Estinzione servitù prediale La servitù prediale si estingue in caso di frazionamento del fondo dominante?

Quesito con risposta a cura di Manuel Mazzamurro e Chiara Tapino

In tema di servitù prediali, il principio della cosiddetta indivisibilità di cui all’art. 1071 c.c. comporta, nel caso di frazionamento del fondo dominante, la permanenza del diritto su ogni porzione del medesimo, salve le ipotesi di aggravamento della condizione del fondo servente, e poiché tale effetto si determina ex lege, al riguardo non occorre alcuna espressa menzione negli atti traslativi attraverso i quali si determina la divisione del fondo dominante, sicché nel silenzio delle parti – in mancanza di specifiche clausole dirette ad escludere o limitare il diritto – la servitù continua a gravare sul fondo servente, nella medesima precedente consistenza, a favore di ciascuna di quelle già componenti l’originario unico fondo dominante, ancora considerato alla stregua di un unicum ai fini dell’esercizio della servitù, ancorché le singole parti appartengano a diversi proprietari, a nulla rilevando se alcune di queste, per effetto del frazionamento, vengano a trovarsi in posizione di non immediata contiguità con il fondo servente. – Cass., sez. II, 8 settembre 2023, n. 26186.

Nel caso di specie la Suprema Corte è stata chiamata a valutare l’esistenza di una servitù di passaggio per usucapione ventennale, sulla scorta della qualificazione operata dal Giudice secondo grado.

In particolare, in primo grado veniva adito il Tribunale per accertare la comproprietà, a seguito di divisione ereditaria tra fratelli, di un locale-caldaia situato all’interno di un condominio e della relativa servitù di passaggio per accedere al suddetto locale instauratasi per usucapione ventennale. Il Giudice rigettava la domanda sul primo punto, poiché dichiarava la proprietà esclusiva di uno solo dei fratelli a seguito della divisione, e sul secondo punto dal momento che a seguito dell’accertamento della proprietà in capo ad uno solo dei fratelli veniva meno il requisito di alienità che deve sussistere in caso di servitù tra fondo servente e fondo dominante.

In sede di gravame, la Corte territoriale accertava la sussistenza della comproprietà del bene e dichiarava l’esistenza della servitù di passaggio in forza di usucapione ventennale.

Viene proposto ricorso per Cassazione, contestando l’esistenza della servitù di passaggio e dell’avvenuta acquisizione per usucapione.

In particolare, il ricorrente nega il perfezionamento dell’acquisto della servitù mediante usucapione ventennale, a fronte di un riconoscimento mai avvenuto della stessa.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso argomentando sul principio della indivisibilità della servitù prediale.

La servitù prediale è un diritto reale di godimento su cosa altrui che determina la costituzione di un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Nell’ambito della disciplina relativa all’esercizio della servitù, l’art. 1071 c.c. stabilisce che in caso di divisione del fondo dominante, la servitù non si estingue ma è dovuta per ciascuna porzione, con l’unico limite del divieto di aggravamento della condizione del fondo servente.

La pronuncia si conforma al principio in questione evidenziando che, la permanenza della servitù di passaggio discende come effetto ex lege, non richiedendo un’espressa menzione all’interno degli atti traslativi del fondo dominante. Le parti avrebbero dovuto limitare o escludere espressamente l’esistenza della servitù di passaggio; in caso contrario, essa continuerà a sussistere anche laddove, a seguito di frazionamento del fondo dominante, alcune parti dello stesso si trovino in una posizione non immediata contiguità del fondo servente.

Pertanto, alla luce del principio di diritto espresso, la Corte territoriale, pur non avendo individuato correttamente la norma da applicare al caso di specie, avendo fatto riferimento all’istituto dell’usucapione, ha fornito una soluzione in conformità all’orientamento maggioritario della Suprema Corte.

Il ricorso viene pertanto rigettato poiché il principio di indivisibilità delle servitù prediali non estingue il diritto reale in questione in ipotesi di frazionamento del fondo dominante.