Spese condominiali: valida la clausola di esonero
Valida la clausola del regolamento contrattuale che esonera il costruttore dal pagamento delle spese condominiali che si riferiscono alle unità immobiliari invendute. La clausola può essere modificata, ma occorre l’unanimità. Lo afferma la sentenza del Tribunale di Bari n. 4515-2024.
Violazione del regolamento condominiale
Il costruttore e venditore di un edificio condominiale contesta l’addebito delle spese condominiali poste a suo carico dal consesso condominiale in violazione dell’articolo 23 del regolamento contrattuale. Questa regola lo esonera, infatti, nella sua qualità di costruttore, dall’obbligo di contribuire alle spese condominiali relative alle proprietà invendute. Nella citazione l’attore chiede quindi la dichiarazione di nullità/annullamento delle due delibere che pongono a suo carico le spese ordinarie e di manutenzione dello stabile.
Il Condominio convenuto contesta la validità dell’art. 23 del Regolamento perché contrario alle regole previste dal Codice del Consumo. La clausola risulterebbe infatti abusiva.
Clausola di esonero dalle spese condominiali
Il Tribunale accoglie le richieste dell’attore ricordando che la giurisprudenza di legittimità, in diverse occasioni, si è pronunciata a favore delle clausole contenute nei regolamenti condominiali che esonerano il costruttore dal pagamento delle spese condominiali.
Il regolamento, nel caso di specie, ha natura contrattuale, per cui, sono valide e vincolanti per tutti i condomini, le clausole che, anche in violazione dell’art. 1123 c.c., dispongono in materia di spese condominiali. E’ legittima la deroga al criterio di riparto che si basa sulle quote millesimali stabilito dalla legge, anche se esonera dal pagamento uno dei condomini e nonostante la previsione dell’art., 1118 c.c.
Clausola di esonero: modificabile all’unanimità
La clausola che esonera il costruttore dal contribuire alle spese del condominio può comunque essere modificata, ma solo all’unanimità, costruttore beneficiario compreso. La delibera che venisse adottata a maggioranza invece sarebbe nulla perché così come il contratto richiede la volontà unanime per l’approvazione del regolamento contrattuale, tutti devono esprimersi a favore anche per la sua modifica. La deroga al criterio stabilito dall’art. 1223 c.c può essere contenuta in una convenzione di modifica contenuta nel regolamento condominiale o in una delibera approvata all’unanimità.
Clausola di esonero: vessatoria se crea squilibrio
Il Tribunale ricorda poi che la Cassazione nell’ordinanza n. 20007/2022 ha chiarito che: “la validità della clausola regolamentare che esoneri il costruttore dal pagamento delle spese condominiali non può essere messa in dubbio nemmeno mediante il richiamo alla disciplina delle clausole vessatorie di cui al Codice del consumo, quanto meno nel rapporto tra condominio e impresa costruttrice.”
La giurisprudenza di legittimità in effetti ha qualificato il Condominio come un soggetto consumatore, ma non si deve confondere il rapporto tra questo soggetto e il singolo condomino moroso in relazione alle spese condominiali con quello che riguarda il costruttore – venditore e l’acquirente della singola unità.
La vessatorietà della clausola può essere fatta valere solo dal Condominio acquirente se la stessa provoca uno squilibrio dei diritti e degli obblighi che derivano dal contratto di compravendita e se incide “sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della vendita del singolo appartamento l’obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano.”
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