Decreto Salva casa, legge in GU

Il decreto “Salva casa” in vigore dal 30 maggio 2024 ha concluso il suo iter di conversione in legge. Il disegno di legge con modificazioni per la conversione del dl-69-2024 recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” dopo l’approvazione della Camera ha ricevuto il sì definitivo del Senato il 24 luglio.

Diverse le novità introdotte nei passaggi parlamentari (vedi il Dossier della Camera sulla conversione del Dl salva-casa).

Vediamo che cosa prevede la nuova legge-105-2024, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 27 luglio (insieme al testo coordinato con le modifiche) e in vigore dal 28 luglio 2024.

Sottotetti recuperabili

Per incentivare l’offerta abitativa, senza occupare nuovo suolo, si prevede la possibilità di recuperare i sottotetti  nei limiti e nel rispetto delle procedure dettate dalle leggi regionali anche qualora le opere di recupero non consentano di rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini. Il tutto però deve avvenire nel rispetto delle seguenti condizioni:

• rispetto dei limiti di distanza che erano vigenti quando è stato realizzato l’immobile;
• divieto di apportare modifiche alla superficie e alla forma del sottotetto come delimitato dalle pareti del perimetro;
• rispetto dell’altezza massima dell’immobile prevista dal titolo che ha previsto la costruzione dell’edificio.

Vedi Dossier ANCE “Sottotetti: le discipline sul territorio”

Aumentano le opere in edilizia libera

Attraverso alcune modifiche al D.P.R 380/2001 “Testo Unico dell’edilizia” aumentano le opere rientranti nell’edilizia libera, che possono essere eseguite quindi senza alcun titolo abilitativo:

• installazione di vetrate panoramiche amovibili e trasparenti (VEPA) ai porticati per proteggere l’immobile dagli agenti atmosferici, migliorare le prestazioni acustiche ed energetiche, ridurre la dispersione termica e impermeabilizzare, anche solo in parte, dalle acque piovane dei balconi aggettanti;
• strutture fisse per sostenere le opere destinate alla protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, come le tende, le tende da sole, le tende da esterno e a pergola con telo retrattile, con elementi di protezione solare o regolabili purché dette strutture non creino spazi chiusi in modo stabile, abbiano caratteristiche, anche estetiche, poco impattanti visivamente e risultino armoniose rispetto alle linee architettoniche precedenti.

Strutture amovibili Covid senza limiti di tempo

Alcune disposizioni sono finalizzate inoltre a mantenere in modo permanente le strutture amovibili che sono state realizzate per finalità sanitarie, assistenziali ed educative durante l’emergenza sanitaria da Covid-19.

Stato legittimo degli immobili e delle unità immobiliari

Lo stato legittimo dell’immobile non dipende più dalla coesistenza del titolo che ha permesso la costruzione dell’immobile e di quello che ha legittimato l’ultimo intervento che ha riguardato l’edificio per intero e a condizione che in sede di rilascio l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti.

E’ sufficiente quindi la sussistenza di uno dei due titoli, integrati da titoli successivi che abbiano abilitato le opere. Tra i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo dell’immobile il decreto comprende alcune sanzioni pagate perché ad esempio sono stati realizzati interventi difformi dal permesso di costruire od opere di ristrutturazione effettuate senza il permesso di costruire o in modo totalmente diverso da quanto previsto dallo stesso.

In relazione ai condomini, per la dimostrazione dello stato di legittimità delle singole unità non rilevano le difformità sulle parti comuni dell’edificio indicate dall’articolo 1117 c.c ossia quelle necessarie per l’uso comune, quelle destinate a parcheggio, i locali per i servizi comuni e le opere, le installazioni e i manufatti destinati all’uso comune. Per dimostrare lo stato legittimo dell’intero edificio non rilevano invece le difformità delle singole unità abitative.

Destinazione d’uso di singole unità

Ammessi i mutamenti di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari con o senza opere se rientrano nella stessa categoria funzionale, purché rispettosi della normativa vigente di settore. I Comuni possono comunque stabilire condizioni specifiche attraverso i propri strumenti urbanistici. Per quanto riguarda le unità situate al piano terra o seminterrato il cambio di destinazione d’uso deve rispettare la normativa regionale.

Tolleranze costruttive per le opere realizzate entro il 24.05.2024

Introdotte deroghe, anche in misura percentuale, alle misure indicate dal titolo abilitativo e che riguardano l’altezza, la cubatura, i distacchi, la superficie coperta e altri parametri.

Nel computo della superficie utile per applicare le deroghe si tiene conto solo di quella approvata con il titolo edilizio che ha autorizzato l’intervento, al netto dei frazionamenti eseguiti nell’immobile o nelle unità nel corso del tempo.

Agibilità: requisiti minimi di altezza e superficie

Il certificato di agibilità può essere rilasciato se l’immobile presenta:

• un’altezza minima interna di 2,40 metri;
• una superficie minima di 20 metri quadrati per una persona;
• una superficie minima di 28 metri quadrati per due persone.

La conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie richiede che sia soddisfatta anche una delle seguenti condizioni:

• i locali devono far parte di edifici soggetti a recupero e miglioramento edilizio degli aspetti igienico sanitari;
• contestualmente viene presentato un progetto di ristrutturazione per garantire condizioni idonee dal punto di vista igienico sanitarie, ottenibili tramite una superficie maggiore dell’alloggio, una adeguata ventilazione naturale, sistemi di ventilazione naturali di supporto e risconti d’aria trasversali.

Vajont: certificati di agibilità e abitabilità più facili

Per le unità immobiliari e gli edifici che sono stati costruiti grazie agli aiuti previsti dalla legislazione nazionale nelle zone colpite dalla tragedia del Vajont, il decreto prevede che il rilascio del certificato di collaudo, di regolare esecuzione o l’accertamento dello stato dei lavori in base ai quali è stata riconosciuta la rata a saldo del contributo,  sostituisca a tutti gli effetti il certificato di agibilità o di abitabilità, a condizione che le opere risultino rispettose della normativa vigente al tempo della loro realizzazione.

Leggi anche Veranda abusiva: si può sanare?