Quesito con risposta a cura di Manuel Mazzamurro e Incoronata Monopoli
In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, ove sia stata proposta una domanda di risoluzione dello stesso per inadempimento del promittente alienante all’obbligo di sanare l’abuso correlato alla variazione della destinazione d’uso del bene, è necessario verificare, in base alle circostanze concrete desumibili dal compendio probatorio, che le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili. – Cass., sez. II, ord. 3 aprile 2024, n. 8749.
Nel caso di specie, la Suprema Corte è chiamata a valutare la validità della stipula di un contratto preliminare di compravendita di un immobile all’epoca privo del certificato di agibilità, in quanto privo della destinazione ad uso abitativo.
In primo grado, il Tribunale adito pronunciava la risoluzione del contratto preliminare di vendita per grave inadempimento della promittente venditrice nella consegna di un valido certificato di abitabilità, evidenziando che la medesima non avesse fornito alcuna prova circa le caratteristiche necessarie per l’uso proprio dell’immobile promesso in vendita e della sanabilità della difformità edilizia acclarata.
La promittente venditrice ha promosso appello avverso la sentenza del Tribunale.
La Corte d’Appello ha accolto il ricorso, rigettando la domanda di risoluzione del preliminare di vendita.
La sentenza d’appello ha evidenziato le seguenti circostanze: al momento in cui era stata fissata la stipula del definitivo, la promittente venditrice non era in grado di consegnare il certificato di agibilità, ne’ esso era stato rilasciato nel corso del giudizio di primo grado; nel preliminare era stato stabilito che, in caso di esito negativo del giudizio pendente dinanzi al Tar e di annullamento dei provvedimenti amministrativi di rigetto delle istanze di sanatoria, la promittente alienante si impegnava a restituire, in favore della promissaria acquirente, le somme nel frattempo versate; le parti avevano inteso subordinare la risoluzione del preliminare alla mancata positiva conclusione del giudizio amministrativo; il Tar aveva rilevato nella propria sentenza che la promittente alienante non era stata messa in grado di fornire un principio di prova circa la realizzazione dell’opera entro il termine ultimo di legge, con conseguente annullamento del provvedimento del Comune di rigetto delle istanze di condono, con conseguente obbligo dell’Amministrazione di rinnovare la procedura istruttoria; il Tar aveva inoltre rilevato che nessun termine essenziale era stato stabilito per la consegna del certificato di abitabilità entro la data pattuita per la stipula del definitivo.
Viene proposto, quindi, ricorso per Cassazione, contestando il promittente acquirente che la sentenza impugnata sarebbe censurabile nella parte in cui non avrebbe ritenuto insanabile la carenza relativa al difetto della certificazione di agibilità per l’abusivo mutamento di destinazione d’uso, non avendo la società promittente venditrice dimostrato la perdurante possibilità di procurare tale certificato.
La Suprema Corte, nella sentenza de qua, ha chiarito che, in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l’ipotesi di: vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili; vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili; inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cass., sez. II, 2 agosto 2023, n. 23605; Cass., sez. II, 2 agosto 2023, n. 23604).
Tale insanabilità nella fattispecie doveva essere accertata alla luce del quadro probatorio (documentale) offerto, con precipuo riferimento allo stato in concreto della pratica amministrativa volta ad ottenere l’istanza di sanatoria dell’abusiva variazione di destinazione d’uso da servizi comuni (palestre e piscina) in superfici abitative; tenuto conto, al contempo, del lungo lasso di tempo decorso rispetto alla data fissata nel preliminare per la stipula del definitivo.
In proposito, nella valutazione della gravità ex art. 1455 c.c., sotto il profilo qualitativo e quantitativo, dell’inadempimento dedotto (ossia in ordine alla carenza dei requisiti per ottenere la sanatoria del mutamento di destinazione d’uso da servizi comuni a superficie abitativa), avrebbe dovuto tenersi conto dell’iter della pratica amministrativa (e segnatamente del suo eventuale avvio all’esito della pronuncia giudiziale evocata), dovendo ponderarsi, in difetto di riscontri, se fosse stata esclusa, in modo significativo, l’oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative del promissario acquirente, essendo il cespite oggettivamente inadeguato ad assolvere alla sua funzione economico-sociale (Cass., sez. II, ord. 27 dicembre 2017, n. 30950).
Tenuto conto altresì che, nel caso di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, sono integrati gli estremi di un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, da qualificarsi grave in relazione alle concrete esigenze del promissario compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell’immobile. In ragione di siffatte direttrici, le carenze sostanziali acclarate non avrebbero potuto ricondursi al mero rilievo formale del difetto della consegna del certificato.
Ebbene, solo quando sia appurata la ricorrenza delle condizioni sostanziali che ne avrebbero giustificato il rilascio non può darsi luogo alla risoluzione del contratto, in quanto tale deficienza non influisce, per definizione, sulla funzione economico-sociale della res alienata, la cui identità sul piano statico e dinamico corrisponde esattamente all’oggetto della pattuizione.
Pertanto, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti, in concreto, i requisiti richiesti dalla legge per l’agibilità, non si può attivare il rimedio della risoluzione, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. (Cass., sez. III, 4 marzo 2022, n. 7187).
Nel caso di specie, la Corte territoriale ha erroneamente applicato la disciplina sulla risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, in relazione alla mancanza della licenza di agibilità (ex abitabilità), in assoluta carenza di alcuna dimostrazione, a cura della società promittente venditrice, della regolarità della sanatoria e della perdurante possibilità di ottenere il detto certificato. Per tale motivo, la Cassazione ha accolto il ricorso e cassato la sentenza rinviando la causa alla Corte d’Appello, la quale dovrà attenersi al principio evidenziato in massima.