Liberatoria condominiale: cos’è

La liberatoria condominiale è un documento rilasciato dall’amministratore di condominio che attesta l’assenza di debiti da parte di un’unità immobiliare nei confronti del condominio. Questo certificato è particolarmente utile in caso di compravendita di un immobile, poiché fornisce garanzia all’acquirente sulla regolarità dei pagamenti delle spese condominiali da parte del venditore.

Normativa di riferimento

La liberatoria condominiale trova fondamento nelle seguenti normative:

Art. 63 disp. att. c.c.: stabilisce che chi subentra in un immobile è obbligato in solido con il venditore al pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente;

Art. 1130 c.c.: disciplina i doveri dell’amministratore di condominio, tra cui la gestione delle spese e la trasparenza nei confronti dei condomini;

Riforma del condominio (L. 220/2012): ha introdotto maggiori garanzie nella gestione economica del condominio, rendendo più chiara la responsabilità dei pagamenti.

A cosa serve

La liberatoria condominiale serve principalmente a certificare che l’immobile in vendita non ha pendenze economiche nei confronti del condominio, quali:

spese condominiali ordinarie e straordinarie;

eventuali rate di lavori di manutenzione già approvati;

quote relative a fondi cassa o altre spese deliberate dall’assemblea.

L’acquirente ha infatti diritto a sapere se esistono debiti condominiali prima di procedere all’acquisto, poiché in caso contrario potrebbe ritrovarsi a dover rispondere delle morosità del venditore, come previsto dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

È obbligatoria la liberatoria condominiale?

La legge non impone l’obbligo di allegare la liberatoria condominiale all’atto di compravendita, ma nella pratica essa è fortemente consigliata per evitare problemi futuri. Alcuni notai potrebbero richiederla per garantire una maggiore trasparenza tra le parti.

In sua assenza, l’amministratore può comunque essere chiamato a fornire informazioni sullo stato dei pagamenti, su richiesta del venditore o del potenziale acquirente.

Che valore ha la liberatoria?

La liberatoria condominiale, emessa dall’amministratore, attesta l’estinzione di un debito condominiale, impedendo successive contestazioni sul mancato pagamento. Tuttavia, tale documento è rilasciato “salvo conguaglio”, il che significa che eventuali differenze emerse dal bilancio annuale, come eccedenze o somme dovute, possono essere richieste successivamente. La liberatoria si limita quindi alle somme specificate, non escludendo ulteriori crediti futuri.

Modello di liberatoria condominiale

Ecco un fac-simile di liberatoria condominiale:

LIBERATORIA CONDOMINIALE

Oggetto: Attestazione dello stato dei pagamenti condominiali

Il sottoscritto [Nome Amministratore], nato a [Luogo e data di nascita], in qualità di amministratore pro-tempore del Condominio [Nome Condominio], sito in [Indirizzo], dichiara che:

L’unità immobiliare situata in [Indirizzo dell’immobile], identificata catastalmente come [Dati catastali], di proprietà del Sig./Sig.ra [Nome Proprietario], risulta in regola con il pagamento delle spese condominiali fino alla data odierna.

Pertanto, alla data del [Data di emissione], non risultano pendenze economiche o morosità condominiali a carico dell’immobile sopra indicato.

La presente liberatoria viene rilasciata su richiesta del proprietario ai fini della compravendita dell’immobile e per gli usi consentiti dalla legge.

Luogo e Data: [Luogo, Data]

Firma: [Nome Amministratore]

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Revoca amministratore di condominio: in quali casi

La revoca dell’amministratore di condominio può essere avvenire prima della scadenza naturale del suo mandato (un anno, rinnovabile automaticamente) nei seguenti casi:

• Revoca assembleare: su decisione dei condomini, anche senza giusta causa, fatto salvo il diritto al risarcimento del danno;
• Revoca giudiziaria: su decisione del tribunale in caso di gravi irregolarità nella gestione.

La revoca è disciplinata dall’art. 1129 del Codice Civile, il quale prevede specifiche ipotesi di revoca d’ufficio.

Normativa di riferimento: art. 1129 c.c.

L’art. 1129 c.c., riformato dalla Legge 220/2012, stabilisce che:

• L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento.
• Il tribunale può revocarlo per gravi irregolarità su ricorso di ogni condomino.
• L’amministratore è obbligato a riferire ai condomini eventuali conflitti di interesse.

Tipologie di revoca amministratore condominio

L’amministratore può essere revocato per volontà dell’organo assembleare o per disposizione del giudice nei casi più gravi.

1. Revoca assembleare

L’assemblea condominiale può revocare l’amministratore con o senza motivo con la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi – comma 2 articolo 1136 c.c.) 

2. Revoca giudiziaria

Se l’amministratore commette gravi irregolarità, ogni condomino può rivolgersi al tribunale per chiederne la revoca. Le principali cause sono:

• Mancata presentazione del rendiconto annuale;
• Omissione della convocazione dell’assemblea;
• Irregolare gestione delle finanze condominiali;
• Violazione delle norme in materia di trasparenza e conflitto di interessi.

La revoca giudiziaria comporta l’inibizione alla nomina dello stesso amministratore.

Procedura di revoca amministratore condominio

1. Convocazione dell’assemblea con specifico ordine del giorno.
2. Votazione della revoca con la maggioranza prevista dalla legge.
3. Nomina del nuovo amministratore (opzionale, ma consigliata per garantire la continuità gestionale).
4. In caso di revoca giudiziaria, presentazione del ricorso al tribunale competente.

Giurisprudenza di rilievo

Sono molte le sentenze di merito e di legittimità che si cono occupate della revoca dell’amministratore condominiale. Vediamo le più recenti e di rilievo.

Cassazione n. 3198/2023: il decreto di revoca dell’amministratore di condominio, emesso dal tribunale ai sensi degli artt. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c., è un provvedimento di volontaria giurisdizione, volto a sostituire la volontà assembleare per garantire una gestione corretta del condominio nei casi di grave compromissione. La revoca dell’amministratore è normalmente di competenza dell’assemblea, mentre quella disposta dal giudice ha natura sanzionatoria, con il singolo condomino che può solo attivare il procedimento. Pur incidendo sul rapporto di mandato, il decreto non ha carattere decisorio e non impedisce un’eventuale tutela giurisdizionale in un giudizio ordinario.

Corte d’Appello di Napoli sentenza 24 giugno 2022: La conferma dell’amministratore da parte dell’assemblea, mentre è in corso un procedimento di revoca giudiziale avviato da singoli condòmini, non elimina né sana le irregolarità contestate.

Cassazione n. 7874/2021: Se l’assemblea revoca l’amministratore di condominio prima della scadenza del mandato, questi ha diritto al risarcimento dei danni, oltre al pagamento di eventuali crediti, ai sensi dell’art. 1725, comma 1, c.c. Tuttavia, il risarcimento non è dovuto se la revoca avviene per giusta causa, che può essere individuata tra i motivi che giustificano la revoca giudiziale.

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Cos’è il cavedio?

Il cavedio è uno spazio aperto interno a un edificio, spesso di forma quadrangolare o rettangolare, che ha la funzione di garantire l’illuminazione e la ventilazione naturale degli ambienti circostanti. Viene comunemente utilizzato negli edifici con più unità immobiliari, soprattutto nei centri storici, per migliorare il comfort abitativo.

Normativa di riferimento

La disciplina di questo spazio non è espressamente regolata nel Codice Civile, ma trova riferimento negli articoli che riguardano le parti comuni dell’edificio e la servitù di veduta:

• 1117 c.c.: stabilisce che alcune parti dell’edificio sono comuni a tutti i condomini, a meno che non risulti diversamente dal titolo;
• 840 c.c.: definisce l’estensione della proprietà del suolo, indicando che il proprietario può godere del sottosuolo e dello spazio sovrastante nei limiti previsti dalla legge;
• 907 c.c.: disciplina le distanze legali per le aperture e le vedute, aspetto rilevante quando il cavedio confina con proprietà private.

Natura condominiale del cavedio

La giurisprudenza ha chiarito che il cavedio può essere considerato bene comune o di proprietà esclusiva a seconda delle sue caratteristiche:

• se serve più unità immobiliari: viene considerato parte comune dell’edificio, rientrando nella disciplina dell’art. 1117 c.c.;
• se serve esclusivamente un’unità immobiliare: viene considerato pertinenza del singolo proprietario.

Ripartizione spese di manutenzione del cavedio

Le spese per la manutenzione di questo spazio devono essere suddivise in base alla sua natura.

• Se è condominiale: i costi di pulizia, manutenzione e riparazione vengono suddivisi tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.
• Se è di proprietà esclusiva: il titolare dell’unità immobiliare cui esso appartiene è responsabile delle spese.
• Se poi ha una funzione mista (ad esempio, permette il passaggio di impianti comuni ma è utilizzato da un singolo proprietario), la ripartizione delle spese dipende dall’effettivo utilizzo e dalla destinazione d’uso.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza ha fornito chiarimenti in merito alla natura condominiale del cavedio e alla ripartizione delle spese:

• Cassazione civile n. 4865/2023: Il cavedio, o pozzo luce, è un piccolo cortile condominiale che fornisce aria e luce a locali secondari. La sua proprietà è presunta comune, salvo prova contraria di proprietà esclusiva tramite titolo anteriore o usucapione.
• Cassazione n. 16800/2023: L’uso del cavedio comune è regolato dall’articolo 1102 del Codice Civile: ogni condomino può utilizzarlo senza alterarne la funzione o impedire agli altri di farne uso. Installazioni come tubature o stendibiancheria sono legittime se necessarie e non modificano la natura del cavedio. Invece, strutture fisse che ne limitano l’uso comune sono vietate.
• Cassazione n. 5358/2018: Un condomino non può usare il cavedio comune in modo esclusivo, alterandone la funzione e impedendo agli altri di usarlo. L’uso autonomo è lecito solo se non pregiudica gli altri. Il giudice può ordinare la rimozione di modifiche che rendono il cavedio accessorio esclusivo di un appartamento. Il diritto d’uso del singolo non giustifica alterazioni che limitano l’uso comune.
• Cassazione n. 17556/2014: Il cavedio è considerato parte comune dell’edificio condominiale a causa della sua funzione primaria di fornire aria e luce a locali secondari come bagni e disimpegni. Questa natura condominiale deriva dalla presunzione di contitolarità necessaria tra tutti i condomini che beneficiano del cavedio, poiché la sua utilità per le parti comuni dell’edificio stabilisce una presunzione di proprietà condivisa. Questa presunzione è supportata dall’articolo 1117 del Codice Civile, che include i cortili tra le parti comuni.

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Cos’è il sottobalcone o cielino?

Il sottobalcone, noto anche come “cielino”, è la parte inferiore del balcone di un edificio che serve solitamente anche da copertura di quello sottostante. Questo elemento architettonico può avere una funzione decorativa, ma soprattutto strutturale, incidendo sulla sicurezza e sull’estetica dell’immobile.

Normativa di riferimento

La normativa italiana non disciplina espressamente il sottobalcone, ma il riferimento principale è rappresentato dagli articoli del Codice Civile relativi alla proprietà e alle parti comuni degli edifici in condominio.

In particolare, si applicano le seguenti norme:

• 1117 c.c.: stabilisce quali sono le parti comuni dell’edificio;
• 1125 c.c.: disciplina la ripartizione delle spese tra proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore nel caso dei solai.

La giurisprudenza ha più volte precisato che i balconi aggettanti non costituiscono parti comuni dell’edificio, , ma elementi di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento cui afferiscono. Tuttavia, il sottobalcone può rientrare tra le parti comuni qualora abbia una funzione estetica rilevante per la facciata.

Ripartizione spese di manutenzione del sottobalcone

La ripartizione delle spese relative alla manutenzione del cielino dipende pertanto dalla sua funzione:

1. Se il sottobalcone ha valore estetico per la facciata: le spese sono a carico del condominio.
2. Se il sottobalcone è esclusivamente a servizio del proprietario del balcone sovrastante: le spese spettano a quest’ultimo.
3. Se il deterioramento del sottobalcone compromette la sicurezza dell’edificio: le spese possono essere ripartite tra il singolo proprietario e il condominio in base alle specifiche responsabilità.

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza ha spesso affrontato il tema del sottobalcone, chiarendo criteri di ripartizione delle spese:

Cassazione n. 7042/2020: la manutenzione dei balconi aggettanti di un edificio condominiale è a carico esclusivo del proprietario dell’unità immobiliare a cui il balcone è annesso. Questo perché i balconi aggettanti non svolgono una funzione strutturale per l’edificio né hanno una funzione comune, ma sono considerati un prolungamento dell’appartamento privato. Di conseguenza le spese per la pavimentazione, la soletta, l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto del balcone spettano esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare cui il balcone appartiene.

Cassazione n. 5014/2018: In merito ai balconi aggettanti, che non svolgono alcuna funzione di sostegno o copertura ma rappresentano un semplice prolungamento dell’unità immobiliare di riferimento, è stato chiarito che, in caso di interventi di manutenzione, occorre distinguere tra la struttura portante – di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento – e il rivestimento, il quale, se ha una funzione estetica, rientra tra i beni comuni del condominio. Tra gli elementi decorativi considerati comuni, sulla base della giurisprudenza di questa Corte, rientrano i frontalini (ossia la parte terminale della struttura armata del balcone, visibile a filo o in aggetto), il rivestimento della fronte della soletta (in marmo o intonaco), i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, eventuali aggiunte sovrapposte con malta cementizia, nonché balaustre, viti in ottone, piombi, cimose, basamenti e pilastrini.

Tribunale di Novara sentenza 29 aprile 2010: Le spese relative ai sotto balconi devono essere sostenute da tutti i condomini, in quanto questi elementi, essendo visibili dall’esterno dell’edificio, svolgono una funzione decorativa ed estetica che contribuisce all’armonia e al decoro dell’intero fabbricato, qualificandoli come parte comune.

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Cosa sono i frontalini dei balconi

I frontalini sono le parti frontali verticali dei balconi, visibili sulla facciata dell’edificio. Essi rivestono sia una funzione estetica, contribuendo al decoro architettonico dell’immobile, sia una funzione protettiva, preservando la struttura del balcone dagli agenti atmosferici.

I frontalini dei balconi rappresentano un elemento architettonico spesso al centro di discussioni condominiali riguardanti la ripartizione delle spese di manutenzione. Comprendere la loro funzione e la relativa disciplina giuridica è fondamentale per la loro corretta gestione.

Disciplina dei balconi in condominio

Nel contesto condominiale, è essenziale distinguere tra due tipologie di balconi:

• Balconi incassati: sono quelli integrati nel corpo dell’edificio, senza sporgenze rispetto alla facciata. La loro struttura funge da copertura per il piano inferiore e da sostegno per quello superiore.
• Balconi aggettanti: sono invece quelli sporgono rispetto alla facciata dell’edificio e non svolgono una funzione di copertura per i piani sottostanti.

Questa distinzione è cruciale poiché influisce sulla proprietà e sulla ripartizione delle spese di manutenzione dei frontali.

Frontalini dei balconi: ripartizione spese condominiali

La giurisprudenza ha più volte affrontato la questione della ripartizione delle spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi. In particolare, la Corte di Cassazione ha stabilito che:

• i balconi aggettanti sono considerati prolungamenti dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva. Di conseguenza, le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei frontalini spettano al proprietario dell’appartamento;
• se però i frontalini contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio, le spese per la loro manutenzione possono essere ripartite tra tutti i condomini, in quanto rientrano tra le parti comuni.

Ad esempio, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6624/2012, ha affermato che “i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (Cass. n. 14576 del 30/07/2004; Cass. n. 587 del 12.1.11; Cass. n. 15913 del 17/07/2007).”

La Cassazione n. 27413/2018 ha confermato il principio suddetto affermando che:“gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.”

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