Maggioranze necessarie per la mediazione
E’ l’assemblea condominiale l’organo competente ad approvare la conciliazione. Riguardo alla maggioranza necessaria per approvare un accordo transattivo, prima della riforma, era applicabile l’art. 1136, co. 4° c.c. che rinviava alla maggioranza del secondo comma, ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La norma fa riferimento alle liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore e, se l’assemblea può deliberare su una controversia, è legittimata anche a transigere detta controversia.
Tale interpretazione era confermata dall’art. 71 quater co. 5° delle disp. att. c.c., ante riforma, dettato in materia di mediazione, in base al quale la proposta di mediazione doveva essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136 c. 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).
Secondo il nuovo art. 71 quater delle disp. att. al codice civile (modificato dalla riforma Cartabia), invece, per sottoscrivere l’accordo conciliativo occorrono le maggioranze qualificate di cui all’articolo 1136 del codice.
La novella legislativa ha eliminato il richiamo specifico al 2° comma dell’art. 1136 c.c. ovvero almeno la maggioranza dei presenti in assemblea e che rappresentino almeno la metà dei millesimi (500/1000) del condominio. La novella facendo riferimento alle diverse maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. – intende perseguire, chiaramente, una ulteriore semplificazione in quanto molte fattispecie in condominio possono essere approvate con la maggioranza dei condomini presenti che raggiungano almeno un terzo dei millesimi e mi riferisco a tutti quei casi che possono farsi rientrare nella gestione ordinaria esempio: la manutenzione dei beni in comune, le piccole riparazioni, la stessa approvazione del rendiconto.
Quando è necessaria l’unanimità dei consensi
Con la precisazione che esistono, tuttavia, dei casi in cui le deliberazioni da assumere prevedono l’unanimità dei consensi e, cioè, quando si tratta di diritti indisponibili.
Difatti, laddove la lite abbia ad oggetto i diritti reali comuni (ad esempio, la proprietà di una parte del condominio) la transazione può avvenire solo con il consenso di tutti i partecipanti, così come è necessaria l’unanimità anche per gli atti di cessione dei beni comuni o la costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
Nel caso della stipulazione di una “conciliazione” o “transazione” da parte del condominio consolidata giurisprudenza richiede necessariamente l’unanimità dei consensi qualora il relativo oggetto riguardi “diritti reali” (cfr. Cass. 13 aprile 2016 n. 7201; Cass. 25 gennaio 2016 n. 1234) e, per l’effetto, anche per un accordo di conciliazione del medesimo contenuto e/o natura: “Il consenso unanime di tutti i condomini, per concludere una transazione tra il condominio ed un terzo, è necessario esclusivamente, ai sensi dell’art. 1108, comma 3, c.c., solo quando la transazione stessa abbia ad oggetto i diritti reali comuni” (Cass. 13 aprile 2016 n. 7201).