Quesito con risposta a cura di Enesia Ciampa, Giovanna de Feo, Giacomo Migliarini
In presenza di un supercondominio ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condomini di unità immobiliari o di edifici, in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante, sicché l’amministratore del supercondominio può ottenere un decreto ingiuntivo per la riscossione degli oneri condominiali, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un’azione diretta nei confronti dell’amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini per il complessivo importo spettante a quest’ultimi. – Cass., sez. II, 16 gennaio 2023, n. 1141.
Nel caso di specie la Suprema Corte è chiamata a valutare se l’amministratore di un supercondominio possa ottenere il decreto ingiuntivo nei confronti dell’amministratore di un singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini e per l’importo globale delle somme oppure abbia l’obbligo di agire unicamente verso ogni singolo condomino.
Segnatamente, la vicenda processuale trae origine dall’opposizione a decreto ingiuntivo promossa dall’amministratore di un condominio – rientrante, a sua volta, in un supercondominio – il quale contestava la legittimità dell’ingiunzione di pagamento delle spese condominiali intimatagli dall’amministratore del supercondominio in virtù della mancanza, in capo a sé, della qualifica di condomino. Il Tribunale, chiamato a pronunciarsi sul caso, confermava il decreto ingiuntivo opposto, rilevando che l’opponente era effettivamente un condomino e che, in quanto tale, avrebbe dovuto far valere le proprie ragioni attraverso una tempestiva impugnazione della delibera assembleare posta alla base del decreto ingiuntivo. Sulla stessa linea, anche la Corte di Appello, pur dichiarando inammissibile il ricorso ai sensi dell’art. 348bis c.p.c., accertava la presenza del condominio nel supercondominio.
L’amministratore di condominio, dunque, interponeva ricorso per Cassazione avverso la pronuncia di primo grado, affidato a due motivi inerenti all’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e alla violazione e falsa applicazione di tredici norme di diritto, senza però, come afferma la Suprema Corte, dimostrare come le affermazioni contenute in sentenza fossero con queste contrastanti.
Nel dettaglio, con i due motivi di ricorso, analizzate le regole sul funzionamento del supercondominio, il ricorrente ribadiva che il condominio non fosse parte integrante il supercondominio: non esiste un rapporto di natura reale fra condominio e supercondominio in grado di escludere l’emissione di un decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. in favore di quest’ultimo, stante la carenza della qualità di “condomino” in capo al ricorrente.
La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, si sofferma su alcuni interessanti profili giuridici riguardanti la soluzione della quaestio iuris e il rapporto tra condominio e supercondominio.
Anzitutto, benché il ricorrente non abbia specificamente argomentato in relazione ad alcun contrasto fra le norme richiamate e le affermazioni contenute nella sentenza gravata, la Corte ha ritenuto di dover comunque analizzare la fondatezza dei motivi di ricorso nell’esercizio del proprio potere di qualificazione in diritto della domanda definita e dei fatti già accertati nelle fasi di merito, individuando la questione giuridica nella verifica della sussistenza di una, legittimazione del supercondominio ad intimare all’amministratore di un condominio, a mezzo didecreto ingiuntivo, il versamento dei contributi non pagati dai singoli condomini.
Prima di entrare nel merito della questione giuridica, il Collegio ritiene doveroso svolgere due premesse: la prima riguardante la corretta individuazione della causa petendi in riferimento al contenuto della pronuncia impugnata; la seconda inerente all’impossibilità di estendere degli effetti del giudicato nei confronti dei singoli condomini ove non siano stati citati in giudizio.
Con riferimento alla prima considerazione, i giudici di legittimità rilevano che il Tribunale ha circoscritto l’oggetto del giudizio alla legittimazione passiva del condominio rispetto all’ingiunzione di pagamento ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. richiesta dal supercondominio, sottolineando che la deliberazione assembleare alla base del decreto ingiuntivo non era stata impugnata ex art. 1137 c.c. dal ricorrente. Quanto precede produce un’inevitabile conseguenza anche in ordine alla seconda premessa: infatti, nel giudizio di opposizione volto alla riscossione dei contributi condominiali attivato unicamente contro l’amministratore, le questioni inerenti all’appartenenza o meno di una o più unità immobiliari di proprietà esclusiva ad un condominio, nonché la titolarità comune o individuale di una porzione dell’edificio costituiscono accertamenti meramente incidentali privi di efficacia di giudicato nei confronti dei diritti reali dei singoli condomini, i quali, per subirne gli effetti, dovrebbero essere legittimati passivi e litisconsorti necessari nel medesimo giudizio. Ne deriva che la statuizione del Tribunale relativa all’appartenenza di parti del condominio al supercondominio non può essere spesa in altre liti fra le stesse parti.
Compiute queste doverose premesse, la Suprema Corte richiama un proprio consolidato orientamento giurisprudenziale, formatosi per quelle fattispecie – come quella de quo – per cui non sono applicabili gli artt. 1117bis c.c. e 67 disp. att. c.c. commi 3 e 4, introdotti dalla L. 220/2012, in base al quale il c.d. supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, da cui rimane distinto. Da ciò deriva che il potere degli amministratori di ogni condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito unicamente attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato (da ultimo Cass., sez. II, 20 dicembre 2021, n. 40857 e Cass., sez. II, 28 gennaio 2019, n. 2279).
La Corte sottolinea anche come recente giurisprudenza (Cass., sez. II, ord. 22 luglio 2022, n. 22954), si sia già pronunciata in merito ad analoga fattispecie ed abbia affermato come legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni avvinti da vincolo supercondominiale siano non tanto i condomìni, quanto i singoli condòmini.
Ed è proprio sulla scorta di questa pronuncia che il Collegio si esprime.
Nello specifico, dopo aver richiamato il contenuto degli artt. 1118, 1123 c.c. e 67, comma 3 e 68 disp. att. c.c., afferma come, in presenza di un supercondominio trovano applicazione le disposizioni di cui al Libro Terzo, Titolo VII, Capo II, del codice civile, secondo le quali ciascun condomino ha l’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante. Nell’ipotesi in cui tale obbligo contributivo non venga adempiuto, l’amministratore del supercondominio può ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo volto alla riscossione dei suddetti contributi unicamente nei confronti di ciascun condomino per quanto da questo singolarmente dovuto, mentre, conclude la Corte, è esclusa ogni azione diretta verso l’amministratore del condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini per l’importo globale delle somme da loro individualmente dovute.
Di qui l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello, la quale dovrà attenersi al principio evidenziato in massima.
| PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI |
| Conformi: Cass., sez. II, 22 luglio 2022, n. 22954 |