Cassonetti sotto la finestra e delibera

Cassonetti sotto la finestra e annullabilità della delibera: posizionare i contenitori dei rifiuti condominiali in prossimità di una finestra privata può portare all’annullamento della delibera assembleare, se ciò comporta un pregiudizio diretto al diritto di proprietà e non risulta giustificato da esigenze oggettive del condominio. Lo ha stabilito il Tribunale di Latina con sentenza n. 1025/2025, richiamando i principi di buon uso delle parti comuni e proporzionalità delle scelte collettive.

Cassonetti sotto la finestra e odori molesti

La causa prende avvio da una decisione dell’assemblea condominiale che aveva stabilito il collocamento dei cassonetti per la raccolta differenziata a pochi metri dalla finestra di un appartamento. La condomina interessata ha impugnato la delibera, lamentando un’interferenza ingiustificata con il proprio diritto di godimento dell’unità immobiliare, a causa delle esalazioni provenienti dai rifiuti.

Il giudice ha accolto la domanda, ritenendo che la scelta dell’assemblea configuri un uso anomalo delle parti comuni e un sacrificio sproporzionato degli interessi individuali, soprattutto in presenza di alternative praticabili.

Odori e distanze: i criteri di valutazione del tribunale

Il Tribunale ha fondato il proprio giudizio su presunzioni semplici ex art. 2729 c.c., richiamando massime di esperienza secondo cui la vicinanza di rifiuti organici alle finestre può comportare odori sgradevoli e limitazioni al pieno utilizzo dell’abitazione, specialmente nei mesi estivi.

Rilevata una distanza inferiore ai 4 metri tra i cassonetti e la finestra, il giudice ha fatto riferimento, in via analogica, all’articolo 889 c.c. in materia di distanze tra costruzioni, trattandosi di una lacuna normativa in ambito condominiale e igienico-sanitario. In mancanza di norme locali specifiche, ha considerato quella distanza non idonea a garantire condizioni igieniche accettabili.

Le fotografie allegate dall’attrice, ritenute non contestate, hanno rafforzato la prova del disagio, contribuendo alla valutazione complessiva dell’illegittimità della delibera.

Eccesso di potere e alternative ignorate

Il provvedimento impugnato è stato ritenuto viziato da eccesso di potere, poiché ha sacrificato il diritto individuale senza che vi fosse una reale esigenza collettiva. La motivazione addotta dall’assemblea – ovvero la mancanza di spazi alternativi – è stata smentita dalla consulenza tecnica d’ufficio, che ha invece individuato il locale autoclave come area idonea, previa minima modifica.

Secondo il giudice, l’attività deliberativa del condominio deve rispettare il principio di equilibrio tra interesse collettivo e diritti dei singoli, evitando soluzioni irragionevoli o sproporzionate. La mancata considerazione dell’alternativa concretamente realizzabile ha reso la motivazione della delibera meramente apparente e quindi invalida.

Cos’è il consiglio di supercondominio?

Il consiglio di supercondominio è un organo che facilita la gestione di un supercondominio, ossia un complesso formato da più edifici con parti comuni (come vialetti, impianti, parcheggi o giardini). Il consiglio non è obbligatorio per legge. Lo stesso però può essere istituito per agevolare il processo decisionale, coordinare le esigenze delle singole palazzine e rappresentare i condomini in assemblea. Il consiglio di supercondominio è un organo consultivo e di rappresentanza ed è composto dai delegati delle singole unità condominiali che fanno parte del supercondominio. Non ha poteri decisionali vincolanti, ma svolge un ruolo di raccordo tra le varie realtà condominiali. In questo modo facilita la gestione delle parti comuni.

Funzioni principali del consiglio di supercondominio

Da quanto accennato emerge quindi che il consiglio diu supercondomonio svolge principalmente le seguenti funzioni:

– Consulenza: supporta l’amministratore del supercondominio nella gestione delle parti comuni.
– Rappresentanza: fa da tramite tra i singoli condomini e l’assemblea del supercondominio.
– Coordinamento: agevola la comunicazione e la risoluzione dei problemi tra i diversi edifici.
– Verifica delle spese: monitora l’uso delle risorse comuni per evitare sprechi.

Non è un organo obbligatorio, ma può essere previsto nel regolamento condominiale o deciso dall’assemblea del supercondominio.

Normativa di riferimento

Il supercondominio è regolato dagli articoli 1117-bis e 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che disciplinano la gestione di beni comuni in strutture condominiali complesse. Tuttavia, il consiglio di supercondominio non è espressamente previsto dalla legge, ma può essere istituito in base alle seguenti norme:

Art. 67 disp. att. c.c.: stabilisce che, nei supercondomini con più di 60 partecipanti, i condomini devono nominare un rappresentante per ciascun edificio, che li rappresenti nelle assemblee del supercondominio.

Art. 1136 c.c.: disciplina le maggioranze necessarie per le delibere condominiali, applicabili anche al supercondominio.

Art. 1105 c.c.: regola l’amministrazione delle parti comuni in caso di comunione, applicabile in via analogica al supercondominio.

Il consiglio di supercondominio può essere previsto nel regolamento condominiale o istituito con una delibera assembleare a maggioranza.

Maggioranze necessarie per le decisioni

Le decisioni del consiglio di supercondominio non sono vincolanti, ma servono come supporto all’assemblea del supercondominio. Tuttavia, se il regolamento prevede che il consiglio abbia compiti specifici (ad esempio, la selezione di preventivi per lavori comuni), le sue decisioni devono essere ratificate dall’assemblea con le seguenti maggioranze:

Spese ordinarie (es. manutenzione del giardino condominiale): maggioranza semplice (50%+1 dei presenti).
Spese straordinarie (es. rifacimento del tetto di un edificio comune): maggioranza qualificata (almeno ⅔ dei millesimi).
Nomina di un rappresentante di palazzina: maggioranza semplice dei condomini della singola palazzina.

Se un edificio del supercondominio non partecipa alle spese per un determinato bene o servizio, i suoi rappresentanti non hanno diritto di voto sulle decisioni relative a quel bene.

Giurisprudenza sul consiglio di supercondominio

La giurisprudenza ha chiarito diversi aspetti del consiglio di supercondominio. Vediamo in che modo.

Cassazione n. 33057/2018: l’assemblea condominiale può legittimamente nominare una “commissione di condòmini” con il compito di esaminare preventivi e spese per lavori. Tuttavia, questa commissione non può sostituirsi all’assemblea nelle sue funzioni.

Ciò significa che le decisioni prese dalla commissione, come la scelta del contraente (ad esempio, un’impresa edile) e la ripartizione dei costi, sono vincolanti per tutti i condòmini (inclusi i dissenzienti) solo se approvate dall’assemblea con le maggioranze previste dalla legge. Di conseguenza, se l’amministratore stipula un contratto d’appalto per lavori di manutenzione straordinaria (non urgenti) basandosi sulle scelte della commissione, ma senza una delibera assembleare di approvazione, tale contratto non è legalmente opponibile ai condòmini. In altre parole, i condòmini non sarebbero vincolati da un contratto non approvato dall’assemblea.

Corte di Appello Torino n. 1667/2017: una delibera del Consiglio di Condominio è invalida se non ha un contenuto meramente consultivo, ma prende una vera e propria decisione, specialmente se non convocata dall’Amministratore. Questo perché il Consiglio di Condominio, secondo la Riforma del 2013, ha solo funzioni consultive e di controllo sull’operato dell’Amministratore (amministrativo, tecnico e contabile). Ad esempio, se un’Assemblea del Consiglio di Condominio decidesse sull’assegnazione di lavori di rifacimento di un terrazzo, eccederebbe chiaramente le sue prerogative, rendendo la delibera illegittima.

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Delibera annullabile e millesimi

Delibera annullabile se i contrari hanno più millesimi. Nel condominio, infatti, non basta rispettare i quorum previsti dall’art. 1136 c.c. per la validità delle delibere assembleari, se i voti contrari esprimono una maggioranza millesimale superiore. Questo il principio affermato dal Tribunale di Lecce con la sentenza n. 1620/2025, che ha accolto l’impugnazione di una delibera adottata in seconda convocazione per l’approvazione del rendiconto annuale.

Quorum rispettati ma contrari con più millesimi

La controversia nasce dalla delibera approvata da 30 condòmini (421 millesimi), contro cui si erano opposti 18 condòmini rappresentanti 539,91 millesimi. Nonostante il rispetto formale dei quorum minimi previsti dall’art. 1136, comma 3, c.c. (ossia maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore dell’edificio), il giudice ha ritenuto la delibera viziata e annullabile, poiché la volontà della maggioranza reale dei proprietari risultava sovrastata da una minoranza numericamente prevalente in millesimi.

Principio maggioranza: oltre il dato aritmetico

Il cuore della decisione risiede nell’applicazione del principio della maggioranza comparativa, elaborato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (tra cui le sentenze n. 25558/2020 e n. 16338/2020). Tale principio impone che, oltre al rispetto formale dei quorum, si valuti la comparazione tra voti favorevoli e contrari, sia sotto il profilo numerico, sia in termini di valore millesimale.

Questa interpretazione ha lo scopo di evitare che una minoranza, pur numericamente superiore, imponga decisioni alla maggioranza dei proprietari in termini di quote. È una garanzia sostanziale di democrazia condominiale, che tutela la reale volontà collettiva e l’equità nei processi deliberativi.

Invalidità della delibera

La delibera condominiale adottata in violazione della maggioranza comparativa non è nulla, ma annullabile, poiché affetta da un vizio sul procedimento di formazione della volontà assembleare. Si tratta di una lesione dell’equilibrio tra forma e sostanza nella rappresentanza condominiale, in cui il peso millesimale dei consensi diventa elemento centrale per la validità effettiva delle deliberazioni.

Il Tribunale salentino, seguendo una lettura funzionale e sistematica dell’art. 1136 c.c., ha posto l’accento sull’importanza di armonizzare i criteri numerici e patrimoniali, per evitare che il formalismo aritmetico si traduca in distorsioni antidemocratiche.

Gatti in condominio: responsabilità oggettiva

Gatti in condominio: la presenza incontrollata di animali domestici all’interno di proprietà altrui può costituire fonte di responsabilità civile oggettiva, con diritto al risarcimento del danno e all’applicazione di misure coercitive per garantire la tutela effettiva dei diritti del vicino. Lo ha affermato il Giudice di Pace di Pescara con la sentenza n. 332 del 12 aprile 2025, in un caso relativo all’intrusione reiterata di gatti in ambito condominiale.

Il caso: gatti su terrazzi altrui

Il contenzioso è nato a seguito dell’ingresso abituale di tre gatti nei terrazzi di un’abitazione attigua, con deterioramento di piante, imbrattamento delle superfici e esalazioni maleodoranti. Particolarmente rilevante è risultata la condizione medica di una delle ricorrenti, affetta da grave allergia ai felini, peggiorata dall’assenza di ogni misura preventiva da parte della proprietaria degli animali.

In giudizio, le ricorrenti hanno domandato il risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale, nonché l’adozione di misure idonee a impedire l’accesso dei felini, con applicazione di una penale giornaliera in caso di inadempimento, ai sensi dell’art. 614-bis c.p.c. La convenuta non si è costituita, venendo dichiarata contumace.

Responsabilità oggettiva ex art. 2052 c.c.

Il giudice ha fondato la propria decisione sull’art. 2052 del Codice civile, che prevede la responsabilità oggettiva del proprietario per i danni causati da animali, indipendentemente dalla colpa. Come affermato anche dalla Corte di Cassazione (sent. n. 10402/2016), spetta al danneggiato provare il nesso tra il comportamento dell’animale e il danno, mentre il proprietario può esimersi da responsabilità solo se dimostra il caso fortuito.

Nel caso di specie, l’inerzia della proprietaria e la mancata adozione di cautele hanno rafforzato il riconoscimento della responsabilità. La decisione contribuisce a delineare un orientamento giurisprudenziale sempre più rigoroso sul dovere di controllo degli animali d’affezione in ambito condominiale.

Il danno risarcibile

Il giudice ha riconosciuto sia il danno patrimoniale (per il deterioramento del verde e la perdita dell’uso pieno del terrazzo), sia il danno non patrimoniale, derivante dall’impatto sulla salute psicofisica della ricorrente allergica. Il riferimento all’art. 32 della Costituzione, che tutela la salute come diritto fondamentale dell’individuo, ha rafforzato la legittimità della richiesta risarcitoria anche in assenza di reato, coerentemente con l’indirizzo della Cassazione (sent. n. 15742/2018).

La quantificazione del danno è avvenuta in via equitativa, considerando la frequenza degli episodi, la durata del disagio e la gravità delle conseguenze sanitarie.

Misure coercitive

Accogliendo la richiesta ex art. 614-bis c.p.c., il giudice ha imposto alla convenuta l’installazione di barriere o reti atte a impedire ulteriori intrusioni. In caso di inadempienza, è stata prevista una penale giornaliera fino all’adempimento.

Questa misura rappresenta un importante strumento per garantire l’efficacia della sentenza, evitando che la tutela riconosciuta resti astratta e inattuata. Si tratta di un’applicazione concreta del principio di effettività della tutela giurisdizionale, estesa anche a dinamiche della vita quotidiana condominiale, spesso sottovalutate ma giuridicamente rilevanti.

Cos’è il condominio parziale?

Il condominio parziale è una particolare configurazione condominiale che si verifica quando solo alcuni condomini di un edificio beneficiano di un determinato bene o servizio comune. Questo istituto, disciplinato indirettamente dall’art. 1123, comma 3, c.c., incide sulla ripartizione delle spese e sulla gestione delle parti comuni, evitando che tutti i condomini debbano contribuire a spese di beni che non utilizzano.

Il condominio parziale si verifica quando un bene o un servizio condominiale è destinato all’uso esclusivo di una parte dei condomini. In questi casi, il principio generale di ripartizione delle spese in base ai millesimi subisce una deroga: pagano solo coloro che traggono utilità diretta dal bene o servizio.

Esempi:

• Un ascensore presente solo in una scala del condominio: pagano le spese solo i proprietari degli appartamenti serviti dall’ascensore.
• Un tetto a falde che copre solo una parte dell’edificio: le spese di manutenzione gravano solo sui condomini che ne beneficiano.
• Un cortile interno accessibile solo ad alcuni condomini: le spese di gestione saranno a loro carico.
• Un impianto di riscaldamento autonomo presente solo in una parte del condominio: le spese spettano ai soli condomini serviti.

Ripartizione spese nel condominio parziale

L’art. 1123, comma 3, c.c., prevede che quando un bene o un servizio è destinato a servire solo una parte dell’edificio, le relative spese devono essere sostenute esclusivamente dai condomini che ne traggono vantaggio, ossia utilità

Le spese  in questo tipo di condomonio si suddividono in:
Spese ordinarie: manutenzione, riparazioni minori e gestione quotidiana del bene comune (es. pulizia dell’ascensore, bollette dell’illuminazione delle scale servite).
Spese straordinarie: ristrutturazioni, sostituzione di impianti o interventi strutturali rilevanti (es. rifacimento del tetto di una sola porzione dell’edificio).
Spese di amministrazione: compenso dell’amministratore, spese per delibere assembleari e costi gestionali, suddivisi in base all’utilizzo del bene.

Se non esiste un’espressa disposizione nel regolamento condominiale, l’assemblea può stabilire la suddivisione delle spese con delibera.

Differenze rispetto al supercondominio

Sebbene entrambi i concetti riguardino la suddivisione delle spese e la gestione di beni comuni, il condominio parziale e il supercondominio hanno caratteristiche diverse.

Un esempio di supercondominio è un complesso residenziale formato da più palazzine che condividono un parcheggio comune, mentre un condominio parziale si verifica quando solo alcuni condomini utilizzano un determinato impianto o struttura.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza ha chiarito numerosi aspetti del condominio parziale, confermando il principio che le spese devono essere ripartite solo tra i condomini che beneficiano del bene o servizio comune.

Tribunale di Potenza n. 372/2023: Il condominio, inclusa la sua forma parziale, trae origine non solo dalla divisione di un’unica proprietà, ma anche dalla specifica condizione materiale e funzionale dei beni che lo costituiscono, in relazione al loro servizio esclusivo alle singole proprietà individuali.

Cassazione n. 791/2020: La figura del condominio parziale, basata sull’articolo 1123, terzo comma, del Codice Civile, si configura automaticamente per legge quando un bene, per le sue peculiarità strutturali e di utilizzo, è oggettivamente destinato al servizio o al godimento esclusivo di una porzione limitata dell’edificio condominiale. Questo comporta che tale bene costituisce oggetto di proprietà autonoma, escludendo una necessaria comproprietà di tutti i condomini. Di conseguenza, i condomini esclusi dalla titolarità del bene non hanno il diritto di partecipare alle decisioni assembleari riguardanti tale bene, e la composizione dell’assemblea e le maggioranze richieste variano in base alla titolarità delle specifiche parti oggetto della deliberazione.

Cassazione n. 13229/2019: Nel contesto del condominio parziale, le spese per la ricostruzione di un singolo corpo di fabbrica e l’obbligo di risarcire eventuali danni gravano esclusivamente sui condomini proprietari delle unità immobiliari a cui il bene comune danneggiato o da ricostruire è funzionale, anche qualora la sentenza di condanna sia formalmente indirizzata all’intero condominio.

Conclusioni

Il condominio parziale garantisce la corretta ripartizione delle spese nei condomini, evitando che alcuni proprietari debbano pagare per beni o servizi che non utilizzano. La giurisprudenza ha confermato più volte l’applicabilità dell’art. 1123, comma 3, c.c., sottolineando che il condominio parziale nasce automaticamente in presenza di beni destinati a un uso limitato. Per evitare controversie, è consigliabile definire chiaramente nel regolamento condominiale quali beni rientrano nel condominio parziale e come devono essere ripartite le spese. In caso di dubbi o contestazioni, è possibile ricorrere all’assemblea condominiale o, nei casi più complessi, all’autorità giudiziaria.

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Che cos’è un giunto tecnico o giunto strutturale

Il giunto tecnico condominiale, anche noto come giunto strutturale, è un’interruzione fisica progettata tra due edifici contigui o tra due parti dello stesso edificio per evitare che, in caso di sollecitazioni meccaniche o movimenti strutturali (come terremoti, dilatazioni termiche o assestamenti del terreno), le strutture entrino in contatto diretto danneggiandosi reciprocamente. In particolare, esso previene il cosiddetto martellamento, ovvero l’urto tra edifici adiacenti con differenti risposte dinamiche.

Il giunto strutturale può essere visibile (ad esempio con un profilo metallico o un elemento elastico di copertura) oppure nascosto, in ogni caso è essenziale per garantire la sicurezza statica e l’autonomia strutturale delle costruzioni.

A cosa serve il giunto tecnico in un condominio

Nel contesto condominiale, il giunto tecnico svolge quindi una duplice funzione:

• strutturale: garantisce l’indipendenza statica delle unità immobiliari, soprattutto in edifici pluriblocco costruiti con corpi di fabbrica separati;
• funzionale: evita infiltrazioni d’acqua, dispersioni termiche o rumori, grazie all’inserimento di materiali flessibili, guarnizioni o profili metallici.

Oltre alla funzione edilizia e strutturale, il giunto strutturale ha quindi anche un’importanza ai fini della manutenzione dell’involucro edilizio e della sicurezza abitativa.

Normativa di riferimento

Sebbene non esista una normativa codificata specifica per il giunto strutturale in ambito condominiale, il suo utilizzo è prescritto dalle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC 2018), approvate con D.M. 17 gennaio 2018, che impongono l’adozione di distacchi adeguati tra edifici per garantire la sicurezza sismica.

In ambito condominiale, il giunto tecnico assume rilevanza anche in relazione ad alcuni articoli del codice civile, che riguardano le spese per i beni comuni:

• Art. 1117 c.c. (beni comuni);
• Art. 1123 c.c. (criteri di ripartizione delle spese);
• Art. 1134 c.c. (spese urgenti).

Come si ripartiscono le spese per il giunto tecnico

Una questione delicata riguarda  la ripartizione delle spese per la manutenzione o sostituzione del giunto tecnico.

La giurisprudenza e la dottrina più accreditata, come emerge anche dalla sentenza Cassazione civile n. 8292/2000 ritengono che le spese per la conservazione del valore capitale mirano a garantire o ripristinare l’integrità del bene e si basano sulla proprietà, suddividendosi proporzionalmente alle quote. Queste spese, indipendenti dai vantaggi personali derivanti dall’utilizzo del bene, rispondono a una funzione oggettiva legata alla tutela del capitale. Le spese legate all’uso dipendono invece dal godimento soggettivo e personale del bene e sono ripartite in proporzione al grado di utilizzo, riflettendo la funzione e il fondamento specifici del godimento. Ne consegue che  qualora i giunti strutturali richiedano interventi di manutenzione, le decisioni relative e le spese devono essere sostenute dai condomini coinvolti, salvo diverso accordo stipulato, in base ai millesimi di proprietà. In questo modo si garantisce una distribuzione proporzionata alle quote di ciascun condomino.

Sull’argomento si segnala anche la recente sentenza della Corte d’appello di Bari n. 457/2025, la quale ha affermato che il giunto tecnico, essendo un elemento essenziale per l’intera struttura, comporta una ripartizione proporzionale delle spese tra i condomini. La Suprema Corte del resto ha stabilito che interventi su pilastri di edifici separati da giunti tecnici, necessari a sostenere non solo l’edificio, ma anche parti comuni come porticati, seguono il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1123 c.c. Tutti i condomini devono quindi contribuire “pro-quota” alle spese, indipendentemente dal diritto di proprietà.