Cos’è lo sfratto per finita locazione
Lo sfratto per finita locazione è un procedimento giudiziario disciplinato dagli articoli 657 e seguenti del Codice di procedura civile, che consente al locatore di ottenere la riconsegna dell’immobile alla scadenza del contratto di locazione. Questo strumento è utilizzato quando l’inquilino, pur essendo giunto a termine il contratto, non rilascia spontaneamente l’immobile.
Lo scopo della procedura è quello di tutelare il proprietario, consentendogli di recuperare rapidamente la disponibilità del bene senza dover avviare una lunga causa ordinaria.
Procedimento di sfratto per finita locazione
Il procedimento di sfratto per finita locazione segue precise fasi
- Intimazione di sfratto: per prima cosa il locatore, con l’assistenza di un avvocato, deve notificare all’inquilino un atto di intimazione di sfratto per finita locazione, accompagnato dalla citazione per la convalida dinanzi al Tribunale competente.
- Udienza di convalida: il giudice fissa quindi un’udienza, alla quale l’inquilino può:
- non presentarsi: in questo caso, il giudice convalida lo sfratto e dispone l’ordine di rilascio dell’immobile;
- opporsi: in presenza di motivi validi. In questo caso il giudice fissa un’udienza di discussione.
- Esecuzione dello sfratto: se l’inquilino non libera spontaneamente l’immobile dopo che il giudice ha convalidato lo sfratto e disposto il rilascio entro un preciso termine, il locatore può procedere con l’esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario.
Opposizione dell’intimato
L’inquilino può opporsi all’intimazione di sfratto presentando delle eccezioni valide, tra cui:
- la nullità della notifica dell’intimazione di sfratto;
- la proroga legale del contratto;
- vizi del contratto di locazione;
- il pagamento di somme arretrate prima dell’udienza (nel caso di cumulo con lo sfratto per morosità). Se il giudice ritiene fondate le motivazioni dell’opposizione, può disporre il rigetto della domanda di sfratto o la concessione di un termine di grazia all’inquilino.
Differenza tra sfratto e intimazione di licenza
Lo sfratto per finita locazione e l’intimazione di licenza per finita locazione sono due istituti simili, ma con una differenza sostanziale.
- Lo sfratto per finita locazione si attiva dopo la scadenza del contratto, quando l’inquilino rifiuta di lasciare l’
- L’intimazione di licenza per finita locazione invece viene notificata prima della scadenza del contratto, avvertendo l’inquilino dell’obbligo di lasciare l’immobile alla fine del contratto.
Giurisprudenza sullo sfratto per finita locazione
La giurisprudenza ha più volte chiarito gli aspetti fondamentali dello sfratto per finita locazione.
- Tribunale di Brescia 18.03.2024: a seguito della riforma Cartabia, la procedura di convalida di sfratto ex art. 657 c.p.c. si applica anche ai contratti di comodato di immobili e di affitto d’ Il giudice ha chiarito che tale procedura non è limitata ai soli contratti di comodato con durata predefinita, ma vale anche per quelli senza termine (precari), in cui la scadenza coincide con la richiesta di restituzione ex art. 1810 c.c. Di conseguenza, è stata respinta l’opposizione del comodatario, che sosteneva l’inapplicabilità dell’art. 657 c.p.c. al suo caso e chiedeva l’applicazione del rito del lavoro ex art. 447-bis c.p.c.
- Cassazione n. 5955/2023: nel procedimento di convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665 c.p.c. pone fine alla fase sommaria e avvia un nuovo giudizio ordinario. In questo contesto, il locatore può modificare la causa della domanda, mentre il conduttore può sollevare nuove eccezioni e presentare domanda riconvenzionale.
- Cassazione n. 14624/2017: Un provvedimento di convalida di licenza o di sfratto, emesso senza i presupposti di legge, deve essere impugnato con appello, poiché ha natura decisoria e valore sostanziale di sentenza. La rimessione al giudice di primo grado è possibile solo nei casi previsti dagli artt. 353 e 354 c.p.c. Questo principio vale anche quando la citazione iniziale è nulla per mancato rispetto del termine di comparizione e il giudizio si è svolto in contumacia. In tale ipotesi, non si configura né la nullità della notifica né altre cause di rimessione. Il giudice d’appello deve quindi decidere nel merito, rinnovando gli accertamenti e consentendo al convenuto di esercitare le facoltà processuali precluse in primo grado.
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