Convocazione assemblea:  art. 66 disp. att. c.c.

La convocazione dell’assemblea condominiale è disciplinata dettagliatamente dall’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile.

La norma regolamenta le convocazioni ordinarie e straordinarie, i tempi e le modalità con cui deve essere effettuata la comunicazione e i limiti che la legge pone a questo istituto.

Assemblea condominiale: tipologie e poteri di iniziativa

L’assemblea condominiale può essere convocata con cadenza annuale in via ordinaria per deliberare sulle questioni indicate dall’art. 1135 c.c.:

• conferma dell’amministratore e del suo compenso;
• approvazione del preventivo di spesa annuale e ripartizione degli importi tra i condomini;
• approvazione del rendiconto e impiego dell’eventuale residuo attivo dell’attività di gestione;
• decisione sulla necessità di realizzare opere di manutenzione straordinaria o innovazioni da apportate all’edificio condominiale.

L’assemblea straordinaria

L’assemblea straordinaria può essere convocata dall’amministratore quando è necessario o quando ne facciano richiesta due condomini che rappresentino un sesto del valore del fabbricato condominiale.

Se trascorrono inutilmente 10 giorni dalla richiesta della convocazione i condomini richiedenti possono provvedere in autonomia alla convocazione.

Qualora manchi l’amministratore sia l’assemblea condominiale ordinaria che quella straordinaria, può essere convocata su iniziativa di ogni condomino.

Avviso di convocazione: contenuto e comunicazione

L’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve contenere l’indicazione specifica e dettagliata degli argomenti che verranno discussi nell’ordine del giorno oltre all’indicazione del luogo e dell’ora in cui si terrà la riunione.

Per quanto riguarda i tempi l’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno 5 giorni prima rispetto alla data che è stata fissata per l’assemblea in prima convocazione.

Le modalità consentite per la comunicazione dell’avviso di convocazione sono diverse. La convocazione può essere effettuata infatti a mezzo posta raccomandata, con posta elettronica certificata, mezzo fax o tramite consegna a mano.

E’ facoltà dell’amministratore di condominio fissare più riunioni a distanza ravvicinata per fare in modo che l’assemblea si svolga in tempi brevi, comunicandolo con un unico avviso, nel quale dovrà indicare specificamente tutte le date e gli orari dell’assemblee.

Assemblee di seconda convocazione: i termini da rispettare

L’articolo 66 disp. att. c.c prevede un limite per quanto riguarda le assemblee di seconda convocazione, le quali non si possono tenere nello stesso giorno stabilito per l’assemblea di prima convocazione.

Ai sensi dell’articolo 1136 c.c, qualora l’assemblea in prima convocazione non possa deliberare per mancanza del numero legale richiesto dalla legge, quella in seconda convocazione delibera deve tenersi il giorno successivo a quello di prima convocazione e comunque entro e non oltre il decimo giorno successivo all’assemblea di prima convocazione.

Assemblea in modalità video-conferenza

Qualora lo svolgimento dell’assemblea dovesse avvenire in modalità video conferenza l’avviso di convocazione deve indicare la piattaforma elettronica su cui si svolgerà la riunione e l’orario di inizio della stessa. Questa modalità di svolgimento, così come la partecipazione all’assemblea, sono consentite anche quando il regolamento condominiale non le preveda espressamente. In questo caso il verbale, una volta che è stato redatto dal segretario e trascritto dal Presidente, viene trasmesso sia all’amministratore che a tutti i condomini, nelle stesse modalità viste per la convocazione, ovvero mediante raccomandata, a mezzo pec, via fax o consegna a mano.

Delibera annullabile per problemi legati alla convocazione

Le regole dettate dal codice civile sulla convocazione, qualora non rispettate, rendono annullabile la delibera. Il comma 3 dell’articolo 66 disp. att. c.c stabilisce infatti che, in caso di  mancata convocazione, convocazione tardiva rispetto ai termini previsti o incompleta, la delibera è annullabile su richiesta dei dissenzienti o degli assenti che non sono stati convocati nel rispetto delle regole previste.

Carenza di legittimazione attiva

Per il tribunale l’opposizione è fondata per carenza di legittimazione attiva dell’opposto/intimante. “Correttamente – afferma il giudice – l’odierno opponente si duole del fatto che l’amministratore ad acta nominato ai sensi dell’art. 1115, comma 4, c.c., si sia attivato per l’emissione dell’opposto titolo senza preventivamente richiedere l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini”.

Invero, “costituisce orientamento consolidato – cui il giudice dichiara di prestare continuità – quello secondo cui ‘L’amministratore della comunione non può agire in giudizio in rappresentanza dei partecipanti contro uno dei comunisti in rappresentanza degli altri, mancando, in materia di comunione, una disposizione analoga a quella posta, per l’amministratore del condominio, dall’art. 1131 c.c., che, in via eccezionale, attribuisce a questi il potere di agire in giudizio sia contro i terzi che nei confronti dei condomini'” (cfr. Cass. n. 4209/2014).

La decisione

Nel caso di specie, non risulta che l’amministratore nominato ex art. 1105 comma 4 c.c. fosse stato investito del suddetto potere da parte dei comunisti, per cui il giudice dichiara l’insussistenza del diritto di procedere in via esecutiva nei confronti dell’opponente.

Ripartizione spese erronea

L’approvazione di un riparto di spesa erroneo può essere causa di nullità o di annullabilità della delibera assembleare che approvi quel riparto. La questione relativa alla forma dell’invalidità della singola delibera è stata oggetto di un recente vivace dibattito dottrinale e giurisprudenziale, culminato con la sentenza della Suprema Corte n. 9839 del 14 aprile 2021 resa a Sezioni Unite.

Ripercorrendo gli eventi che hanno portato all’emanazione di tale fondamentale sentenza, occorre partire dall’ordinanza n. 24476 del 1ottobre 2019, con la quale la II Sezione civile della Corte di Cassazione trasmetteva gli atti al Primo Presidente per l’assegnazione alle Sezioni Unite al fine di definire una serie di questioni che sempre più spesso generavano contrasto tra gli orientamenti delle sezioni semplici.

Forma di invalidità della delibera

Tra queste anche quella relativa alla forma di invalidità della delibera che ripartiva le spese per beni e servizi comuni con criteri differenti da quelli previsti dalla legge e/o dal regolamento contrattuale (così è ad esempio nel caso di una delibera assembleare che, in assenza di unanimità dei partecipanti al condominio e, dunque, in assenza del quorum deliberativo di 1000/1000 millesimi), decideva di ripartire una spesa per la conservazione, manutenzione, godimento, riparazione, ricostruzione di parti comuni con un criterio non previsto dalla legge né dal regolamento di condominio (es. ripartizione in parti uguali e non per tabella di proprietà delle spese di manutenzione del giardino condominiale, del cancello o del rifacimento della colonna pluviale di cui usufruisce tutto il Condominio composto da unico corpo di fabbrica).

Due orientamenti contrapposti

Nella risoluzione di casi come quello analizzato si rinvenivano due contrapposti orientamenti:

• un primo orientamento riteneva sempre nulla la delibera dell’assemblea che deroghi ai criteri legali di ripartizione o a quelli di cui al regolamento, in quanto trattasi di delibera resa in “eccesso di potere” rispetto alle attribuzioni assembleari, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissati dalla legge o dal regolamento contrattuale, occorrendo a tal fine un accordo unanime espressione dell’autonomia negoziale (Cass. 19832/2019, 470/2019, 33039/2018, 19651/2017).
• un differente indirizzo, viceversa, riteneva che erano nulle le sole delibere con cui l’assemblea espressamente e stabilmente modificava a maggioranza i criteri di riparto stabiliti dalla legge o da accordo unanime dei condomini mentre considerava annullabili le delibere in cui tali criteri venivano meramente ed episodicamente disattesi (Cass. 10586/2019; 11289/2018; 27016/2011).

In altri termini, tale secondo orientamento riteneva ancora valida la distinzione tra violazione in astratto e violazione in concreto dei criteri di riparto delle spese, sanzionando la prima con la nullità della deliberazione e la seconda con la mera annullabilità.

Si ha violazione in astratto dei criteri legali, e conseguente nullità della delibera, quando si deroga agli stessi in assenza di accordo unanime dei partecipanti al condominio mentre, viceversa, ricorre la meno grave ipotesi di annullabilità della delibera quando si effettuano dei riparti che in concreto vadano a violare (rectius a mal applicare) i criteri già stabiliti dalla legge, come nel caso in cui, pur rispettando l’astratto criterio normativo, si deroghi allo stesso, per errore, nel singolo caso concreto.

Il principio di diritto delle Sezioni Unite della Cassazione

Le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 9839/2021 hanno confermato tale secondo orientamento enunciando il seguente principio di diritto:
“In tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.”.

Registro anagrafica condominiale: cos’è

Con l’entrata in vigora della Legge 220/2012, sono sorte per l’Amministratore ulteriori incombenze dovute alla tenuta e custodia di alcuni registri obbligatori per i condomini.
Il Registro dell’anagrafica condominiale è uno dei nuovi documenti che l’Amministratore deve custodire o se mancante, predisporlo (punto 6 dell’Art. 1130 del Cod. Civ.).
Per ottemperare alla costituzione del registro dell’anagrafica condominiale l’Amministratore dovrà inviare, a tutti i condomini, una scheda di richiesta/aggiornamento dati.
Deve informare gli stessi condòmini che ogni variazione dei dati deve essergli comunicata per iscritto entro 60 giorni dall’avvenuta variazione, per tenere sempre aggiornato il registro di anagrafica condominiale, fermo restando che non è tenuto ad effettuare costanti attività investigative presso i pubblici registri per mantenere aggiornata l’anagrafe condominiale (Sentenza Tribunale di Roma n° 8310/2019).
Qualora un Condòminio dovesse locare la sua unità immobiliare, ha l’obbligo di comunicare entro 30 giorni all’Amministratore i dati del conduttore e dei soggetti aventi diritti reali sulla stessa unità.
In caso di omessa o incompleta comunicazione da parte di tutti i titolari di diritti reali l’Amministratore, per ovviare alla non ottemperanza dei condòmini, deve inviare una lettera di sollecito raccomandata che gli permetta di ottenere i dati mancanti ed aggiornare il registro.

Cosa deve contenere

Decorsi 30 giorni l’Amministratore può acquisire tutte le informazioni necessarie per l’aggiornamento del registro dell’anagrafe condominiale, addebitandone il costo ai responsabili.

La scheda da inviare ai condomini per istituire o aggiornare il registro dell’anagrafica condominiale dovrà contenere:

• le generalità di tutti i condomini, degli usufruttuari, con i relativi codici fiscali;
• la residenza ed il domicilio dei sopraelencati soggetti;
• tutti gli eventuali numeri telefonici, e-mail, ecc.
• se l’unità immobiliare è locata, anche i dati del conduttore;
• in caso di comunione, i riferimenti del rappresentante della comunione;
• i dati catastali di ogni singola unità immobiliare, ecc.

Obblighi dell’amministratore

L’Amministratore periodicamente deve richiedere a tutti i condomini se vi sono state o meno variazioni su ogni singola unità immobiliare, in particolare ad ogni rinnovo del mandato o in caso di lavori che prevedano eventuali sgravi fiscali, ed a chi certificare la detrazione da comunicare poi, in via telematica, all’Agenzia delle Entrate.

Senza contare che l’art. 63 Disp. Att. ultimo comma c.c. prevede che : “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Meglio sarebbe stato porre a carico del notaio rogante questo ultimo adempimento. Ma tant’è.

Mancato aggiornamento del registro

Non si può ignorare che l’articolo 1130 del Cod. Civ., con il quale si istituisce il registro di anagrafica condominiale, è un articolo derogabile, pertanto, qualora un regolamento condominiale di qualsiasi natura deroghi a tale norma, bisognerà adottare quanto previsto dallo stesso.
L’aggiornamento di detto registro è molto importante tanto che esso può essere grave motivo per la revoca dell’Amministratore (Art. 1129 Cod. Civ.), oltre al fatto che sarà particolarmente utile a gestire eventuali emergenze in occasione di calamità naturali.

Fac-simile di scheda registro anagrafe condominiale

CONDOMINIO:  DI VIA ………………………………………………..IN NAPOLI

Ai sensi dell’art. 10 comma 6 della Riforma del Condominio – Legge 11.12.2012 n°220 (G.U. 293 del 17.12.2012) Il conferimento dei dati, tranne quelli indicati con * , è obbligatorio e ogni variazione dovrà essere comunicata in forma scritta entro 30gg. all’amministratore. In caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l’amministratore richiederà con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisirà le informazioni necessarie addebitandone il costo ai proprietari.

DATI ANAGRAFICI DICHIARANTE:

Signor/Signora/Soc.:________________________________________________nato/a________________

il_________________ e residente (o sede) in____________________Via ___________________________

n°______codice fiscale:______________________________________tel.:__________________________

cell.:__________________________________ E-mail*__________________________________________

PEC*__________________________________________________________________________________

Recapito alternativo per corrispondenza:_________________________________________________________________________

In qualità di: □ proprietario □ Comproprietario (al ……..%) □ Usufruttuario □ Nudo proprietario

□ Autorizzo l’invio di qualsiasi comunicazione anche le convocazioni di assemblea attraverso la posta elettronica agli indirizzi sopra specificati

DATI ANAGRAFICI DI ULTERIORI TITOLARI:

Signor/Signora/Soc.:________________________________________________nato/a________________

il_________________ e residente (o sede) in____________________Via ___________________________

n°______codice fiscale:______________________________________tel.:__________________________

cell.:__________________________________ E-mail*__________________________________________

PEC*__________________________________________________________________________________

Recapito alternativo per corrispondenza:_________________________________________________________________________

In qualità di: □ proprietario □ Comproprietario (al ……..%) □ Usufruttuario □ Nudo proprietario

□ Autorizzo l’invio di qualsiasi comunicazione anche le convocazioni di assemblea attraverso la posta elettronica agli indirizzi sopra specificati

UNITA’ IMMOBILIARI – DATI CATASTALI

1. a) Unità immobiliare n°_______________________Scala_______________Piano__________________Interno_______________

Destinazione d’uso____________________________________Foglio________Partic./mappale_______________Sub.___

Condotto in locazione? □ SI □ NO

1. b) Unità immobiliare n°_______________________Scala_______________Piano__________________Interno____________

Destinazione d’uso____________________________________Foglio________Partic./mappale_______________Sub.___

Condotto in locazione? □ SI □ NO

DATI RELATIVI AL CONTRATTO DI LOCAZIONE /COMODATO (qualora esistente):

L’unità immobiliare (a;b;c;d) ___________è stata concessa in locazione/comodato dal_________________

al sig./sig.ra/ditta_____________________________codice fiscale_________________________________

Residente a_____________________________Via________________________________________________n. _____

Telefono:_____________________________________cell:_______________________________________

Recapito alternativo per corrispondenza:___________________________________________________________________

TUTELA DELLA PRIVACY: Vedi informativa ai sensi degli articoli 13 e 14 del regolamento (UE) 2016/679 – GDPR- qui allegata.

DATA: ____________________ FIRMA DEL DICHIARANTE:______________________________

Oltre ai dati sopra menzionati, il registro dell’anagrafica condominiale si compone di tutti quegli atti inerenti la sicurezza del condominio e quindi, anche di tutta la documentazione riguardante le manutenzioni e verifiche periodiche degli impianti.
Appare ovvio che i dati progettuali dell’edificio e tutti gli elaborati grafici devono essere parte integrante del registro di anagrafica condominiale.