Beni comuni in condominio
Quando in un fabbricato coesistono proprietà esclusive e proprietà in comune, alle prime asservite, si ha la figura del condominio. La proprietà solitamente è divisa in senso orizzontale, cioè per piani o porzioni di piano. Purtroppo, nessuna norma stabilisce che, tra i compiti affidati all’amministratore, vi sia quello di redigere un elenco dei beni comuni. Per prima cosa occorre, quindi, stabilire quali sono i beni comuni.
L’articolo 1117 c.c. individua le parti dell’edificio che si presumono di proprietà comune, in quanto solitamente destinati a servire in maniera indifferenziata l’intera collettività condominiale. Tali beni sono divisi in tre categorie (necessari, di pertinenza e accessori) a seconda della diversa funzione svolta dagli stessi. La novella legislativa del 2012 (L. 220/2012) non ha apportato significative innovazioni alla norma in esame, ma si è limitata a fornire una definizione più articolata delle parti comuni tenendo conto di tutte quelle innovazioni tecnologiche (si pensi, ad esempio, agli impianti per la ricezione radiotelevisiva, da satellite e via cavo) intervenute nel corso degli anni e che oggi si ritengono essenziali alla funzionalità degli appartamenti.
I beni comuni ex art. 1117 c.c.
L’elencazione dei beni comuni fornita dall’articolo 1117 c.c. è la seguente:
- beni comuni necessari: sono quelli indicati al punto 1 dell’articolo 1117 c.c. e comprendono il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli ànditi, i portici, i cortili e in genere tutti le parti dell’edificio necessarie all’uso comune. La L. 220/2012 ha aggiunto a questi beni comuni necessari i pilastri e le travi portanti;
- beni comuni di pertinenza: sono quelli indicati al punto 2 dell’articolo 1117 c.c. e comprendono i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune. La L. 220/2012 ha aggiunto a tali beni, detti anche eventuali in quanto possono anche mancare, le aree destinate a parcheggio e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
- beni comuni accessori: sono quelli indicati al terzo punto dell’articolo 1117 c.c. e comprendono le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas. La L. 220/2012 ha aggiunto a questa elencazione anche gli impianti per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria (in precedenza la norma parlava solo di impianti di riscaldamento), gli impianti per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informatico, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
L’elencazione fornita dall’articolo 1117 c.c. non è tassativa né inderogabile. Ciò significa che ben possono aversi casi di condomìni nei quali vi siano beni comuni che il codice civile non ha indicato ed, inoltre, che lo stesso bene indicato tra i beni comuni dall’articolo 1117 c.c. può, invece, essere di proprietà del singolo condòmino: si pensi, ad esempio, al caso in cui il costruttore, in sede di alienazione del singolo appartamento, ceda all’acquirente l’intera proprietà del solaio di copertura del fabbricato.
Sulla scorta di quest’ultima considerazione è evidente che oltre alla destinazione di fatto all’uso comune, al fine di individuare quali sono i beni comuni, occorre risalire al momento di nascita del condominio e, quindi, l’amministratore deve aver riguardo non solo a quanto disposto all’articolo 1117 c.c., ma anche agli originari contratti di alienazione ed al regolamento di condominio contrattuale eventualmente richiamato, tenendo sempre ben presente che occorre un patto esplicito affinché il bene possa considerarsi di proprietà di un singolo condòmino e che, in mancanza, il semplice silenzio determinerà la proprietà comune del bene. Infatti, è all’originario atto di alienazione (il primo atto di vendita di un immobile facente parte del fabbricato) che la giurisprudenza attribuisce la nascita del condominio; quindi, è a questo momento che bisogna risalire per verificare se i beni identificati abbiano, o meno, natura di beni comuni. In pratica il costruttore, nel regolamento di condominio (contrattuale) o nel primo atto di vendita, deve riservarsi la proprietà di quelli che sono i beni in comune. In mancanza di espressa e specifica riserva il bene passa, sia pure pro quota, al condòmino, ma è da considerarsi ormai comune a tutti.
Il principio di separazione tra la proprietà del singolo condòmino ed i beni comuni non implica che i beni comuni siano necessariamente di proprietà di tutti i condòmini; difatti, l’amministratore potrà trovarsi di fronte alla cd. comunione parziaria, cioè a beni comuni che appartengono solo ad alcuni tra di essi (si pensi ad un condominio con più scale, ascensori ecc. dove questi sono comuni solo ai proprietari degli immobili cui servono ex art. 1123 III comma anche se lì si parla di spese per l’uso).
Durante la vita del condominio può accadere che le parti comuni subiscano delle variazioni. Si possono avere variazioni nella loro consistenza: ad esempio, a seguito della demolizione del tetto e la sua trasformazione in terrazzo di uso comune, oppure nella loro titolarità, come nel caso, ad esempio, della vendita dell’appartamento occupato dal portiere dopo che tale servizio è stato eliminato.
L’azione di accertamento della proprietà comune, in quanto ha ad oggetto la contitolarità del diritto di proprietà in capo a tutti i condòmini, è relativa ad un rapporto sostanziale plurisoggettivo unitario, dando luogo a un’ipotesi di litisconsorzio necessario fra tutti i condòmini; infatti, il giudicato si forma ed è opponibile nei confronti dei soli soggetti che hanno partecipato al giudizio.
D’altra parte, poiché non è applicabile ai rapporti assoluti la disciplina specifica dei rapporti obbligatori, non è estensibile alla specie il criterio dettato in materia di obbligazioni indivisibili dall’articolo 1306 c.c., in virtù del richiamo di cui all’articolo 1317 c.c., secondo cui gli effetti favorevoli di una sentenza pronunciata nei confronti di uno o di alcuni dei diversi componenti dell’obbligazione solidale o indivisibile si comunicano agli altri.
L’esclusione in base al titolo
Dalla rubrica dell’articolo 1117 c.c., «Parti comuni dell’edificio», è evidente non solo il fatto che il legislatore abbia inteso porre in primo piano i beni comuni ma anche il fatto che il condominio negli edifici non è altro che un prodotto, cioè il risultato della comunione su determinate parti di un edificio senza le quali (parti comuni) non esisterebbe nemmeno il concetto di condominio.
Il medesimo articolo 1117 c.c. non si limita ad elencare le cose comuni di un edificio in condominio poiché contiene, nella prima parte, un’importantissima precisazione secondo la quale tutte le parti ivi elencate debbano considerarsi comuni «se non risulta il contrario dal titolo».
La genericità del termine titolo non è un errore del legislatore ma risponde ad una precisa volontà di rifarsi ad un più ampio concetto in cui accomunare tutti gli atti che possano contenere l’esclusione di un bene dal novero delle parti comuni di un fabbricato.
Difatti, come si è precisato in dottrina: «Titolo può essere il documento (contratto) costitutivo del condominio […] ma può essere pure il testamento quando il condominio è imposto o deriva da un atto di ultima volontà; od anche l’atto di donazione. Titolo è quindi quell’atto giuridico capace di attribuire o trasferire il diritto di proprietà».
Da quanto detto risulta che il regolamento di condominio non può essere annoverato tra i titoli capaci di escludere un bene dalle parti comuni di un edificio. Difatti, dall’articolo 1138 c.c. si evince che lo stesso regolamento contiene «le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione». È evidente che il codice civile non attribuisce al regolamento la facoltà di escludere determinati beni dal novero delle parti comuni di cui all’articolo 1117 c.c. È anche vero, però, che se alla formazione del regolamento di condominio partecipano tutti i condòmini esso diviene un contratto a tutti gli effetti e ben può contenere una clausola di esclusione di un bene dalle parti comuni. È questa l’ipotesi in cui il regolamento formato dall’originario costruttore e depositato agli atti del notaio, che contiene una clausola di esclusione, viene richiamato nel primo e nei successivi atti di compravendita per formarne parte integrante e sostanziale. In questi casi è evidente che il regolamento è solo l’involucro, il documento, che riportato nel rogito notarile, assume valore contrattuale con la sottoscrizione delle parti.
Infatti, per titolo, tuttavia, non si intende il titolo del soggetto individuato come proprietario della terrazza, ma deve intendersi l’atto costitutivo del condominio – ossia il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali – ove questo contenga in modo chiaro ed inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato con il consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni. (Nel caso di specie, la Suprema Corte, pur rigettando il ricorso, ha corretto la motivazione della sentenza impugnata la quale aveva erroneamente dichiarato che, per ritenere la proprietà esclusiva della terrazza, sarebbe stato necessario produrre il titolo di proprietà, e cioè il contratto con il quale il condomino aveva acquistato il diritto di proprietà, perché, in mancanza, la terrazza doveva presumersi di proprietà comune – Cass. Ord. n. 27846/2023.
Il titolo contrario non è l’unico strumento che può escludere un bene dalle parti comuni di un edificio in condominio; i beni in comune, per essere considerati tali, devono anche avere la destinazione all’uso (comune) tipica di tali beni.
La presunzione di comunione di cui all’articolo 1117 c.c. scatta, in altri termini, sia per le parti nominativamente indicate nell’articolo stesso, sia per quelle indicate solo in via generica, solo se all’atto della nascita del condominio sussista la destinazione all’uso comune su cui si fonda la presunzione e se non sussista, a tale momento, un titolo contrario: occorre cioè tenere conto sia della situazione di fatto (destinazione) sia di quella giuridica (titolo) esistente al momento in cui, per effetto della scissione in almeno due parti della proprietà dell’edificio, viene a nascere il condominio» .
È importante sottolineare la definizione temporale dello stato di fatto di cui si parla poiché esso attiene al momento della formazione del condominio (al suo momento genetico quindi), e solo a quello, restando ininfluenti i successivi sviluppi del fenomeno. Invero, gli atti successivi a tale primo frazionamento possono solo determinare mutamenti nella composizione del condominio (caso comune è quello in cui l’originario proprietario venda ad altri ulteriori appartamenti e piani) ma non influiscono affatto sulla sua formazione, cioè sulla sua nascita, che si verifica in occasione del primo frazionamento della proprietà dell’edificio. Per cui quando un bene che dovrebbe ritenersi comune a tutti i condomini (ex articolo 1117 c.c.) per le sue caratteristiche strutturali è destinato all’uso o al godimento solo di una parte dell’edificio, viene meno il presupposto per la contitolarità necessaria.
Verificato lo stato di fatto in cui il bene si trova, se cioè sia effettivamente destinato ad un uso (utilità) comune, si può passare all’analisi del titolo così come esige il richiamato articolo 1117: «è all’atto costitutivo del condominio, cioè alla prima vendita, che occorre fare riferimento onde accertare se sussista o meno titolo contrario alla presunzione di cui all’articolo 1117 c.c., cioè se da tale atto emerga una chiara ed univoca volontà delle parti di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all’uso comune ; parimenti, come si è detto, è a tale momento che si deve fare riferimento per accertare se uno di tali beni risulti invece destinato all’uso specifico di un appartamento o piano.
In tale scia, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni ed i servizi elencati dall’art. 1117 cod. civ., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti “ex lege” in proprietà comune per effetto dell’acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini; pertanto, come è avvenuto nel caso di specie, non è sufficiente che la proprietà individuale risulti dal titolo di acquisto della parte che si rivendica proprietaria esclusiva del terrazzo, ma occorre che essa risulti dagli atti di acquisto degli altri condomini o dal regolamento condominiale che essi abbiano espressamente accettato in occasione del loro acquisto, sicché, in difetto di tale prova, la presunzione di condominialità è destinata a spiegare piena efficacia (Cass. n. 27363/2021).