Amministratore ad acta

Nel caso di pericolo incombente può essere  conferito all’amministratore ad acta l’incarico:

• di eseguire anche tramite l’ausilio di un tecnico di fiducia l’analisi generale delle strutture comuni al fine di individuare con certezza le cause dei fenomeni infiltrativi;
• elaborare un intervento strutturale immediato a soluzione dei diffusi fenomeni di degrado;
• redigere un piano programmatico un progetto esecutivo un computo metrico di tutti gli interventi necessari per la risoluzione delle problematiche;
• procedere all’individuazione della ditta appaltatrice e commissionare i lavori di cui al computo metrico;
• provvedere a riscuotere il pagamento per i suddetti lavori pro quota a carico dei singoli condomini come da successivo piano di riparto.

Questo è quanto statuito dal Tribunale di Napoli nell’ambito del procedimento V.G. 4604/2023, conclusosi con il decreto di accoglimento n. 169/2023.

Incarico all’amministratore condominiale in carica

La circostanza che assume interesse primario nella vicenda che ci occupa è che il Tribunale ha deciso di affidare l’incarico per la gestione della problematica indifferibile di cui sopra proprio all’amministratore già in carica per la gestione ordinaria ritenendo che lo stesso fosse già a conoscenza della annosa questione.

Ed invero, era proprio su ricorso dell’amministratore p.t. che veniva adito il Tribunale deducendo che vi era una situazione di pericolo incombente a beni comuni quali l’area cortilizia del fabbricato (a cui era sottoposta una ampia area-garage) ed alle fondamenta dell’edificio che cagionava, a cascata, problematiche infiltrative anche alle unità immobiliari private. Entrambe le problematiche di sicurezza e stabilità erano già state sollevate dall’amministratore che opportunamente convocava più assemblee sul punto ma, nonostante il parere di due differenti tecnici strutturisti incaricati dal Condominio, l’assemblea non deliberava l’appalto delle predette opere straordinarie, probabilmente perché particolarmente costose (circa 900.000 euro di lavorazioni). Né appariva più possibile per l’amministratore procedere con interventi – tampone, atteso che proprio i tecnici incaricati relazionavano circa la necessità ed urgenza di interventi di più ampia portata.

Incarico all’amministratore pro-tempore

Il Tribunale partenopeo, contrariamente alle fattispecie in cui si richiede la nomina dell’amministratore per la gestione ordinaria, onerava comunque il ricorrente della notifica del ricorso e del decreto a tutti i condomini (quali potenziali controinteressati) ma nessuno si costituiva e veniva dunque affidato l’incarico di commissario ad acta proprio all’amministratore pro-tempore.

Riparto spese manutenzione balconi

Il riparto delle spese di manutenzione dei balconi è tematica sovente foriera di contrasti in assemblea. Ciò anche in considerazione del fatto che il codice civile non fornisce alcuna nozione di balcone, limitandosi solo a non menzionarlo nell’elenco delle “parti comuni”. Questa lacuna è stata colmata dall’opera della dottrina e della giurisprudenza, chiamate in più occasioni a fare chiarezza sul punto.

In base alle caratteristiche esteriori dei balconi, questi possono suddividersi in due macro-categorie:

1- “balconi aggettanti”, che sporgono rispetto alla facciata e sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento dal quale vi si accede costituendone un prolungamento.

Il proprietario dell’immobile è, dunque, titolare del diritto di proprietà (e dei relativi obblighi di manutenzione e custodia) anche della pavimentazione, elemento fondamentale nella soluzione al caso in commento risolto dalla Cassazione.

Quanto detto non vale per gli elementi decorativi del balcone (parapetti, cielini o sottobalconi) per il caso in cui gli stessi siano idonei a svolgere funzione di decoro caratterizzanti l’estetica dell’edificio e che, in simili fattispecie, rientrano nel novero delle parti comuni, precisamente della facciata (Cass. civ. II n. 30071/2017).

Questa è una valutazione che deve effettuarsi in riferimento a ciascun caso concreto tenendo presenti le caratteristiche del singolo fabbricato in questione.

Una delle conseguenze di quanto detto è che il proprietario di un piano inferiore non vanta diritti sulla parte inferiore del balcone aggettante del piano sovrastante e quindi, ad esempio, non potrà agganciare una tenda alla soletta del balcone superiore senza acquisire il preventivo consenso del proprietario dello stesso.

2- “balconi incassati” (detti anche “loggia”), viceversa, sono quelli che non sporgono rispetto alla facciata. L’accesso ai medesimi si raggiunge dai locali interni e tale tipologia di balconi (detti anche “terrazze incassate”) presentano uno o più “lati aperti” (rispettivamente avremo balconi “incassati a U” ovvero balconi “incassati a L”). La pavimentazione è parte integrante del locale da cui vi si accede e, di norma, funge da copertura per l’appartamento sottostante, individuandosi così due soggetti interessati per il riparto delle spese di manutenzione.

Recente giurisprudenza ha, tuttavia, sottolineato che anche una terrazza incassata può essere considerata di proprietà esclusiva del condomino-proprietario dell’appartamento da cui si accede a condizione che così risulti dal titolo (diritto di proprietà) o anche nell’ipotesi in cui la predetta loggia si configuri – funzionalmente e strutturalmente – quale parte integrante del piano cui è  annessa, in modo tale per cui la funzione di copertura del piano sottostante risulti meramente sussidiaria.

Anche in questo caso occorrerebbe un’indagine tecnico-valutativa sulla singola fattispecie concreta.

Per la parte ”aperta” di tale tipologia di balconi, ove rientrante nella facciata (parte comune ex art. 1117 c.c., salvo titolo contrario), può riprendersi lo stesso discorso già effettuato sopra circa la funzione di decoro che può, a seconda dei casi, venire in rilievo.

Balconi di proprietà esclusiva e riparto spese: il caso

Nella vicenda decisa dalla Cassazione (con ordinanza n. 7042/2020), un condomino citava in giudizio il Condominio per sentirsi dichiarare esonerato dalle spese relative al rifacimento dei balconi degli altri condomini, chiedendo il rimborso delle spese sostenute o, in subordine, la condanna del Condominio alla restituzione delle somme pagate per i balconi di proprietà esclusiva degli altri partecipanti.

Sia il Tribunale di Forlì (rectius la Sez. distaccata di Cesena) che la Corte d’Appello di Bologna rigettavano la domanda dell’attore evidenziando il difetto di legittimazione attiva in quanto la delibera impugnata aveva disposto che “ogni condomino avrebbe ristrutturato il pavimento dei balconi a proprie spese”.

Mancava, poi, a dire dei Giudici di primo e secondo grado la prova che la delibera di approvazione dei lavori avesse posto a carico dell’attore (anche in quota-parte) le spese di ristrutturazione dei balconi degli altri condomini. Prova ne era che l’impresa appaltatrice incaricata della ristrutturazione aveva emesso fattura nei confronti dei singoli proprietari.

L’istante ricorre per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Bologna denunciando l’omesso esame di un fatto decisivo in relazione alla circostanza che la predetta deliberazione approvativa dei lavori limitava l’obbligo di contribuzione per le spese di manutenzione a carico dei singoli proprietari alla sola “pavimentazione dei balconi”.

Denunciava, altresì la violazione e/o falsa applicazione – ex multis – dell’art. 1117 c.c. (“parti comuni dell’edificio”) e dell’art. 1123 c.c. (“ripartizione delle spese”).

Balconi: spese a carico del proprietario

La Sez. VI/II della Suprema Corte di Cassazione accoglie il ricorso, in particolare facendo riferimento – si faccia attenzione – alla circostanza che, in via subordinata, il ricorrente chiedeva la condanna del Condominio alla restituzione delle somme corrisposte indebitamente ex art. 2033 c.c.

Nelle proprie difese l’istante aveva, infatti, più volte posto riferimento alla nullità della delibera che aveva statuito in ordine a beni di natura individuale.

In tema di Condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto prolungamento della corrispondente unità immobiliare appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti i condomini solamente i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Ne deriva, dunque, che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto restano a carico del solo proprietario che vi accede e non possono essere ripartite – come invece era stato fatto nel caso in questione – tra tutti i condomini in base al valore della proprietà di ciascuno.