Quesito con risposta a cura di Danilo Dimatteo, Elisa Succu, Teresa Raimo
L’art. 1, par. 1 e l’art. 2, lett. b) e c), della direttiva 93/2013 devono essere interpretati nel senso che una persona fisica, proprietaria di un’unità immobiliare in un edificio condominiale, debba essere considerata un «consumatore» qualora stipuli un contratto con un amministratore di condominio al fine della gestione e della manutenzione delle parti comuni anche in presenza di una determinazione legale di alcuni aspetti del rapporto.
Nel caso in cui il contratto con l’amministratore di condominio sia stipulato dall’assemblea dei condomini o dall’associazione dei proprietari, il singolo condòmino può essere considerato «consumatore» qualora possa essere qualificato come «parte» del contratto, sia una persona fisica e non utilizzi la propria unità immobiliare esclusivamente per scopi che rientrano nella sua attività professionale.
La legislazione di recepimento della direttiva – e la giurisprudenza nazionale che ne fa applicazione – può estendere l’applicazione delle norme a tutela dei consumatori anche oltre l’ambito stabilito nella direttiva stessa e, quindi, anche a soggetti giuridici, come i condominii, privi di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti. – Corte Giust. UE, sez. VIII, 27 ottobre 2022, C-485/21.
La Corte di Giustizia, nella decisione in rassegna, ha in primo luogo chiarito che la circostanza che una parte delle attività di gestione e manutenzione delle parti comuni dell’immobile in condominio e le spese annuali percepite a tale titolo da detto amministratore di condominio derivino dalla necessità di rispettare requisiti specifici in materia di sicurezza e di pianificazione territoriale, previsti dalla legislazione nazionale applicabile, non è idonea a sottrarre tali attività dal campo di applicazione dell’art. 2, lett. c), della direttiva 93/2013 e, di conseguenza, il contratto di cui al punto 12 della presente sentenza dal campo di applicazione di questa direttiva.
Si precisa al riguardo che se è vero che, ai sensi dell’art. 1, par. 2, della direttiva 93/2013, quando siffatte disposizioni legislative sono imperative, le clausole contrattuali che le riproducono siano escluse dall’ambito di applicazione di tale direttiva, è altrettanto vero che la validità di altre clausole, contenute nel medesimo contratto e non coperte dalle suddette disposizioni, possa essere valutata dal giudice nazionale alla luce di detta direttiva (v., in tal senso, sent. 21 dicembre 2021, Trapeza Peiraios, C-243/20, EU:C:2021:1045, punto 39 e giurisprudenza ivi citata).
Il giudice europeo aggiunge che nell’ipotesi in cui un contratto relativo alla gestione e alla manutenzione delle parti comuni di un immobile in condominio sia stipulato tra l’amministratore di condominio e l’assemblea generale dei condòmini o l’associazione di proprietari di tale immobile, il proprietario di un appartamento facente parte di detto immobile è considerato un «consumatore», ai sensi dell’art. 2, lett. b), della direttiva 93/2013, purché tale proprietario, innanzitutto, possa essere qualificato come «parte» di detto contratto; inoltre, sia una persona fisica e, infine, non utilizzi tale appartamento esclusivamente per scopi che rientrano nella sua attività professionale. A quest’ultimo proposito, si precisa che non può essere esclusa dal campo di intervento della nozione di «consumatore» la fattispecie in cui una persona fisica utilizzi l’appartamento che costituisce il suo domicilio personale anche a fini professionali, come nell’ambito di un telelavoro subordinato o dell’esercizio di una libera professione.
Diversamente, quando tale proprietario di appartamento non può essere qualificato come «parte» di detto contratto, e poiché l’assemblea generale dei condòmini o l’associazione di proprietari di un immobile non è, per definizione, una «persona fisica», ai sensi di tale art. 2, lett. b) e, pertanto, non può essere qualificata come «consumatore» ai sensi di tale disposizione, tale contratto è sottratto all’ambito di applicazione della direttiva 93/13 (v., per analogia, sent. 2 aprile 2020, Condominio di Milano, via Meda, C-329/19, EU:C:2020:263, punto 29).
La Corte, infine, ribadisce che l’art. 1, par. 1, e l’art. 2, lett. b), di tale direttiva non ostano a una giurisprudenza nazionale che interpreti la normativa di recepimento di detta direttiva nel diritto interno in modo che le norme a tutela dei consumatori che essa contiene siano applicabili anche a un contratto concluso da un soggetto giuridico, quale un condominio privo di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, anche se un simile soggetto giuridico non rientra nell’ambito di applicazione della medesima direttiva (v., in tal senso, sent. 2 aprile 2020, Condominio di Milano, via Meda, C-329/19, EU:C:2020:263, punti 18 e 38).