abbattimento alberi condominio
02 Lug
Condominio, Condominio - Primo piano

Abbattimento alberi in condominio: innovazione vietata L'abbattimento di alberi condominiali è una innovazione vietata e richiede l'assenso unanime di tutti i partecipanti al condominio

Abbattimento alberi condominiali

L’abbattimento di alberi, “comportando la distruzione di beni comuni, integra una innovazione vietata ai sensi dell’articolo 1121 c.c. e in quanto tale, richiede l’unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio”. Lo ha precisato il tribunale di Santa Maria Capua Vetere con sentenza n. 292/2024.

Nella vicenda, una condomina impugnava le delibere assembleari aventi ad oggetto la scelta della ditta per i lavori di abbattimento degli alberi ad alto fusto nel proprio condominio, deducendo che si trattava di innovazioni vietate per le quali la legge richiede l’unanimità dei consensi. Per il condominio, non era stata realizzata alcuna innovazione e l’assemblea aveva confermato le delibere impugnate comportandone la caducazione, con conseguente cessazione della materia del contendere.

Innovazione vietata

Per il tribunale, il ricorso della condomina è fondato, ritenendo che le delibere impugnate siano nulle e non semplicemente annullabili, giacché avendo ad oggetto un intervento di abbattimento di beni comuni, necessitavano ai fini della loro approvazione dell’unanimità di tutti i condomini. Il tribunale si rifà alla giurisprudenza di merito e di legittimità che ha più volte chiarito che “deliberandosi sulla distruzione di un bene comune, la relativa decisione richiede l’unanimità dei consensi, con la conseguenza che è nulla la delibera adottata a maggioranza” (cfr., Cass. n. 20249/2009). Non solo. La Cassazione, scrive il giudicante “ha particolarmente valorizzato la presenza e l’importanza degli alberi nei cortili condominiali non solo sotto il profilo estetico architettonico, ma anche in relazione alla qualità della vita degli abitanti del condominio (cfr. Cassazione n. 3666/1994), salvo ovviamente che il taglio degli alberi non sia imposto da ragioni di sicurezza e di salvaguardia di staticità degli edifici”.

Peraltro, a tal fine, sono necessarie in alcuni casi, “anche delle specifiche autorizzazioni, in presenza di vincoli ambientali o paesaggistici, ovvero per la tutela della fauna”.

La decisione

Nel caso di specie, l’abbattimento di un numero considerevole di alberi di cedro (ben 41), sui cui peraltro sono risultati presenti diversi nidi di tortora, deve ritenersi dunque una innovazione vietata. “Detti alberi, per il loro numero e caratteristiche, costituiscono senza dubbio parte integrante e fondamentale del decoro architettonico del complesso condominiale in questione, oltre ad avere una funzione essenziale per il benessere non solo dei condomini ma anche della restante parte della comunità”. Inoltre, prosegue il tribunale, “dalla lettura del verbale assembleare non emerge che detto abbattimento sia stato finalizzato al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, trattandosi, per le ragioni sopra evidenziate, di vere e proprie innovazioni per cui è richiesta l’unanimità dei consensi”.

Per cui, venendo in rilievo una ipotesi di nullità, e non di semplice annullabilità, conclude il tribunale, “va quindi disattesa l’eccezione di decadenza dell’impugnazione per decorso del termine di cui all’art. 1137 c.c., sollevata dal convenuto”.

amministratore comunione condominio poteri
28 Giu
Condominio, Condominio - Primo piano

Amministratore condominio e comunione: hanno poteri diversi A differenza dell'amministratore condominiale, quello della comunione non può agire in giudizio per i comunisti senza autorizzazione assembleare

Amministratore della comunione

L’amministratore della comunione non può agire in giudizio senza autorizzazione assembleare, in quanto (a differenza di quanto previsto per l’amministratore di condominio dall’art. 1131 c.c.) non è previsto, tra i poteri che ordinariamente gli spettano, quello di rappresentare in giudizio i comunisti. E’ quanto stabilito dal tribunale di Siracusa nella sentenza n. 764-2024 decidendo l’opposizione proposta da un comunista avverso il decreto ingiuntivo con cui l’amministratore, designato dall’autorità giudiziaria, gli intimava di pagare una somma per spese di manutenzione. L’opponente si doleva soprattutto del fatto che l’amministratore giudiziario, senza munirsi di autorizzazione assembleare, si era attivato per recuperare coattivamente le somme indicate nel piano di riparto, per cui chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo e l’accertamento dell’inesistenza del diritto dell’opposto a procedere in via esecutiva.

Carenza di legittimazione attiva

Per il tribunale l’opposizione è fondata per carenza di legittimazione attiva dell’opposto/intimante. “Correttamente – afferma il giudice – l’odierno opponente si duole del fatto che l’amministratore ad acta nominato ai sensi dell’art. 1115, comma 4, c.c., si sia attivato per l’emissione dell’opposto titolo senza preventivamente richiedere l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini”.

Invero, “costituisce orientamento consolidato – cui il giudice dichiara di prestare continuità – quello secondo cui ‘L’amministratore della comunione non può agire in giudizio in rappresentanza dei partecipanti contro uno dei comunisti in rappresentanza degli altri, mancando, in materia di comunione, una disposizione analoga a quella posta, per l’amministratore del condominio, dall’art. 1131 c.c., che, in via eccezionale, attribuisce a questi il potere di agire in giudizio sia contro i terzi che nei confronti dei condomini'” (cfr. Cass. n. 4209/2014).

La decisione

Nel caso di specie, non risulta che l’amministratore nominato ex art. 1105 comma 4 c.c. fosse stato investito del suddetto potere da parte dei comunisti, per cui il giudice dichiara l’insussistenza del diritto di procedere in via esecutiva nei confronti dell’opponente.

Allegati

danni terrazzo livello spese
24 Giu
Condominio, Condominio - Primo piano

Danni al terrazzo condominiale: ripartizione ex art. 1126 c.c. Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere precisa che i danni e le manutenzioni al terrazzo a livello di condominio si ripartiscono con l'art. 1126 c.c.

Danni al terrazzo condominiale

La terrazza a livello è paragonabile da un punto di vista giuridico, ad un lastrico solare, ed è quindi soggetta, in tema di ripartizione delle spese per la sua manutenzione, alle disposizioni di cui all’art. 1126 c.c. E’ quanto ha precisato il tribunale di Santa Maria Capua Vetere con la sentenza n. 1400-2024.

La vicenda

La vicenda ha per protagonista un condomino, proprietario di locali commerciali siti al pianterreno, che trascinava in giudizio i proprietari del terrazzo a livello sovrastante per sentirli condannare al suo rifacimento e al risarcimento dei danni arrecati ai locali di sua proprietà a causa delle infiltrazioni provenienti proprio dal terrazzo.

I convenuti si costituivano, eccependo l’improcedibilità della domanda per difetto di mediazione e contestandone la fondatezza nel merito. Inoltre, chiedevano di essere autorizzati a chiamare in garanzia la società assicurativa con cui avevano stipulato apposita polizza, ed agivano con domanda riconvenzionale per l’accertamento del debito maturato dall’attore nei loro confronti, per non aver mai contribuito alle spese di manutenzione della terrazza.

La causa, istruita attraverso l’espletamento di Ctu, celebrata in modalità cartolare, veniva trattenuta in decisione.

Mediazione non obbligatoria

In via preliminare, il tribunale disattende l’eccezione all’improcedibilità sollevata da parte convenuta e dalla terza chiamata, per mancato esperimento della mediazione, ossia perché la causa verte in materia accertativa e risarcitoria e dunque la mediazione non è obbligatoria “quando la domanda, come nel caso in esame, è riconducibile al risarcimento da fatto illecito ai sensi dell’art. 2051 c.c.”.

Ripartizione spese terrazza a livello

Nel merito, il giudice premette innanzitutto che la fattispecie in esame rientra nel c.d. condominio minimo. Per cui, “in riferimento alla qualifica della terrazza di proprietà esclusiva dei convenuti, va osservato che la stessa è paragonabile, da un punto di vista giuridico, ad un lastrico solare, trattandosi di una terrazza a livello e quindi soggetta, in tema di ripartizione delle spese per la sua manutenzione, a quanto disposto dall’art. 1126 c.c.”.

Per definizione, prosegue il giudicante, “la terrazza a livello è quella parte dell’edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile solo dalla sua unità immobiliare, e che contemporaneamente funge anche da copertura a una o più unità immobiliari. Di norma, la terrazza si presenta come un ripiano scoperto, costruito per lo più a copertura dell’edificio stesso e recintato da un parapetto, così da consentire l’affaccio”, La terrazza a livello, “quindi, ha una doppia anima: da un lato, rappresenta un’estensione della singola proprietà privata e, dall’altro, funge da copertura per i piani sottostanti dell’edificio. Per queste sue caratteristiche, la terrazza a livello non deve necessariamente trovarsi sulla sommità dell’intero edificio, potendo sovrastare anche solo una parte del fabbricato. Poiché la terrazza a livello, anche quando è di proprietà esclusiva, conserva un’essenziale funzione di copertura dell’edificio, la manutenzione della stessa, in tema di ripartizione delle spese, è soggetta alla disciplina di cui all’art. 1126 c.c.: tanto nel caso di manutenzione e conservazione che in quello di risarcimento dei danni da infiltrazioni, le spese della terrazza a livello (o lastrico solare) che è causa del danno andranno così divise: 1/3 il proprietario o usuario esclusivo; 2/3 i restanti condòmini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. Ciò in conformità anche a quanto chiarito dalla giurisprudenza di legittimità richiamata dallo stesso giudicante (cfr. Cass. n. 35316/2021; n. 20287/2017).

La decisione

Nel caso di specie, la consulenza in atti, ha confermato sia l’esistenza dei danni lamentati dall’attore alle unità immobiliari di sua proprietà sia la loro riconducibilità alla terrazza de qua. Inoltre, ha confermato che i vizi denunciati dal ricorrente risultavano definitivamente accertati e provocati, tra l’altro, dalla “scarsa e/o non adeguata manutenzione del lastrico solare”, da “errori costruttivi” mentre “non sono imputabili ad un cattivo utilizzo” da parte dei convenuti, ovvero che “le infiltrazioni non sono attribuibili ad interventi specifici realizzati dai proprietari che avrebbero potuto recare danno all’integrità della struttura”, il che esclude, a dire del giudice, “la possibilità di applicare la deroga al principio di ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.”. Per cui, afferma il tribunale, “pur ritenendo provati i danni lamentati dall’attore e la loro riconducibilità alla terrazza, tuttavia non potrà riconoscersi la responsabilità esclusiva dei proprietari della stessa, dovendo applicarsi il criterio di riparto ex art. 1126 c.c. delle spese relative ai lavori da eseguirsi all’interno dei locali”, solo 1/3 potrà addebitarsi ai convenuti, così come per i lavori da eseguire sul terrazzo.

Da qui l’accoglimento parziale della domanda e la compensazione delle spese di lite.

regolamento condominio termine convocazione
20 Giu
Condominio, Condominio - Primo piano

Regolamento condominio: può prevedere termini più ampi per le convocazioni L’art. 66 disp. att. c.c. non rientra infatti tra le disposizioni inderogabili da parte del regolamento condominiale

Termine convocazione assemblea

Il termine previsto per la convocazione dell’assemblea può essere derogato dal regolamento di condominio, in quanto l’art. 66 disp. att. c.c. non rientra tra le disposizioni inderogabili. È quanto ha precisato il tribunale di Bari con sentenza n. 1994/2024, esprimendosi su una vicenda avente ad oggetto l’impugnazione di una delibera assembleare.

Nel caso di specie, i proprietari di un appartamento convenivano in giudizio il condominio chiedendo al giudice di dichiarare “illegittimo, inesistente, nullo e/o annullabile, inefficace e quindi, annullare l’intero deliberato assunto” dall’assemblea con condanna del convenuto alla soccombenza processuale.

In particolare deducevano di aver espresso la volontà di distaccarsi dal condominio e, a fronte dell’opposizione di quest’ultimo, di aver intrapreso procedura di mediazione, conclusasi con esito negativo e di aver ricevuto, infine, l’avviso di convocazione di assemblea straordinaria in ritardo, non potendo prendere parte alla stessa, al termine della quale l’organo assembleare aveva rigettato la domanda di fuoriuscita dalla comunione.

Da qui la richiesta di annullamento della delibera condominiale, in quanto adottata in violazione dell’art. 14 comma 2 del regolamento di condominio, il quale disponeva la convocazione a cura dell’amministratore almeno dieci giorni prima della data fissata per l’adunanza, e dell’art. 1105 comma 3 c.c.

Il regolamento di condominio

Il giudice dà loro ragione. Come noto, afferma infatti il tribunale, “a lume dell’art. 1138 c.c., qualora in un edificio il numero dei condomini sia superiore a dieci, è necessaria la predisposizione di un regolamento, il quale oltre a contenere le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e per la tutela del decoro dell’edificio, disciplina pure l’attività amministrativa della cosa comune”.

Le norme del regolamento, prosegue il giudice, “non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino”, e in nessun caso derogare alle disposizioni che costituiscono “norme inderogabili” per espresso dettato normativo; ben potendo, tuttavia, derogare alle altre norme di legge, “rientrando tale facoltà nell’alveo della libertà negoziale riconosciuta ai singoli”.

Tra le norme inderogabili, afferma quindi il giudicante, “sicuramente non rientra l’art. 66 disp. att. c.c, nella parte in cui prevede un termine entro cui la convocazione assembleare deve essere comunicata ai singoli condomini, a maggior ragione ove – come avvenuto nella specie – il regolamento stabilisca un termine più ampio – di giorni dieci e, dunque, in melius – rispetto a quello – di giorni cinque – previsto dall’art. 66 cit.”.

Ritardo nell’avviso di convocazione

Peraltro, osserva il tribunale, “è principio ormai consolidato quello secondo cui ogni condomino, avendo il diritto di intervenire all’assemblea, deve perciò essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione, quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato ma anche ricevuto nel termine stabilito dalla legge o, come nella specie, dal regolamento condominiale, avendo riguardo alla riunione dell’assemblea in prima convocazione”.

Da quanto precede derivata, pertanto, “che il mancato rispetto di tale termine di ricezione dell’avviso da parte dell’avente diritto costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare, ai sensi dell’art. 1137 c.c.”.

Conclusione che, peraltro, trova conforto, nel testo ora vigente dell’art. 66 comma c.c., il quale dispone che “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.

La decisione

Per cui, facendo applicazione delle enunciate coordinate ermeneutiche al caso di specie, la comunicazione della convocazione dell’assemblea è da ritenersi tardiva, e, per l’effetto, annullabile. Da qui, l’accoglimento della spiegata domanda.

 

Leggi anche Regolamento condominiale contrattuale nullo

erronea ripartizione spese condominio
17 Giu
Condominio, Condominio - Primo piano

Erroneo riparto spese: delibera nulla o annullabile? L’erronea ripartizione delle spese tra nullità ed annullabilità della delibera dell'assemblea di condominio

Ripartizione spese erronea

L’approvazione di un riparto di spesa erroneo può essere causa di nullità o di annullabilità della delibera assembleare che approvi quel riparto. La questione relativa alla forma dell’invalidità della singola delibera è stata oggetto di un recente vivace dibattito dottrinale e giurisprudenziale, culminato con la sentenza della Suprema Corte n. 9839 del 14 aprile 2021 resa a Sezioni Unite.

Ripercorrendo gli eventi che hanno portato all’emanazione di tale fondamentale sentenza, occorre partire dall’ordinanza n. 24476 del 1ottobre 2019, con la quale la II Sezione civile della Corte di Cassazione trasmetteva gli atti al Primo Presidente per l’assegnazione alle Sezioni Unite al fine di definire una serie di questioni che sempre più spesso generavano contrasto tra gli orientamenti delle sezioni semplici.

Forma di invalidità della delibera

Tra queste anche quella relativa alla forma di invalidità della delibera che ripartiva le spese per beni e servizi comuni con criteri differenti da quelli previsti dalla legge e/o dal regolamento contrattuale (così è ad esempio nel caso di una delibera assembleare che, in assenza di unanimità dei partecipanti al condominio e, dunque, in assenza del quorum deliberativo di 1000/1000 millesimi), decideva di ripartire una spesa per la conservazione, manutenzione, godimento, riparazione, ricostruzione di parti comuni con un criterio non previsto dalla legge né dal regolamento di condominio (es. ripartizione in parti uguali e non per tabella di proprietà delle spese di manutenzione del giardino condominiale, del cancello o del rifacimento della colonna pluviale di cui usufruisce tutto il Condominio composto da unico corpo di fabbrica).

Due orientamenti contrapposti

Nella risoluzione di casi come quello analizzato si rinvenivano due contrapposti orientamenti:

  • un primo orientamento riteneva sempre nulla la delibera dell’assemblea che deroghi ai criteri legali di ripartizione o a quelli di cui al regolamento, in quanto trattasi di delibera resa in “eccesso di potere” rispetto alle attribuzioni assembleari, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissati dalla legge o dal regolamento contrattuale, occorrendo a tal fine un accordo unanime espressione dell’autonomia negoziale (Cass. 19832/2019, 470/2019, 33039/2018, 19651/2017).
  • un differente indirizzo, viceversa, riteneva che erano nulle le sole delibere con cui l’assemblea espressamente e stabilmente modificava a maggioranza i criteri di riparto stabiliti dalla legge o da accordo unanime dei condomini mentre considerava annullabili le delibere in cui tali criteri venivano meramente ed episodicamente disattesi (Cass. 10586/2019; 11289/2018; 27016/2011).

In altri termini, tale secondo orientamento riteneva ancora valida la distinzione tra violazione in astratto e violazione in concreto dei criteri di riparto delle spese, sanzionando la prima con la nullità della deliberazione e la seconda con la mera annullabilità.

Si ha violazione in astratto dei criteri legali, e conseguente nullità della delibera, quando si deroga agli stessi in assenza di accordo unanime dei partecipanti al condominio mentre, viceversa, ricorre la meno grave ipotesi di annullabilità della delibera quando si effettuano dei riparti che in concreto vadano a violare (rectius a mal applicare) i criteri già stabiliti dalla legge, come nel caso in cui, pur rispettando l’astratto criterio normativo, si deroghi allo stesso, per errore, nel singolo caso concreto.

Il principio di diritto delle Sezioni Unite della Cassazione

Le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 9839/2021 hanno confermato tale secondo orientamento enunciando il seguente principio di diritto:
“In tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.”.

registro anagrafe condominiale
14 Giu
Condominio, Condominio - Primo piano

Il registro di anagrafe condominiale Cos'è il registro dell’anagrafica condominiale, quali obblighi ha l'amministratore, cosa deve contenere il registro e un fac-simile di scheda da inviare ai condomini

Registro anagrafica condominiale: cos’è

Con l’entrata in vigora della Legge 220/2012, sono sorte per l’Amministratore ulteriori incombenze dovute alla tenuta e custodia di alcuni registri obbligatori per i condomini.
Il Registro dell’anagrafica condominiale è uno dei nuovi documenti che l’Amministratore deve custodire o se mancante, predisporlo (punto 6 dell’Art. 1130 del Cod. Civ.).
Per ottemperare alla costituzione del registro dell’anagrafica condominiale l’Amministratore dovrà inviare, a tutti i condomini, una scheda di richiesta/aggiornamento dati.
Deve informare gli stessi condòmini che ogni variazione dei dati deve essergli comunicata per iscritto entro 60 giorni dall’avvenuta variazione, per tenere sempre aggiornato il registro di anagrafica condominiale, fermo restando che non è tenuto ad effettuare costanti attività investigative presso i pubblici registri per mantenere aggiornata l’anagrafe condominiale (Sentenza Tribunale di Roma n° 8310/2019).
Qualora un Condòminio dovesse locare la sua unità immobiliare, ha l’obbligo di comunicare entro 30 giorni all’Amministratore i dati del conduttore e dei soggetti aventi diritti reali sulla stessa unità.
In caso di omessa o incompleta comunicazione da parte di tutti i titolari di diritti reali l’Amministratore, per ovviare alla non ottemperanza dei condòmini, deve inviare una lettera di sollecito raccomandata che gli permetta di ottenere i dati mancanti ed aggiornare il registro.

Cosa deve contenere

Decorsi 30 giorni l’Amministratore può acquisire tutte le informazioni necessarie per l’aggiornamento del registro dell’anagrafe condominiale, addebitandone il costo ai responsabili.

La scheda da inviare ai condomini per istituire o aggiornare il registro dell’anagrafica condominiale dovrà contenere:

  • le generalità di tutti i condomini, degli usufruttuari, con i relativi codici fiscali;
  • la residenza ed il domicilio dei sopraelencati soggetti;
  • tutti gli eventuali numeri telefonici, e-mail, ecc.
  • se l’unità immobiliare è locata, anche i dati del conduttore;
  • in caso di comunione, i riferimenti del rappresentante della comunione;
  • i dati catastali di ogni singola unità immobiliare, ecc.

Obblighi dell’amministratore

L’Amministratore periodicamente deve richiedere a tutti i condomini se vi sono state o meno variazioni su ogni singola unità immobiliare, in particolare ad ogni rinnovo del mandato o in caso di lavori che prevedano eventuali sgravi fiscali, ed a chi certificare la detrazione da comunicare poi, in via telematica, all’Agenzia delle Entrate.

Senza contare che l’art. 63 Disp. Att. ultimo comma c.c. prevede che : “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Meglio sarebbe stato porre a carico del notaio rogante questo ultimo adempimento. Ma tant’è.

Mancato aggiornamento del registro

Non si può ignorare che l’articolo 1130 del Cod. Civ., con il quale si istituisce il registro di anagrafica condominiale, è un articolo derogabile, pertanto, qualora un regolamento condominiale di qualsiasi natura deroghi a tale norma, bisognerà adottare quanto previsto dallo stesso.
L’aggiornamento di detto registro è molto importante tanto che esso può essere grave motivo per la revoca dell’Amministratore (Art. 1129 Cod. Civ.), oltre al fatto che sarà particolarmente utile a gestire eventuali emergenze in occasione di calamità naturali.

Fac-simile di scheda registro anagrafe condominiale

CONDOMINIO:  DI VIA ………………………………………………..IN NAPOLI

Ai sensi dell’art. 10 comma 6 della Riforma del Condominio – Legge 11.12.2012 n°220 (G.U. 293 del 17.12.2012) Il conferimento dei dati, tranne quelli indicati con * , è obbligatorio e ogni variazione dovrà essere comunicata in forma scritta entro 30gg. all’amministratore. In caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l’amministratore richiederà con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisirà le informazioni necessarie addebitandone il costo ai proprietari.

DATI ANAGRAFICI DICHIARANTE:

Signor/Signora/Soc.:________________________________________________nato/a________________

il_________________ e residente (o sede) in____________________Via ___________________________

n°______codice fiscale:______________________________________tel.:__________________________

cell.:__________________________________ E-mail*__________________________________________

PEC*__________________________________________________________________________________

Recapito alternativo per corrispondenza:_________________________________________________________________________

In qualità di: □ proprietario □ Comproprietario (al ……..%) □ Usufruttuario □ Nudo proprietario

□ Autorizzo l’invio di qualsiasi comunicazione anche le convocazioni di assemblea attraverso la posta elettronica agli indirizzi sopra specificati

DATI ANAGRAFICI DI ULTERIORI TITOLARI:

Signor/Signora/Soc.:________________________________________________nato/a________________

il_________________ e residente (o sede) in____________________Via ___________________________

n°______codice fiscale:______________________________________tel.:__________________________

cell.:__________________________________ E-mail*__________________________________________

PEC*__________________________________________________________________________________

Recapito alternativo per corrispondenza:_________________________________________________________________________

In qualità di: □ proprietario □ Comproprietario (al ……..%) □ Usufruttuario □ Nudo proprietario

□ Autorizzo l’invio di qualsiasi comunicazione anche le convocazioni di assemblea attraverso la posta elettronica agli indirizzi sopra specificati

UNITA’ IMMOBILIARI – DATI CATASTALI

  1. a) Unità immobiliare n°_______________________Scala_______________Piano__________________Interno_______________

Destinazione d’uso____________________________________Foglio________Partic./mappale_______________Sub.___

Condotto in locazione? □ SI □ NO

  1. b) Unità immobiliare n°_______________________Scala_______________Piano__________________Interno____________

Destinazione d’uso____________________________________Foglio________Partic./mappale_______________Sub.___

Condotto in locazione? □ SI □ NO

DATI RELATIVI AL CONTRATTO DI LOCAZIONE /COMODATO (qualora esistente):

L’unità immobiliare (a;b;c;d) ___________è stata concessa in locazione/comodato dal_________________

al sig./sig.ra/ditta_____________________________codice fiscale_________________________________

Residente a_____________________________Via________________________________________________n. _____

Telefono:_____________________________________cell:_______________________________________

Recapito alternativo per corrispondenza:___________________________________________________________________

 

TUTELA DELLA PRIVACY: Vedi informativa ai sensi degli articoli 13 e 14 del regolamento (UE) 2016/679 – GDPR- qui allegata.

 

DATA: ____________________ FIRMA DEL DICHIARANTE:______________________________

 

Oltre ai dati sopra menzionati, il registro dell’anagrafica condominiale si compone di tutti quegli atti inerenti la sicurezza del condominio e quindi, anche di tutta la documentazione riguardante le manutenzioni e verifiche periodiche degli impianti.
Appare ovvio che i dati progettuali dell’edificio e tutti gli elaborati grafici devono essere parte integrante del registro di anagrafica condominiale.

condizionatori condominio
11 Giu
Condominio, Condominio - Primo piano

Condizionatori in condominio: vanno rimossi se non autorizzati I motori dei condizionatori presenti nella facciata condominiale sono innovazioni che ledono il decoro del condominio e vanno rimossi se non autorizzati

Motori dei condizionatori in facciata: innovazione lesiva

I motori esterni dei condizionatori posizionati nella facciata del Condominio rappresentano un’innovazione che richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale. Vanno quindi rimossi i motori dei condizionatori dismessi e inutilizzati sorretti dai loro supporti e posizionati in facciata perché ledono l’estetica del Condominio e sono comunque suscettibili di recare molestia e danni diretti o indiretti. Questa in sintesi la decisione del Tribunale di Milano contenuta nella sentenza n. 4074-2024.

Rimozione motori dei condizionatori in condominio

Un condominio agisce in giudizio per ottenere la rimozione dei motori esterni dei condizionatori posizionati da un condomino sul muro condominiale, ma oramai dismessi sui supporti che li sorreggono. Per il condominio i motori dei condizionatori sono stati apposti illegittimamente, in violazione dell’art. 29 del regolamento condominiale. Chiede quindi il ripristino dello stato dei luoghi.

Innovazione o opera per miglior godimento delle parti comuni?

Il Tribunale rileva che la presenza dei motori è stata in effetti confermata da un teste e da alla dettagliata documentazione fotografica prodotta. Per il Tribunale, ai fini del decidere, è necessario stabilire se l’installazione dei motori dei condizionatori configurino una violazione del regolamento condominiale perché innovazione non autorizzata o se debbano essere qualificate piuttosto come opere finalizzate semplicemente al migliore godimento delle parti comuni del condominio.

Per arrivare alla decisione il Tribunale ricorda, prima di tutto che, la decisione n. 2846/1982 della Corte di Cassazione ha chiarito che: “devono intendersi per innovazioni della cosa comune… le modificazioni materiali di essa che ne importino l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione. Pertanto, non costituiscono innovazioni… le modificazioni della cosa comune dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento della medesima, che ne lascino tuttavia immutata la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare l’equilibrio tra i concorrenti interessi tra condomini.” 

Il termine “innovazione” va quindi interpretato nel senso che deve trattarsi di un’opera nuova, anche se non tutte le opere nuove sono innovazioni. Non sono innovazioni infatti le opere finalizzate a migliorare e potenziare un bene o un servizio preesistenti.

Analizzando il caso di specie il Tribunale giunge alla conclusione che l’installazione dei condizionatori e dei relativi motori ha comportato sicuramente un’innovazione e che pertanto avrebbe necessitato della preventiva autorizzazione dell’assemblea. L’articolo 29 del regolamento condominiale sancisce infatti il divieto di eseguire opere o varianti all’immobile se danneggiano la stabilità e l’estetica e se recano molestia, danni diretti o indiretti e per la loro realizzazione richiede la preventiva autorizzazione dell’amministratore in forma scritta. Poiché nel caso di specie non è stata fornita alcuna prova dell’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea condominiale, il Tribunale dispone che i condizionatori, dimessi e inutilizzati, vengano rimossi a spese e cura del convenuto perché installati in violazione dell’articolo 29 del regolamento condominiale.

amministratore ad acta
07 Giu
Condominio

Amministratore ad acta: può essere nominato lo stesso amministratore In caso di pericolo incombente può essere conferito l'incarico di amministratore ad acta all'amministratore in carica

Amministratore ad acta

Nel caso di pericolo incombente può essere  conferito all’amministratore ad acta l’incarico:

  • di eseguire anche tramite l’ausilio di un tecnico di fiducia l’analisi generale delle strutture comuni al fine di individuare con certezza le cause dei fenomeni infiltrativi;
  • elaborare un intervento strutturale immediato a soluzione dei diffusi fenomeni di degrado;
  • redigere un piano programmatico un progetto esecutivo un computo metrico di tutti gli interventi necessari per la risoluzione delle problematiche;
  • procedere all’individuazione della ditta appaltatrice e commissionare i lavori di cui al computo metrico;
  • provvedere a riscuotere il pagamento per i suddetti lavori pro quota a carico dei singoli condomini come da successivo piano di riparto.

Questo è quanto statuito dal Tribunale di Napoli nell’ambito del procedimento V.G. 4604/2023, conclusosi con il decreto di accoglimento n. 169/2023.

Incarico all’amministratore condominiale in carica

La circostanza che assume interesse primario nella vicenda che ci occupa è che il Tribunale ha deciso di affidare l’incarico per la gestione della problematica indifferibile di cui sopra proprio all’amministratore già in carica per la gestione ordinaria ritenendo che lo stesso fosse già a conoscenza della annosa questione.

Ed invero, era proprio su ricorso dell’amministratore p.t. che veniva adito il Tribunale deducendo che vi era una situazione di pericolo incombente a beni comuni quali l’area cortilizia del fabbricato (a cui era sottoposta una ampia area-garage) ed alle fondamenta dell’edificio che cagionava, a cascata, problematiche infiltrative anche alle unità immobiliari private. Entrambe le problematiche di sicurezza e stabilità erano già state sollevate dall’amministratore che opportunamente convocava più assemblee sul punto ma, nonostante il parere di due differenti tecnici strutturisti incaricati dal Condominio, l’assemblea non deliberava l’appalto delle predette opere straordinarie, probabilmente perché particolarmente costose (circa 900.000 euro di lavorazioni). Né appariva più possibile per l’amministratore procedere con interventi – tampone, atteso che proprio i tecnici incaricati relazionavano circa la necessità ed urgenza di interventi di più ampia portata.

Incarico all’amministratore pro-tempore

Il Tribunale partenopeo, contrariamente alle fattispecie in cui si richiede la nomina dell’amministratore per la gestione ordinaria, onerava comunque il ricorrente della notifica del ricorso e del decreto a tutti i condomini (quali potenziali controinteressati) ma nessuno si costituiva e veniva dunque affidato l’incarico di commissario ad acta proprio all’amministratore pro-tempore.

vano ascensore condominio
06 Giu
Condominio, Condominio - Primo piano

Il vano ascensore è di proprietà del condominio Il tribunale ha ricordato che l’art. 1117 c.c. introduce una presunzione di appartenenza comune ai condomini dei beni in esso elencati, superabile solo con la produzione di un diverso titolo

Proprietà del vano ascensore nel condominio

Nel caso in esame e per quanto qui rileva, il condominio aveva adito il Tribunale di Agrigento, chiedendo l’accertamento della natura condominiale del vano ascensore.

Nel dettaglio, l’attore ha rappresentato che i condomini, durante l’assemblea straordinaria avevano deliberato di istallare un ascensore e che la ditta affidataria dell’incarico, durante il primo sopralluogo, constatava che il vano ascensore era parzialmente occupato da un impianto ad uso privato di un condomino, che collegava il piano seminterrato al piano terra.

Rispetto alla suddetta circostanza e alla richiesta avanzata dal condominio, la società condomina si è costituita in giudizio eccependo di aver acquistato l’immobile comprensivo dell’ascensore/montacarichi che collegava il piano terra con il seminterrato. In ragione di tale situazione, la società ha pertanto fatto valere la prescrizione dell’azione o comunque l’usucapione del montacarichi.

Natura condominiale del vano ascensore

Il Tribunale di Agrigento, con sentenza n. 20 dell’8 gennaio 2024, ha condannato la società condomina a liberare il vano ascensore rimuovendo il montacarichi che collega il piano terra al piano seminterrato.

Nella specie, il Tribunale, ha anzitutto esaminato gli esiti della perizia svolti dal C.T.U. incaricato, il quale, in particolare ha accertato “esiste un solo vano corsa ascensore, che collega il piano seminterrato al piano terrazzo dell’immobile, occupato attualmente dal montacarichi della ditta (…) al servizio del solo piano terra e seminterrato”, che pregiudica l’istallazione dell’ascensore ad uso condominiale.

Ciò posto, il Tribunale è passato all’esame della normativa di riferimento, con particolare riguardo all’art. 1117 c.c., ove l’ascensore è individuato tra le parti dell’edificio che si presumono di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari.

L’articolo in questione introduce pertanto “una presunzione di appartenenza comune ai condomini dei beni in esso elencati che, come tale, può essere superata solo dalle risultanze opposte di un determinato titolo (…), prova che nel caso in esame non è stata raggiunta”. Invero, ha proseguito il Tribunale “negli atti di trasferimento della proprietà degli immobili da parte dell’originario proprietario, depositati dall’attore, è dato leggersi “la compravendita concerne l’immobile nello stato di fatto in cui si trova (…) compreso tutto quanto altro per legge, uso e consuetudine è proprietà comune in un edificio in condominio”, difettando, pertanto, una valida riserva da parte dell’originario proprietario sul bene comune del vano ascensore.

Per quanto in particolare attiene alla prescrizione dell’azione e all’acquisto per usucapione del diritto della convenuta di mantenere il montacarichi, il Tribunale ha osservato che l’art. 948 c.c. dispone che “l’azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell’acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione”.

Chi agisce in rivendica deve, pertanto, provare in prima istanza di aver acquistato la titolarità del bene a titolo originario. Mentre, in punto di usucapione, la giurisprudenza formatasi sul punto ha affermato che il condomino che rivendica l’usucapione deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo “inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso costituito da atti rivolti contro gli altri compossessori tali da palesare concretamente l’intenzione di non possedere più come compossessore”.

Il Tribunale ha in definitiva affermato che alcuna rilevanza assume, rispetto a quanto sopra indicato, la planimetria catastale prodotta dalla società convenuta atteso che “la planimetria catastale è di data antecedente al certificato di sanatoria e rappresenta uno stato dei luoghi difforme dalla condizione rilevata al piano seminterrato”.

privacy condominio
31 Mag
Condominio, Condominio - Primo piano

Privacy: amministratore responsabile del trattamento L’amministratore quale responsabile del trattamento dei dati del condominio

Privacy condominio

Sul tema il Garante si è espresso una prima volta nel 2006 con provvedimento intitolato “Amministrazione dei condomini”  del 18 maggio,  riconducendo in capo al condominio la titolarità del trattamento (documento web numero 1297626 punto 2). Il condominio, infatti, in virtù della disciplina normativa che lo regola nei suoi vari aspetti, agisce per il tramite dell’amministratore formalmente designato dall’assemblea al quale vengono attribuiti specifici poteri di rappresentanza.

Designazione amministratore non necessaria

Il Garante si è anche espresso nel senso di non ritenere necessaria  la designazione formale dell’amministratore quale responsabile del trattamento: ritenendo che essa costituisce una mera eventualità dovendosi intendere che in caso contrario l’amministratore operasse comunque per conto del condominio in virtù del rapporto di mandato presupposto inerente proprio il trattamento dei dati attraverso un impianto di videosorveglianza condominiale (vedi il provvedimento il 6 Aprile 2017 numero 6517060).

Quest’ultimo aspetto ovvero quello dell’eventuale nomina dell’amministratore a responsabile del trattamento veniva esplicitato in modo ancor più chiaro nel menzionato vademecum del 2013 laddove si diceva che l’assemblea può decidere di disegnarlo anche formalmente responsabile del trattamento dei dati personali dei partecipanti al condominio attribuendogli così  uno specifico ruolo in materia di  privacy.

Dopo l’introduzione del regolamento web 2016 numero 679 nell’ambito della relazione sull’attività svolta nel corso del 2019 l’autorità garante ha colto l’occasione per confermare questa indicazione e per ribadire che le informazioni personali riferibili a ciascun partecipante possono essere trattate per la finalità di gestione di amministrazione del condominio e che possono essere per tali ragioni condivise all’interno della compagine condominiale tenendo anche conto che i condomini devono essere titolari di un medesimo trattamento dei dati di cui l’amministratore agente in eventuale veste di responsabile del trattamento alla concreta gestione.

Conferimento formale all’amministratore

L’autorità garante non ha dunque preso posizioni chiare sull’obbligatorietà o meno di regolare il rapporto tra amministratore e condominio secondo quanto previsto dall’articolo 28 GDPR ovvero attraverso la sottoscrizione di un contratto o altro atto giuridicamente vincolante ma l’articolo 28 prevede che qualora un trattamento debba essere effettuato per conto del Titolare del trattamento quest’ultimo ricorre unicamente ad un  responsabile del trattamento che presenti garanzie sufficienti per mettere in atto misure tecniche e organizzative adeguate in modo tale che il trattamento soddisfi i requisiti del presente regolamento e garantisca la tutela dei diritti dell’interessato.

Il Titolare del trattamento dovrà dunque accertarsi che la catena di trattamento dei dati dallo stesso innescato sia rispettosa della normativa e dei diritti alla riservatezza del singolo anche nel caso in cui il Titolare del trattamento decida di avvalersi di altri soggetti.

Per quanto sopra si ritiene raccomandabile il conferimento di un formale incarico all’amministratore del condominio da parte dell’assemblea rispettoso dei contenuti indicati nell’articolo 28 del GDPR il che consentirà anche di dare attuazione concreta al principio della accountability. Solo così difatti il condominio potrà dare prova di aver preso atto delle condizioni di sicurezza offerte dal professionista che ne detiene, custodisce e tratta in vario modo i dati.