Legittimazione impugnazione annullamento lottizzazione Il promissario acquirente di un terreno interessato da un piano di lottizzazione può ritenersi legittimato ad impugnare il provvedimento di annullamento in autotutela del piano di lottizzazione?

Quesito con risposta a cura di Claudia Buonsante, Giusy Casamassima e Ilenia Grasso

La posizione di promissario acquirente non è idonea a fondare la legittimazione a ricorrere ove questi, nonostante la stipula del contratto preliminare di compravendita dell’area, non abbia acquisito la effettiva e materiale disponibilità del terreno stesso. – Cons. Stato, sez. VI, 14 marzo 2022, n. 1768.

Il Consiglio di Stato ha ribadito il principio per cui non può ritenersi legittimato ad impugnare il provvedimento con il quale un Comune ha annullato in autotutela un piano di lottizzazione, il promissario acquirente del terreno interessato dal medesimo piano di lottizzazione, ove questi, nonostante la stipula del contratto preliminare di compravendita dell’area, non abbia acquisito la effettiva e materiale disponibilità del terreno stesso, circostanza che generalmente si verifica in caso di preliminare cd. ad effetti anticipati, con il quale quantomeno si anticipa l’effetto della consegna dell’immobile.

Nel caso in cui sia mancata l’acquisizione del possesso o la detenzione o, ancora, la materiale disponibilità del bene, infatti, non si è radicata alcuna posizione giuridica diversa dall’interesse di mero fatto.

Al fine di chiarire in maniera più specifica la reale situazione ricoperta dal promissario acquirente si richiama, inoltre, un passaggio di una precedente pronuncia in cui si afferma che: “Rispetto agli interessi pretensivi, il potere di conformazione e di autorizzazione edilizia investe in via diretta ed esclusiva il proprietario della res, in capo al quale l’interesse si appunta, mentre il vincolo obbligatorio che si instaura tra il promittente venditore ed il promissario acquirente fa sì che le modalità di esercizio del potere riverberino, sulla posizione del secondo, effetti solo indiretti relegando la posizione di quest’ultimo, nell’ambito della relazione pubblicistica, a quella di titolare di un mero interesse di fatto. Tali effetti indiretti rilevano invece sul piano civilistico dell’esatto adempimento e quindi nell’ambito della relazione contrattuale, giammai in seno alla relazione procedimentale dove il proprietario resta l’interlocutore esclusivo della vicenda dinamica del potere”.

Ne discende che rispetto a tutti gli interventi edilizi via via autorizzati sulle unità immobiliari promesse in vendita, il promissario acquirente è privo di una situazione giuridica soggettiva idonea a differenziarne la posizione e quindi a radicare la legittimazione, non potendosi ritenere idoneo a tale scopo il mero vincolo obbligatorio che ha ad oggetto la prestazione (del consenso richiesto per il perfezionamento del contratto) e non l’esercizio di un potere.

In conclusione, la posizione di promissario acquirente è estranea alle vicende relative ai titoli edilizi sugli immobili oggetto del contratto preliminare, potendosi, al più, in sede civile, far valere quelle vicende al solo scopo di definire i rapporti giuridici sorti tra le parti contrattuali.