Manutenzione autoclave e riparto spese

Per la manutenzione dell’autoclave le spese tra i condomini vanno ripartite in base al criterio dei millesimi di proprietà e non in base all’uso. L’autoclave non va a innovare l’impianto idrico, si tratta di un’opera di conservazione dello stesso di cui rappresenta una componente. La sua utilità è pari per tutte le unità per cui non è applicabile il criterio di riparto in base all’uso. Lo ha previsto il Tribunale di Termini Imerese nella sentenza n. 1125/2024.

Tabelle millesimali per la manutenzione dell’autoclave

Alcuni condomini impugnano una delibera assembleare nella parte in cui, per la suddivisione delle spese di manutenzione dell’autoclave, applica le tabelle millesimali. Il Giudice di primo grado annulla la delibera  perché ritiene che l’applicazione delle tabelle millesimali per il riparto delle spese comporti per i condomini un onere superiore a quello previsto dall’articolo 1123 c.c, comma II. Gli impugnanti in effetti non sono proprietari e non utilizzano la piscina presente sul lato a monte del Condominio, per la quale l’autoclave viene impegnata in misura prevalente.

Le proprietà dei condomini sono servite dall’autoclave

Il Condominio appella la decisione facendo valere la correttezza delle tabelle millesimali impiegate per il riparto delle spese e adottate dalla delibera impugnata. Lo stesso fa presente che i condomini impugnanti sono proprietari di 6 unità immobiliari serviti dall’autoclave e che in realtà l’erogazione dell’acqua per riempire la piscina è del tutto occasionale. Con il secondo motivo il Condominio sottolinea come la delibera non abbia applicato un metodo diverso per la suddivisione delle spese dell’autoclave.

Autoclave: componente dell’impianto idrico

Per il Tribunale adito l’appello del Condominio è ammissibile e deve essere accolto nel merito.

L’autorità giudicante ricorda prima di tutto che l’autoclave è un bene comune art. 1117 c.c. Essa fa parte dell’impianto idrico del Condominio e raccoglie l’acqua dalla rete pubblica in un serbatoio di accumulo. L’acqua viene quindi prelevata e inviata tramite l’elettropompa al serbatoio di pressione, pressurizzata e distribuita nella rete del Condominio. L’autoclave costituisce quindi una componente essenziale dell’impianto che permette di condurre l’acqua nelle varie unità immobiliari. La sua natura condominiale comporta che le spese di manutenzione debbano essere suddivise tra tutti i condomini o a quelli che serve in base al valore proporzionale delle proprietà esclusive art. 1223 comma 1 e all’uso art. 1223 comma 2.

Riparto spese in base ai millesimi di proprietà

Il Tribunale ricorda però che la Cassazione ha chiarito che: “le spese relative alla installazione di detta autoclave restano soggette agli stessi criteri di ripartizione fissati per l’impianto idrico, mentre la circostanza che l’edificio sia composto di più piani, serviti in misura differente dalla pompa dell’autoclave, non è di per sufficiente a giustificare una diversa ripartizione secondo il criterio della proporzionalità all’uso (artt. 1123 e 1124 cod. civ.).”

Per comprendere se questo principio sancito dalla Cassazione per le spese di installazione dell’autoclave possa essere applicato anche in relazione alle spese straordinarie di manutenzione   occorre appurare in che modo si qualifica l’autoclave.

Ora, se come affermato da una importante Cassazione l’autoclave è un’opera di conservazione dell’impianto idrico e non un’innovazione, le spese di installazione e di manutenzione hanno natura omogenea e quindi sono soggette alla stessa regolamentazione. Ne consegue che “le spese di manutenzione dell’autoclave dovranno essere suddivise tra i condomini secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso.”

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