Disciplina affitti brevi in Italia
Nel panorama immobiliare italiano, gli affitti brevi hanno guadagnato un’importanza crescente negli ultimi anni, diventando una modalità di locazione sempre più apprezzata sia dai turisti che dai proprietari di immobili.
La risposta del legislatore italiano a questo fenomeno in rapida espansione si è concretizzata attraverso normative volte a fornire un quadro legale chiaro a chi desidera affittare il proprio immobile per periodi brevi.
Queste le norme di riferimento dell’ordinamento italiano per gli affitti brevi:
- Il comma 1 dell’articolo 4 del decreto legge n. 50/2017, che definisce le locazioni brevi a uso abitativo come quelle che hanno una durata non superiore ai 30 giorni e che includono il servizio di pulizia dei locali. Il locatore è una persona fisica, che non esercita la locazione in forma di impresa e che si avvale di soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici per mettere in contatto persone in cerca di un alloggio per le vacanze con chi dispone di immobili da locare per periodi brevi.
- Il comma 2 dell’articolo 4, modificato di recente dalla legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023), che prevede le percentuali di imposta. Sulla proprietà del primo immobile la percentuale dell’aliquota è del 21%. Dal secondo al quarto immobile invece il locatore è gravato da un’aliquota del 26%
- Il decreto anticipi n. 145/2023, convertito con modificazioni dalla legge n. 191/2023, nel nuovo articolo 13-ter, prevede nuovi obblighi per i proprietari delle unità abitative destinate alle locazioni brevi e per i proprietari delle strutture turistico ricettive, sia alberghiere che extra-alberghiere. Gli obblighi consistono nel comunicare in modalità telematica al Ministero del Turismo i dati catastali dell’immobile locato, la presenza dei necessari requisiti tecnici di sicurezza degli impianti (per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio) e degli estintori portatili.
Regolamento UE locazioni brevi
A livello europeo il Regolamento Europeo sulla Raccolta e sulla condivisione dei dati, che ha dato vita al Codice Unico Europeo, ha ricevuto il via libera dal Consiglio il 18 marzo 2024.
Il Regolamento, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale UE del 29 aprile 2024, sarà in vigore dal 20 maggio 2026.
Grazie a questa fonte sarà possibile avere una banca dati europea in cui confluiranno i dati dei locatori, degli immobili locati e delle prenotazioni.
Banca Dati unica
In attesa della Banca Dati Europea, il Ministero del Turismo ha predisposto un decreto che porterà alla creazione di una Banca Dati Unica. Il testo ha già ricevuto il parere positivo della Commissione Politiche del turismo della Conferenza delle Regioni e Province Autonome.
La fase pilota vedrà coinvolte le Regioni dotate di una tecnologia più avanzata per poi passare gradualmente alla creazione di un Registro Unico, con l’obiettivo di contrastare l’evasione fiscale e garantire la massima trasparenza.
L’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza potranno effettuare i controlli necessari grazie alla possibilità di incrociare i dati e intercettare le situazioni a rischio.
Il Codice Identificativo Nazionale
Il censimento degli immobili destinati alle locazioni turistiche previsto dal decreto anticipi è finalizzato al rilascio del CIN, il Codice identificativo nazionale, che il locatore dovrà esporre all’esterno dell’immobile locato e che dovrà sempre comparire negli annunci.
Il CIN sarà fondamentale anche per l’identificazione degli immobili destinati alla locazione turistica all’interno della banca dati unica.
La piena operatività del CIN è prevista per il mese di settembre 2024, dopo che sarà operativa la Banca Dati Unica. Il Codice verrà assegnato mediante procedura telematica, come contemplata dall’art. 13 ter del DL n. 145/2023.
Il locatore di immobili destinati agli affitti brevi senza CIN sarà soggetto a una multa massima di 8.000 euro, mentre l’inserimento degli annunci senza CIN sarà punito con una sanzione fino a 5000 euro.
Normativa affitti brevi: finalità ed effetti
Le normative analizzate si pongono l’obiettivo di bilanciare le esigenze di flessibilità nel mercato degli affitti temporanei con la necessità di garantire sicurezza, trasparenza ed equità sia per i locatori che per gli inquilini.
Con la definizione di specifici obblighi fiscali e amministrativi per i proprietari, l’Italia si sta muovendo verso un sistema più organizzato, che promette di apportare benefici significativi all’economia locale, pur affrontando le sfide legate al fenomeno delle locazioni turistiche.
In questo contesto, comprendere in dettaglio le nuove disposizioni legislative è fondamentale per tutti i soggetti coinvolti, per navigare con successo nel mercato degli affitti brevi.
Nel contesto degli affitti brevi in Italia, l’arrivo della proposta europea rappresenta una svolta significativa in grado di garantire equità nel mercato, proteggere i diritti dei consumatori e assicurare condizioni di concorrenza leali tra i fornitori di alloggi.
In Italia, dove il settore degli affitti brevi è fiorente ma anche fonte di controversie, soprattutto nelle città d’arte e nelle località turistiche, la nuova normativa potrebbe avere impatti rilevanti. Gli operatori del settore dovranno adeguarsi a standard più stringenti in termini di sicurezza, trasparenza e rispetto delle normative locali, inclusi eventuali limiti agli affitti brevi imposti per preservare il tessuto residenziale.