Il supercondominio
In genere le norme del condominio sono applicabili anche alle fattispecie di supercondominio previste nell’art. 1117 bis c.c. ma il nuovo art. 67 disp. att. c.c. disciplina in maniera particolare l’assemblea di quel supercondominio che ha più di 60 partecipanti, che da adesso in poi definiremo “complesso”, con modalità diverse per la convocazione e la partecipazione all’assemblea distinguendole in assemblea ordinaria e straordinaria, e istituendo una nuova figura quella del rappresentante.
E’ opportuno riportare quanto dispone l’art. 67 comma II e III delle disposizioni di attuazione del codice civile “Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore…..”.
La convocazione dell’assemblea del condominio complesso
Quindi, relativamente alla convocazione dell’assemblea del condominio complesso si configurano due diversi tipi di assemblea distinte a seconda della materia da trattare: ordinaria o straordinaria.
- Se all’ordine del giorno ci sono solo questioni di gestione ordinaria o la nomina dell’amministratore vanno convocati tutti e soli i rappresentanti dei condomìni. L’amministratore del supercondominio dovrà inviare la convocazione a ciascun rappresentante. Quest’ultimo comunica tempestivamente all’amministratore del proprio condominio la convocazione con l’ordine del giorno. L’amministratore riferisce in assemblea la quale a sua volta decide sui punti all’odg e conferisce il mandato al rappresentante in ordine alle decisioni da assumere. Una volta conclusa l’assemblea il rappresentante comunicherà quanto deciso trasmettendo copia della delibera assunta all’amministratore del condominio che a sua volta la comunicherà ai condomini;
- Se, invece, all’ordine del giorno ci sono solo questioni di natura straordinaria occorrerà convocare tutti i partecipanti al supercondominio, cioè tutti i condomini di tutti i fabbricati che lo compongono.
Posizione del problema
Ora se l’art. 67 in esame ha testualmente disposto che: “quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore“ e la dizione letteralmente può definirsi chiara con riferimento alla nomina dell’amministratore, non lo è altrettanto quando ci riferiamo alla sua prima parte e cioè alla cd. “gestione ordinaria”.
Solitamente si intende per gestione ordinaria l’approvazione del bilancio preventivo e del rendiconto. Il problema si pone allorchè siano da porre all’ordine del giorno quelli che solitamente definiamo lavori straordinari.
Una piccola riflessione sulla distinzione tra lavori ordinari e quelli straordinari ci aiuterà nel dare (speriamo) la giusta soluzione al problema.
La differenza in questione è rilevante anche in altre sedi come quella del giusto riparto tra gli oneri spettanti all’usufruttuario e quelli spettanti al proprietario; tra quelli spettanti al proprietario e quelli spettanti al conduttore e adesso tra l’assemblea di tutti i condomini e quella dei rappresentanti nel supercondominio.
Il codice all’art. 1136 II comma c.c. prevede che i lavori straordinari di notevole entità debbano essere approvati con la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi. Nulla dice a proposito di quelli di non notevole entità. Per tale motivo per questi ultimi si ritiene che sia sufficiente la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi. Quindi non solo occorrerà distinguere tra lavori straordinari e non ma all’interno di quelli straordinari anche tra quelli di notevole entità e non.
Al riguardo, ci si rifà all’insegnamento affermato nella sentenza della Cassazione n. 27540 del 10 dicembre 2013, laddove testualmente: “Nella decisione impugnata la distinzione tra le spese di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria risulta correttamente affidata ai profili della normalità e/o prevedibilità dell’intervento e dell’entità materiale della spesa, con il necessario adeguamento della nozione civilistica di riparazioni straordinarie di cui all’articolo 1005 cod. civ. allo statuto del rapporto di locazione, quale consacrato, nella specie, nell’accordo in deroga. Invero per spese straordinarie, facenti carico al locatore, devono intendersi le opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione; rientrando nella categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, finalizzate non già alla mera conservazione del bene, ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell’intervento manutentivo”.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
Per cui si può affermare che la manutenzione ordinaria sia quella “diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa” e inquadrando, invece, nell’ambito della manutenzione straordinaria “quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, ovvero anche quelle “di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza”.
Delineata così la distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria essa sembra reggere anche alla luce delle difficoltà presenti nelle norme che regolano il condominio e che normalmente si accompagnano alla loro approvazione, spesso attuata specialmente per le spese di modesta entità direttamente con l’approvazione del rendiconto e/o a ratifica dell’operato dell’amministratore anche quando non rivestono carattere di urgenza e necessità.