore ai 300 mq, è obbligatoria infatti anche l’installazione di impianti fissi antincendio con idranti a muro o naspi rispettosi degli standard UNI EN 671-1 e 671-2. Anche centrali termiche di grande potenza o autorimesse di grandi dimensioni (più di 300 mq) possono richiedere tali sistemi.

Impianto antincendio: l’amministratore

L’amministratore condominiale ha un ruolo chiave nella gestione della sicurezza dell’edificio condominiale. Egli deve promuovere la valutazione del rischio incendio, soprattutto in presenza di lavoratori, ma è consigliabile farlo anche in loro assenza per definire le misure preventive e proteggere i residenti.

Responsabilità condivisa

Garantire la sicurezza antincendio è un dovere continuo che richiede attenzione, investimenti e collaborazione tra amministratori e condomini, accompagnati da una corretta informazione e formazione sugli eventuali comportamenti da adottare in caso di emergenza.

Certificato di Prevenzione Incendi (CPI)

Il CPI, rilasciato dai Vigili del Fuoco, certifica la conformità dell’immobile alle normative antincendio. È obbligatorio per edifici oltre i 24 metri di altezza, autorimesse con superficie superiore ai 300 mq, centrali termiche e depositi di gas. L’amministratore deve presentare una SCIA antincendio e aggiornare il certificato ogni cinque anni.

Spese e manutenzione dispositivi e impianto antincendio 

I costi per i dispositivi antincendio nelle aree comuni devono essere suddivisi tra tutti i condomini in base ai millesimi. Se invece riguardano spazi privati, paga solo chi li utilizza. La manutenzione segue la normativa UNI 9994-1:2024 e prevede controlli periodici, revisioni e collaudi, con aggiornamento del cartellino di manutenzione su ogni dispositivo.

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Auto abbandonata in condominio

Con la sentenza n. 46/2025, il Tribunale di Chieti – sezione distaccata di Ortona ha stabilito che un’auto abbandonata in un’area condominiale, priva di targa e assicurazione, costituisce un rifiuto speciale ai sensi della normativa ambientale. Tale situazione configura un uso illecito del bene comune, lesivo del diritto degli altri condòmini alla pari fruizione dello spazio.

Il giudice ha quindi condannato il proprietario alla rimozione del mezzo a proprie spese, autorizzando il condominio ad agire in via sostitutiva in caso di inadempimento.

Il caso concreto

Il procedimento è stato avviato da un condominio che lamentava la presenza pluriennale di un’auto inutilizzata nel parcheggio comune, in evidente stato di degrado, senza targa né copertura assicurativa.

La vettura non era mai stata rimossa nonostante i ripetuti solleciti, privando gli altri condòmini del legittimo utilizzo dello spazio. Da qui la richiesta giudiziale di accertamento della natura di “veicolo fuori uso” e l’obbligo di rimozione.

Profili ambientali: il veicolo come rifiuto speciale

Il tribunale ha applicato la disciplina prevista dal Dlgs 209/2003 sui veicoli fuori uso e dal Dlgs 152/2006, Testo Unico Ambientale. Queste norme qualificano come rifiuto speciale un’auto che:

• sia in stato di abbandono;

• sia priva di elementi identificativi (come la targa);

• non sia più utilizzabile e non presenti segni di manutenzione o utilizzo.

Secondo la giurisprudenza citata (tra cui Cass. pen. n. 11030/2015), un veicolo può essere considerato fuori uso anche in area privata, se si dimostra la volontà del proprietario di disfarsene.

Violazione del diritto d’uso comune

Il giudice ha inquadrato la condotta della proprietaria dell’auto anche dal punto di vista civilistico, richiamando l’articolo 1102 c.c., che disciplina l’uso delle parti comuni.

La sosta illimitata ed esclusiva del veicolo è stata interpretata come occupazione abusiva dello spazio comune, lesiva del principio di uso paritario tra condòmini. La sentenza ribadisce che nessun condomino può arrogarsi un diritto esclusivo su una parte comune a danno degli altri.

Le prove e la condanna

La decisione si è fondata su documentazione fotografica, visure PRA e dati assicurativi, che hanno dimostrato l’effettivo stato di abbandono del mezzo.

Il tribunale ha condannato la proprietaria:

• a rimuovere il veicolo a proprie cure e spese;

• a smaltirlo secondo le norme sui rifiuti speciali;

• in caso di inerzia, ha autorizzato il condominio a procedere direttamente, con diritto di rivalsa sulle spese sostenute.